Det vises til omtale under punkt 1.1. foran vedrørende lovutvalget
som har utarbeidet lovforslag om nye regler til frivillig sikring
mot tap av felleskostnader i borettslag.
Ordet «sikringsordning» blir gjerne benyttet for å omtale ordninger
som direkte eller indirekte har til formål å sikre borettslag mot
økonomiske tap som følge av manglende betaling av felleskostnader
fra én eller flere andelseiere.
Det eksisterer flere sikringsordninger. Mange er små og har en
liten kapitalbase.De to største sikringsordningene i det norske
markedet er: Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond (tilknyttet
NBBL) og OBOS' «Avtale om garantert betaling av felleskostnader».
De ulike ordningene er nærmere omtalt i proposisjonen.
Borettslag har legalpant for krav på dekning av felleskostnader
og andre krav som følger av lagsforholdet. Legalpantet tilsvarer
inntil to ganger grunnbeløpet i folketrygden. Departementet konstaterer
likevel at en stor andel av eksisterende borettslag er knyttet til
en sikringsordning. Sikringsordninger mot tap av felleskostnader
i borettslag i dag er ikke særskilt regulert utover det alminnelige
regelverket for forsikrings- og finansieringsvirksomhet.
Departementet vil vise til at selv om de fleste sikringsordningene
ikke har hatt tap, er det likevel grunn til å sikre at ordningen
som tilbys, gir borettslagene et minimum av rettigheter. Det er
også viktig at sikringsordningene har et minimum av kapital slik
at ordningene er i stand til å dekke tap.
Departementet er ikke enig i at avtale om sikringsordning påfører
borettslag unødvendige kostnader. Det vil være opp til borettslaget
å avgjøre om borettslaget vil inngå en avtale om sikring mot tap
av felleskostnader.
Enkelte høringsinstanser mener at å tillate at tilbyder av sikringsordning
kan stille krav til tilknytning til bestemte forretningsførere,
vil kunne medføre en konkurransevridning som verken borettslag,
beboere eller forretningsførere er tjent med. Departementet vil
vise til at utvalget ikke har foreslått spesielle regler på dette
punktet. Departementet har forståelse for betenkelighetene, men
vil i denne omgangen likevel ikke foreslå andre regler enn det som
gjelder for forsikringsvirksomhet ellers. Departementet vil følge
utviklingen, og spesielt følge opp om mange av produktene bare tilbys
til en bestemt krets. Departementet vil også understreke at det
er forbud mot utilbørlig utnyttelse av dominerende stilling og konkurransebegrensende
avtaler mellom foretak i konkurranseloven, jf. konkurranseloven §§ 10
og 11. Departementet mener det også er opp til markedet å etablere
ordninger for sikring mot tap av felleskostnader.
Departementet slutter seg til utvalgets forslag om å ha minimumskrav
til sikring mot tap av felleskostnader i borettslag.
Departementet legger til grunn at det generelle regelverket i
forsikrings- eller finansieringslovgivningen gjelder med mindre
det gjøres særskilte unntak for sikringsordninger mot tap av felleskostnader
i borettslag. Det stilles høye krav til startkapital når det gjelder
forsikrings- og finansieringsvirksomhet. Departementet støtter utvalgets
synspunkter om at når det uansett vil representere et hinder for
noen mot å etablere seg som tilbyder av sikring mot tap av felleskostnader,
vil et unntak neppe ha stor betydning. I et konkurranseperspektiv
er det neppe heldig at én type forsikringsselskaper skal ha andre
kapitalkrav enn andre forsikringsselskaper, selv om de bare skal
drive innenfor et begrenset område. Det kan også ut fra et tilsyns-
og forvaltningsperspektiv være prinsipielle betenkeligheter mot
å la visse finansinstitusjoner som tilbyr bestemte produkter, operere
under andre betingelser enn de øvrige. Finanstilsynet støtter utvalget
i at det ikke er tungtveiende grunner nok til å gjøre unntak fra
gjeldende lovgivning.
Departementet foreslår derfor ikke å gjøre unntak fra dagens
regelverk i forsikrings- eller finansieringslovgivningen.
For å kunne tilby en ordning mot tap av felleskostnader i borettslag
foreslår utvalget at det skal stilles krav til tilbyder.
Departementet mener ordningen må sikre borettslag fullt og riktig
oppgjør i henhold til avtalen som er inngått med tilbyder. Dette
hensynet må likevel vurderes opp mot at flest mulig aktører finner
det markedsmessig interessant å etablere et slikt tilbud. Departementet
mener utvalget har balansert disse hensynene på en tilfredsstillende
måte.
Departementet har merket seg Finanstilsynets forslag om at denne
type forsikring bør klassifiseres som annen skadeforsikring enn
kredittforsikring, for å samsvare bedre med gjeldende forsikringslovgivning
og Norges EØS-rettslige forpliktelser. Departementet slutter seg
til disse vurderingene. Endringen vil innebære at norske kredittforsikringsselskaper ikke
vil ha anledning til å tilby den aktuelle forsikringen.
Det vises til forslag til ny § 5-27 i burettslagslova.
Utvalget har vurdert om det burde stilles minstekrav til produktet,
og i så fall hvilke krav.
Departementet viser til at minstekravene skal sikre forutsigbarhet
for borettslag, andelseiere, kredittgivere og potensielle kjøpere.
Minstekravene vil dermed sørge for at det ikke vil være nødvendig
for aktørene å sette seg grundig inn i sikringsordningen til borettslaget.
Departementet støtter utvalgets syn om at det bør være minstekrav
til produktet som tilbys.
Utvalget foreslår meget detaljerte regler som sikrer minstekrav
til produktet. Departementet mener at reglene er bedre egnet til
å reguleres i forskrift. Departementet foreslår derfor at det gis
en hjemmel til departementet til å gi forskrifter om minstekravene
til produktet. Departementet vil vurdere innkomne høringsuttalelser
i forbindelse med forskriftsarbeidet.
Det vises til forslag til ny § 5-28 i burettslagslova.
Utvalget foreslår å overlate til partene å regulere borettslagets
oppsigelsesfrist. Departementet påpeker at hvis et borettslag inngår
en avtale, er det ikke sikkert at borettslaget, som gjerne er den
mindre profesjonelle aktør i den sammenheng, vil ha fokus på hva
slags oppsigelsestid som gjelder for borettslaget. Departementet
vil derfor foreslå at det også for borettslaget fastsettes en maksimal
oppsigelsestid. For slike avtaler foreslår utvalget en seks måneders
frist. Departementet vil følge opp en slik oppsigelsesfrist i forskriften
til produktet, jf. forslag til bestemmelse i burettslagslova § 5-28.
Utvalget foreslår at det er generalforsamlingen som har kompetanse
til å si opp en avtale om sikring mot tap av felleskostnader. Det
er viktig at andelseierne har innflytelse på om og når en avtale
om sikring mot tap av felleskostnader sies opp. Krav om behandling
av borettslagets generalforsamling vil også bidra til at andelseierne
blir kjent med at en avtale om sikring mot tap av felleskostnader
kan vedtas å bli oppsagt. Departementet følger derfor opp dette forslaget
fra utvalget, jf. forslag til ny § 5-29 i burettslagslova.
Utvalget foreslår også at hvor en avtale om sikring stiller vilkår
om bruk av en bestemt forretningsfører, må også oppsigelse av avtalen
om forretningsførselen vedtas av generalforsamlingen. Departementet
er enig i dette.
Departementet antar at det som regel vil være ulovlig etter gjeldende
regler å markedsføre en ordning for sikring mot tap av felleskostnader
hvis ordningen er i strid med bestemmelsene i burettslagslova. Det
vil følge av markedsføringsloven, avhendingslova og bustadoppføringslova.
Utvalget mener likevel at det kan virke opplysende og foreslår uttrykkelig
å presisere dette i burettslagslova. Departementet viser til at
høringsinstansene stiller seg positive til dette, og foreslår å
følge utvalgets forslag. Det vises til forslag til ny § 5-30.
Departementet viser til at det følger av dagens regelverk at
retten kan bestemme om tvangssalget skal gjennomføres med bistand
av en medhjelper eller auksjon, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-12.
Det er dermed retten som etter en vurdering avgjør hva som er den
mest egnede måten. Utvalget foreslår at tvangssalg skal gjennomføres
som auksjonssalg med mindre borettslaget krever en annen framgangsmåte.
Departementet mener dagens lovbestemmelse gir retten mulighet
til å bestemme auksjonssalg som framgangsmåte ved salg av borettslagsboliger.
I de fleste tilfeller vil en andelseier som har sagt opp sin borett,
ha en overbeheftet andel. I slike tilfeller vil auksjonssalg som
regel være den mest egnede måte. Det er også viktig at prosessen
går så raskt som mulig, og borettslaget må anses som egnet til å
vurdere hva som er den mest egnede framgangsmåten. Departementet
følger derfor opp utvalgets forslag, jf. forslag til § 5-21 tredje
ledd nytt tredje punktum i burettslagslova.
Departementet mener det er viktig å gi eksisterende sikringsordninger
en overgangsperiode som er tilstrekkelig lang til at tilbyderne
får tilpasset seg minstekravene som foreslås innført i burettslagslova.
Departementet ser at det kan være tidkrevende å innrette seg
etter nye regler. Aktørenes behov for overgangsperiode må imidlertid
avveies mot behovene til borettslagene. Borettslagene har behov
for ensartede og trygge ordninger. Departementet er ikke blitt forelagt
konkrete opplysninger om hva som er tilstrekkelig med tid. Departementet
mener en overgangsperiode på to år i utgangspunktet er romslig.
Departementet foreslår imidlertid at loven kan settes i verk
til ulik tid. Når det gjelder iverksetting av minstekravene til
sikring mot tap av felleskostnader, vil ovennevnte synspunkter bli
tillagt vekt.
NBBL viser til at Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond pr.
i dag er fritatt for skatteplikt, og ber om en fritaksordning etter
skatteloven § 2-30 første ledd bokstav l.
Departementet kan ikke foreslå å innføre en særordning som bare
skal gjelde for NBBLs fremtidige sikringsordning som oppfyller kravene
i burettslagslova. Departementet ser heller ikke grunn til at det skal
innføres en særordning for skatt på dette området. Bestemmelsen
i skatteloven § 2-30 første ledd bokstav l vil bli gjenstandsløs
når Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond omdannes fra stiftelse
til annen organisasjonsform. Departementet foreslår derfor at dagens
bestemmelse i skatteloven § 2-30 første ledd bokstav l oppheves
ved iverksetting av forslag til nye bestemmelser om sikring mot
tap av felleskostnader i borettslag.
Utvalget foreslår endringer for å klargjøre innholdet i den skriftlige
salgsoppgaven som eiendomsmeglerne må gi til kjøper før handel sluttes.
Departementet understreker viktigheten av at eiendomsmeglingsloven
så langt som mulig har klare regler med hensyn til hvilke opplysninger
som eiendomsmeglerne må gi til kjøper i anledning salget. Departementet
støtter derfor utvalgets forslag om å klargjøre innholdet i den
skriftlige salgsoppgaven som eiendomsmeglerne må gi til kjøper før
handel sluttes. Departementet følger hovedgrepene i forslaget til
utvalget. Departementet mener disse endringene i tilstrekkelig grad
ivaretar synspunktene til utvalget.
Det vises til forslag til endring av eiendomsmeglingsloven § 6-7
annet, tredje og nytt fjerde ledd.
Komiteen slutter seg til forslagene
om sikringsordninger for dekning av tap som oppstår ved medandelseieres
mislighold av felleskostnader, både hva gjelder minimumsytelser
og krav til dem som tilbyr slike ordninger. Det understrekes at
det er opp til borettslaget selv å avgjøre spørsmålet om sikringsordninger. Komiteen støtter
at skadeforsikringsselskaper kan være med på å tilby slike sikringsordninger.