3. Informasjon om totalpris og forventet kostnadsutvikling
I proposisjonen er det gitt en oversikt over gjeldende rett hva angår informasjons- og opplysningsplikt om totalpris og forventet kostnadsutvikling ved salg av nye og brukte borettslagsboliger.
Departementet mener det er viktig at kjøperne av borettslagsbolig sikres opplysninger om totalprisen på boligen. Med totalprisen for borettslagsbolig menes her den pris kjøper må betale til selger tillagt denne andelens del av fellesgjelden. Departementet mener at det er flere fordeler med at kjøper av boliger skal få oppgitt summen av kontantvederlaget og tillagt eventuell andel fellesgjeld. Et slikt krav kan sikre at kjøpere er klar over den totale kjøpesummen for boligen. Kravet kan videre gjøre det lettere for kjøpere å sammenligne priser for boliger som legges ut for salg.
Ved kjøp av borettslagsbolig vil kjøper i tillegg til totalprisen måtte betale kostnader for å gjennomføre kjøpet. Dette kan for eksempel være tinglysingsgebyr.
Markedsføringsloven er bindende for enhver næringsdrivende også ved salg av bolig. Det er utarbeidet en bransjenorm for markedsføring av bolig. Det er grunn til å regne med at totalprisen og omkostningene må opplyses for at markedsføringen ikke skal være villedende eller utilstrekkelig. Departementet foreslår likevel å lovregulere nye krav om prisopplysninger i eiendomsmeglingsloven, avhendingslova og bustadoppføringslova.
Når boligen selges gjennom megler, har megler opplysningsplikt overfor kjøper i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd. Bestemmelsen gjelder ikke bare borettslagsandeler, men alle transaksjoner som faller inn under eiendomsmeglingslovens anvendelsesområde, jf. eiendomsmeglingsloven § 1-2.
Departementet mener eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 12 og 13 bør endres slik at det gjøres klart at eventuell andel av fellesgjeld skal inngå i de opplysninger megler plikter å gi kjøper i salgsoppgaven. Endringen innebærer at megler plikter å gi en oversikt over de enkelte kostnadselementene, samt summen av disse.
Alle høringsinstansene som har uttalt seg om forslaget, har vært positive.
Etter bustadoppføringslova § 1a annet ledd skal avtaler om rett til bolig under oppføring som er eller skal knyttes til borettslag, opplyse om «andelssum, innskot og fellesgjeld i burettslaget». Departementet foreslår å gjøre en tilføyelse om at slike avtaler også skal opplyse om totalpris, det vil si summen av disse beløpene. Det foreslås også en presisering slik at det fremgår klart at det er den enkeltes andel av fellesgjelden som skal opplyses.
I høringen har flere høringsinstanser tatt til orde for at det også bør innføres en bestemmelse om totalprisopplysninger i avhendingslova. Departementet er etter nærmere vurderinger kommet til at gode grunner kan tale for en slik løsning, og foreslår derfor at det innføres en bestemmelse i avhendingslova etter mønster fra bustadoppføringslova § 1a.
Departementet går inn for å begrense regelen til salg fra næringsdrivende til forbrukere.
Hvorvidt privates adgang til annonsering av boligsalg på Internett vil skape særlige reguleringsbehov, vil måtte vurderes i lys av erfaringer med denne nye ordningen.
I tillegg til å sikre kjøperne av boliger opplysninger om felleskostnadene, mener departementet det også er viktig å sikre kjøper opplysninger om forventet kostnadsutvikling for boligene. I borettslagsboliger med høy fellesgjeld vil borettslagets lånevilkår kunne spille en stor rolle for størrelsen på den enkelte andelseiers månedlige felleskostnader.
Eiendomsmeglere har etter gjeldende rett plikt til å opplyse om «Lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og beregning av månedlige felleskostnader, samt andre faste kostnader som knytter seg til dette», jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 1, samt «separat beregning av månedlige felleskostnader etter en eventuell avdragsfri periode», jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 2. Dette skal sikre kjøperne opplysninger om forventet kostnadsutvikling på boligen.
Pliktene til å gi opplysninger i salgsoppgave med videre etter eiendomsmeglingsloven gjelder kun for salg av bolig i tilfeller der salget foregår gjennom eiendomsmegler eller advokat som har stilt særskilt sikkerhet.
Den næringsdrivende bør gi særlig god informasjon om konsekvensene av eventuelle renteendringer, lengden på eventuell avdragsfri periode, samt de økonomiske konsekvensene ved utløp av en eventuell avdragsfri periode ved markedsføring av boliger som har særlig lavt innskudd og høy andel fellesgjeld og/eller er rettet spesielt mot unge boligkjøpere, jf. bransjenormens punkt 3.2.3.
Departementet mener det er viktig at også kjøpere av borettslagsboliger sikres denne type opplysninger ved salg gjennom næringsdrivende som ikke omfattes av eiendomsmeglingsloven. Departementet foreslår derfor å endre burettslagslova for å sikre kjøper disse opplysningene. Forslaget har fått bred støtte av høringsinstansene.
Departementet foreslår at det ikke innføres en særskilt opplysningsplikt om vilkårene for fellesgjelden ved salg mellom privatpersoner.
Komiteen mener de foreslåtte endringene vil bidra til å gi kjøpere av andeler et informert grunnlag for å treffe forsvarlige beslutninger, og støtter det materielle innholdet i bestemmelsene.
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti, Senterpartiet og Kristelig Folkeparti, er kjent med at boligsalg mellom privatpersoner forventes å øke de nærmeste årene, blant annet fordi forskrift av 9. september 2009 nr. 1169 om tilgang til boligannonsering på Internett gir privatpersoner rett til å avertere salg av bolig på Internett fra 1. januar 2010. Det er i dag ikke noe utbredt fenomen at private selger sin borettslagsbolig på egen hånd. Slike salg forekommer sannsynligvis oftest innen familien eller til venner og bekjente. Flertallet ber regjeringen følge utviklingen i omfanget av salg av borettslagsboliger mellom privatpersoner og eventuelt foreslå regelendringer som sikrer boligkjøpere den samme informasjonen ved slike salg.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet, Høyre og Kristelig Folkeparti støtter regjeringens vurdering om at reglene bør rette seg mot profesjonelle aktører ved forbrukersalg, og ikke ved overdragelse mellom forbrukere, typisk nærstående eller familie.