Stortinget - Møte torsdag den 16. mai 2019 *

Dato: 16.05.2019
President: Tone Wilhelmsen Trøen
Dokument: (Innst. 270 L (2018–2019), jf. Prop. 44 L (2018–2019))

Innhald

*) Referatet er foreløpig, ikke korrekturlest.

Sak nr. 3 [12:55:22]

Innstilling fra kommunal- og forvaltningskomiteen om Endringer i avhendingslova (tryggere bolighandel) (Innst. 270 L (2018–2019), jf. Prop. 44 L (2018–2019))

Talarar

Presidenten: Etter ønske fra kommunal- og forvaltningskomiteen vil presidenten foreslå at taletiden blir begrenset til 5 minutter til hver partigruppe og 5 minutter til medlemmer av regjeringen.

Videre vil presidenten foreslå at det blir gitt anledning til inntil fem replikker med svar etter innlegg fra medlemmer av regjeringen, og at de som måtte tegne seg på talerlisten utover den fordelte taletid, får en taletid på inntil 3 minutter.

– Det anses vedtatt.

Siri Gåsemyr Staalesen (A) [] (ordfører for saken): Avhendingsloven er loven som regulerer kjøp og salg av bruktboliger i Norge. En samstemt komité er enig om at vi må ha et lovverk som sikrer en trygg bolighandel. Kjøp og salg av bolig vil for mange være den største økonomiske transaksjonen de gjennomfører i løpet av livet. Derfor er det avgjørende at lovverket som regulerer dette, sikrer en trygg bolighandel med god flyt av informasjon og færrest mulig konflikter. Vi mener derfor det er riktig å heve kompetansen i takstbransjen, slik at kvaliteten på tilstandsvurderinger av boliger blir bedre.

Stortinget har et stort ansvar for at vedtakene fattes med alle fakta og argumenter på bordet, og regjeringen har ansvar for at lovforslagene er godt utredet og grundig belyst fra ulike innfallsvinkler. Når en sak behandles i Stortinget, vil det ofte være slik at ulike interesseorganisasjoner vil ha ulikt syn fordi man vektlegger noen argumenter tyngre enn andre. Stortingspartiene vil ofte stemme ulikt fordi vi har ulike synspunkter på konsekvensene av forslagene fra regjeringen. Slik er politikken. Men sjelden har vi sett at de faglige innvendingene mot et lovforslag har kommet fram så sterkt som til regjeringens forslag til endringer i avhendingsloven. Vi har blitt møtt med innvendinger av en styrke som vi sjelden ser. En mer folkelig tilnærming ville være å si at lovforslaget har blitt slaktet, med tunge juridiske innvendinger.

Bakgrunnen for endringene i avhendingsloven går flere år tilbake i tid. Men noen av forslagene som betegnes som de mest radikale, er dårlig utredet og har blitt presset igjennom av regjeringen på kort tid. Når regjeringen har gjennomført en prosess som mange setter spørsmålstegn ved, og de faglige innvendingene under høringen er så vidt sterke, kan det føre til at lovens legitimitet blir svekket. For Arbeiderpartiets del har vi derfor ikke hatt noe annet valg enn å foreslå at lovforslaget sendes i retur til regjeringen med beskjed om å utrede bedre.

Høyrepartiene prøver i innstillingen å gjøre et politisk poeng av at Arbeiderpartiet har etterlyst en rask revisjon av avhendingsloven, men at vi nå formodentlig har gått bort fra dette fordi vi vil sende lovforslaget tilbake til regjeringen. Ja, det er riktig at Arbeiderpartiet er utålmodig når det gjelder å få på plass lovverk for en tryggere bolighandel, men vi skulle kanskje – selv om det burde vært unødvendig – presisert at revisjonen også skal gjennomføres på en faglig god måte.

Regjeringen sier at lovforslaget vil føre til færre konflikter. Etter vårt syn og flere av høringsinstansenes syn er det på ingen måte sannsynliggjort fra regjeringens side at det faktisk vil bli konsekvensene av lovforslaget. Tvert imot peker flere på at endringene kan medføre flere konflikter.

Regjeringspartiene kommer nok ikke til å lytte til Arbeiderpartiet, og om ikke regjeringen lytter til Arbeiderpartiets advarsler i denne saken, burde de iallfall lytte til sine egne som advarer sterkt mot lovendringen. En tidligere statssekretær for Fremskrittspartiet i Justisdepartementet setter i en kronikk i Dagens Næringsliv spørsmålstegn ved om Stortinget har fått tilstrekkelig informasjon til å treffe et informert vedtak. Han mener at konsekvensen av lovforslaget fort kan bli flere søksmål og konflikter – stikk i strid med regjeringens antakelser. Hans konklusjon er at grundigere utredninger trengs. Eller som tidligere byrådsleder for Høyre i Oslo, Stian Berger Røsland, tvitret:

«Når endringen av avhendingsloven i dag blir vedtatt i Stortinget, bør regjeringen nomineres til Advokatforeningens ærespris for den mest prosessdrivende lovendringen i 2019 :)».

Sagt på en annen måte: Flere saker vil havne i rettssystemet.

Kjernen i denne saken er at regjeringen har levert et dårlig begrunnet forslag til lovendringer. Da er det ikke noe annet å gjøre enn å sende det i retur. Begrunnelsen for lovendringene er et ønske om færre konflikter i bolighandelen. Mange har hevet stemmen og påpekt at forslagene vil føre til flere konflikter. Disse argumentene lukker regjeringen ørene for.

Vi ønsker en bedre lov på dette feltet. Problemet er at det regjeringen har levert, ikke er forsvarlig å fatte beslutninger på. Vi ønsker et forslag som kunne gjort det tryggere å kjøpe bolig, men det har regjeringen dessverre ikke lagt på bordet.

Vi som lovgivere må være helt sikre på at endringene som gjøres, ikke gir mer usikkerhet og konflikt rundt kjøp og salg av bolig. Arbeiderpartiet foreslår at lovforslaget sendes tilbake til regjeringen, at det blir gjort en bedre jobb med å se på konsekvensene av 10 000 kr-grensen ved mangler, og at vi setter ned et lovutvalg som ser på endringene i avhendingsloven i sammenheng med eierseksjonsloven og borettslagsloven. Vi ønsker å gi en skikkelig vurdering av om eventuelt forsikringsordninger kan bidra til mindre konflikt ved boligtransaksjoner, og at påstandene i proposisjonen om maktforholdet mellom kjøper og selger dokumenteres bedre.

Med dette anbefaler jeg komiteens innstilling.

Mari Holm Lønseth (H) []: Bolig er for de fleste det dyreste og viktigste vi kjøper til oss selv gjennom livet. Til tross for det er dagens regelverk ubalansert, og det gir ikke incentiver for å få alle fakta om boligen på bordet før handelen gjennomføres. Resultatet er at konfliktnivået i bolighandelen har vært høyt i over 20 år.

I tolv år har vi hatt utredninger og diskusjoner om ulike måter vi kan få konfliktnivået ned på. I 2009 var takstlovutvalget ferdig med sin utredning om hvordan forbrukernes rettigheter kunne ivaretas og informasjonstilgangen i bolighandelen økes. Etter den tid har vi gjentatte ganger blitt fortalt at konfliktnivået i bolighandelen er for høyt, bl.a. gjennom rapporter fra Forbrukerrådet. Flere aktører i bolighandelen har påpekt det. Blant dem finner vi Norges Eiendomsmeglerforbund, Huseiernes Landsforbund, Forbrukerrådet og Forbrukertilsynet, og det er mange av de aktørene som i det store og hele stiller seg bak det forslaget som Stortinget i dag skal diskutere. Det er også flere partier som har fremmet saker og forslag i Stortinget og bedt om fortgang.

Resultatet har vi i dag, med denne saken. Sakskomplekset har vært utredet siden 2007 og vært gjennom fire høringer. Nå er det ikke behov for flere utredninger, men mer handling.

En bolig selges vanligvis mellom to likeverdige forbrukere, som oftest med profesjonelle mellommenn. Nettopp fordi bolighandelen handler om store verdier og handelen skjer mellom to forbrukere hvor ingen av dem vanligvis har inngående byggteknisk kompetanse, trenger vi et balansert regelverk som ivaretar forbrukeren og ansvarliggjør de profesjonelle. Slik har vi det ikke i dag. I dag sitter i praksis kjøperen med en stor del av risikoen selv om det er selgeren som er nærmest til å kjenne objektet og nærmest til å avdekke hva som er feil. Takstmennene sitter uten formelle kompetansekrav, og hvordan tilstandsrapporter brukes, varierer omkring i landet. De profesjonelle frasier seg som oftest ansvaret når tvisten er et faktum.

Regjeringens mål er å styrke forbrukernes rettigheter i bolighandelen og skjerpe ansvaret for de profesjonelle aktørene. Det er nettopp det vi gjør med denne lovendringen. Det stilles krav til kompetanse hos takstmenn, og utformingen av tilstandsrapporten formaliseres. Ansvaret for å beskrive boligens tilstand legges hos den profesjonelle. Det vil ikke lenger være mulighet for å ta uspesifiserte forbehold selv om det fremdeles skal være mulighet til å ta spesifiserte forbehold. Poenget er at selger ikke skal ha noen incentiver for ikke å fortelle hva det er man selger.

Hva som faktisk utgjør en mangel ved boligen, lovfestes i tråd med det som allerede er gjeldende praksis. Boligen har en mangel om den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra boligens synlige tilstand, alder og kjøpesum. Helt synlige feil, feil som selgeren har opplyst om eller tatt forbehold om, vil altså ikke være en mangel. Kjøperen får en tydeligere plikt til å sette seg inn i den informasjonen som gis, for det skal ikke være mulig å komme etterpå og unnskylde seg med at man ikke har sett eller ikke har forstått det som har stått. Dersom det først foreligger en mangel, må kjøper selv dekke en egenandel på 10 000 kr. Under høringen i Stortinget kom det forslag om at egenandelen både burde være høyere, og at den burde være lavere. Derfor mener vi at vi har funnet en god balanse. Vi vil likevel be regjeringen om å følge nøye med på utviklingen i tiden framover og eventuelt komme tilbake til Stortinget med forslag om å endre terskelen hvis det skulle være behov.

Vi har også lyttet til nye innspill om arealavvik. Arealavvik vil etter vårt forslag være en mangel hvis det skyldes feil måling av takstmannen, om det overstiger 2 pst. av arealet i boligen og minst 1 m2. Beregning av prisavslag for arealavvik skal gjøres i henhold til gjeldende regelverk.

Dette forslaget vil gjøre det tryggere både å kjøpe og selge bolig fordi informasjonen i bolighandelen blir bedre. Spørsmålet er godt utredet, godt diskutert, og det har vi gjort i over tolv år. Meldingen fra bransjen er klar: Konfliktnivået er for høyt, det er på tide at vi handler.

Med det tar jeg opp forslaget fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti i innstillingen.

Abid Q. Raja hadde her overtatt presidentplassen.

Presidenten: Representanten Mari Holm Lønseth har tatt opp det forslaget hun refererte til.

Kari Kjønaas Kjos (FrP) []: Opp gjennom årene er det flere av Fremskrittspartiets stortingsrepresentanter som har hatt møter med aktører som har vært fortvilet over omfanget av konflikter ved boligkjøp. Jeg har også hatt møter med mennesker som selv med en boligkjøpsforsikring har lidd store tap og ligget i konflikt i årevis før endelig avslutning har kommet på plass.

Kjøp og salg av bolig er noe de færreste gjør ofte. Vi er ikke eksperter, og det handler om fryktelig mye penger. De fleste av oss opplever gjennom et langt liv å være både kjøper og selger, og vi trenger et lovverk som hjelper begge parter. Det er et problem at kjøperen bærer en betydelig risiko for mangler i kjøpssituasjonen – til tross for at det er selgeren som oftest er nærmest til å kjenne objektet best.

Endringsforslaget går ut på å lovfeste at kjøperen skal anses å kjenne til forhold som er tydelig beskrevet i en tilstandsrapport eller annen relevant salgsdokumentasjon. Forslaget fremstår som en naturlig konsekvens av at selgeren får et utvidet ansvar og blir oppfordret til å fremlegge tilstandsrapporter.

Selgeren som eier boligen og kjenner tilstanden i boligen relativt godt, er nærmest til å beskrive tilstanden i boligen. Men selgeren er også forbruker og har sjelden inngående byggteknisk kompetanse. Derfor trenger vi økt bruk av tilstandsrapporter. De senere årene har bruken av disse blitt mer utbredt. Det er imidlertid ingen krav til verken utformingen av tilstandsrapporten eller de bygningssakkyndiges kompetanse og kvalifikasjoner. Dette må komme på plass.

Adgangen til å selge boligen «som den er», fjernes. Samtidig er det tydeliggjort at det er adgang til å ta spesifiserte forbehold om boligen. Det er en mangel dersom eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra bl.a. eiendommens type, alder og synlige tilstand. Det understrekes at kjøperen kjøper en brukt bolig, og at dette har betydning for hvilke forventninger kjøperen kan ha. Dette må ses i sammenheng med kjøperens undersøkelsesplikt, noe som tydeliggjøres i loven.

En egenandel på 10 000 kr er det beløpet kjøperen selv må dekke etter at det er påvist at det foreligger mangel ved boligen. Flere av høringsinstansene hadde synspunkter på denne egenandelen. Noen påpekte at den bør knyttes til kjøpesummens størrelse, noen at egenandelen burde være høyere, mens noen påpekte at det ikke bør være en egenandel. Vi har vurdert innspillene fra de ulike aktørene og konkludert med at disse spriker i alle retninger, uten at noens syn skiller seg særlig ut. I loven gis det en hjemmel for å endre beløpet i forskrift. Vi oppfordrer derfor regjeringen til å følge nøye med på utviklingen og kontinuerlig vurdere behov for justeringer.

Under høringen kom det innspill fra flere instanser om at arealmåling ikke alltid kan gjennomføres på en like nøyaktig måte. Visse boliger er av ulike grunner krevende å måle helt nøyaktig. Flere instanser foreslo å innføre et slingringsmonn for arealavvik, noe regjeringspartiene har imøtegått. Vi fremmer derfor forslag om å innføre et slingringsmonn for arealavvik på 2 pst. av boligens areal, men likevel slik at avviket må utgjøre 1 m2.

I proposisjonen er det foreslått å innføre en sjablongmessig utmålingsregel for prisavslag for arealavvik. Flere aktører er kritiske til dette forslaget. Fremskrittspartiet mener at det vil være enklere og mer forutsigbart med en løsning der utmålingen av prisavslag ved arealavvik fortsatt følger de innarbeidede utmålingsreglene som gjelder generelt for prisavslag.

Fremskrittspartiet støtter forslaget om å gi hjemmel til å forskriftsregulere krav til tilstandsrapportene og at det innføres en autorisasjonsordning for bygningssakkyndige for å sikre tilstrekkelig fagkompetanse. Regjeringen må vurdere behovet for eventuelle overgangsordninger. Tilstandsrapporten bør dekke de delene av boligen som er gjenganger i tvistesaker, og som kan føre til de dyreste skadene, men som samtidig er relativt billig å undersøke. Derimot er det mindre viktig at tilstandsrapporten beskriver forhold kjøperen selv kan observere på visningen.

Kravene må settes høyt nok til at rapporten får den kvaliteten som er nødvendig for at den skal tjene sitt formål. Samtidig må ikke kravene settes så høyt at prisen på rapporten blir for høy, eller at tilgangen til kvalifiserte sakkyndige blir redusert.

Det er på høy tid at bransjen blir stilt ansvarlig for den jobben de er betalt for å gjøre. Arbeiderpartiet lar seg diktere av aktørene som kan tape på et bedre lovverk, mens regjeringspartiene står fast på forbrukernes side. Vi har med dette satt ned foten for useriøse aktører i eiendomsbransjen.

Willfred Nordlund (Sp) []: Samlet omsetning på det norske boligmarkedet var i 2018 på om lag 340 mrd. kr, og det ble omsatt over 90 000 eiendommer. Det er en betydelig omsetning, og ofte er det kjøpere og selgere som ikke er profesjonelt ledet. Man har nå fått på bordet et forslag til ny avhendingslov, og det har vært et arbeid som har tatt uforholdsmessig lang tid. For Senterpartiet har det vært et mål å prøve å sørge for at vi får et mest mulig enhetlig regelverk, og at vi klarer å bli mest mulig enig, nettopp med bakgrunn i størrelsen på markedet og at denne loven ville ha vært tjent med å ha et bredest mulig flertall. Det er bl.a. på den bakgrunn vi har ment at regjeringen burde ha utredet en del av de tingene som kom fram som kritikk fra flere parter under høringen. Sjelden har vel komiteen hatt en høring som har fått så tydelige tilbakemeldinger av ulik karakter om hva man ønsker seg. Det tyder på at man har gått litt for fort fram i innspurten, det er likevel ingen tvil om at saken samlet sett har tatt for lang tid.

Senterpartiet har kommet til at man bør se på, og få utredet, en del av de konkrete punktene. Senterpartiet ønsker derfor å stemme for det og mener at regjeringen ville ha vært tjent med å prøve å få fram et lovforslag som man klarte å bli mest mulig enig om.

Ifølge Eiendom Norge har vi over 2,4 millioner eiendommer i dette landet, og gjennom året skifter svært mange av dem eiere. Det er en stor transaksjon – for oss her i salen, og for folk som hver dag inngår transaksjoner i hele landet. Det er derfor profesjonalisering av takstbransjen, og av de delene som understøtter boligkjøpere og boligselgere i hele landet, er et mål som et samlet storting står bak. Men man har ulike vurderinger av hvordan man skal gå fram. Likevel ønsker Senterpartiet å uttrykke støtte til at man faktisk får profesjonalisering av bransjen, men understreker samtidig at det må være muligheter for faktisk å få tak i gode taksttjenester i hele landet, også når man nå går inn for å stramme inn kravene både til tilstandsrapporter og ikke minst til autorisasjonsordning.

Når det gjelder de konkrete forslagene som Senterpartiet har levert i saken – og når vårt primærstandpunkt om å sende saken tilbake til skikkelig utredning faller, har vi foreslått en annen grense når det gjelder feil og mangler – den såkalte 10 000-kronersgrensen, som til dels har vært omstridt. Det hadde vært formålstjenlig, også for at loven skal stå seg over tid, om man hadde klart å bli enig om at det bør reguleres, f.eks. gjennom G, som vi har foreslått. Det er et nivå som reguleres etter hvert som prisen endres, og det hadde gjort at loven hadde kunnet stå seg over lengre tid. Det er synd at regjeringspartiene ikke kunne være med på det punktet.

I tillegg har vi sett på hvordan markedet fungerer rundt omkring, og vi har kommet fram til at det ville være hensiktsmessig at det faktisk er den konkrete boligen man tar utgangspunkt i når man skal fastsette eventuelt prisavslag som følge av mangel. Det ville ha vært mest hensiktsmessig å gi et prisavslag som hadde gjenspeilet det markedet hadde ment at boligen var verdt, ut fra de forutsetningene man ble kjent med gjennom takstrapportene som forelå, og gjennom opplysningene som megler og selger hadde gitt. Det er et uttalt mål å få et mer balansert forhold mellom kjøper og selger, og det gir Senterpartiet sin tilslutning til.

Med det tar jeg opp Senterpartiets forslag.

Presidenten: Da har representanten Willfred Nordlund tatt opp de forslagene han viste til.

Karin Andersen (SV) [] (komiteens leder): Det er helt riktig at dette er en viktig lov som er veldig vesentlig for mange, for det handler om det vi kjøper i livet som koster oss mest.

Etter SVs syn hadde det vært ønskelig å få på plass et lovverk som det var stor grad av enighet rundt. Jeg hører at representanter fra regjeringen argumenterer med at det har vært veldig mange runder før lovforslaget ble fremmet – og det har det vært – men problemet er at man ikke har fjernet de usikkerhetene og den store uenigheten som ligger. Jeg var overrasket over de sterke reaksjonene, og til dels svært sprikende synspunkter, som kom fra tunge aktører i denne saken da vi hadde høring.

Med litt tungt hjerte har SV vært nødt til å konkludere med at vi ønsker å sende denne loven tilbake fordi usikkerheten er for stor, og fordi man, etter vårt syn, går fra den ene grøfta til den andre, nemlig at i dagens situasjon har kjøper altfor stort ansvar, og i den nye situasjonen vil selger få et altfor stort ansvar.

Kjernen i det vi har vært opptatt av hele tida, er at man får tilstandsrapporter som er av god kvalitet, og at det er bygningssakkyndige som utfører tilstandsrapportene. Det er det ikke i dag. At det bør være slik, er SV og regjeringen enige om. Men SV mener at vi er nødt til å følge mindretallet i takstlovutvalget, som konkluderte med at det ikke er nok med den type incentiver som regjeringen legger opp til, men at det må være lovregulert. Hvis man gjør det, bør det selvfølgelig samtidig gjøres unntak for boliger der informasjonsbehovet er begrenset, f.eks. boliger som skal rives, et skur e.l.

Det takstlovutvalget sa, som var veldig viktige argumenter for en lovfesting av tilstandsrapporten, er at markedet og aktørene selv ikke har klart å styre informasjonsbehovet på en tilfredsstillende måte, og at det fremdeles vil være frivillig å ha disse tilstandsrapportene, selv om det ligger et incentiv i dette lovverket.

Jeg hørte representanten fra Fremskrittspartiet var oppe og sa at det er begrenset hva en slik takstrapport skal være. Hvis den er for grundig, må en ha revet opp gulvet og åpnet veggen, og at det blir både dyrt og omfattende og sikkert også skadelig. Det argumentet er greit, men ikke argumentet om at hvis vi stiller for høye krav, blir det kanskje for få. Vi er nødt til å ha på plass et nødvendig antall folk som er bygningskyndige, og som har denne type kompetanse, før den nye loven trer i kraft. Det vet vi ikke hvordan regjeringen har tenkt å gjøre, fordi vi ikke kjenner til forskriftene og reglene knyttet til det. Det kan jo bety at man legger denne lista på et sted som gjør at risikoen allikevel blir stor.

SVs siste hovedargument er knyttet til behovet for ulike typer forsikringsordninger. Det har vært etterlyst, særlig Forbrukertilsynet har etterlyst dette. Det er viktig fordi det blir tilbudt mange ulike forsikringsordninger i de rareste forhold, og det er veldig vanskelig for forbrukerne å orientere seg i det markedet. Man bør klarlegge på forhånd hva slags forsikringsordninger som skal til for begge forbrukerne, både kjøper og selger, og ikke minst hva slags forsikringsordninger takstpersonene eventuelt skal ha, for å kunne være sikker på at det ikke oppstår noen store uenigheter og helt uforutsette forhold som kan bety veldig store økonomiske uttellinger, i de fleste tilfeller antakeligvis for selger. Når man fjerner denne «as is»-bestemmelsen, legger man et veldig stort ansvar – det blir et tillitsforhold mellom den som selger, og den som er takstperson. Det mener vi er uavklart i loven slik den ligger nå, og det er behov for utredninger av de forsikringsordningene som må på plass hvis det skal bli tryggere bolighandel.

Da tar jeg opp SVs forslag.

Presidenten: Representanten Karin Andersen har tatt opp det forslaget hun refererte til.

André N. Skjelstad (V) []: Bevisste norske forbrukere kan i dag bruke lenger tid på å kjøpe seg en ny tv eller en tørketrommel enn det en bruker på sitt livs store investering, en ny bolig. Ikke minst er informasjon om disse mindre investeringene svært tilgjengelig. Oppdager en feil eller mangler på produktene, er det som regel problemfritt å få nye varer. Å kjøpe bolig innebærer en betydelig større økonomisk risiko. Det er den største investeringen i de flestes liv –Likevel kan en risikere å kjøpe en bolig en egentlig vet svært lite om, med skjulte mangler og mangelfull informasjon eller rett og slett med feil i takstrapporten.

Den nye avhendingsloven sikrer framtidige boligkjøpere mer informasjon om produktet de vurderer å kjøpe. Selger kan ikke lenger gjemme seg bak at boligen selges som den er. Nå vet vi at en kan dokumentere hvordan boligen faktisk er. Det forbauser meg at nesten halvparten av de folkevalgte i denne sal sier de er uenig i det. Jeg har sittet lenge nok på Stortinget til å vite hvordan opposisjonens rolle kan være. At en alltid skal stå på motsatt side av regjeringen i saker som denne, som slår spesielt ille ut, er forunderlig.

De aller fleste av oss har lest om boligkjøpere som mer eller mindre har kjøpt katta i sekken, og som etter flere runder i rettsalen ikke orker mer. Boligdrømmen ble et sant mareritt. Forbrukerrådet kan opplyse om at konflikter knyttet til boligkjøp har eskalert etter at dagens avhendingslov ble vedtatt i 1993. Loven viste seg å favorisere selger, og kjøper ble ofte sittende igjen som den tapende part. Førstegangskjøpere er utrolig lite trent i rundene de skal gjennom. De møter folk som driver med dette til daglig, og som de forventer at skal gi dem redelig informasjon. Det kan det godt hende at de gjør, men med en takstrapport, som i flere tilfeller har vært svært mangelfull, er kjøper dømt til å tape. Regjeringen regulerer dette i det nye lovverket som blir vedtatt her i dag – en balanse mellom selger og kjøper.

Forbrukerorganisasjoner som Forbrukerrådet, Huseiernes Landsforbund og Forbrukertilsynet støtter regjeringens forslag. Disse organisasjonene har behandlet og svart på tusenvis av henvendelser fra fortvilte kjøpere opp gjennom årene. Få vet bedre enn dem hvilke utfordringer som dukker opp for en kjøper. Det er derfor merkelig å observere at Arbeiderpartiet, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti vet så mye bedre enn dem som til daglig jobber med problematikken. Når forbrukerorganisasjonene samstemt ønsker en lovendring, kan en virkelig lure på hva motivet til disse partiene er. Svaret er kanskje at en har malt seg opp i et hjørne, eller at en mener at dette er galt uansett – ikke vet jeg. Det jeg imidlertid vet, er at i denne saken, med denne loven, står regjeringen på forbrukers side. Med all den negative oppmerksomheten som har vært, og for mange boligdrømmer som brast, har jeg tro på at loven kommer til å styrke forbrukenes rettigheter. Det føles som den eneste rette siden å stå på.

Venstre sitter som sagt ikke i komiteen, og vi vil støtte forslaget fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti.

Torhild Bransdal (KrF) []: Våren 2017 fremmet stortingsrepresentantene Hans Olav Syversen, Line Henriette Hjemdal, Hans Fredrik Grøvan, Kjell Ingolf Ropstad og Geir Sigbjørn Toskedal et representantforslag om tiltak for å styrke forbrukernes rettigheter i handel med bolig. Flere av forslagene ble vedtatt, og den foreliggende proposisjonen svarer på de grunnleggende anliggendene fra den gangen.

Jeg er glad for at flertallet har tatt forbrukerperspektivet i denne proposisjonen. Hele grunnen til denne opprydningen var jo at boligkjøpere ikke var godt nok ivaretatt og ble sittende igjen med svarteper. Jeg er mer enn forundret over at Arbeiderpartiet ikke tar dette perspektivet.

Jeg synes Adresseavisen på lederplass oppsummerte det hele godt her om dagen. De gir sin fulle støtte til at vi nå fjerner prinsippet om å selge en eiendom «som den er», og oppsummerer glimrende:

«En billig bruktbil til 20 000 kroner kan godt selges «som den er». Men ved boligsalg til flere millioner kroner bør ikke kjøperen bære en uforholdsmessig stor del av risikoen.»

Det er viktig å minne om at lovendringene regjeringspartiene sikrer flertall for, også legger opp til at det stilles strengere krav til takstmenn, bl.a. gjennom en autorisasjonsordning, som bransjen selv har ønsket. Ny forskrift om minstekrav til tilstandsrapport skal etter planen være på plass før lovendringen trer i kraft. Det er et logisk mål at hele denne prosessen skal føre til at det formidles et sant inntrykk av boligens tilstand, og at prisnivået dermed blir deretter. Det blir ikke ulovlig å selge bolig med feil og mangler, men det blir bedre sikkerhet for kjøper når man vet hva man får, og ikke får steindyre overraskelser rundt neste sving.

En annen problemstilling som har meldt seg i behandlingen av denne saken, er slingringsmonn – for at ikke bagatellmessige avvik og feil skal medføre mer styr enn alminnelig folkevett tilsier. En avveining har selvsagt vært hvor stort et slikt slingringsmonn kan være før det blir et smutthull som kynisk lar seg utnytte. Heldigvis er hoveddelen av aktørene anstendige folk på begge sider av bordet, men lovgiver må ta høyde for at det også finnes kyniske spekulanter i dette markedet.

Vi har derfor landet på en grense på 10 000 kr, som kjøper må dekke selv. Dette var et av mange innspill i høringen. Vi landet på at 10 000 kr var en grei grenseverdi, men at det i lovteksten åpnes for at beløpet kan endres i forskrift, og forutsetter at regjeringen følger med på utviklingen og gjør forskriftsendringer både ved endringer i boligmarkedet og i kroneverdi.

Noe av det vi har lært gjennom behandlingen, er at oppmåling ikke er en enkel vitenskap. For å unngå mange unødige konflikter legger vi derfor inn et avvik på inntil 2 pst. og 1 m2 som et slingringsmonn som gjør at det ikke kan påberopes som en mangel.

Vi har etter beste evne forsøkt å kombinere folkevett med innramminger som sikrer boligkjøper, og la meg sitere gode, gamle Ivar Aasens dikt som har vært sitert fra denne talerstol gjentatte ganger:

«Til Lags aat alle kann ingen gjera;

det er no gamalt og vil so vera.

Eg tykkjer stødt, at det høver best

aa hjelpa den, som det trenger mest.»

Statsråd Jøran Kallmyr []: Kjøp av bolig er for mange den aller viktigste transaksjonen man skal gjøre her i livet. Dersom det oppstår problemer med boligen, kan det få katastrofale konsekvenser for en, både økonomiske og personlige konsekvenser. Det gjelder for både kjøper og selger. Derfor har det vært en sentral målsetting i regjeringens boligstrategi å sørge for et rammeverk for kjøp og salg av boliger som fungerer så godt og knirkefritt som mulig.

Lovsaken Stortinget nå skal ta stilling til, har pågått siden Takstlovutvalget ble nedsatt for tolv år siden. Det dreier seg om endringer i avhendingsloven som er etterspurt av både bransjen, forbrukersiden og Stortinget. Alle ser ut til å være enige i at konfliktnivået i bolighandelen er for høyt, og tallene taler også for seg. I 2018 ble det registrert 876 saker etter avhendingsloven i tingrettene. Det utgjør nærmere 6 pst. av alle innkomne saker. Jeg er derfor i dag tilfreds med at vi kan vise til et lovforslag som vil kunne gi bedre informasjonsgrunnlag før boligsalget, og det vil forhåpentligvis føre til færre konflikter i etterkant og en tryggere bolighandel for både kjøper og selger.

Et viktig element i forslaget er at selgeren ikke lenger skal kunne ta «som den er»-forbehold når boligen selges til forbruker/kjøper. I dag er den praktiske hovedregelen at selgeren fraskriver seg ansvaret for alle skjulte feil og mangler. Lovendringen innebærer at man går tilbake til lovens normalordning, som er at selgeren er ansvarlig for avvik fra kontrakten og det kjøperen må kunne forvente. Når selgeren ikke lenger kan fraskrive seg store deler av mangelansvaret, vil det gi selgeren et sterkt incentiv til å komme med all informasjon for å avdekke svakheter ved boligen. Forslaget oppfordrer selgeren til å innhente en tilstandsrapport. Med mer informasjon på bordet i forkant av boligsalget vil det bli mindre å krangle om i ettertid. Samtidig er hensynet til selgeren ivaretatt gjennom muligheten til å tegne eierskifteforsikring.

Når alminnelige forbehold ikke lenger blir den praktiske hovedregelen, vil den vanlige mangelvurderingen få en større praktisk betydning. Vi har derfor foreslått å lovfeste det såkalte abstrakte mangelbegrepet i avhendingsloven, og det presiseres at boligen har en mangel når den er i dårligere stand enn det kjøperen kunne forvente ut fra boligens alder, type og synlige tilstand. Dette kan gi kjøperen mer realistiske forventninger til boligen. Særlig ved kjøp av en bruktbolig kan ikke kjøperen forvente at alt skal være perfekt.

Et annet tiltak for å justere kjøperens forventning er forslaget om minsteterskel for mangelkrav. Selv om eiendommen har en mangel, må kjøperen dekke kostnader ved dette opptil 10 000 kr. Dette er et sterkt og tydelig signal om at ikke alle småfeil og avvik er en mangel i lovens forstand. Mer realistiske forventninger hos kjøperen vil antagelig føre til en riktigere beslutning og færre skuffelser, noe som igjen kan bidra til å redusere konfliktnivået.

Samtidig som selgeren oppfordres til å innhente en grundig tilstandsrapport og legge fram informasjon, er det også viktig å sørge for at salgsdokumentene faktisk blir lest av kjøperen. Vi har derfor foreslått å lovfeste at kjøperen skal anses å kjenne til forhold som er tydelig beskrevet i tilstandsrapporten, slik at kjøperen ikke kan påberope seg disse forbehold som mangler. I tilknytning til denne bestemmelsen har vi også foreslått en hjemmel til å forskriftsregulere krav til tilstandsrapporter og de bygningssakkyndige som skal utarbeide dem. Det er et sentralt mål med lovforslaget at kjøperen ikke bare skal få mer informasjon, men også skal få bedre informasjon.

Jeg har helt til slutt lyst til å si at det har vært grundige høringsprosesser. Og så er det alltid slik når man skal legge fram er ny lov, og spesielt innenfor eiendomslovsegmentet, at det blir uenigheter. Det har også litt å gjøre med interessene til dem som er uenige. Men vi mener at dette lovforslaget kommer forbrukerne til gode, og det blir tryggere å kjøpe en bolig i Norge. Det er tross alt en viktig målsetting for regjeringen.

Presidenten: Det blir replikkordskifte.

Siri Gåsemyr Staalesen (A) []: Advokatforeningen påpeker at lovforslaget innebærer en dramatisk omlegging av rettsreglene på avhendingslovens område. Advokatforeningen skriver videre at de av hensyn til en forsvarlig prosess og demokratihensyn anbefaler at lovforslaget bør returneres til departementet for ytterligere utredning. Advokatforeningen mener altså at regjeringen i denne saken bryter med grunnleggende forvaltningspraksis, og at de demokratiske prosessene ikke har vært tatt godt nok hensyn til.

Mitt spørsmål til statsråden blir da: Hvorfor hadde regjeringen så dårlig tid at statsråden ikke kunne ta seg tid til å sende lovproposisjonen på høring?

Statsråd Jøran Kallmyr []: Det har vært flere høringer i denne saken, og Advokatforeningens innspill kom i forbindelse med komiteens høring, slik jeg har forstått det. Det er ikke bare Advokatforeningen, men også bl.a. personer fra BI som har kommet med meninger om dette er radikale endringer. Det er litt rart at det skal være radikale endringer å gå tilbake til det som er det egentlige utgangspunktet for kjøp og salg i Norge. Dette er en lovendring som gjør at en går tilbake til normaltilstanden og forholder seg til kontraktene. Her vil man få mulighet fra selgerens side til å beskrive hva slags kvalitet denne eiendommen har, og man vil fra kjøperens side få mulighet til å få informasjon om denne eiendommen, som selgeren i dag har alle mulige incentiver til å tilbakeholde. Det er utfordringen med dagens lov, og det gjør vi noe med her.

Siri Gåsemyr Staalesen (A) []: Regjeringspartiene gjør i innstillingen et politisk poeng av at Arbeiderpartiet har etterlyst en rask revisjon av avhendingsloven, men at vi nå har gått bort fra dette fordi vi vil sende lovforslaget tilbake til regjeringen. Sjelden har vi sett så sterke faglige innvendinger mot en revidering av et lovforslag i kommunalkomiteen, og mange har påpekt det håpløse i at regjeringen har hatt en mangelfull forankring av og innspillsrunde i forbindelse med dette lovforslaget. Mener statsråden at når Arbeiderpartiet i stortingssalen uttrykker utålmodighet i et lovarbeid, så bør regjeringen bryte god forvaltningspraksis og fremme et lovforslag som ikke har vært ute på høring?

Statsråd Jøran Kallmyr []: Som sagt har denne saken vært ganske grundig forberedt, og det er et arbeid som har pågått siden 2012. Faktisk var det allerede i 2009 et takstlovutvalg som kom med et godt stykke arbeid. I november 2017 ble lovforslaget sendt på en ny, begrenset høringsrunde med høringsfrist 15. januar. Det kom i tillegg til at NOU-en tidligere var sendt på høring. Så jeg mener at denne saken er hørt ganske mange ganger. Det ble også invitert til et eget høringsmøte der aktørene fikk mulighet til å komme med sine innspill.

Willfred Nordlund (Sp) []: Regjeringen er ellers opptatt av å forenkle, å gjøre det enklere både lovmessig og byråkratisk. I denne saken opplever vi at regjeringen er veldig fast bestemt på at vi skal ha et kronebeløp i en lov. Ellers har man fra regjeringens side vært glad for å kunne bruke ulike reguleringsbeløp, som reguleres årlig ved hjelp av statsbudsjettene. Hva er årsaken til at regjeringen i denne sammenheng ikke ser verdien av å legge seg på eksempelvis et G-beløp som reguleres automatisk, kontra det å ha et fast kronebeløp i loven, noe som vil fordre at Stortinget vil måtte gjøre om loven igjen om kort tid?

Statsråd Jøran Kallmyr []: Det er ingen grunn til å gjøre om loven, for i denne loven gir man en fullmakt til departementet om i forskrifts form å fastsette og endre det kronebeløpet i takt med kroneverdistigningen. Så det er ikke nødvendig med noen lovendring for å justere det beløpet.

Willfred Nordlund (Sp) []: Det er ikke akkurat noen forenkling når man velger å regulere beløpet i forskrifts form. Det kunne man ha latt regulere seg selv ved at det f.eks. fulgte et visst G-beløp. Men jeg registrerer at statsråden har et stort behov for å sende ut flere forskrifter på jevnlig basis, og det er jo interessant å merke seg.

Videre ønsker jeg å problematisere dette med sjablongverdi, som regjeringens opprinnelige proposisjon la opp til, når man skulle fastsette f.eks. prisavslag i forbindelse med mangler ved bolig. Ser ikke statsråden at det ville kommet til å bli en ulikhet rundt omkring i landet og ulikhet mellom tilnærmet like eiendommer, dersom man ikke la til grunn det som eiendommen var omsatt for?

Statsråd Jøran Kallmyr []: Nå er det slik at jeg forholder meg til lovforslaget som ligger her nå.

Det er ikke slik at det blir mer byråkratisk av at man har dette i forskrifts form. Jeg tror det er ganske viktig overfor forbrukeren å fastsette et ganske tydelig kronebeløp i stedet for å ha noe som ville hete 0,8 eller 0,9 G. Jeg vet ikke om det ville ha vært tilstrekkelige opplysninger for forbrukeren som skal sette seg inn i dette lovverket.

Karin Andersen (SV) []: SV er veldig opptatt av at i disse sakene er både kjøper og selger forbrukere. Det er ikke profesjonelle selgere heller. Derfor er vi veldig opptatt av at det skal lages grundige og forståelige tilstandsrapporter, som skal være utarbeidet av kompetente bygningssakkyndige, og at de skal avdekke det som rimelig er av feil før boligen legges ut for salg. Hvis det ikke er på plass, skriver Forbrukertilsynet, mener man at endringen vil føre til flere tvister. Da er spørsmålet: Hvilke krav vil bli stilt til disse bygningssakkyndige, og eventuelt når vil regjeringen kunne ha dette regelverket på plass? For jeg forutsetter at disse reglene ikke skal tre i kraft før alt dette er i orden.

Statsråd Jøran Kallmyr []: Det er ikke som representanten Andersen sier: Reglene skal ikke tre i kraft før det er på plass en forskrift som både regulerer hvordan man skal utarbeide disse tilstandsrapportene, og hvilken type krav man skal ha til dem. Og så er det altså slik at hvis man skal bruke disse tilstandsrapportene, skal de være utarbeidet i henhold til den forskriften som man vil utarbeide for dem. Det er viktig å sørge for at man har gode standarder for hvordan disse tilstandsrapportene skal utarbeides, for dette kommer nå til å bli det aller viktigste informasjonsgrunnlaget for kjøper – men også for selger. For hvis selger får beskrevet en kvalitet, og får tatt opp de manglene som eventuelt er på boligen sin, og får det beskrevet, vil ikke det være en mangel som kjøper kan gjøre gjeldende overfor selger. Og det er jo litt ulikt i forhold til hvordan det er i dag, hvor man ofte havner i en strid fordi kjøper har litt urealistiske forventninger til hvordan en bruktbolig skal være.

Presidenten: Da er replikkordskiftet omme.

De talere som heretter får ordet, har en taletid på inntil 3 minutter.

Willfred Nordlund (Sp) []: Man kunne jo mistenke at justisministeren ikke hadde lest forslaget når det gjelder verdifastsettelse, som i hvert fall Senterpartiet har foreslått i denne saken. Departementet og regjeringen har vært opptatt av at en skal ha en veldig lav verdifastsettelse, og 0,8 eller 0,9 G, som statsråden var inne på, er i hvert fall langt unna den lave verdifastsettelsen som man ellers har vært opptatt av.

Men det jeg egentlig skulle si, var at Senterpartiet er glad for at regjeringspartiene har vært lydhøre for å se på en annen avgrensning når det gjelder hvordan en skal behandle arealavvik, at man har gått bort fra at man skulle ha nulltoleranse for arealavvik. Det har vært kraftige protester mot det fra bransjen, og Senterpartiet er enig i det som er lagt inn i mindretallets forslag i den sammenheng og kommer til å støtte det.

Videre er det sånn at denne loven gjør noen forbedringer i hvordan kjøp og salg av bolig forekommer, selv om Senterpartiet mener at hvis vi hadde hatt en skikkelig høringsrunde, hadde man klart å få en total enighet. Vi har derfor landet på at vi subsidiært kommer til å støtte loven når våre primære endringsforslag faller.

Presidenten: Flere har ikke bedt om ordet til sak nr. 3.