11.1 Sammendrag

11.1.1 Innledning

Det vises til omtale under punkt 1.1. foran vedrørende lovutvalget som har utarbeidet lovforslag om nye regler til frivillig sikring mot tap av felleskostnader i borettslag.

Ordet «sikringsordning» blir gjerne benyttet for å omtale ordninger som direkte eller indirekte har til formål å sikre borettslag mot økonomiske tap som følge av manglende betaling av felleskostnader fra én eller flere andelseiere.

Det eksisterer flere sikringsordninger. Mange er små og har en liten kapitalbase.De to største sikringsordningene i det norske markedet er: Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond (tilknyttet NBBL) og OBOS' «Avtale om garantert betaling av felleskostnader». De ulike ordningene er nærmere omtalt i proposisjonen.

11.1.2 Behovet for å lovfeste krav til sikring mot tap av felleskostnader

Borettslag har legalpant for krav på dekning av felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet. Legalpantet tilsvarer inntil to ganger grunnbeløpet i folketrygden. Departementet konstaterer likevel at en stor andel av eksisterende borettslag er knyttet til en sikringsordning. Sikringsordninger mot tap av felleskostnader i borettslag i dag er ikke særskilt regulert utover det alminnelige regelverket for forsikrings- og finansieringsvirksomhet.

Departementet vil vise til at selv om de fleste sikringsordningene ikke har hatt tap, er det likevel grunn til å sikre at ordningen som tilbys, gir borettslagene et minimum av rettigheter. Det er også viktig at sikringsordningene har et minimum av kapital slik at ordningene er i stand til å dekke tap.

Departementet er ikke enig i at avtale om sikringsordning påfører borettslag unødvendige kostnader. Det vil være opp til borettslaget å avgjøre om borettslaget vil inngå en avtale om sikring mot tap av felleskostnader.

Enkelte høringsinstanser mener at å tillate at tilbyder av sikringsordning kan stille krav til tilknytning til bestemte forretningsførere, vil kunne medføre en konkurransevridning som verken borettslag, beboere eller forretningsførere er tjent med. Departementet vil vise til at utvalget ikke har foreslått spesielle regler på dette punktet. Departementet har forståelse for betenkelighetene, men vil i denne omgangen likevel ikke foreslå andre regler enn det som gjelder for forsikringsvirksomhet ellers. Departementet vil følge utviklingen, og spesielt følge opp om mange av produktene bare tilbys til en bestemt krets. Departementet vil også understreke at det er forbud mot utilbørlig utnyttelse av dominerende stilling og konkurransebegrensende avtaler mellom foretak i konkurranseloven, jf. konkurranseloven §§ 10 og 11. Departementet mener det også er opp til markedet å etablere ordninger for sikring mot tap av felleskostnader.

Departementet slutter seg til utvalgets forslag om å ha minimumskrav til sikring mot tap av felleskostnader i borettslag.

11.1.3 Unntak fra gjeldende lovgivning for sikring mot tap av felleskostnader

Departementet legger til grunn at det generelle regelverket i forsikrings- eller finansieringslovgivningen gjelder med mindre det gjøres særskilte unntak for sikringsordninger mot tap av felleskostnader i borettslag. Det stilles høye krav til startkapital når det gjelder forsikrings- og finansieringsvirksomhet. Departementet støtter utvalgets synspunkter om at når det uansett vil representere et hinder for noen mot å etablere seg som tilbyder av sikring mot tap av felleskostnader, vil et unntak neppe ha stor betydning. I et konkurranseperspektiv er det neppe heldig at én type forsikringsselskaper skal ha andre kapitalkrav enn andre forsikringsselskaper, selv om de bare skal drive innenfor et begrenset område. Det kan også ut fra et tilsyns- og forvaltningsperspektiv være prinsipielle betenkeligheter mot å la visse finansinstitusjoner som tilbyr bestemte produkter, operere under andre betingelser enn de øvrige. Finanstilsynet støtter utvalget i at det ikke er tungtveiende grunner nok til å gjøre unntak fra gjeldende lovgivning.

Departementet foreslår derfor ikke å gjøre unntak fra dagens regelverk i forsikrings- eller finansieringslovgivningen.

11.1.4 Krav til tilbyder av sikring mot tap av felleskostnader

For å kunne tilby en ordning mot tap av felleskostnader i borettslag foreslår utvalget at det skal stilles krav til tilbyder.

Departementet mener ordningen må sikre borettslag fullt og riktig oppgjør i henhold til avtalen som er inngått med tilbyder. Dette hensynet må likevel vurderes opp mot at flest mulig aktører finner det markedsmessig interessant å etablere et slikt tilbud. Departementet mener utvalget har balansert disse hensynene på en tilfredsstillende måte.

Departementet har merket seg Finanstilsynets forslag om at denne type forsikring bør klassifiseres som annen skadeforsikring enn kredittforsikring, for å samsvare bedre med gjeldende forsikringslovgivning og Norges EØS-rettslige forpliktelser. Departementet slutter seg til disse vurderingene. Endringen vil innebære at norske kredittforsikringsselskaper ikke vil ha anledning til å tilby den aktuelle forsikringen.

Det vises til forslag til ny § 5-27 i burettslagslova.

11.1.5 Krav til produktet

Utvalget har vurdert om det burde stilles minstekrav til produktet, og i så fall hvilke krav.

Departementet viser til at minstekravene skal sikre forutsigbarhet for borettslag, andelseiere, kredittgivere og potensielle kjøpere. Minstekravene vil dermed sørge for at det ikke vil være nødvendig for aktørene å sette seg grundig inn i sikringsordningen til borettslaget. Departementet støtter utvalgets syn om at det bør være minstekrav til produktet som tilbys.

Utvalget foreslår meget detaljerte regler som sikrer minstekrav til produktet. Departementet mener at reglene er bedre egnet til å reguleres i forskrift. Departementet foreslår derfor at det gis en hjemmel til departementet til å gi forskrifter om minstekravene til produktet. Departementet vil vurdere innkomne høringsuttalelser i forbindelse med forskriftsarbeidet.

Det vises til forslag til ny § 5-28 i burettslagslova.

11.1.6 Oppsigelse av sikringen

Utvalget foreslår å overlate til partene å regulere borettslagets oppsigelsesfrist. Departementet påpeker at hvis et borettslag inngår en avtale, er det ikke sikkert at borettslaget, som gjerne er den mindre profesjonelle aktør i den sammenheng, vil ha fokus på hva slags oppsigelsestid som gjelder for borettslaget. Departementet vil derfor foreslå at det også for borettslaget fastsettes en maksimal oppsigelsestid. For slike avtaler foreslår utvalget en seks måneders frist. Departementet vil følge opp en slik oppsigelsesfrist i forskriften til produktet, jf. forslag til bestemmelse i burettslagslova § 5-28.

Utvalget foreslår at det er generalforsamlingen som har kompetanse til å si opp en avtale om sikring mot tap av felleskostnader. Det er viktig at andelseierne har innflytelse på om og når en avtale om sikring mot tap av felleskostnader sies opp. Krav om behandling av borettslagets generalforsamling vil også bidra til at andelseierne blir kjent med at en avtale om sikring mot tap av felleskostnader kan vedtas å bli oppsagt. Departementet følger derfor opp dette forslaget fra utvalget, jf. forslag til ny § 5-29 i burettslagslova.

Utvalget foreslår også at hvor en avtale om sikring stiller vilkår om bruk av en bestemt forretningsfører, må også oppsigelse av avtalen om forretningsførselen vedtas av generalforsamlingen. Departementet er enig i dette.

11.1.7 Markedsføring av sikringen

Departementet antar at det som regel vil være ulovlig etter gjeldende regler å markedsføre en ordning for sikring mot tap av felleskostnader hvis ordningen er i strid med bestemmelsene i burettslagslova. Det vil følge av markedsføringsloven, avhendingslova og bustadoppføringslova. Utvalget mener likevel at det kan virke opplysende og foreslår uttrykkelig å presisere dette i burettslagslova. Departementet viser til at høringsinstansene stiller seg positive til dette, og foreslår å følge utvalgets forslag. Det vises til forslag til ny § 5-30.

11.1.8 Tvangssalg av borettslagsboliger

Departementet viser til at det følger av dagens regelverk at retten kan bestemme om tvangssalget skal gjennomføres med bistand av en medhjelper eller auksjon, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-12. Det er dermed retten som etter en vurdering avgjør hva som er den mest egnede måten. Utvalget foreslår at tvangssalg skal gjennomføres som auksjonssalg med mindre borettslaget krever en annen framgangsmåte.

Departementet mener dagens lovbestemmelse gir retten mulighet til å bestemme auksjonssalg som framgangsmåte ved salg av borettslagsboliger. I de fleste tilfeller vil en andelseier som har sagt opp sin borett, ha en overbeheftet andel. I slike tilfeller vil auksjonssalg som regel være den mest egnede måte. Det er også viktig at prosessen går så raskt som mulig, og borettslaget må anses som egnet til å vurdere hva som er den mest egnede framgangsmåten. Departementet følger derfor opp utvalgets forslag, jf. forslag til § 5-21 tredje ledd nytt tredje punktum i burettslagslova.

11.1.9 Overgangsregler

Departementet mener det er viktig å gi eksisterende sikringsordninger en overgangsperiode som er tilstrekkelig lang til at tilbyderne får tilpasset seg minstekravene som foreslås innført i burettslagslova.

Departementet ser at det kan være tidkrevende å innrette seg etter nye regler. Aktørenes behov for overgangsperiode må imidlertid avveies mot behovene til borettslagene. Borettslagene har behov for ensartede og trygge ordninger. Departementet er ikke blitt forelagt konkrete opplysninger om hva som er tilstrekkelig med tid. Departementet mener en overgangsperiode på to år i utgangspunktet er romslig.

Departementet foreslår imidlertid at loven kan settes i verk til ulik tid. Når det gjelder iverksetting av minstekravene til sikring mot tap av felleskostnader, vil ovennevnte synspunkter bli tillagt vekt.

11.1.10 Andre forslag fra høringsinstansene

NBBL viser til at Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond pr. i dag er fritatt for skatteplikt, og ber om en fritaksordning etter skatteloven § 2-30 første ledd bokstav l.

Departementet kan ikke foreslå å innføre en særordning som bare skal gjelde for NBBLs fremtidige sikringsordning som oppfyller kravene i burettslagslova. Departementet ser heller ikke grunn til at det skal innføres en særordning for skatt på dette området. Bestemmelsen i skatteloven § 2-30 første ledd bokstav l vil bli gjenstandsløs når Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond omdannes fra stiftelse til annen organisasjonsform. Departementet foreslår derfor at dagens bestemmelse i skatteloven § 2-30 første ledd bokstav l oppheves ved iverksetting av forslag til nye bestemmelser om sikring mot tap av felleskostnader i borettslag.

11.1.11 Endringer i eiendomsmeglingsloven

Utvalget foreslår endringer for å klargjøre innholdet i den skriftlige salgsoppgaven som eiendomsmeglerne må gi til kjøper før handel sluttes.

Departementet understreker viktigheten av at eiendomsmeglingsloven så langt som mulig har klare regler med hensyn til hvilke opplysninger som eiendomsmeglerne må gi til kjøper i anledning salget. Departementet støtter derfor utvalgets forslag om å klargjøre innholdet i den skriftlige salgsoppgaven som eiendomsmeglerne må gi til kjøper før handel sluttes. Departementet følger hovedgrepene i forslaget til utvalget. Departementet mener disse endringene i tilstrekkelig grad ivaretar synspunktene til utvalget.

Det vises til forslag til endring av eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet, tredje og nytt fjerde ledd.

11.2 Komiteens merknader

Komiteen slutter seg til forslagene om sikringsordninger for dekning av tap som oppstår ved medandelseieres mislighold av felleskostnader, både hva gjelder minimumsytelser og krav til dem som tilbyr slike ordninger. Det understrekes at det er opp til borettslaget selv å avgjøre spørsmålet om sikringsordninger. Komiteen støtter at skadeforsikringsselskaper kan være med på å tilby slike sikringsordninger.