Gi Husleielovutvalget økt handlingsrom

Det norske leiemarkedet er, sammenliknet med andre land i Nord-Europa, svært lite regulert. De siste prisreguleringene, som på slutten bare gjaldt et begrenset antall boliger i Oslo og Trondhein, ble faset ut allerede for en generasjon siden. Norge har heller ingen priskontrollert og ikke-kommersiell sektor i leiemarkedet. I stedet er prisdannelsen overlatt til markedet. Også leieprisene for kommunale utleieboliger er knyttet til prisdannelsen i det ordinære markedet.

Samtidig er bolig spesielt i sin natur. Objektet du betaler for, er bokstavelig talt ditt hjem. Dette er også anerkjent i lovverket, hvor leietakere på flere områder har en særskilt beskyttelse. Den generelle kontraktsfriheten er på flere områder innskrenket til leietakers gunst.

I 2023 satte regjeringen ned Husleielovutvalget. Husleieloven skal gjennomgås for første gang på mer enn 30 år. Utvalget leverte nylig første del av sin kommende NOU. Utvalget foreslår på flere punkter viktige forbedringer i lovverket. Å øke minste tillatte kontraktslengde på mange tidsbestemte kontrakter fra 3 til 5 år samt å innføre fortrinnsrett til ny kontrakt vil gi mange leietakere økt trygghet. Ikke minst vil det komme de mange barnefamiliene i leiemarkedet til gode. Men det hjelper ikke at man har rett til å bo, hvis man ikke klarer å betjene leien.

I mandatet for Husleielovutvalget har regjeringen kraftig innskrenket utvalgets handlingsrom. Regjeringen skriver der:

«Det faller imidlertid utenfor utvalgets mandat å vurdere innretningen av leiemarkedet som sådan, herunder innføring av regler om offentlig regulering av husleie eller egne prissegmenter i leiemarkedet.»

Utvalget får rett og slett ikke lov til å vurdere om det er behov for ulike former for prisregulering i markedet. Når alle sider ved husleieloven ellers er oppe til behandling, og når regjeringen også kommer med en boligmelding i samme tidsrom, er det uforståelig at ikke også prisdannelsen skal kunne vurderes.

Både Finland, Danmark og Sverige har ulike former for prisregulering i leiemarkedet og/eller ikke-kommersielle leiesektorer. Erfaringer herfra, positive som negative, burde vært inkludert i Husleielovutvalgets kommende NOU, slik at utvalget står fritt til å anbefale de løsningene utvalget mener er best. Annen del av utvalgets rapport er først ventet tidligst til høsten. Hvis utvalgets mandat utvides nå, har de tid til å vurdere spørsmålet.

Leieprisveksten må dempes

Noen utleiere av bolig er gjeldsfrie og har hatt utleie som ekstrainntekt eller primærinntekt gjennom mange år. Andre har gjeld på boligene de leier ut. Det finnes ikke tilgjengelig statistikk over hvor stor andel av utleieboligene som er belånte eller hvor stor gjeldsgraden for dem egentlig er.

Det man likevel vet, er at renteøkningene til Norges Bank i 2022–2023 har vært på 4 prosent (fra 0,5 prosent styringsrente i desember 2021 til 4,5 prosent i desember 2023). For samme periode blir lovlig tillatt husleieøkning for dem som er i eksisterende kontraktsforhold, på 11,6 prosent. Fremfor at utleier og leietaker deler byrden over den ekstraordinære prisøkningen, kan hele kostnaden i mange tilfeller lempes over på leietaker.

I oktober 2022 fremsatte Rødts representanter Tobias Drevland Lund og Seher Aydar et representantforslag (Dokument 8:16 S (2022–2023)) blant annet om å begrense muligheten for å øke husleie i takt med prisveksten. På daværende tidspunkt hadde blant annet den danske regjeringen nylig tatt et tilsvarende initiativ. Forslaget fikk støtte fra Leieboerforeningen, som i sin høringsuttalelse skrev:

«Forslaget om et tak på årlig husleieprisvekst etter modell fra Danmark er betimelig og støttes. Leieboerforeningen mener at husleielovens § 4-6 bør benyttes i dette tilfellet. Den høye konsumprisveksten og den generelle prisstigningen i leiemarkedet, i kombinasjon med dyrtid, gir grunnlag for å ta bestemmelsen i bruk.»

Også Jussformidlingen støttet forslaget. De skrev:

«Med tanke på stigende inflasjon mener Jussformidlingen at et tak på årlig husleieprisvekst vil gi en sårt tiltrengt forutberegnelighet for en gruppe som er særlig sårbare for økte priser. Det klare utgangspunktet er at de som leier har ofte ikke råd til å kjøpe selv og har derfor et annet økonomisk utgangspunkt.»

Prisveksten i de 16 månedene som er gått, viser at et tak på prisjustering også i Norge kunne spart leietakere for tusenvis av kroner i perioden. Men den høye prisveksten i samfunnet fortsetter også i 2024. Statsbudsjettet venter en prisvekst på 3,8 prosent inneværende år. Det tekniske beregningsutvalget for inntektsoppgjørene (TBU) venter en prisvekst på 4,1 prosent. Det er dermed ikke for sent å sette inn tiltak for å forhindre ytterligere prisvekst i leiemarkedet.

Leiepriser inngår i SSBs beregning av prisvekst i samfunnet (KPI). Det skaper en svak, men like fullt reell, selvforsterkende oppadgående spiral: Fordi leieprisene øker kraftig, er beregnet inflasjon høyere enn den ellers ville ha vært. Det gjør i neste omgang at leieprisene i snitt øker enda mer.

Det trengs bedre tall

Det finnes ikke gode tall over sammensetningen av leiemarkedet. På skriftlig spørsmål fra representanten Tobias Drevland Lund (Dokument nr. 15:979 (2023–2024)) svarte finansministeren nylig at han ikke vet hvor mange leieboliger som er eid av firmaer. I svaret fra finansministeren heter det:

«Departementene er kjent med problemstillingen som reises i representantens spørsmål, og bestilte tall for antall boliger eid av aksjeselskaper fra SSB i 2022. SSBs vurdering var at produksjon av slike tall, av ulike årsaker, ikke var mulig.»

Når Stortinget etter hvert skal behandle ny husleielov og boligmeldingen, eller på andre måter behandler spørsmål relatert til leiemarkedet, er konsekvensen at politikk må utformes delvis i blinde. Husleielovutvalget foreslår for eksempel å innføre ulike regler om minstetid på tidsbestemte leiekontrakter avhengig av hva slags type leiebolig det er snakk om. Men fordi det ikke finnes presise tall for sammensetningen av leiemarkedet, er det ikke mulig å si nøyaktig hvor stor innvirkning en slik lovendring rent faktisk vil ha. Det er en svakhet som snarest bør rettes opp i.

En beslektet problemstilling er at det ikke finnes tall på hvor mange helårsboliger som står tomme deler av året fordi de benyttes som «hytte i byen», pendlerboliger, representasjonsboliger, til korttidsutleie, som fritidsbolig eller liknende formål, både i firmaers og privatpersoners eie.

Disse boligene utgjør en skjult boligreserve. Hvis man fra statens side kan insentivere at de enten leies ut eller legges ut for salg, vil de antagelig kunne tilføre mange tusen ekstra boliger i eie- og leiemarkedet i pressområder. I 2020 ble eierseksjonsloven innskjerpet, og korttidsutleie av leiligheter er normalt bare tillatt i inntil 90 døgn i året. Reglene må likevel sies å være forholdsvis liberale. For eksempel oppgir selskapet Bjørvika Apartments at de alene tilbyr «nærmere 300 leiligheter» for korttidsutleie, og innskjerpelsen i loven ser ikke ut til å ha lagt noen demper på virksomheten. For andre typer boliger finnes ingen tilsvarende regler.