2.1 Sammendrag

Borettslag er en eieform for boliger. Borettslaget eier boligene som andelseierne disponerer. Hovedformålet til borettslaget er å skaffe andelseierne bruksrett til egen bolig (borett) i borettslagets eiendom, jf. burettslagslova § 1-1 første ledd annet punktum.

Boligbyggelag har som hovedformål å skaffe boliger til andelseierne gjennom borettslag eller på annen måte, samt forvalte boliger for andelseierne, jf. bustadbyggjelagslova § 1-1 første ledd.

Burettslagslova skiller mellom tilknyttede borettslag hvor andelseierne skal være medlem av et bestemt boligbyggelag, og frittstående borettslag hvor det ikke er noe slikt tilknytningskrav.

Når borettslag etableres, har det i prinsippet tre mulige finansieringskilder: andelskapitalen, innskudd fra andelseierne og/eller annen lånekapital.

Borettslag har ulike utgifter: driftskostnader, samt renter og avdrag på borettslagets fellesgjeld.

Borettslag er et selskap med begrenset ansvar, jf. burettslagslova § 1-2. En konsekvens av dette er at andelseierne kan si opp boretten med en frist på seks måneder og etter denne perioden ikke lenger være forpliktet til å betale felleskostnader, jf. burettslagslova § 5-21 første ledd. Andelseier svarer for felleskostnader som ikke er betalt fram til utløpet av oppsigelsestiden, med mindre ny andelseier tar over ansvaret, jf. burettslagslova § 5-21 første ledd.

Burettslagslova gir borettslaget mulighet til å gi pålegg om tvangssalg i visse tilfeller. De viktigste grunnene for å iverksette tvangssalg er mislighold av plikten til å betale felleskostnader, jf. burettslagslova § 5-19. Andelseieren kan også ha sagt opp boretten uten å ha overført andelen til andre, jf. burettslagslova § 5-21. Tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11 regulerer tvangssalg av borettslagsandeler.

I utgangspunktet kan ethvert rettssubjekt, personlig eller upersonlig, gå konkurs. Borettslag står ikke i noen særstilling, se forutsetningen i burettslagslova § 5-25.

For andelseierne har konkursen i første omgang den virkning at bruksretten til egen bolig i borettslagets eiendom (boretten) går over til å bli en tidsubestemt leierett etter husleielovens regler, jf. burettslagslova § 5-25 første ledd første punktum. Andelseierne kan dermed bli boende i boligene som leiere hvis borettslaget går konkurs. Sammenlignet med eiere av eierseksjoner og andre eierboliger som normalt må fraflytte boligen ved konkurs, er andelseierne bedre vernet.

Eventuelle innskudd fra andelseierne etter burettslagslova § 2-10 vil som regel gå tapt ved konkurs. Innskuddene har prioritet bak borettslagets felleslån.

Dersom konkursboet eller andre overtar eiendommen etter konkursåpningen, kan det tidligere borettslaget drives videre som en utleiegård eller seksjoneres. Ved en seksjonering har de tidligere andelseierne som fremdeles leier bolig, og eventuelle nye leiere, rett til å kjøpe seksjonen de bebor til 80 pst. av seksjonens salgsverdi, jf. eierseksjonsloven §§ 14 til 17. En tidligere andelseier som ikke kjøper boligen ved seksjoneringen, beholder sine rettigheter etter leieavtalen, jf. eierseksjonsloven § 18.

Konkurser i borettslag har knapt forekommet de siste ti årene. I forbindelse med de økonomiske problemene i samfunnet i perioden 2008–2009 har imidlertid antallet konkurser økt til henholdsvis 1 i 2008 og til 4 pr. 15. desember 2009.

2.2 Komiteens merknader

Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti, Senterpartiet og Kristelig Folkeparti, peker på at borettslag som ikke er etablert for beboernes beste, men for at stifterne skal kunne berike seg på dem som kjøper bolig, har bidratt til å sette borettsformen i vanry. Borettslagsboligen har alltid vært ment for den som eier den. I et opphetet boligmarked har det forekommet at små og store spekulanter har kjøpt flere andeler i borettslag under oppføring. Dette har skapt et unødig press i markedet. I noen tilfeller har slike spekulanter også hatt problemer med å gjøre opp for seg, noe som har skapt problemer for de øvrige beboerne i borettslaget.

Flertallet konstaterer at det ikke er noe utbredt fenomen at borettslag går konkurs. Det er imidlertid noen fellestrekk ved de konkurser som har forekommet: Det dreier seg om private utbyggere uten tilknytning til boligbyggelag, boligene er solgt med en høy andel fellesgjeld, og konkursen skyldes manglende betaling fra andelseierne. Det kan se ut som beboere i de aktuelle borettslagene har fått mangelfull informasjon og/eller overvurdert egen betalingsevne.

Flertallet ser det som en klar fordel ved borettslagsmodellen at andelseierne har mulighet til samlet å kunne oppta lån, for eksempel ved rehabilitering. Låneopptak ved utbytting og etablering av borettslag skjer uten at beboerne har innflytelse, men legger premissene for de kostnader den enkelte andelseier må bære. Høy belåningsgrad (80–90 pst.), i kombinasjon med noen års avdragsfrihet og svingninger i rentenivået, kan utgjøre «gjeldsfeller» som den enkelte boligkjøper vil ha vanskelig for å forholde seg til uten informasjon om totalpris og andel fellesgjeld.

Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet og Høyre viser til at omfanget av konkurs i borettslag har vært meget beskjedent, med 10 tilfeller på 10 år. I konkurstilfeller bortfaller plikten til å betale felleskostnader, og leieforholdet går enten over til å bli et ordinært, ikke tidsbegrenset leieforhold eller leilighetene kan seksjoneres med en rabatt på 20 prosent. Andelshavernes stilling er bedre i en konkurs enn tilsvarende for selveiere som må fraflytte leiligheten. I en konkurs er det først og fremst innskuddene som tapes, fordi de har dårligere prioritet enn felleslånet fra ekstern långiver. Dersom innskuddene er forholdsvis beskjedne, vil tapene for andelshaverne også være beskjedne i en konkurssituasjon.

Disse medlemmer viser til at dersom man ikke lenger tillater lavinnskuddsleiligheter, vil det øke soliditeten i borettslaget. Men denne soliditeten kommer først og fremst långiverne, ikke andelshaverne, til gode. Disse medlemmer mener også at proposisjonen legger ensidig vekt på lav belåningsgrad, mens det er den nominelle størrelsen på gjelden og rentebetingelsene og om hvorvidt også innskuddet må lånes, som avgjør betjeningsevnen til andelseierne.