10. Endringer i tomtefesteloven
I tilknytning til en del lavinnskuddsprosjekter har det blitt etablert festeforhold for boliger på grunn som allerede er bygd ut. Etter gjeldende rett er det ikke forbud mot å etablere slike festeforhold.
Det forekommer at investorer kjøper opp eldre bygårder som blir bygningsmessig rehabilitert og deretter lagt ut for salg som borettslag eller boligsameie. Samtidig blir tomten lagt over i et eget selskap som fester bort tomten til borettslaget eller boligsameiet. Bruk av festekontrakter – hvor det typisk fastsettes redusert festeavgift de første årene – sammen med avdragsfrihet på lån, kan bidra til at boligene framstår som rimeligere enn de egentlig er. Det kan se ut som at festeinstituttet i slike tilfeller brukes som et virkemiddel for å øke fortjenesten ved boligprosjekter.
En slik splitting av eiendomsretten gir bygningseieren en mer usikker rettsstilling enn om vedkommende eier både bygning og grunn. Etablering av et festeforhold innebærer at det kan oppstå tvister om regulering av festeavgift, rådighet over tomten, forlengelse av festeavtalen, innløsning av tomten osv. I relasjon til lavinnskuddsprosjekter kan etablering av et festeforhold også kan vanskeliggjøre verdsettelsen av boligene, og gjøre den framtidige kostnadsutviklingen mer usikker. Departementet går inn for å følge opp forslaget i høringsnotatet om en ny § 5 a i tomtefesteloven som setter forbud mot å etablere festeforhold på bebygde eiertomter når bebyggelsen hovedsakelig skal benyttes til boligformål.
Dette skal imidlertid bare gjelde så langt overdragelse av grunnen er forenlig med eierens rettsgrunnlag etter lov eller avtale.
Det tilføyes at det ved unntaket for tilfeller hvor overdragelse ikke er forenlig med eierens rettsgrunnlag etter avtale, må trekkes en grense mot avtalekonstruksjoner som framstår som rene omgåelser av forbudet. Det bør da legges vekt på om avtalen har noe reelt formål utover å åpne for etableringen av et festeforhold.
I høringen har enkelte av høringsinstansene tatt til orde for at forbudet ikke bør begrenses til boligbebyggelse, men også bør omfatte fritidsboliger organisert som borettslag. Departementet finner på det nåværende tidspunkt ikke grunn til å gå inn for dette.
Departementet går videre inn for at det skal være tilstrekkelig at bebyggelsen i hovedsak skal benyttes til bolig. Hvor bebyggelsen også tar sikte på å dekke andre formål, vil det avgjørende være om utnyttelse til bolig framstår som hovedformålet ved etableringen av festeforholdet.
Departementet foreslår en bestemmelse som gir en skjønnsmessig adgang til å lempe festerens plikt til å betale festeavgift etter avtaler i strid med forbudet.
Hver sak må vurderes konkret i lys av forbudsbestemmelsens formål. Det vil da være naturlig å legge vekt på styrkeforholdet mellom partene, formålet med festekonstruksjonen samt hvem som har tatt initiativet til og eventuelt oppnådd en økonomisk gevinst ved den lovstridige avtalen.
Departementet foreslår at saker om lemping av festeavgift skal behandles etter vanlige rettergangsregler for domstolene med mindre partene avtaler at avgjørelsen skal høre under skjønn. Etter departementets syn bør partenes adgang til å inngå en slik avtale framgå uttrykkelig av tomtefesteloven. For å unngå eventuell tvil om adgangen til å kreve avtaleskjønn etter skjønnsloven § 4 går departementet inn for at partenes adgang til å avtale skjønn skal følge uttrykkelig av den foreslåtte bestemmelsen i tomtefesteloven. Dette innebærer også at denne typen skjønn regnes som skjønn etter tomtefesteloven i relasjon til tomtefesteloven § 43 første ledd.
Komiteen støtter forslaget om å forby etablering av tomtefesteforhold på allerede bebygget tomt.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet, Høyre og Kristelig Folkeparti viser til at forslaget kan forhindre at de varige kostnader til tomt underkommuniseres. Derimot finner man avgrensningen mot at forbudet ikke skulle omfatte fritidsboliger, som tynt begrunnet. Også fritidsboligen er en investering av stor rekkevidde for en familie. Forutberegnelighet av økonomiske forpliktelser har en rimelig og like god begrunnelse for dem som bruker store beløp her.