Om bakgrunnen for forslaget

Komiteen viser til at proposisjonen bygger på arbeidet til Takstlovutvalget, som ble satt ned våren 2007. Utvalget leverte sin utredning i mars 2009 – NOU 2009:6 Tilstandsrapport ved salg av bolig. Utredningen ble da sendt på høring med høringsfrist 1. oktober 2009.

Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti, viser til at Stortinget siden den gang ikke er forelagt forslag til endringer i avhendingslova. I november 2017 valgte regjeringen å sende utredningen på ny, begrenset høring på grunn av tiden som hadde gått siden den forrige høringsrunden. I august 2018 avholdt departementet et offentlig høringsmøte der de samme instansene som fikk tilsendt høringsbrevet i november 2017, ble invitert. 20. desember 2018 ble Prop. 44 L (2018–2019) godkjent i statsråd. Flertallet vil i de videre merknadene kommentere prosessen regjeringen har lagt opp til.

Flertallet viser til at avhendingslova gjelder avhending av fast eiendom når avhendingen skjer gjennom frivillig salg, bytte eller gave. Flertallet viser til at kjøp og salg av bolig for mange vil være den største økonomiske transaksjonen de gjennomfører i løpet av et liv. Flertallet mener derfor det er avgjørende at lovverket som regulerer dette, sikrer en trygg bolighandel med god flyt av informasjon og færrest mulig konflikter. Flertallet viser til at avhendingslova i det alt vesentligste har stått uendret siden den trådte i kraft i 1993.

Flertallet mener det tilligger regjeringen et ansvar for at lovforslag er tilstrekkelig utredet, og at forslagene har vært på høring slik at det gis anledning til å komme med synspunkter på forslagene. Høringen må også gis et tidsrom som det er rimelig å komme med synspunkter innenfor.

Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet og Senterpartiet har merket seg at den fremste eksperten på avhendingslova, professor PhD Harald B. Anderssen, i et brev til komiteen beskriver saksgangen frem til fremleggelsen av Prop. 44 L (2018–2019) som mangelfull, uvanlig og uheldig. Flere andre høringsinstanser hadde lignende kommentarer til departementets saksgang under høringen i komiteen.

Disse medlemmer viser til at den siste høringsrunden fra departementets side ble gjennomført med svært korte tidsfrister midt i sommerferien 2018. Høringsbrevet ble sendt ut 13. juli. Selve høringsmøtet ble avholdt 23. august. Disse medlemmer mener regjeringen med dette legger opp til altfor stramme tidsfrister på en tid av året der aktuelle høringsinstanser ikke kan forventes å kunne respondere så vidt raskt som fristene legger opp til. Disse medlemmer har videre merket seg at regjeringen på flere punkter går lenger i lovforslaget enn forslagene som ble presentert på høringsmøtet i august. I praksis har derfor etter disse medlemmers syn høringsinstansene ikke hatt noen mulighet til å bli hørt om det som betegnes som «radikale» lovforslag før proposisjonen ble lagt frem. I den sammenheng mener disse medlemmer at det påligger Stortinget å behandle forslaget på en måte som retter opp departementets mangelfulle saksbehandling. Med mangelfullt utredede lovforslag har Stortinget ikke noe annet valg enn å sende dem tilbake til regjeringen.

Disse medlemmer mener Stortinget må ta på alvor de sterke innvendingene som kom fram under høringen om lovforslaget. Når organisasjoner og eksperter med inngående kjennskap til avhendingslova kommer med svært tunge argumenter og innvendinger mot forslaget, må Stortinget ta det på alvor. Særlig sett i lys av den manglende involveringen fra departementets side før lovforslaget ble lagt fram for Stortinget.

Disse medlemmer viser til at det blir pekt på at lovforslaget er altfor dårlig utredet og det er stor usikkerhet rundt om endringene kan få utilsiktede virkninger som departementet ikke har redegjort godt nok for i proposisjonen. Disse medlemmer mener det ikke er tilstrekkelig sannsynliggjort at lovendringene vil føre til en tryggere bolighandel og mindre konflikt rundt kjøp og salg av boliger. Som vist til tidligere, mener disse medlemmer at boligkjøp for de aller fleste av oss vil være den største enkelttransaksjonen vi gjør i løpet av livet. Da må lovgiver være helt sikker på at det er overveiende sannsynlig at endringene som gjøres i lovverket, ikke gir mer usikkerhet rundt kjøp og salg av bolig. Etter disse medlemmers syn er ikke det tilfellet i denne saken.

Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet ser på bakgrunn av dette ingen annen mulighet enn å sende proposisjonen tilbake til regjeringen, slik at forslagene får en grundig behandling der berørte parter involveres på en god måte.

Komiteens medlemmer fra Senterpartiet mener boligmarkedet og forbrukerne vil være tjent med et regelverk som balanserer rettighetene til både kjøper og selger. Det har fra flere høringsinstanser blitt påpekt at mens dagens regelverk i hovedsak ivaretar selger, vil de foreslåtte endringene i Prop. 44 L (2018–2019) snu tvert om til fordel for kjøper. Flere høringsinstanser er kritiske til forslagene i proposisjonen og hevder endringene vil føre til et økt konfliktnivå i boligmarkedet. Markedet vil være tjent med at eventuelle lovendringer oppnås gjennom bred enighet i Stortinget og medfører endringer som kan vare over tid. På denne bakgrunn ønsker disse medlemmer å sende proposisjonen tilbake til regjeringen og be om at det gjennomføres en samlet og total utredning av spørsmålene rundt boligomsetningen.

Dersom Senterpartiets primære standpunkt i saken ikke skulle få flertall, mener disse medlemmer det er viktig å gjøre justeringer i lovforslaget for å dempe de mest konfliktfylte aspektene og sørge for en bedre byrdefordeling mellom kjøper og selger enn hva som er foreslått i proposisjonen.

Disse medlemmer mener lovverket knyttet til bolighandel bør være formålstjenlig for kjøper og selger, og ikke komplisere handelen unødvendig. Resultatet av lovendringer må ikke være økt lønnsomhet for megler- og forsikringsbransjen, men et redusert konfliktnivå og redusert ressursbruk i forbindelse med omsetning av bolig.

Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Senterpartiet, og Sosialistisk Venstreparti, fremmer følgende forslag:

«Prop. 44 L (2018–2019) Endringer i avhendingslova (tryggere bolighandel) sendes tilbake til regjeringen.»

«Stortinget ber regjeringen på en bedre måte enn i Prop. 44 L (2018–2019) utrede følgende:

• Konsekvensene på konfliktnivåene ved egenandelsregelen på 10 000 kroner.

• Dokumentere påstandene i proposisjonen om maktforholdene mellom kjøper og selger.

• Om forsikringsordninger kan bidra til mindre konflikt ved boligtransaksjoner.»

«Stortinget ber regjeringen vurdere å sette ned et lovutvalg som ser på endringer i avhendingslova i sammenheng med eierseksjonsloven og burettslaglova.»

«Stortinget ber regjeringen sende forslag om endringer i avhendingslova (tryggere bolighandel) på alminnelig høring før det sendes tilbake til Stortinget.»

Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti mener at forslaget er godt utredet, har vært på tilstrekkelig høring og vil føre til en tryggere bolighandel.

Disse medlemmer peker på at det ved kongelig resolusjon den 11. mai 2007 ble oppnevnt et utvalg for å utrede regler som sikrer at det ved markedsføring og salg av boliger i forbrukerforhold som omfattes av avhendingslova, foreligger relevant informasjon om boligen (Takstlovutvalget). Takstlovutvalget skulle ta hensyn til forslagene i utredningen som ble avgitt av Boligtakstutvalget i 2005. Utvalget avga sin utredning NOU 2009:6 Tilstandsrapport ved salg av bolig til Barne- og likestillingsdepartementet den 12. mars 2009. NOU 2009:6 ble sendt på høring i juni 2009. Utredningen ble ikke fulgt opp med noen lovproposisjon i årene etter høringen.

I regjeringens boligstrategi fra 2015 fastslås det at regjeringen vil vurdere ulike sider av en regulering av tilstandsrapportene. Dette er gjentatt i regjeringens boligpolitiske strategi fra 2018. På bakgrunn av dette ble NOU 2009:6 sendt på en ny, begrenset høring den 6. november 2017 med frist til den 18. januar 2018 på grunn av den korte tiden som hadde gått siden forrige høringsrunde. Høringen ble begrenset til innspill om eventuelle endrede rettslige eller faktiske forhold.

Etter den nye høringen utarbeidet Justis- og beredskapsdepartementet et forslag som tar opp i seg elementer fra reguleringsmodellene i utredningen og uttalelsene fra de to høringene. For å få innspill til endringsforslaget ble det avholdt et offentlig høringsmøte i august 2018. Her kunne aktørene gi innspill knyttet til de sentrale elementene i lovforslaget slik det er fremlagt for Stortinget.

Disse medlemmer mener at det ovenstående viser at det er et grundig utredningsarbeid som ligger til grunn for Prop. 44 L (2018–2019). Disse medlemmer påpeker at det har vært mulig for alle relevante aktører å gi innspill, og at proposisjonen inneholder grundige drøftelser av et bredt spekter av høringsinnspill.

Disse medlemmer viser også til at komiteen avholdt høring i saken den 7. mars 2019. Disse medlemmer vil understreke at mange av innspillene ikke er nye, og bemerker at de fleste av innspillene ble presentert for departementet i høringsmøtet i august 2018. Disse medlemmer peker på at innspillene i komiteens høring uansett har blitt hensyntatt i komiteens behandling, og vil bli kommentert særskilt nedenfor.

Disse medlemmer registrerer at Arbeiderpartiet og Senterpartiet legger avgjørende vekt på professor ved BI, Harald B. Anderssen, sine synspunkter. Disse medlemmer vil for ordens skyld påpeke at Anderssen har vært leder av det interne klageorganet til eierskifteselskapet Protector. Disse medlemmer mener at det ikke er dekning for Anderssens uttalelser om at lovforslaget er radikalt. Forslaget innebærer at man går tilbake til lovens normalordning, som er at selgeren blir ansvarlig for avvik fra det kjøperen kunne forvente. For øvrig vil disse medlemmer bemerke at kritikken mot det faglige nivået og prosessen fremstår som lite treffende. Disse medlemmer vil vise til brev fra professor Trygve Bergsåker ved Universitetet i Oslo til kommunal- og forvaltningskomiteen 11. mars 2019. Professor Bergsåker fremhever at dette er et begrenset endringsforslag og ikke en revisjon av loven. Han uttaler:

«Jeg tror ikke noen med innsikt i rettsområdet kan være uenig i at det er positivt og ønskelig med mest mulig informasjon om boligen som skal selges, og at informasjonen er kvalitetssikret. Dette er kjernen i lovforslaget.»

For ordens skyld vil disse medlemmer nevne at Bergsåker åpner for at enkeltelementer kan diskuteres. Bergsåker uttaler imidlertid entydig:

«Mitt eget syn på lovforslaget er at det bør gjennomføres».

Videre opplyser Bergsåker i brevet at han på vegne av Institutt for privatrett ved Det juridiske fakultet, Universitet i Oslo, inviterte de som arbeidet med lovsaken i Justis- og beredskapsdepartementet, til å holde en presentasjon av forslaget under et seminar ved instituttet, med etterfølgende diskusjon av det pågående lovarbeidet. Disse medlemmer peker på at det kanskje fremste akademiske fagmiljøet innen kontraktsrett i Norge har vært konferert i forbindelse med utarbeidelse av lovforslaget. Disse medlemmer registrerer at det er noe uenighet mellom ulike fagpersoner. Juss er ingen absolutt vitenskap selv om enkelte aktører forsøker å fremstille det slik. Disse medlemmer mener uansett at dette ikke bare er et juridisk spørsmål, men også et politisk spørsmål.

Disse medlemmer registrerer at Arbeiderpartiet, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti vil sende forslaget tilbake til regjeringen. Disse medlemmer viser til at Arbeiderpartiet i Innst. 46 S (2015–2016) fremmet følgende forslag:

«Stortinget ber regjeringen sette i gang en rask revisjon av avhendingsloven med formål om å tydeliggjøre selgers og kjøpers rettigheter og plikter […]»

Disse medlemmer registrerer at Arbeiderpartiets innstilling til behovet for rask revidering av den utrygge bolighandelen dermed har endret seg.

Om bolighandelen

Komiteen viser til at kjøp og salg av bolig er den mest verdifulle transaksjonen de fleste mennesker gjør gjennom livet. En boligkjøper kan være en boligselger neste dag. Boligsalg skjer som regel mellom to forbrukere. Dette krever et godt balansert regelverk hvor alle aktører har god informasjon og kan ta veloverveide beslutninger.

Komiteens flertall, medlemmene fra Høyre, Fremskrittspartiet, Senterpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Kristelig Folkeparti, mener det er et problem at kjøper har en betydelig risiko for mangler i kjøpssituasjonen – til tross for at det er selgeren som oftest er nærmest til å kjenne objektet som selges.

Et annet flertall, medlemmene fra Høyre, Fremskrittspartiet, Sosialistisk Venstreparti og Kristelig Folkeparti, viser også til at eiendomstransaksjoner skjer raskt. Tiden fra visning til budrunde kan være kort. Fristen mellom budene kan også være kort, og det er nødvendig at informasjonen kjøperen får tilgjengeliggjort, er korrekt og mulig å forstå.

Dette flertallet mener konfliktnivået i bolighandelen over lang tid har vært for høy. Dette flertallet viser blant annet til en rapport fra Forbrukerrådet i mars 2017, hvor det fremgår:

«Rapporten konkluderer med at antallet reklamasjoner er høyt, og at konfliktnivået har vært økende ved at flere saker går til Finansklagenemnda for eierskifte. Dette bekreftes fra flere hold. Eierskifteforsikringsselskapene mener ofte konfliktnivået er lavt og påpeker at en «henvendelse» fra en boligkjøper ikke er ensbetydende med at boligkjøper vil «klage», men selskapene viser i andre sammenhenger til at konfliktnivået er høyt, og at boligkjøperne er aggressive. Det er mange opplysninger Forbrukerrådet ikke får innsyn i.

[…]

Boligkjøpernes opplevelse er at de må presse profesjonelle aktører til å ta ansvar. En slik prosess kan ta flere år, ledsages av en vedvarende, belastende usikkerhet om fremtiden og innebære en stor, ekstra risiko for forbrukeren i form av saksomkostninger. For å nå frem med krav er en boligkjøper i mange tilfeller nødt til å vinne en domstols støtte for en påstand om at selgeren brøt loven ved boligsalget, eller selv tape store beløp eller bli ruinert. Undersøkelser gjennomført av Telemarksforskning og av Forbrukerinspektørene i NRK, gir støtte for at dette er sterkt belastende og medfører risiko for boligkjøper.»

Dette flertallet viser til at antallet rettssaker som omhandler tvister knyttet til avhendingslova, er på et stabilt høyt nivå, selv om en skulle forvente at tvister for domstolene gikk ned etter at loven hadde vært praktisert over lang tid.

Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti viser til regjeringens politiske plattform, hvor det er slått fast at regjeringspartiene ønsker å styrke forbrukernes interesser og de profesjonelle aktørenes ansvar ved bolighandel. Videre vises det til at Stortinget ved flere anledninger har vedtatt anmodninger til regjeringen om å gjøre bolighandelen tryggere. Disse medlemmer mener dette lovforslaget er en oppfølging av dette.

Komiteen vil påpeke at bransjen, herunder Eiendom Norge, Norges Takseringsforbund, NITO Takst (nå slått sammen i Norsk takst) og Norges Eiendomsmeglerforbund også har forsøkt å få i stand et bransjesamarbeid for økt bruk av tilstandsrapporter med mål om en tryggere bolighandel. I tillegg til dette har blant annet Huseiernes Landsforbund, sammen med Norges Eiendomsmeglerforbund, Norsk Takst og Forbrukerrådet, hatt et felles initiativ for en tryggere bolighandel. Disse initiativene, samt at spørsmålet har vært tema i Stortinget også i senere år, viser at konfliktnivået i dagens bolighandel er en utfordring.

Komiteens medlem fra Sosialistisk Venstreparti mener det er viktig at det legges til rette for en tryggere bolighandel enn i dag, og at endringene som kreves for å gjøre det, må sikre både selger og kjøper av bolig i større grad enn i dag. Det er viktig at Stortingets enstemmige anmodningsvedtak om å skape en tryggere bolighandel blir fulgt opp.

Dette medlem vil understreke at avhendingslova regulerer kjøp der forbrukere er involvert med det som svært ofte er deres største investeringer, nemlig egen bolig. Det er derfor avgjørende at nytt regelverk gjennomføres på en måte som kan gi kjøper og selger mer forutsigbarhet, trygghet og minst mulig konflikt.

Dette medlem mener det er en alvorlig svakhet at det ikke stilles sterkere krav til tilstandsrapporter og krav til de bygningssakkyndige som utformer rapportene. Grundige, kvalitativt gode og forståelige tilstandsrapporter som inneholder det som med rimelighet kan undersøkes om boligens tilstand, er en forutsetning for en tryggere bolighandel. Dette stiller krav til kompetanse hos de som utfører undersøkelser og lager rapportene. En autorisasjonsordning er derfor nødvendig, men ikke tilstrekkelig.

Dette medlem viser til høringssvar fra blant annet Forbrukerrådet, Huseiernes Landsforbund og Norsk takst, som i stor grad støtter regjeringens intensjoner med lovforslaget. I høringsnotatet til komiteen datert 28. februar 2019 understreker de tre aktørene at en viktig forutsetning for at endringene skal bli vellykkede, er kvalitativt gode tilstandsrapporter utarbeidet av kompetente fagfolk. Det understrekes videre at det må utformes forskrifter som regulerer minstekrav til tilstandsrapportene og til uavhengig kompetente bygningssakkyndige.

Dette medlem viser til at dersom lovendringene skal fungere etter hensikten, er det helt nødvendig at det sikres konkrete krav til en god og utfyllende tilstandsrapport. For at dette skal kunne gjennomføres, er det nødvendig med et tydelig kompetansekrav og et kompetanseløft hos de bygningssakskyndige. Flere sentrale høringsinstanser understreker at disse elementene er avgjørende å ha på plass før loven trer i kraft.

Om behov for kontraktsrettslige incentiver for å øke omfanget av tilstandsrapport, fjerning av «som-det-er».

Komiteens flertall, medlemmene fra Høyre, Fremskrittspartiet, Sosialistisk Venstreparti og Kristelig Folkeparti, viser til at selgeren som regel har bodd i boligen og kjenner tilstanden på boligen relativt godt. Selgeren er derfor nærmest til å beskrive boligens tilstand. Flertallet er positive til at mest mulig informasjon om boligen skal legges frem før den selges. Flertallet erkjenner at selgeren også er forbruker, og derfor ikke har inngående byggteknisk kompetanse. Derfor ønsker flertallet økt bruk av tilstandsrapporter. De senere årene har bruken av tilstandsrapport blitt mer utbredt. Det er imidlertid ingen krav til verken utformingen av tilstandsrapporten eller de bygningssakkyndiges kompetanse og kvalifikasjoner. Flertallet mener at dette må komme på plass, og vil styrke tilstandsrapportens funksjon.

Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti er enige med regjeringen i at det ikke er behov for en lovfestet plikt til å utarbeide tilstandsrapport. Disse medlemmer støtter imidlertid at det bør innføres regler som oppfordrer til bruk av tilstandsrapport. Disse medlemmer er enige i regjeringens forslag om å fjerne adgangen til å ta «som-den-er»-forbehold, sammen med en forskriftsadgang til å stille krav til tilstandsrapportens innhold og de bygningssakkyndiges kvalifikasjoner.

Disse medlemmer bemerker at salg av eiendom uten «som den er»-forbehold eller med tilsvarende alminnelige forbehold er avhendingslovas utgangspunkt. Disse medlemmer viser til at en fjerning av adgangen til å ta «som-det-er»-forbehold var et av forslagene som ble fremsatt i NOU 2009:6. Disse medlemmer viser til at en variant av forslaget derfor har vært på høring tre ganger de siste ni årene.

Disse medlemmer er tilfredse med at det i proposisjonen er tydeliggjort at det er adgang til å ta spesifiserte forbehold om boligen. Det vises til proposisjonen for nærmere beskrivelse av vurderingen av hvordan spesifiserte forbehold kan tas.

Om 10 000 kroner og mangelsbegrepet

Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti støtter regjeringens forslag om å lovfeste den abstrakte mangelsvurderingen som i dag allerede er gjeldende gjennom rettspraksis og i juridisk teori. En mangel foreligger dersom eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand. Det understrekes at kjøperen kjøper en brukt bolig, og at dette har betydning for hvilke forventninger kjøperen kan ha. Disse medlemmer understreker at hva kjøperen kan forvente, også må ses i sammenheng med kjøperens undersøkelsesplikt. Disse medlemmer er tilfredse med at undersøkelsesplikten foreslås tydeliggjort, og støtter dette forslaget.

Flere aktører påpekte under høringen at mangelsvurderingen vil bli endret som følge av den foreslåtte egenandelen på kr 10 000 i § 3-10. Noen aktører synes å ha forstått loven slik at enhver feil som det koster kr 10 000 å utbedre, er en mangel i lovens forstand. Disse medlemmer vil understreke at loven ikke kan forstås slik. Egenandelen er det beløpet kjøperen selv må dekke etter at det er påvist at det foreligger en mangel ved boligen.

Disse medlemmer viser til at Justis- og beredskapsdepartementet i forbindelse med høringsmøtet i august 2018 hadde et forslag om å innføre en skjønnsmessig minsteterskel for når noe utgjør en mangel. Svært mange høringsinstanser var negative til dette forslaget. Disse medlemmer merker seg at regjeringen lyttet til disse innspillene. Disse medlemmer er enige med regjeringen i at en slik skjønnsmessig minsteterskel for mangler ikke ville være hensiktsmessig. Under høringsmøtet i august 2018 ble det fra en høringsaktør fremmet et forslag om at det ikke ble innført en skjønnsmessig minsteterskel, men heller en kvantitativ regel i form av en egenandel for kjøperen.

Disse medlemmer understreker at forslaget regjeringen har fremmet til ny § 3-1 fjerde ledd, ikke må forveksles med en minsteterskel for hva som utgjør en mangel.

Disse medlemmer viser til at flere aktører i høringen påpekte at egenandelen på 10 000 kroner burde endres. Noen påpekte at den bør knyttes til kjøpesummens størrelse, noen påpekte at egenandelen burde være høyere, mens noen påpekte at det ikke bør være en egenandel for kjøperen.

Disse medlemmer har vurdert innspillene fra de ulike aktørene, og høringsinnspillene viser at forslaget fra regjeringen er godt balansert mellom de ulike aktørenes syn. Disse medlemmer vil understreke at det i loven gis en hjemmel for å endre beløpet i forskrift. Disse medlemmer oppfordrer regjeringen til å følge nøye med på utviklingen i bolighandelen og kontinuerlig vurdere behov for justeringer.

Disse medlemmer vil peke på at en dynamisk egenandelsgrense, slik enkelte høringsinstanser tar til ordet for, for eksempel knyttet til et dynamisk beløp som grunnbeløpet eller rettsgebyret, vil kunne føre til en uoversiktlig situasjon for forbrukeren fra år til år. Disse medlemmer vil også peke på at et beløp relativt til kjøpesummen vil medføre at forbrukere i ulike deler av landet vil få en uoversiktlig situasjon for hva som kan dekkes. Dette ville generelt føre til at terskelen for erstatning for feil blir høyere i en by enn i distrikter.

Komiteens medlemmer fra Senterpartiet mener det vil være uheldig å fastsette en kronesum som egenandel for kjøper for utbedring av feil. For å følge utviklingen i boligmarkedet og det generelle lønns- og prisnivået, uten å måtte justere summen i lov, er det ønskelig å knytte beløpet opp mot grunnbeløpet i folketrygden.

På denne bakgrunn fremmes følgende forslag:

«I lov 3. juli 1992 nr. 93 skal

§ 3-1 nytt fjerde ledd skal lyde:

(4) Kjøparen må sjølv dekke tap og kostnader ved manglar opp til eit beløp på 1/2 G om ikkje anna er sagt i lova. Dette gjeld likevel ikkje avtalar der ein bygning er seld som ny.»

Komiteens medlem fra Sosialistisk Venstreparti viser til regjeringens forslag om egenandel på 10 000 kroner. En rekke aktører har uttalt seg kritisk til dette beløpet for egenandelen og mener forslaget kan bidra til å flytte terskelen for hva som utgjør en mangel, fra ca. fem prosent av kjøpesummen, til 10 000 kroner. Forbrukertilsynet og Forbrukerrådet leser forslaget slik at det fortsatt skal gjøres en vurdering av hva forbrukeren skal kunne forvente av eiendommen, men uten at det kreves at eiendommen er i vesentlig dårligere stand, slik det er ved dagens «som-det-er»-forbehold.

Dette medlem mener forslaget til egenandel må utredes nærmere da konsekvensene av endringene er uklare.

Om arealavvik

Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti viser til forslaget til en ny bestemmelse om innendørs arealavvik i avhendingslova § 3-3 andre ledd. Disse medlemmer støtter hovedsakelig forslaget slik det er fremmet.

Disse medlemmer viser imidlertid til at det under høringen kom innspill fra flere instanser om at arealmåling ikke alltid kan gjennomføres på en like nøyaktig måte som antydet i proposisjonen. Det skyldes blant annet en oppfatning fra instansene om at ethvert måleavvik vil kunne gi grunnlag for prisavslag etter den foreslåtte bestemmelsen. Disse medlemmer forstår ikke lovforslaget på denne måten. I proposisjonen på side 86 påpekes det at «det er en grunnleggende forutsetning at arealopplysningen ikke stemmer» for at bygningen skal anses å ha «mindre areal» enn opplyst. Det må også ligge i kravet om et avvik i form av «mindre areal» at arealopplysningen som er formidlet til kjøperen, bygger på en objektivt uriktig måling. Som fremholdt av enkelte instanser under høringen kan det være visse boliger det er krevende å måle helt nøyaktig. Det kan for eksempel skyldes at boligene har mange rom med uvanlig utforming. I slike tilfeller ligger det i sakens natur at forskjellige takstmenn vil kunne komme frem til noe forskjellig måleresultat uten at noen av takstmennene egentlig kan sies å ha målt feil. Disse medlemmer legger til grunn at slike marginale avvik ikke skal rammes av den nye bestemmelsen. Det må etter en vanlig bevisvurdering kunne påvises at arealopplysningen faktisk ikke stemmer fordi opplysningen bygger på uriktig måling. Årsaken til at målingen har blitt uriktig, må imidlertid være uten betydning. Kjøperen skal ikke trenge å påvise uaktsomhet hos den som har målt. Disse medlemmer antar at det i en del tilfeller vil være aktuelt for selger å kreve regress fra bygningssakkyndige eller andre som har foretatt den uriktige utmålingen.

Disse medlemmer antar for øvrig at få grensespørsmål vil komme på spissen, ettersom det først og fremst vil være de mer markerte arealavvikene som oppdages og gjøres til gjenstand for en mangelsak.

Disse medlemmer peker på at flere instanser under høringen tok opp alternative forslag til regulering av arealavvik. Flere instanser foreslo å innføre et slingringsmonn for arealavvik. Disse medlemmer støtter innføring av et slikt slingringsmonn på bakgrunn av at dette vil kunne virke konfliktdempende. Disse medlemmer fremmer derfor forslag om innføring av et slingringsmonn for arealavvik på 2 pst. av boligens areal, men likevel slik at kun arealavvik i hele måleenheter, som regel kvadratmeter, regnes som et arealavvik.

Disse medlemmer vil likevel understreke at intensjonen ikke er å gi profesjonelle aktører et slingringsmonn som gir adgang for omgåelser eller spekulasjoner. Disse medlemmer viser til at det uansett om arealavviket måles til over 2 pst., må foreligge et galt måleresultat, slik nevnt i merknadene ovenfor.

Disse medlemmer bemerker at det med et slingringsmonn på 2 pst. kan oppstå spørsmål om hvilket areal man skal beregne prosenten av. Disse medlemmer ser det som naturlig at avviket beregnes opp mot den aktuelle arealopplysningen, slik at avvik knyttet til bygingens hoveddel (for eksempel bruksareal, BRA) måles opp mot arealopplysningen om denne, mens avvik knyttet til balkonger, boder og andre selvstendige bygningsdeler beregnes opp mot det opplyste arealet på balkongen, boden osv.

Disse medlemmer viser til at det i proposisjonen er foreslått å innføre en sjablongmessig utmålingsregel for prisavslag for arealavvik i avhendingslova §§ 3-3 nytt andre ledd tredje punktum og § 4-12 nytt tredje ledd. Disse medlemmer viser til at flere aktører under høringen var kritiske til forslaget til en sjablongmessig utmåling av prisavslag ved arealavvik. Disse medlemmer registrerer at flere påpekte at dette kunne bli uforutsigbart og vanskelig å praktisere for boligkjøper og -selger. Disse medlemmer mener det vil være enklere og mer forutsigbart med en løsning der utmålingen av prisavslag ved arealavvik fortsatt følger de innarbeidede utmålingsreglene som gjelder generelt for prisavslag. Dette innebærer at man tar utgangspunkt i verdireduksjonen arealavviket fører til i henhold til avhendingslova § 4-12 første ledd, eventuelt korrigert skjønnsmessig for mangelens betydning for kjøperen og bruken av eiendommen. Disse medlemmer mener dette vil bidra til at de marginale arealavvikene som åpenbart ikke har noen reell eller verdimessig betydning, ikke blir gjenstand for konflikt. Denne endringen vil derfor virke konfliktdempende. Disse medlemmer vil likevel be regjeringen løpende vurdere om det er behov for andre utmålingsregler for beregning av prisavslag ved arealavvik.

Disse medlemmer viser til at det i lovforslaget § 3-3 nytt andre ledd andre punktum er foreslått et unntak fra egenandelen på 10 000 kroner, jf. § 3-1 fjerde ledd, for innendørs arealmangler. Med den arealavviksbestemmelsen disse medlemmer går inn for, der det blant annet ikke skal gjelde en sjablongmessig prisavslagsregel for arealavvik, faller mye av begrunnelsen for unntaket fra egenandelen bort, se proposisjonen side 63 om begrunnelsen. Disse medlemmer går derfor ikke inn for å beholde unntaket fra egenandelsregelen i forslaget til § 3-3 nytt andre ledd, egenandelen på 10 000 kroner skal gjelde ved innendørs arealavvik. Disse medlemmer antar at egenandelen vil kunne virke konfliktdempende også i slike mangelstilfeller.

På denne bakgrunn foreslår disse medlemmer endringer i regjeringens lovforslag slik at § 3-3 nytt andre ledd skal lyde:

«2) Det er ein mangel dersom bygningar på eigedomen har mindre areal enn det som er opplyst av seljaren eller medhjelparane til seljaren, så framt avviket er større enn to prosent og utgjer minst ein kvadratmeter. Det er likevel ikkje ein mangel dersom seljaren godtgjer at kjøparen ikkje la vekt på opplysninga.»

og at forslaget til § 4-12 nytt tredje ledd strykes.

Disse medlemmer viser til det helhetlige lovforslaget fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti i innstillingen.

Komiteens medlemmer fra Senterpartiet mener i likhet med flertallet av høringsinstansene at nulltoleranse for arealavvik vil heve konfliktnivået ved boligsalg. Noen bygg er krevende å måle absolutt nøyaktig grunnet eksempelvis runde vegger, sjakter, skjevheter eller uenighet om P-rom og BRA, osv. Praksis med avrunding av arealmål til hele tall gjør at det raskt kan være noen små feilberegninger som gjør utslag for totalarealet. Det skal etterstrebes nullavvik ved oppmåling av areal, og det forventes nøyaktighet i oppmåling. Det vurderes imidlertid som konfliktskapende å innføre et nullavvik gjennom lov.

Disse medlemmer deler bekymringen til noen av høringsinstansene om at prisavslag grunnet arealavvik skal gjøres på bakgrunn av at sammenligning med «tilsvarende boliger i det samme området» kan åpne for unødvendige diskusjoner om hva som er en sammenlignbar bolig og hva som skal anses som det samme området. Det virker rimelig å ta utgangspunkt i det bygget det gjelder, og gi prisavslag basert på kvadratmeterprisen på den boligen eller det bygget som selges.

På denne bakgrunn fremmes følgende forslag:

«I lov 3. juli 1992 nr. 93 skal

§ 4-12 nytt tredje ledd lyde:

(3) Ved arealsvikt etter § 3-3 andre ledd skal prisavslaget fastsetjast forholdsmessig på grunnlag av kvadratmeterprisen for den selde eigedomen.»

Komiteens medlem fra Sosialistisk Venstreparti mener at arealavvik som hovedregel bør være en mangel, men at det samtidig må gis et lite slingringsmonn når det gjelder arealavvik. En for streng linje vil kunne føre til økt antall tvister om småavvik. Dette medlem viser til innspill fra Forbrukerrådet som mener at et slingringsmonn på arealavvik kan beskrives i tilstandsrapport, og et slingringsmonn kan derfor beskrives i forskrift. Dette medlem viser til forslag fra Forbrukerrådet når det gjelder forslag til arealavvik etter størrelse på bolig, og at prisavslag bør regnes ut fra gjeldende bolig fremfor sjablongmessig på grunnlag av statistikk over kvadratmeterpris.

Om krav til tilstandsrapporter og bygningssakkyndige

Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti støtter forslaget om å gi hjemmel til å forskriftsregulere krav til tilstandsrapportene og de bygningssakkyndige.

Komiteens flertall, medlemmene fra Høyre, Fremskrittspartiet, Sosialistisk Venstreparti og Kristelig Folkeparti, støtter at det innføres en autorisasjonsordning for bygningssakkyndige for å sikre tilstrekkelig fagkompetanse og motvirke uheldige bindinger i bransjen. Flertallet mener dette vil bidra til et bedre kunnskapsgrunnlag for aktørene i bolighandelen.

Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti forutsetter at regjeringen vurderer behovet for eventuelle overgangsordninger for bygningssakkyndige for å tilpasse seg nye kvalifikasjonskrav.

Disse medlemmer viser til at Kommunal- og moderniseringsdepartementet og Justisdepartementet sammen har ansvar for utarbeidelse av forskriftene som er omtalt i forslag til § 3-10 første ledd nytt tredje punktum.

Komiteens flertall, medlemmene fra Høyre, Fremskrittspartiet, Sosialistisk Venstreparti og Kristelig Folkeparti, forutsetter at lovendringene som foreslås i innstillingen, ikke trer i kraft før forskriftene eller før etter en eventuell overgangsperiode for kvalifisering av bygningssakkyndige.

Flertallet fremholder at tilstandsrapporten bør dekke de delene av boligen som er gjengangere i tvistesaker og som kan føre til de dyreste skadene, men som samtidig er relativt billige å undersøke. Derimot er det mindre viktig at tilstandsrapporten beskriver forhold kjøper selv kan observere på visningen.

Når det gjelder krav til kvalifikasjoner hos de bygningssakkyndige, forutsetter flertallet at rapportene utarbeides av fagkyndige personer med relevant utdanning og praksis. Kravene må settes høyt nok til at rapportene får den kvaliteten som er nødvendig for at de skal tjene sitt formål. Samtidig må ikke kravene settes så høyt at prisen på rapporten blir for høy, eller at tilgangen til kvalifiserte sakkyndige blir redusert. Flertallet mener det i forbindelse med autorisasjonsordningen også bør vurderes om det skal stilles krav til uavhengigheten hos bygningssakkyndige på samme måte som man i lov stiller krav om eiendomsmegleres uavhengighet.

Komiteens medlem fra Sosialistisk Venstreparti mener det er helt avgjørende at det utformes konkrete og tydelige krav til tilstandsrapporter og autorisasjon for bygningssakkyndige. Disse elementene må være på plass i forkant av at loven trer i kraft.

Dette medlem mener det ikke er tilstrekkelig at det kun legges opp til økte kontraktsrettslige insentiver til at forbrukere skal benytte slike tilstandsrapporter ved boligsalg, men at det må være lovregulert slik som mindretallet i Takstlovutvalget foreslo. Det bør samtidig kunne gjøres unntak for salg av bolig der informasjonsbehovet er begrenset, som ved salg av bolig som skal rives.

Dette medlem viser til at et mindretall i Takstlovutvalget framholdt som et viktig argument for en lovfesting av tilstandsrapporten at markedet og aktørene selv ikke har klart å styre informasjonsbehovet på en tilfredsstillende måte, når det som i dag er frivillig å fremlegge tilstandsrapport. Dette medlem mener incentivvirkningen regjeringens forslag legger opp til, er for svak til å sikre dette informasjonsbehovet. Det ble også pekt på at et påbud om tilstandsrapport ikke kan stå alene, men må følges opp med konsekvenser dersom pålegget brytes. Det ble dessuten understreket at håndhevingsspørsmålet blir mindre viktig hvis loven samtidig gjør det mer attraktivt for partene å bruke tilstandsrapport. Mindretallet i Takstlovutvalget viste til at den enkleste og mest effektive utformingen av en «lovbestemt plikt til å fremlegge tilstandsrapport» vil være innføring av et påbud i avhendingslova.

I sitt høringsinnspill i 2018 skriver Forbrukertilsynet at et lovfestet påbud – kombinert med strengere krav til innhold i tilstandsrapporten og krav til de bygningssakkyndiges kompetanse – er den eneste løsningen som i tilstrekkelig grad sikrer at omsetning av bolig skjer på et informert, korrekt og trygt grunnlag.

På denne bakgrunn fremmes følgende forslag:

«Stortinget ber regjeringen utrede og legge fram forslag til lovfesting av tilstandsrapport i forbindelse med boligsalg.»

Dette medlem viser til brev fra professor Trygve Bergsåker ved Universitetet i Oslo til kommunal- og forvaltningskomiteen 11. mars 2019. Hans største bekymring gjelder tilbudet av boligselgerforsikringer:

«Det er usikkert hvordan dette markedet vil utvikle seg i tiden fremover. Det er i den forbindelse også usikkert om og hvordan endringsforslagene vil påvirke tilbudet av og premienivået for slike forsikringer.»

Dette medlem mener problemstillinger knyttet til boligselgerforsikring burde vært helhetlig utredet og belyst i regjeringens forslag, og viser til forslag om utredning av dette før endringer vedtas og settes i verk.