Vedlegg 7
Det vises til brev fra Stortingets kontroll- og konstitusjonskomite av 11. mai 2005, der det bes redegjort nærmere for følgende spørsmål:
1. "Under høringen fremkom det at salg av forsvarseiendommer kan medføre betydelige utgifter i forbindelse med salg - og at det finnes eksempel fra Sverige hvor utrangerte flyplasser har en negativ verdi ved salg. Komiteen ber om at dette utdypes."
Utrangerte forsvarseiendommer er i stor grad preget av å være krevende salgsobjekter i marginale markeder. Eiendommene er også ofte beheftet med betydelige kostnader knyttet til sikring og opprydding. I inneværende langtidsperiode er det derfor lagt til grunn at salgsinntekter og kostnader, samt utgifter ved avhending vil utlikne hverandre, jf. St.prp. nr. 55 (2001-2002).
Mange av de eiendommene som skal selges har mangler som må utbedres for å få til en hensiktsmessig etterbruk. Forsvarsbygg har opplyst at det, i hvert enkelt tilfelle, foretas en vurdering av om utbedringskostnadene skal dekkes av egen virksomhet, eller om manglene skal følge eiendommen, og gi grunnlag for prisavslag.
Militære leire er som regel etablert med en avgrenset og lukket infrastruktur (vei, vann og avløp). Infrastrukturen er også gjerne basert på én bruker. Ifølge Forsvarsbygg vil det derfor, for kunne nyttiggjøre seg leiren, ofte være behov for å justere og tilpasse de aktuelle anleggene. Dette betegnes vanligvis som "mangler" i forhold til ordinær, sivil bruk.
Miljøopprydding representerer stedvis store kostnader. Krigsrelatert forurensning er spesielt krevende. Etterkrigstidens forurensning er imidlertid kjent og avgrenset. Hvorvidt miljøkostnader skal dekkes av egen virksomhet, eller om eiendommen skal selges med en mangel, blir vurdert av Forsvarsbygg ut fra hva som er hensiktsmessig i det enkelte tilfellet. Forsvarsbygg forholder seg her til de pålegg som miljømyndighetene kommer frem til.
Behovet for riving og sikring innebærer andre betydelige kostnader som må ivaretas ved salg. Forsvarsbygg avgrenser gjerne riving og sikring til det som er strengt nødvendig, i første rekke kondemnable bygg og farlige bygg og installasjoner. Som et eksempel på aktuelle sikringsbehov vises til Forsvarets omfattende utrangering av militære stillinger og befestninger. Sikringsarbeidene på Bolærne kostet for eksempel 5,4 mill. kroner.
De aktuelle militære stillingene og befestningene ligger i hovedsak i Nord-Norge, der eiendomsverdiene i utgangspunktet også er lave. Kostnadene til sikring vil derved ofte føre til at mange eiendommer har en negativ verdi. Noen av eiendommene i nord med større befestningsanlegg, representerer store negative verdier. Dette gjelder for eksempel Lyngenlinjen.
Forsvaret vurderer for tiden utrangering av skytefelt. Feltene innebærer ekstraordinære utfordringer knyttet til rydding av eksplosiver og forurensning. Utfordringene vil variere i omfang og tid. Eksempelvis vil Hjerkinn skytefelt måtte ryddes over lang tid, siden telen "driver" eksplosiver opp til overflaten over en antatt periode på 20-30 år.
Forsvarets skytefelt har også punktforekomster av eksplosiver og skrapjern. Det er imidlertid store variasjoner i tiltaksalternativenes kostnader. Forsvaret er derfor varsom med endelige kostnadsberegninger før tiltakenes hensiktsmessighet er utredet.
Söderhamn er en nyrestaurert hovedflyplass bygd på 1980-tallet, med svært høy teknisk standard. Flyplassen (80 000 m2), som ligger to timer med bil fra Stockholm, ble solgt for 7 mill. SEK. Inkludert i salget var skog til en verdi av 3,5 mill. SEK. Det svenske forsvaret har bidratt til likviditet for kjøper ved å leie tilbake anlegget i fire måneder à 2 mill. SEK. Likviditeten har gitt kjøper anledning til å eie Söderhamn uten kapitalkostnader så langt.
Karlsborg, en militær flyplass (50 000 m2) beliggende nær Vättern, ble solgt for 100 SEK, og ble gitt et tilskudd på 6,5 mill. SEK.
Ingen av de to flyplassene hadde heftelser tilsvarende avtalen med Lista Lufthavn AS (LILAS).
Både Lista flystasjon, Söderhamn og Karlsborg fremstår med en verdi tilnærmet lik null kroner ved salg fra de respektive lands forsvar. Alle salgene har også ulike "finansielle pakker": Lista-kjøperen fikk en kompensasjon på 5,5 mill. kroner for å etablere verdiøkende ny infrastruktur, Söderhamn-kjøperen fikk et likviditetstilskudd på 8 mill. SEK i form av en gunstig leie i fire måneder, og Karlsborg-kjøperen fikk et tilskudd på 6,5 mill. SEK.
Eksemplene ovenfor er ikke uttømmende. Det kan dessuten være mindre regnskapsmessige avvik fra de oppgitte rundsummene. Forsvarsbygg har for øvrig mottatt informasjonen om salget av de to flyplassene fra henholdsvis Söderhamn og Karlsborg kommuner som kjøpte eiendommene, uten at Forsvarsbygg har hatt tilgang til de formelle sluttrapportene om salgene.
Det har de siste årene vært et prioritert arbeid for Forsvarsbygg å snu eiendommer med negativ verdi til muligheter, som kan gi avkastning. Forsvarsbygg viser til følgende som eksempel på dette:
I 2002 var det forutsatt at Forsvaret skulle rive fire bunkere i Narvik. Budsjettert rivekostnad var 2,5 mill. kroner. I 2003 solgte Forsvarsbygg de samme eiendommene for til sammen 1 mill. kroner. To av bunkerne er nå blitt solid grunnmur for en familiebolig.
2. "Det er fremkommet en takst på 11 millioner kroner, en kjøpesum på 3,5 millioner kroner og en overføring fra staten til kjøper på noe over 14 millioner kroner. Hvordan er man kommet frem til denne negative salgssum?"
Forsvarsbygg har opplyst at Verditakst AS takserte Lista lufthavn 7. juni 2002 til 11 mill. kroner. Videre at Verditakst AS la en avkastningsanalyse til grunn, med den begrunnelse at taksten må reflektere en investors tilnærming. Taksten forutsatte at eiendommens bygningsmasse, slik den fremsto på takseringspunktet, kunne leies ut i et sivilt marked. Verditakst AS la også til grunn at teknisk tilstand var på et slikt nivå at de leieinntektene taksten bygde på kunne oppnås. Taksten dannet utgangspunkt for selgers forhandlingsposisjon.
Gjennom forhandlinger kom partene fram til en samlet kompensasjon på 10,9 mill. kroner. Beløpet baserer seg på følgende fire punkter:
1. Det forelå branntekniske mangler ved eiendommen. Etter forhandlinger ble takstverdien redusert med 7,5 mill. kroner i forhold til takstforutsetningen om at eiendommen skulle være utleiebar. Salgssummen utgjorde dermed 3,5 mill. kroner.
2. Forhandlingene identifiserte også mangler ved de tekniske anleggene. Dette innebar en vesentlig svikt i forutsetningene for utleie, jf. pkt. 1. I første rekke omfattet dette nedslitt oljefyr og elektrisk spredenett. Manglene ble kompensert med 3,5 mill. kroner.
3. Taksten ser bort fra LILAS-avtalen som en heftelse. Denne ble kalkulert til 5,4 mill. kroner, som det ble kompensert for.
4. I tillegg ble det, gjennom forhandlingene, enighet om at kjøper skulle få et bidrag på 5,5 mill. kroner til ulike infrastrukturtiltak som veier, grøfter, pumpestasjon etc. Dette ble gjort for å sikre at føringene i Innst. S. nr. 182 (1994-95), jf. St.prp. nr. 50 (1994-95), ble innfridd. Deler av beløpet anses også å ivareta føringer om utbedring av dreneringsanlegg. Bidraget anses dessuten å være i samsvar med kommunens ønske om utbedring av grunnleggende infrastruktur for å kunne legge til rette for utvikling av området til næringspark.
Forsvarsbygg viser for øvrig til Skifte Eiendoms fortolkning av taksten, jf. brev av 4. mai 2005, samt Verditakst AS’ bekreftelse på dette i brev av 6. mai 2005. Kopi av brevene følger vedlagt.
3. "Kjøper har overtatt forpliktelser om utbedring av eiendommen. Hvordan har selger sikret faktisk oppfølging av disse forpliktelsene - herunder den utbedring av brannsikring som lå til grunn for reduksjon av kjøpesummen i forhold til takst?"
Forsvarsbygg har, gjennom formuleringer i kjøpekontrakten, sikret seg at kjøper overtar ulike forpliktelser knyttet til eiendommen. Forpliktelsene fremkommer flere steder i kjøpekontrakten:
– Pkt. 7: "Kjøperen forplikter seg til å ivareta eksisterende investeringer og utnytte disse til sivilt formål." I dette ligger at bygninger og infrastruktur skal ivaretas av kjøper, og benyttes/tilbys til sivil bruk.
– Pkt. 9: "Selger forplikter seg til å bidra til utbygging av ny infrastruktur for å mulig-gjøre utviklingen av en sivil næringspark i.h.t. vedlegg 7."
– I vedlegg 7 til kjøpekontrakten forplikter kjøper seg til utbygging av ny infrastruktur på eiendommen for å kunne gjennomføre omstilling fra militær virksomhet til en sivilt fungerende næringspark i henhold til gjeldende kommunedelplan for Lista flystasjon.
– Kjøper har overtatt totalansvaret for drenering i henhold til kjøpekontraktens pkt. 8. Dette er bekreftet av ny eier i brev av 14. april 2005, jf. vedlagte kopi.
Ved mislighold av ovennevnte forpliktelser har selger anledning til å påklage kontraktsbrudd, og derved løse en konflikt gjennom forhandlinger, eller forfølge saken rettslig.
For å sikre forpliktelsene i kontrakten ble det 18. november 2004, i forbindelse med overføringen av hjemmelen til ny eier, tinglyst en heftelse på eiendommen som regulerer hvordan kostnadsbruken skal synliggjøres, og at investeringene skal skje i takt med nyetableringer på området. Denne forpliktelsen gjelder den som til enhver tid eier eiendommen.
Brannsikkerhet er et forhold mellom byggeier og brannvernmyndighetene. Forsvarsbygg fikk i mars 2002 utarbeidet en uavhengig vurdering av oppgraderingsbehovet på flyplassen for å bringe 15 bygninger i forskriftsmessig stand. TekØk AS anslo kostnadene knyttet til dette til 18 mill. kroner.
4. "Var Forsvarsdepartementet inne i bildet i forbindelse med inngåelse av leieavtalen - og den forkjøpsrett som ble etablert med Lista Airport Development AS i 1996?"
Leiekontrakten ble underskrevet av partene henholdsvis 24. og 27. juni 1996, og ble approbert 22. august 1996 av Forsvarsdepartementet, jf. vedlegg.
5. "Hvilke rammeavtaler foreligger for juridisk bistand til Forsvarsdepartementet og underliggende etater og selskaper?"
Forsvaret har undertiden behov for ekstra kapasitet og spisskompetanse på avgrensede områder, som for eksempel i forbindelse med statens krav om ekstern kvalitetssikring av investeringsprosjekter over 500 mill. kroner. I den anledning er det inngått rammeavtaler med ulike konsulentselskaper. Avtalene er utlyst i henhold til lov om offentlige anskaffelser.
Når det gjelder juridisk bistand, har verken Forsvarsdepartementet, Forsvarets militære organisasjon, inkludert Forsvarets logistikkorganisasjon, Nasjonal sikkerhetsmyndighet eller Forsvarets forskningsinstitutt egne rammeavtaler om dette, men forholder seg til regjeringsadvokaten eller de kontakter han henviser til.
Forsvarsbygg har opplyst at deres behov for juridisk bistand generelt dekkes gjennom internt ansatte jurister, gjennom bistand fra regjeringsadvokaten eller eventuelt ved kjøp av bistand eksternt. Forsvarsbygg har en egen juridisk seksjon, som blant annet ivaretar kontakten med regjeringsadvokaten. Alle rettslige prosesser skal skje via, eller med direkte fullmakt fra Forsvarsdepartementet. Med mindre departementet beslutter noe annet i konkrete tilfeller, er det regjeringsadvokaten som ivaretar oppgaven som statens prosessfullmektig.
Forsvarsbygg kunngjorde 30. april 2002 en konkurranse om juridisk bistand knyttet til grunnerverv for Regionfelt Østlandet. Dette ble gjort etter at drøftinger mellom Forsvarsbygg, Forsvarsdepartementet og regjeringsadvokaten hadde avklart at verken regjeringsadvokaten eller Forsvarsbygg hadde ressurser selv til å håndtere oppdraget. Konkurransen ble vunnet av advokatfirmaet Mageli & Co.
I forbindelse med juridisk bistand knyttet til salgsvirksomheten, inngikk Forsvarsbygg i januar 2003 en rammeavtale med advokatfirmaet Steenstrup Stordrange, som innebar muligheter for å innhente juridiske råd fra selskapet etter behov. Forsvarsbyggs begrunnelse for avtalen var dels å sikre tilstrekkelig tilgjengelige ressurser, dels å ha tilgang på en ekstern rådgivingsressurs, som omverdenen i større grad oppfattet som mer habil enn om Forsvarsbygg skulle benytte interne ressurser. Spesielt i forbindelse med kvalitetssikring har det vist seg viktig for Forsvarsbygg å ha muligheten til å bruke eksterne ressurser. Rammeavtalen med advokatfirmaet Steenstrup Stordrange utløp 31. desember 2004, og er ikke fornyet.
Kravene i lov om offentlige anskaffelser knyttet til kjøp av tjenester i staten innebærer at en rammeavtale er eneste mulighet for å kunne dekke et behov for ekstern bistand raskt, når det oppstår. Når det gjelder det samlede behov for juridiske kompetanse er imidlertid ressurssituasjonen internt i Forsvarsbygg nå så god at en rammeavtale ikke er nødvendig. For å sikre en helhetlig ressurstilgang er det dessuten hensiktsmessig at eventuelle behov for kjøp av eksterne tjenester koordineres gjennom Juridisk kompetansesenter i Forsvarsbygg.
Pr. dags dato har Forsvarsbygg kun ovennevnte rammeavtale med advokatfirmaet Mageli & Co, relatert til kjøp av juridisk bistand.
Forsvarsbygg har for øvrig opplyst at man er i ferd med å inngå en rammeavtale om juridisk bistand i forbindelse med en vurdering av egen struktur/organisering og økonomi/finansspørsmål.
6. "På hvilken måte er avtalene inngått (utlyst?) og hva er de beløpsmessige og tidsmessige avgrensingene?"
Forsvarsbygg har opplyst at rammeavtalen med advokatfirmaet Steenstrup Stordrange ble utlyst i henhold til lov om offentlige anskaffelser. Avtalen ble inngått i januar 2003, og terminert 31. desember 2004.
Avtalen med advokatfirmaet Mageli & Co ble også lyst ut i henhold til lov om offentlige anskaffelser.
1. "I hvilke saker er advokatselskapet Steenstrup Stordrange DA benyttet de seneste fem år?"
Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange har i perioden januar 2003 til desember 2004 vært engasjert for å bistå Forsvarsbygg med gjennomgående rådgivning i forbindelse med salg av eiendom. Totalt har Steenstrup Stordrange vært engasjert i 15 forskjellige saker, inkludert salget av Lista flystasjon.
Eksempler på slike saker er:
– Nes fort, Nordland
– Skarsteindalen leir, Andøya
– Voldgiftsskjønn, Kristiansand,
– Eiendomsutvikling, Odderøya
– Rådgivning kontrakter, Fredriksvern verft/Stavern
– Lista Eiendomsutvikling
8. "Hva er utbetalt dette selskapet i samme periode for denne type bistand?"
Forsvarsbygg har opplyst at det i perioden januar 2003 til desember 2004 samlet er utbetalt 2,3 mill. kroner til advokatfirmaet Steenstrup Stordrange. Av dette er ca. 670 000 kroner relatert til evalueringen av salget av Lista flystasjon.
9. "Forelå det branntekniske pålegg for eiendommen?"
Gjennom brannforskriftene er enhver eier av eiendom pålagt å holde bygg og anlegg forskriftsmessig vedlike når det gjelder brannsikkerhet. Forsvarsbygg fikk utarbeidet en brannteknisk vurdering, som den nye eieren ble kjent med, jf. svar på spørsmål nr. 3 ovenfor. Dette medførte at taksten, som ikke tok hensyn til eventuelle vedlikeholdskrav knyttet til brannsikring, ble redusert etter forhandlinger med 7,5 mill. kroner.
Det forelå ingen konkrete pålegg gitt av andre myndigheter på salgstidspunktet. Forsvarsbygg meddelte det lokale branntilsyn at de selv gjennomgikk eiendommen brannteknisk. Brannrapportene, som avdekket svakheter, er i seg selv et pålegg/føring, som enhver eier må følge opp.
10. "Forelå det kun en takst for eiendommen?"
Forsvarsbyggs faglige utgangspunkt er at takst er en uavhengig og kvalifisert vurdering av eiendommens markedsverdi på salgstidspunktet. Taksten skal gi banker og andre lånegivere grunnlag for å etablere tilstrekkelig sikkerhet i tilknytning til kjøpers kredittbehov. I denne betydning forelå det, ifølge Forsvarsbygg, kun én takst for eiendommen.
Verditakst AS utarbeidet 7. juni 2002 en takst på hele eiendommen, slik den fremstod som verdi på takseringstidspunktet. Av takstdokumentet fremgår det at taksten er basert på klart presiserte forutsetninger, idet selskapet ikke hadde tilgang til mer detaljerte tilstandsrapporter eller funksjonstester av eiendommen. Taksten tar utgangspunkt i leiepotensialet i juni 2002, hvor aktuelle og relevante aktører ble intervjuet om deres interesse for bruk og leie. Taksert verdi utgjør 11 mill. kroner.
OPAK AS foretok i mai 2002 en "forenklet markedsvurdering", jf. vedlegg. Selskapet la til grunn at flyplassen omfattet operativ flyvirksomhet. OPAK AS’ vurderinger av leienivåer synes å tilsvare Verditakst AS’ takst. OPAK AS’ markedsvurdering er ikke direkte sammenlignbar med Verditakst AS’ takst, idet vurderingene er ulikt strukturert. Markedsvurderingen er en tolkning av den betalingsviljen det ville være mulig å utvikle, gitt de forutsetninger som ble lagt til grunn. Markedsverdien ble vurdert til å kunne representere en salgssum på 25-34 mill. kroner.
Stray MNEF AS avgav to verdivurderinger av eiendommen 2. og 12. februar 1999. Stray MNEF AS’ primærvirksomhet er eiendomsmegling, selv om selskapet også har de nødvendige godkjenninger for å utføre takst. Vurderingene baserer seg på at eiendommen er ferdig utviklet med daglige flygninger. Stray MNEF AS har, i vurderingen av 12. februar 1999, lagt hovedvurderingen av 2. februar 1999 til grunn, med fratrekk for de forpliktelser som denne tilla staten. Forpliktelsene er knyttet til drenering, tilknytning til offentlig infrastruktur og miljø. Eiendomsverdien er anslått til henholdsvis 200,7 mill. kroner (2. februar 1999) og 65,4 mill. kroner (12. februar 1999), der sistnevnte overfører nevnte forpliktelser i sin helhet til kjøper.
11. "Det ble i høringen opplyst at kjøpesummen ble fratrukket overføringen til kjøper - følgelig at kjøper ikke innbetalte kjøpesummen. Forholder det seg slik?"
Under høringen av salget av Lista flystasjon i Stortinget 9. mai 2005 opplyste Forsvarsbygg at transaksjonen mellom selger og kjøper foregikk som en nettoutbetaling på 10,4 mill. kroner. Forsvarsbygg har i ettertid presisert at kjøpesummen ble mottatt fem dager før kompensasjonsbeløpet ble utbetalt. Beløpet på 3,5 mill. kroner ble innbetalt til Forsvarsbygg 5. desember 2002, i henhold til kjøpekontraktens pkt. 5.
Kompensasjonsbeløpet på i overkant av 14 mill. kroner ble, i henhold til kontraktens pkt. 29, anvist til betaling 10. desember 2002.
12. "Det ble opplyst under høringen at Farsund kommune burde forstått at den taksten de ble forespeilet ikke var reell da kommunen var deleier i et selskap som hadde opsjon for kjøp til en langt lavere sum. Kommunen opplyser at denne opsjonen var et av de argumenter som ble brukt, men avvist av kjøper. Komiteen kan heller ikke se at kommunen var deleier ved det aktuelle tidspunkt som det ble hevdet. Komiteen ber om kommentarer til dette."
Flere tidligere regjeringer har engasjert seg for å søke å skaffe erstatning for de arbeidsplasser og den skatteinngang som falt bort ved nedleggelsen av Forsvarets virksomhet på Lista flystasjon. Kommunikasjonen mellom Farsund kommune og Forsvarsbygg om å nå dette målet synes imidlertid i perioder ikke å ha vært tilstrekkelig. Forsvarsdepartementet har for sin del vært involvert i saken i flere runder. I brev av 22. februar 1999, med referat fra møte med tidligere statssekretær O. Heggheim, fremgår det blant annet at departementet forutsetter at partene finner frem til et omforent takstgrunnlag. Det heter videre at departementet forventer å bli involvert, dersom det blir brudd i forhandlingene, og en av partene ønsker å bringe dette inn for departementet. Det vises også til brev av 9. desember 1999 fra daværende statssekretær K. Alvheim til Farsund kommune med oppfordring om videre samarbeid og kontakt mellom partene, og at nødvendige ressurser blir satt inn fra kommunens side, slik at omstillingsarbeidet igjen kan komme i gang.
Det ble for øvrig i oktober 1998 inngått en samarbeidsavtale mellom Farsund kommune og LILAS, jf. vedlagte kopi av brev fra Farsund kommune av 21. desember 2001. Av avtalen fremgår det at LILAS og kommunen planla å samarbeide om den videre fremdrift og strategi overfor sentrale myndigheter. Den fremtidige fordelingen av flyplassarealene mellom avtalepartene ble også konkretisert. At Forsvarsbygg ikke var kjent med denne avtalen indikerer også hvor vanskelig kommunikasjonen og samarbeidet var allerede i oktober 1998.
Ifølge Forsvarsbygg eide Farsund kommune fra 1996 20 % av Lista Airport Development/Lista Lufthavn AS (LAD/LILAS). Dette eierskapet innebar at kommunen tidlig hadde tilgang til kunnskap om selskapets forkjøpsrett, selv om den fra 1999 ikke lenger var deleier i virksomheten. Som fremholdt under høringen, kan det derfor i ettertid virke spesielt at forhandlingene mellom partene i 1999 skulle ta utgangspunkt i en verdivurdering på 200 mill. kroner - en salgssum som man allerede den gang kanskje anså som lite realistisk.
13. "Kan en forsvarseiendom ha lavere verdi enn tomtens verdi fratrukket kostnader for vedtatte pålegg?"
Norges takseringsforbund har i vedlagte kopi av notat av 8. april 2005 til Forsvarsbygg redegjort for hvilke forhold som er viktige for takseringsgrunnlaget mv.
Forsvarsbygg har vist til at en takst alltid vil være satt før et salg er avsluttet. Taksten er et forsøk på å anslå en markedsverdi. I Norge har en takst tradisjonelt vært en "forsiktig anslått markedsverdi". Ifølge ovennevnte notat av 8. april 2005 fra Norges takseringsforbund er taksten:"… det beløp takstmannen mener eiendommen kan selges for på takseringstidspunktet …".
En eiendoms/tomts verdi utledes således av de forventede inntekter som er knyttet til eiendommen, og/eller et gjennomsnitt av et tilstrekkelig utvalg av sammenlignbare og gjennomførte salg. Eiendommer har lang levetid. Det betyr at reguleringsforhold, markedsrisiko, rentenivå, utviklingsmuligheter mv. påvirker verdien.
Til fratrekk i verdien kommer eksisterende pålegg, sannsynlige pålegg (for eksempel fra Statens forurensningstilsyn), og privatrettslige heftelser. For salg av statlig eiendom kan forkjøpsrettigheter knyttet til staten, kommuner og fylkeskommuner redusere eiendommens verdi. En eiendoms verdi skal ta hensyn til ovennevnte forhold, inklusive vedtatte pålegg. Selger har en selvsagt opplysningsplikt, slik at markedet kan prise sine bud på et riktig grunnlag. Dersom markedet oppfatter at eiendommen genererer større utgifter enn inntekter, vil verdien bli oppfattet som negativ.
Ved salget av Lista flystasjon ble manglene priset gjennom forhandlinger, basert på partenes eget skjønn. Dette med unntak av kompensasjonen for å overta forpliktelsene overfor LILAS, der beløpet kunne utledes direkte fra avtalen mellom Forsvarsbygg og LILAS. Etter Forsvarsbyggs oppfatning hadde eiendommen derfor en negativ verdi. Forsvaret var således tjent med å yte en viss kompensasjon for å spare fremtidige driftsutgifter.
For øvrig vises til svaret på spørsmål 1 ovenfor om hvordan en eiendom kan ha negativ verdi.