Innhold

11. Forbrukerutfordringer på boligmarkedet

11.1 Sammendrag

11.1.1 Oversikt

Norske bustadprisar har auka kraftig over fleire år. Utviklinga i bustadprisar og gjeld heng tett saman og kan forsterke kvarandre. Ein sterk vekst i bustadprisane over mange år har gjort det stadig dyrare å komme inn på bustadmarknaden. Samstundes har gjelda i hushalda auka meir enn inntektene. Ei høg og aukande gjeld i hushalda set både enkeltforbrukarar og økonomien som heilskap i ein sårbar situasjon. Regjeringa jobbar kontinuerleg med tiltak som skal vere med på å sikre forsvarlege låneopptak og ein trygg bustadøkonomi.

For å redusere risikoen ved høg gjeld i hushalda og høge eigedomsprisar har det i seinare år blitt innført ei rekkje tiltak.

Bustadlånforskrifta blei fastsett fyrste gong i 2015. Ho set enkelte rammer for utlånspraksisen til bankane og kan vere med på å sikre at færre hushald hamnar i ein sårbar gjeldssituasjon. Ifølgje forskrifta kan eit lån med pant i bustad ikkje overstige 85 pst. av bustadsverdien. Bankane må i tillegg ta høgde for ein renteauke på fem prosentpoeng ved vurderinga av kredittevna til kunden. Då forskrifta blei ført vidare frå januar 2017, blei det samstundes innført eit krav om at kunden ikkje kan ha ei samla gjeld på meir enn fem gonger årsinntekta. Krava i forskrifta har gjort det vanskelegare å ta opp bustadlån som er særs høge samanlikna med eigenkapital og inntekt. Samstundes opnar forskrifta for at bankane kan gi unntak frå eitt eller fleire krav i forskrifta for ein viss del av låna som blir innvilga.

Regjeringa ønskjer at flest mogleg skal få høve til å etablere seg i ein bustad dei eig sjølve. Ein del vanskelegstilte på bustadmarknaden (t.d. låginntektsgrupper, trygda og rusavhengige) vil ikkje klare å kjøpe eigen bustad utan offentleg støtte, sjølv om dei klarer å betale lånekostnadene. Husbanken forvaltar derfor ulike bustadsosiale verkemiddel (t.d. startlån) som gjer det mogleg for slike vanskelegstilte grupper å etablere seg på bustadmarknaden.

Også transaksjonskostnader, til dømes ulike forsikringar og utgifter til eigedomsmeklar og bustadtakst, utgjer ei vesentleg økonomisk byrde ved bustadkjøp. Regjeringa vil gjennom informasjonstiltak og tillitsskapande digitale løysingar leggje til rette for at fleire på ein trygg måte skal kunne selje bustaden sin sjølve, dersom dei ønskjer det.

Det er mange som opplever konfliktar ved bustadkjøp. Ei av dei vanlegaste årsakene til slike konfliktar er usemje om den tekniske tilstanden som bustaden er i. Dette er ei byrde for dei som konflikten gjeld. I tillegg fører det til mange tvistesaker både i klagenemnder og domstolar. Ofte gjeld saka at seljaren har lagt fram utilstrekkeleg eller feilaktig informasjon om bustaden. Dette kan mellom anna skuldast at tilstandsrapportane som blir brukte ved bustadsal, ikkje er gode nok. Regjeringa vurderer å forskriftsfeste krav til både tilstandsrapportane og dei som skal utferde dei. Delar av avhendingslova er for tida (2019) under revidering, og regjeringa har føreslått nokre lovendringar. Eitt av måla med forslaga er å kome fram til reglar som kan redusere konfliktnivået på dette området og gjere bustadhandelen tryggare.

Ein ser også forbrukarutfordringar på leigemarknaden, mellom anna knytte til manglande kunnskap om rettane som leigarane har. Flesteparten av dei som leiger bustad, er ungdommar. Dei utgjer ei sårbar gruppe i bustadmarknaden. Sjølv om det i dag finst ulike regelverk som skal hindre urimelege leigevilkår, opplever mange leigetakarar likevel at leigetilhøvet skaper problem. I pressområde kan det dessutan vere vanskeleg å finne ein eigna leigebustad på grunn av lite utbod av denne typen bustader.

Regjeringa er oppteken av at det skal vere trygt for forbrukarane å inngå avtaler med handverkarar, og at det mellom anna skal finnast gode klageordningar.

11.1.2 Regjeringa vil

  • endre avhendingslova slik at informasjonsgrunnlaget ved bustadhandel blir betre og bustadseljarane får tilskuv til å bruke gode tilstandsrapportar

  • leggje til rette for at flest mogleg av dei som ønskjer det, skal kunne eige sin eigen bustad

  • auke satsinga på marknadsføring av bustader, og gjennom Forbrukartilsynet slå ned på villeiande marknadsføring, inkludert bruk av «lokkeprisar», som kan bidra til høgare bustadprisar

  • vurdere tiltak som kan gi kjøpar betre tid til å vurdere bustaden som er til sal

  • vurdere endringar i regelverket for eigedomsmekling med omsyn til krav om at meklaren informerer om og spesifiserer eige vederlag

  • leggje til rette for auka tilbod av utleigebustader og sørgje for at leigetakarane blir betre informerte om rettane sine

  • fortsetje arbeidet med å gjere det tryggare å engasjere handverkarar

11.2 Komiteens merknader

Komiteen viser til kapitlet om forbrukerutfordringer på boligmarkedet. Komiteen viser til at meldingen beskriver en bekymring for høye boligpriser og gjeldsgraden hos forbruker, samt høye transaksjonskostnader i bolighandelen. Med høye transaksjonskostnader siktes det primært til utgifter til eiendomsmegler og forsikring. Meldingen trekker frem utfordringer knyttet til leiemarkedet. Komiteen viser til at de fleste som er på leiemarkedet, er ungdommer. Disse er en sårbar gruppe på boligmarkedet i tillegg til andre sårbare grupper som ikke befinner seg i en sterk forbrukerposisjon. Komiteen mener at leietakere må få bedre informasjon om sine rettigheter. I dag tilbyr Husleietvistutvalget tvisteløsninger for parter i en husleieavtale, men det viser seg at mange leietakere ikke er klar over at denne klageordningen finnes.

Komiteen registrerer at regjeringen foreslår flere tiltak for å møte forbrukerutfordringene på boligmarkedet. Komiteen viser videre til at endringer i avhendingslova allerede er vedtatt av Stortinget.

Komiteen viser til at boligkjøp er en av de største og dyreste investeringene folk flest gjør i løpet av livet. I dagens lovverk er reklamasjonsfristen ved kjøp av en nyoppført bolig den samme som ved kjøp av varer som vaskemaskin og fjernsyn – fem år. Synlige feil og mangler ved nyoppførte boliger vil man som regel oppdage tidlig og innen reklamasjonsfristen utløper. Problemet oppstår imidlertid når byggtekniske feil eller andre skjulte skader og mangler blir oppdaget senere enn fem år. Komiteen er av den oppfatning at det bør utredes om reklamasjonsretten på nyoppførte boliger skal utvides fra fem til ti år.

Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Høyre, Senterpartiet, Sosialistisk Venstreparti, Venstre, og Kristelig folkeparti, støtter Forbrukerrådets forslag om å forlenge reklamasjonsretten på ny bolig, da de største og mest alvorlige reklamasjonssakene kommer etter dagens grense på fem år. Nye boliger bør bygges på bærekraftig vis, med lengre tidshorisont enn dette. Flertallet er imidlertid bekymret for at en utvidelse av reklamasjonstiden på nyoppførte boliger vil kunne føre til mindre innovasjon og nytenkning, fordi bransjen ikke vil ønske å ta risikoer med å prøve ut nye konstruksjoner og ideer med en lengre garantifrist. Videre peker flertallet på at entreprenørene er pliktige til å skaffe garantier i bank for eventuelle erstatningskrav. Dersom en garanti utvides til å gjelde i ti år, vil det kunne medføre at kostnaden flyttes over på kjøperne av tjenestene, og byggekostnadene vil kunne bli høyere. Flertallet mener derfor det er viktig at et slik forslag utredes før man konkluderer.

På denne bakgrunn fremmer flertallet følgende forslag:

«Stortinget ber regjeringen utrede om reklamasjonsfristen på nyoppførte boliger skal økes fra fem til ti år, samt konsekvensene av en eventuell utvidelse.»

Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti viser til at kjøp og salg av bolig for mange er den største økonomiske transaksjonen de gjennomfører i løpet av livet. Det er derfor avgjørende at lovverket som regulerer dette, sikrer en trygg bolighandel med god flyt av informasjon og færrest mulig konflikter. Ifølge Forbrukerrådet utgjør bolig, lys og brensel en tredjedel av vårt totale forbruk. Dette betyr at bolig og boligpolitikken har stor betydning for forbrukerne, men også for samfunnet generelt.

Disse medlemmer viser til at Stortinget våren 2019 behandlet regjeringens forslag til endringer i avhendingsloven, jf. Prop. 44 L (2018–2019), et forslag som fikk sterke negative reaksjoner og juridiske innvendinger. Arbeiderpartiet mente da at flere av de mest radikale forslagene var dårlig utredet og ble presset gjennom av regjeringen på kort tid. Vi var opptatt av at vi som lovgivere må være helt sikre på at endringene ikke bidrar til mer konflikt og usikkerhet rundt kjøp og salg av bolig. Derfor etterlyste Arbeiderpartiet en bedre vurdering av konsekvensene av 10 000-kronersgrensen ved mangler og understrekte behovet for å se endringene i avhendingsloven i sammenheng med eierseksjonsloven og burettslagslova. Dette, var for å kunne gi en skikkelig vurdering av om forsikringsordninger vil kunne bidra til mindre konflikt ved boligtransaksjoner, og for å i større grad dokumentere påstandene i proposisjonen om maktforholdet mellom kjøper og selger.

Disse medlemmer fremmer følgende forslag:

«Stortinget ber regjeringen vurdere å sette ned et lovutvalg som ser på endringer i avhendingslova i sammenheng med eierseksjonsloven og burettslaglova.»

«Stortinget ber regjeringen utrede konsekvensene av konfliktnivåene ved egenandelsregelen på 10 000 kroner og om forsikringsordninger kan bidra til mindre konflikt ved boligtransaksjoner, samt dokumentere påstandene i proposisjonen om maktforholdene mellom kjøper og selger.»

Disse medlemmer viser til at Finanstilsynets årlige boliglånsundersøkelse (2019) viser at gjeldsgraden ved nye boliglån fortsetter å øke. Dette skaper økt risiko for betalingsproblemer ved en renteøkning.

Disse medlemmer mener at boliglånsforskriften var nødvendig for å ivareta den overordnede finansielle stabiliteten, men at det må tas ytterligere politiske grep for å minimere den usosiale profilen i forskriften, da denne særlig rammer unge som har lav egenkapital og inntekt. Kombinert med sterk prisvekst i boligmarkedet, spesielt i og rundt de store byene, har førstegangskjøpere vansker med å komme seg inn på boligmarkedet.

Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet viser til Arbeiderpartiets alternative statsbudsjett for 2020, der Husbankens låneramme ble økt kraftig, både for å sikre at flere kan få startlån og for å gjøre startlån gjennom kommunene tilgjengelig for unge i etableringsfasen.

Disse medlemmer viser til behandling av Prop. 27 L (2017–2018) Endringer i bustadoppføringslova mv. og merknader fra Arbeiderpartiets fraksjon i Innst. 189 L (2017–2018). For å unngå at forbrukere gjennomgår dyre rettslige tvister i etterkant av kjøp av bolig, viser disse medlemmer til at Boligtvistnemnda ble opprettet etter avtale mellom Forbrukerrådet, Boligprodusentenes Forening, Byggmesterforbundet og Entreprenørforeningen – Bygg og Anlegg.

Disse medlemmer viser videre til at de to sistnevnte senere trakk seg ut av avtalen, og at nemnda kun behandler tvistesaker der den profesjonelle parten er medlem i én av de tre bransjeforeningene som står bak nemnda. Disse medlemmer frykter at en nedbygging av Boligtvistnemnda vil føre til at flere forbrukere må bringe sakene sine inn for rettsvesenet.

For å sikre rimelig og profesjonell behandling av tvister uavhengig av hvem forbruker kjøper bolig av, fremmer disse medlemmer følgende forslag:

«Stortinget ber regjeringen etablere en reklamasjonsnemnd i forbindelse med salg av nye boliger, som representanter for utbyggere og entreprenører skal være tilsluttet.»