Jeg viser til brev fra Stortingets kommunal-
og forvaltningskomite 30. september 2015. Komiteen ber om min vurdering
av et representantforslag fra stortingsrepresentantene Jan Bøhler,
Marianne Marthinsen, Marit Nybakk og Truls Wickholm datert 18. juni
2015, jf. Dokument 8:140 S (2014–2015). Forslaget går ut på å gjøre
endringer i eierseksjonsloven som kan gi sameiene bedre mulighet
til å "hindre spekulasjon i utleie og oppkjøp".
Representantene skriver at beboere i sameier
i Oslo og andre storbyer opplever en rekke utfordringer i bomiljøet
som henger sammen med eierseksjonsloven. Sameiene peker på en stadig
økende spekulativ utleie som medfører konflikter og til dels farlige
situasjoner knyttet til brann, vannskade og generell utrygghet.
Representantene er bekymret for at dette undergraver den store statlige
og kommunale innsatsen som er lagt ned gjennom blant annet områdesatsingene
og boligsosialt utviklingsprogram.
La meg først understreke at regjeringen er enig med
representantene i at det er viktig å legge forholdene til rette
for at folk som bor tett i borettslag og eierseksjonssameier skal
ha gode og trygge bomiljøer. For regjeringen er det derfor viktig
at den rettslige reguleringen av slike kollektive boformer er god.
Det pågår for tiden et større lovarbeid knyttet
til nettopp eierseksjonsloven i departementet. Lovarbeidet bygger
på en utredning fra et lovutvalg som i august 2014 foreslo en del
endringer i eierseksjonsloven. Ett av utvalgets forslag var å oppheve
forbudet mot å kjøpe flere enn to seksjoner i ett og samme eierseksjonssameie
- også omtalt som ervervsforbudet eller ervervsbegrensningen. Departementet
vil gi en bred omtale av forslaget i den lovproposisjonen som skal legges
frem for Stortinget til høsten. I mitt svar på representantforslaget
her vil jeg derfor begrense meg til å fremheve noen av de hensynene
som gjør seg gjeldende, uten å forskuttere de vurderingene og konklusjonene
som vil komme i lovproposisjonen.
Representantforslaget lyder slik:
Stortinget ber regjeringen
opprettholde dagens begrensning i eierseksjonsloven om at ingen
skal kunne eie flere enn to seksjoner i samme sameie.
Etter dagens lov er det altså forbudt å kjøpe
eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i ett og
samme eierseksjonssameie. Formålet med ervervsbegrensingen er å
hindre at én seksjonseier får en dominerende rolle i et sameie på
bekostning av de øvrige seksjonseierne når beslutninger skal tas.
Det har vært omdiskutert om regelen er egnet til å oppnå dette formålet.
Kommunal- og arbeidsdepartementet foreslo å fjerne
regelen ved forrige lovrevisjon.1) Hovedbegrunnelsen
for forslaget den gangen var nettopp at ervervsbegrensningen syntes
lite egnet til å oppnå formålet. Departementet viste til at en investor
som ønsker å erverve flere seksjoner står fritt til å etablere flere
aksjeselskaper i ervervsøyemed og med at det er vanskelig å hindre
at den egentlige kjøperen benytter stråmenn for samme formål. Under
Stortingets behandling ønsket komitéens flertall (Ap, KrF, SP og SV)
likevel å beholde regelen. Begrunnelsen var at "avskaffelsen
av bestemmelsen kan føre til at flere seksjoner kan kjøpes for investering,
spekulasjon og utleie, og [flertallet] ser
dette som lite heldig".2)
1) Ot. prp. nr. 33
(1995-96) side 86-87.
2) Innst. O. nr.
57 (1996-97) side 14.
Et samlet lovutvalg foreslo å oppheve regelen i NOU
2014: 6.
Høringsinstansene er splittet i sitt syn på
forslaget. Høringsinstansenes syn vil bli nærmere redegjort for
i den kommende lovproposisjonen.
Jeg er enig med forslagsstillerne i at det kan
anføres noen argumenter for å beholde dagens regel, blant annet
ser jeg representantenes poeng når det gjelder hensynet til bomiljøet. Det er imidlertid flere argumenter,
både mer prinsipielle og rent praktiske, som gjør seg gjeldende
og som må veies mot hverandre. Jeg vil komme tilbake til disse i
en grundig vurdering av om ervervsbegrensningen bør oppheves, slik
lovutvalget har foreslått, eller videreføres, slik representantene
tar til orde for, i lovproposisjonen som kommer til høsten.
Jeg forstår representantene slik at de ønsker
å endre eierseksjonsloven slik at sameiet får mulighet til å innføre
vedtektsfestede begrensninger i retten til å leie ut egen boligseksjon
uten dagens lovkrav om at alle seksjonseierne må være enige i det.
Mitt utgangspunkt er at en regel som gir eierseksjonssameiet
en rett til å innføre begrensninger i utleieretten vil representere
et vesentlig inngrep i den frie råderetten som følger av eierseksjonsloven
§ 22 første ledd. Det bør derfor foreligge gode grunner for eventuelt
å innføre regler som gir et kvalifisert flertall av seksjonseierne
rett til å begrense mindretallets rett til å leie ut egen boligseksjon.
Om hensynet til bomiljøet er en så god grunn at det kan legitimere
slike begrensninger i utleieretten, vil jeg vurdere nøye i den kommende
lovproposisjonen.
Representantene har også bedt regjeringen legge frem
forslag om endring av eierseksjonsloven, der "sameierne får større
mulighet til å hindre spekulative oppkjøp og ombygging av leiligheter
for utleie /fremleie til et uforsvarlig antall beboere".
3) Flere av de høringsinstansene
som kommer inn på problemstillingen omtaler dette som et spørsmål
om å unngå "hyblifisering".
Eierseksjonsloven har
ikke regler som hindrer en seksjonseier i å gjøre enkle bygningsmessige endringer
inne i boligen for å tilrettelegge for utleie til bokollektiver
eller som selvstendige hybler. Etter plan-
og bygningsloven § 31-6 kan kommunen gjennom kommuneplanbestemmelser
bestemme at det må foreligge særskilt tillatelse fra kommunen for
å kunne slå sammen boliger eller dele opp boenheter til hybler,
se første ledd bokstav c.
Kommunen kan også i reguleringsbestemmelser for
et bestemt område legge inn restriksjoner mot oppdeling av bolig
til hybler, jf. plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 2. På denne måten
har kommunen mulighet til å regulere uønsket "hyblifisering". Ved
enhver form for ombygging må dessuten seksjonseiere vurdere om tiltaket
er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven.
Jeg er opptatt av at kommunene skal ha de juridiske
virkemidlene som er påkrevde for å unngå at det oppstår helsefarlige
boforhold. I den kommende proposisjonen vil jeg vurdere om plan-
og bygningslovens hjemler er gode nok til å forhindre dette, eller om
det kan være grunn til å endre eller supplere de ovenfor nevnte
reglene.