3.1 ERVERVSMESSIG FRAMLEIEVIRKSOMHET

3.1.1 Sammendrag

3.1.1.1 Innledning

Eiendomsmeglerloven

       Flere henvendelser til departementet vedrørende leieformidlingsvirksomhet har reist spørsmål knyttet til eiendomsmeglerlovens rekkevidde. Ervervsmessig leieformidlingsvirksomhet reguleres i dag av ulike lovbestemmelser beroende på hvorledes den enkelte virksomhet er innrettet. Dersom virksomheten ikke drives for leieformidlerens økonomiske regning og risiko, og denne kan sies å opptre som en mellommann, reguleres virksomheten av lov om eiendomsmegling. Eiendomsmeglervirksomhet er underlagt tilsyn av Kredittilsynet, som også utsteder bevillinger. Eiendomsmeglerloven pålegger leieformidleren blant annet å stille sikkerhet for sin virksomhet. Videre er det en plikt å oppbevare klientmidler på separate kontoer - adskilt fra egne midler.

       I de tilfeller leieformidlingsvirksomhet skjer for leieformidlerens egen regning og risiko, vil de rettsforhold som måtte oppstå, reguleres av blant annet husleielovgivningen.

       På bakgrunn av ønsket om å forhindre omgåelser av eiendomsmeglerloven, sendte departementet 17. august 1993 på høring et forslag til endring av § 1-1 i lov av 16. juni 1989 nr. 53 om eiendomsmegling. Etter forslaget vil ervervsmessig inn- og utleie av boliger underlegges eiendomsmeglerloven.

       I lov av 12. juni 1981 nr. 72 om reisebyråer m.v. ble det tidligere stilt krav om tillatelse for blant annet å drive formidling av avtaler om utleie av hytte eller privatbolig eller rom i slike til fritidsformål (hytteformidling) og formidling av rom i hoteller, herberger m.v. for overnatting eller opphold. Ved lov av 3. april 1992 nr. 29 ble reisebyråloven endret og konsesjonsordningen ble opphevet. Endringen medførte at hytteformidling m.v. etter omstendighetene faller inn under virkeområdet til lov av 16. juni 1989 nr. 53 om eiendomsmegling. Hytteformidlingsvirksomhet m.v. vil etter dette måtte innrette virksomheten etter rammebetingelser som blant annet innbefatter krav om bevilling, sikkerhetsstillelse, opplysningsplikt m.v.

       Næringsdepartementet anmodet i brev av 11. mai 1992 Finansdepartementet om å ta initiativ til en endring av eiendomsmeglerloven slik at den uheldige og utilsiktede tilstramming av rammebetingelsene for hytteformidlingsbransjen fjernes. Næringsdepartementet viste til at intensjonen med revisjonen av reisebyråloven var å foreta nødvendig forenklinger og eliminere unødig byråkrati. Konsesjonsbehandlingen etter den tidligere § 4 i reisebyråloven innebar ifølge Næringsdepartementet ingen vurdering av søker eller søkers firma. Det lå således verken solvens- eller kvalifikasjonsvurderinger til grunn for en tillatelse. Det var heller ikke krav om garantistillelse. Etter Næringsdepartementets oppfatning innebar konsesjonsordningen i reisebyråloven ikke noen form for forbrukerbeskyttelse.

       Et høringsnotat med forslag til endring av lov av 16. juni 1989 nr. 53 § 1-1 utarbeidet av Finansdepartementet ble sendt på høring 1. juni 1993 med frist for merknader innen utgangen av august 1993. De fleste høringsinstansene slutter seg til departementets høringsnotat. Forbrukerombudet og Forbrukerrådet peker imidlertid på at forslaget til lovendring, slik det er utformet i høringsnotatet, kan føre til at formidling av timeshare-andeler vil falle utenfor eiendomsmeglerloven.

       Det er videre i proposisjonen gjort rede for gjeldende rett etter eiendomsmeglerloven (pkt. 3.1.2) og husleieloven (pkt. 3.1.3), revisjon av husleieloven (pkt. 3.1.4) og høringsutkast og høringsinstruksens merknader vedrørende departementets forslag om endring av eiendomsmeglerlovens virkeområde.

3.1.1.2 Departementets vurdering

       Det er i flere henvendelser departementet har mottatt, beskrevet en form for leieformidlingsvirksomhet drevet på en måte som har medført økonomiske tap både for utleiere og leietakere. Virksomheten har i hovedsak bestått i å tilrettelegge informasjon om leieobjekter, holde visninger, « matche » utleiere og leietakere samt annonsering av leieobjekter. Leieformidler har inngått separate kontrakter med utleiere og leietakere slik at formidleren forsåvidt formelt har kunnet anføre at han ikke opptrer som mellommann i eiendomsmeglerlovens forstand. På denne måten vil leieformidler kunne omgå eiendomsmeglerlovens krav om blant annet autorisasjon og sikkerhetsstillelse. Virksomhetens formål har åpenbart vært formidling av boliger.

       Etter departementets oppfatning viser den type leieformidlingsvirksomhet som er beskrevet, et klart behov for en presisering av eiendomsmeglerloven idet reglene har vist seg å ikke i tilstrekkelig grad verne utleiere og leietakere.

       En eventuell innføring av forbud mot å avtale forskuddsleie for foretak som driver inn- og utleie av boliger, samt en plikt til å stille depositum i den nye lov om husleieavtaler, vil etter departementets syn kunne avhjelpe at økonomiske tap oppstår, men utelukkende dersom foretakene er seriøse og følger de lovbestemte krav.

       Videre anser departementet at det er uheldig at reguleringen av slik virksomhet beror på hvorledes driften formelt er lagt opp. Drives virksomheten for egen regning og risiko, vil det være husleieloven som regulerer den. Dersom virksomheten drives som mellommannsvirksomhet, reguleres virksomheten av eiendomsmeglerloven og utleiere/leietakere vil da kunne kreve tap dekket av en forsikring, jf. eiendomsmeglerloven § 2-5 om pliktig sikkerhetsstillelse. Utleiere/leietakere vil vanskelig kunne skille foretakenes virksomhet fra hverandre og neppe kunne se de ulike rettslige konsekvenser av hvorledes foretaket har innrettet virksomheten.

       Videre vil Kredittilsynet, for å kunne ivareta sine tilsynsoppgaver, måtte ta stilling til om et leieformidlingsforetak fremstår som mellommann eller formelt har innrettet virksomheten slik at formidleren inngår kontraktene og dermed tilsynelatende faller utenfor eiendomsmeglerlovens virkeområde. Avgrensningen vil måtte skje ut fra mottatt dokumentasjon fra foretaket, som vil kunne være ytterst sparsom. En presisering av eiendomsmeglerloven vil lette Kredittilsynets muligheter for å føre kontroll med virksomheten gjennom rapportering og stedlige tilsyn.

       Intensjonen med departementets lovendringsforslag er således å regulere virksomhet som reelt sett er leieformidling, hvor formålet åpenbart er leieformidling og hvor en ved formelle konstruksjoner omgår de rammebetingelser eiendomsmeglerloven oppstiller.

       Det er ikke departementets hensikt å åpne adgang for megleres egenhandel. Departementet er enig med høringsinstansene når de påpeker at forslaget, slik det er utformet i høringsbrevet, ikke helt harmonerer med lovens forbud mot egenhandel, jf. eiendomsmeglerloven § 2-6.

       Departementet foreslår etter dette at et nytt annet ledd i eiendomsmeglerloven § 1-1 bør lyde:

« Som mellommann etter første ledd nr. 2 skal regnes enhver som driver inn- og utleievirksomhet med det formål å formidle feste- eller leiekontrakt til fast eiendom. »

       Husbankens og kommuners utleievirksomhet samt utleievirksomhet etter borettslagsloven vil etter ordlyden ikke omfattes av bestemmelsen og vil reguleres som i dag av blant annet husleielovgivningen.

       Ved anvendelsen av bestemmelsen skal en ikke legge til grunn formål som f.eks. er angitt i et foretaks vedtekter. For å fastslå hva som er en virksomhets egentlige formål, skal det legges vekt på om foretaket umiddelbart etter at objektet er innleiet, inngår utleiekontrakt og om utleier avkreves noen form for gebyrer slik at foretaket ikke fullt ut bærer den reelle risiko ved videre utleie. Videre må en se hen til den aktuelle virksomhet, blant annet om siktemålet fremstår som å bringe utleiere og leietakere sammen.

3.1.2 Komiteens merknader

       Komiteen påpeker at den foreslåtte presisering i § 1-1 andre ledd tar sikte på å forhindre omgåelser, ved å regulere virksomhet som reelt sett er leieformidling. Komiteen støtter forslaget.

3.2 REVISJON AV REISEBYRÅLOVEN - KONSEKVENSER FOR EIENDOMSMEGLERLOVENS VIRKEOMRÅDE

3.2.1 Sammendrag

3.2.1.1 Innledning

       Det er i proposisjonen redegjort for gjeldende rett etter eiendomsmeglerloven § 1-1 annet ledd vedrørende virksomhet som omfattes av reglene i lov av 12. juni 1981 nr. 72 om reisebyråer m.v., høringsnotat av 1. juni 1993 vedrørende eiendomsmeglerloven § 1-1, og om departementets og høringsinstansenes merknader til dette (pkt. 3.2.2.)

3.2.1.2 Departementets vurdering

       Departementet viser til at opphevelsen av reisebyrålovens §§ 1, 3 og 4 har medført en utilsiktet utvidelse av eiendomsmeglerlovens virkeområde og at hytteformidling m.v. etter dette må innrettes etter helt andre rammebetingelser enn tidligere.

       Departementet viser videre til at det i forbindelse med behandlingen av forslaget til endring av reisebyråloven ble lagt til grunn at slik virksomhet skulle kunne drives uten tillatelse, jf. samferdselskomiteens uttalelser i Innst.O.nr.42 (1991-1992), gjengitt ovenfor.

       Etter departementets oppfatning er forslaget til endring av eiendomsmeglerloven en oppfølging av intensjonene bak endringene av reisebyråloven.

       Det fremgår av redegjørelsen for lovforslaget ovenfor at det ikke har vært departementets intensjon å endre eiendomsmeglerloven slik at formidling av timeshare-andeler vil kunne falle utenfor lovens virkeområde, jf. Forbrukerombudets og Forbrukerrådets høringsuttalelser. Departementet kan slutte seg til disse høringsinstansenes synspunkt om at det ut fra forbrukerhensyn er viktig at formidling av timeshare-andeler skjer innenfor eiendomsmeglerlovens rammer.

       Timesharing er kjøp av en andel med tilknyttet leierett. Timeshare-virksomhet kan drives på ulike måter. Blant annet kan virksomheten drives slik at ideelle andeler i fast eiendom overdras, jf. eiendomsmeglerloven § 1-1 første ledd nr. 1. Virksomheten kan også drives slik at det inngås leieavtaler med de aktuelle brukere. Eiendomsmeglerloven omfatter formidling av leiekontrakter, jf. § 1-1 (1) nr. 2. I forarbeidene er det lagt til grunn at dette også skal gjelde for formidling av kortvarige leiekontrakter.

       Timeshare-andeler tilbys gjerne tilknyttet eiendommer i utlandet. Eiendomsmeglerlovens anvendelse på omsetning av eiendommer i utlandet er berørt i forarbeidene til eiendomsmeglerloven. Departementet uttalte i Ot.prp. nr. 59 (1988-1989) side 8 at megling som angår utenlandske eiendommer, i utgangspunktet må følge eiendomsmeglerlovens regler. Det avgjørende må imidlertid være virksomhetens karakter, slik at det enkelte tilfelle må løses konkret på bakgrunn av lovens alminnelige regler om hva som skal anses som eiendomsmegling.

       Departementet foreslår at det i eiendomsmeglerloven § 1-1 inntas en ordlyd identisk med ordlyden i de tidligere bestemmelser i reisebyråloven § 1 og § 3. Således vil eiendomsmeglerlovens unntaksbestemmelse ikke åpne for at formidling av timeshare-andeler faller inn under denne. Det vises til lovutkastet.

3.2.2 Komiteens merknader

       Komiteen viser til at den foreslåtte § 1-1 tredje ledd nr. 1, tar sikte på å klargjøre at hytteformidling m.v. til fritidsformål, samt formidling av hotellrom m.v., ikke skal anses som eiendomsmegling. Komiteen vil bemerke at lovforslaget tar sikte på å forhindre en uheldig og utilsiktet tilstramming av rammebetingelsene for hytteformidling, etter at hensikten var den motsatte da konsesjonskravet i reisebyråloven ble opphevet ved lov av 3. april 1992. Komiteen støtter forslaget.

       Komiteen har merket seg departementets påpeking at de foreslåtte bestemmelser i lov om eiendomsmegling er utformet på en måte som sikrer at formidling av såkalte timeshare-andeler, dvs. andeler med tilnyttet leierett, fortsatt vil være omfattet av eiendomsmeglerloven.