I tilknytning til en del lavinnskuddsprosjekter har det blitt
etablert festeforhold for boliger på grunn som allerede er bygd
ut. Etter gjeldende rett er det ikke forbud mot å etablere slike
festeforhold.
Det forekommer at investorer kjøper opp eldre bygårder som blir
bygningsmessig rehabilitert og deretter lagt ut for salg som borettslag
eller boligsameie. Samtidig blir tomten lagt over i et eget selskap som
fester bort tomten til borettslaget eller boligsameiet. Bruk av
festekontrakter – hvor det typisk fastsettes redusert festeavgift
de første årene – sammen med avdragsfrihet på lån, kan bidra til
at boligene framstår som rimeligere enn de egentlig er. Det kan
se ut som at festeinstituttet i slike tilfeller brukes som et virkemiddel
for å øke fortjenesten ved boligprosjekter.
En slik splitting av eiendomsretten gir bygningseieren en mer
usikker rettsstilling enn om vedkommende eier både bygning og grunn.
Etablering av et festeforhold innebærer at det kan oppstå tvister
om regulering av festeavgift, rådighet over tomten, forlengelse
av festeavtalen, innløsning av tomten osv. I relasjon til lavinnskuddsprosjekter
kan etablering av et festeforhold også kan vanskeliggjøre verdsettelsen av
boligene, og gjøre den framtidige kostnadsutviklingen mer usikker.
Departementet går inn for å følge opp forslaget i høringsnotatet
om en ny § 5 a i tomtefesteloven som setter forbud mot å etablere
festeforhold på bebygde eiertomter når bebyggelsen hovedsakelig
skal benyttes til boligformål.
Dette skal imidlertid bare gjelde så langt overdragelse av grunnen
er forenlig med eierens rettsgrunnlag etter lov eller avtale.
Det tilføyes at det ved unntaket for tilfeller hvor overdragelse
ikke er forenlig med eierens rettsgrunnlag etter avtale, må trekkes
en grense mot avtalekonstruksjoner som framstår som rene omgåelser
av forbudet. Det bør da legges vekt på om avtalen har noe reelt
formål utover å åpne for etableringen av et festeforhold.
I høringen har enkelte av høringsinstansene tatt til orde for
at forbudet ikke bør begrenses til boligbebyggelse, men også bør
omfatte fritidsboliger organisert som borettslag. Departementet
finner på det nåværende tidspunkt ikke grunn til å gå inn for dette.
Departementet går videre inn for at det skal være tilstrekkelig
at bebyggelsen i hovedsak skal benyttes til bolig. Hvor bebyggelsen
også tar sikte på å dekke andre formål, vil det avgjørende være
om utnyttelse til bolig framstår som hovedformålet ved etableringen
av festeforholdet.
Departementet foreslår en bestemmelse som gir en skjønnsmessig
adgang til å lempe festerens plikt til å betale festeavgift etter
avtaler i strid med forbudet.
Hver sak må vurderes konkret i lys av forbudsbestemmelsens formål.
Det vil da være naturlig å legge vekt på styrkeforholdet mellom
partene, formålet med festekonstruksjonen samt hvem som har tatt
initiativet til og eventuelt oppnådd en økonomisk gevinst ved den
lovstridige avtalen.
Departementet foreslår at saker om lemping av festeavgift skal
behandles etter vanlige rettergangsregler for domstolene med mindre
partene avtaler at avgjørelsen skal høre under skjønn. Etter departementets
syn bør partenes adgang til å inngå en slik avtale framgå uttrykkelig
av tomtefesteloven. For å unngå eventuell tvil om adgangen til å
kreve avtaleskjønn etter skjønnsloven § 4 går departementet inn for
at partenes adgang til å avtale skjønn skal følge uttrykkelig av
den foreslåtte bestemmelsen i tomtefesteloven. Dette innebærer også
at denne typen skjønn regnes som skjønn etter tomtefesteloven i
relasjon til tomtefesteloven § 43 første ledd.
Komiteen støtter forslaget om å forby
etablering av tomtefesteforhold på allerede bebygget tomt.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet,
Høyre og Kristelig Folkeparti viser til at forslaget kan
forhindre at de varige kostnader til tomt underkommuniseres. Derimot finner
man avgrensningen mot at forbudet ikke skulle omfatte fritidsboliger,
som tynt begrunnet. Også fritidsboligen er en investering av stor
rekkevidde for en familie. Forutberegnelighet av økonomiske forpliktelser
har en rimelig og like god begrunnelse for dem som bruker store
beløp her.