8. Ferdigattest for eksisterende bygg
Det går frem av proposisjonen at ferdigattest mangler for en god del byggetiltak. Det følger av lov om eiendomsmegling § 6-7 andre ledd nr. 8 at oppdragstakeren plikter å gi kjøperen skriftlig opplysning om hvorvidt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse foreligger før handel sluttes. Dette kan være en av årsakene til at kommunene mottar en del søknader om ferdigattest for eldre tiltak.
Uklarheter om hvordan kommunene skal behandle søknad om ferdigattest i eldre byggesaker er stor. Det er således store variasjoner mellom kommunene, og ulike saksbehandlere kan ofte ha ulik praksis innen en og samme kommune.
Plan- og bygningsloven gir i dag ingen anvisning på hvordan slike eldre tiltak skal avsluttes. Det vises i proposisjonen til at departementet de siste årene har fått flere henvendelser om å gi nærmere regler og veiledning om hvordan kommunen skal håndtere søknader om ferdigattest i eldre byggesaker.
Hovedregelen både etter gammel og ny plan- og bygningslov (ikraftsatt 1. juli 2010) er at bygget ikke lovlig kan tas i bruk før det foreligger en ferdigattest, alternativt en midlertidig brukstillatelse. Plan- og bygningsloven har som krav at søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest. Dette var nedfelt i tidligere plan- og bygningslov av 1985 § 99 nr. 1 tredje ledd, og er videreført i § 21-10 i ny lov av 27. juni 2008, ikraftsatt 1. juli 2010.
Ferdigattest markerer den formelle avslutningen av byggesaken, og avslutter dermed også ansvaret til de ansvarlige foretakene. Inntil ferdigattest foreligger, vil kommunen kunne gi pålegg om retting til de ansvarlige foretakene.
Det er tiltakshaver som har primæransvaret for at tiltaket er i overensstemmelse med krav gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven, herunder at ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse foreligger. Dersom kommunen avdekker forhold i strid med loven, vil tiltakshaver dermed alltid kunne være rett adressat for pålegg om retting og vedtak om tvangsmulkt eller overtredelsesgebyr. Påleggsadgangen foreldes i prinsippet ikke. Kommunen kan også gi direkte pålegg til ansvarlige foretak inntil 5 år etter at ferdigattest er gitt, slik at det derfor også er i foretakenes interesse at det utstedes ferdigattest.
I oppfølgingen av tiltak uten ferdigattest er det en forskjell på om tiltakene har fått midlertidig brukstillatelse eller ikke. Dersom kommunen har gitt midlertidig brukstillatelse, vil ikke manglende ferdigattest bety at det er ulovlig å bruke bygningen. Det betyr derimot at tiltaket ikke er fullt ut formelt ferdigstilt i henhold til tillatelsen.
Det pekes i proposisjonen på at departementet foreslår i proposisjonen at det ikke skal utstedes ferdigattest i gamle saker fra før 1. januar 1998 som ikke er avsluttet med ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Kommunen skal avvise søknader om ferdigattest i slike saker, jf. forslaget til nytt femte ledd i § 21-10. Det innebærer at byggverkene lovlig kan brukes uten at det foreligger ferdigattest. Dette betyr ikke at ulovlig bygde tiltak blir lovlige. Det betyr bare at saken ikke lenger skal avsluttes med ferdigattest. Hovedbegrunnelsen for dette er at disse sakene er så gamle og utdaterte at det ikke foreligger et tilfredsstillende dokumentasjons- og kunnskapsgrunnlag som gjør det forsvarlig å tilby et eget «regime» for å kunne utstede en (troverdig) ferdigattest for slike eldre bygg.
Videre foreslår departementet at det i forskrift reguleres hvordan man skal behandle anmodninger om ferdigattest for bygg fra tiden etter 1. januar 1998, og som mangler ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.
For øvrig er kravene for å få og å utstede ferdigattest vesentlig skjerpet ved lovendringen som trådte i kraft 1. juli 2010. Departementet antar derfor at problemet vil være minimalt for nyere bygg.
Det pekes i proposisjonen på at ved at ferdigattest i saker fra før 1. januar 1998 ikke skal gis, vil man oppnå en forenkling og en opprydding på et svært uoversiktlig område.
I stedet for ferdigattest kan hjemmelshavere i en salgssituasjon henvises til å fremskaffe relevant tilstandsrapport til bruk ved omsetning av eiendommen.
Departementet mener plikten for kommunene til å utstede ferdigattest for eldre bygg – og et tilsvarende rettskrav fra eiere på et entydig system for å kunne få slik ferdigattest – bør avgrenses til tiltak etter ansvarsreformen.
Etter ansvarsrettssystemet skal all kontroll innen et ansvarsområde bekreftes av ansvarlige foretak til bygningsmyndigheten gjennom samsvarserklæringer eller kontrollerklæringer. Det skal i samsvarserklæringen og kontrollerklæringen vises til hvilken kontrolldokumentasjon som foreligger. Kommunen legger kontrollerklæringene til grunn for sin videre saksbehandling ved søknad om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest.
Etter departementets vurdering kan reglene om ansvar og kontroll legges til grunn i en del tilfeller ved utstedelse av ferdigattest også for bygg oppført etter 1997/1998. Imidlertid kan et generelt krav om dette i andre tilfeller være unødvendig ressurskrevende å følge. Dette gjelder særlig der det kun gjenstår mindre forhold etter at byggverket ble tatt i bruk, noe som vil være tilfellet når det er gitt midlertidig brukstillatelse. Reglene om ferdigattest gjelder for mange typer av tiltak og arbeid som ikke er ferdigstilt ved utstedelse av midlertidig brukstillatelse. Det vises i proposisjonen til at det derfor må vurderes nærmere om det skal gis forskjellige regler for disse, eller én regel som skal kunne benyttes på alle. Regler om dette vil bli nærmere fastsatt i forskrift.
Det vises i proposisjonen til at de foreslåtte endringene vil effektivisere byggesaksprosessen uten at dette skjer på bekostning av kvalitet eller rettssikkerhet. Kommunene får frigjort ressurser som har vært bundet til oppfølging av gamle saker (saker før 1. januar 1998) og som ikke har blitt avsluttet med ferdigattest.
Endringene antas ikke å medføre andre økonomiske eller administrative konsekvenser av betydning for det offentlige eller private.
Departementet har bedt Finansdepartementet om å vurdere å justere veiledninger, eventuelt gjøre endringer i eiendomsmeglerloven med hensyn til oppdragstakers plikter om å gi kjøperen en skriftlig opplysning om hvorvidt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse foreligger før eiendomshandel avsluttes.
Komiteen viser til at det i dag mangler ferdigattest for mange eldre boliger. Det oppstår ofte usikkerhet og utfordringer ved kjøp og salg av slike boliger da det er et krav om at selger må opplyse om slike forhold ved omsetning av bolig.
Komiteen viser til at departementet ofte får slike henvendelser fra kommuner som igjen opplever pågang fra ulike parter om hvordan denne problemstillingen skal løses. Usikkerheten ute hos kommunene er stor, og det samme er praksisen.
Komiteen er derfor enig i regjeringens løsning om å rydde opp i dette ved at det ikke skal utstedes ferdigattest i gamle saker fra før 1. januar 1998. Komiteen understreker, slik regjeringen også gjør, at dette ikke betyr at ulovlig bygde tiltak blir lovlige.
Komiteen tar til etterretning at regjeringen foreslår at man i forskrift regulerer hvordan man skal behandle anmodninger om ferdigattest for bygg fra tiden etter 1. januar 1998.
Komiteen er fornøyd med at regjeringen nå rydder opp i ulik praksis og håndtering rundt i kommunene som en del av sitt arbeid med å forenkle regelverket og ikke minst spare kommunene for tid slik at ressursene kan brukes til viktigere oppdrag.