Omgjøring av vedtak i konsesjonssak "Solvang fritid as" - gnr. 103 bnr. 38 i Lillesand kommune, Morten og Harald Høegh

Landbruksdepartementet viser til tidligere korrespondanse i saken.

1. Sakens bakgrunn

I vedtak av 05.06.2000 tok Landbruksdepartementet ikke til følge klage fra Morten og Harald Høegh over fylkeslandbruksstyret i Aust-Agder sitt avslag på søknad om konsesjon ved erverv av eiendommen Solvang, gnr. 105 bnr. 38, beliggende på Åkerøya i Lillesand kommune.

Eiendommen er på vel 5 dekar og er bebygd med et eldre bolighus og en sjøbu. Eiendommen har vært nyttet til fritidsformål de siste 40 år.

Klagerne ønsket å nytte eiendommen til fritidsformål. Departementet kom til at det var adgang til å stille krav om at eiendommen skulle nyttes til helårsbosetting. I vedtaket la departementet bl.a. til grunn at huset objektivt sett kunne settes i stand som helårsbolig når det gjaldt vann-/avløps- og atkomstforhold. Det ble også vist til at Åkerøya ble bebodd av flere husstander, noe som indikerte at det var fullt mulig å bo på øya.

Heller ikke klage til Sivilombudsmannen førte frem. I sin uttalelse av 15.05.2001 fant ombudsmannen ikke grunnlag for å kritisere departementets avgjørelse om å nekte konsesjon ved erverv av eiendommen til fritidsformål. Selv om kommunens ønske om å fremme fast bosetting på Åkerøya kunne tillegges atskillig vekt, fastslo han at konsesjonsvurderingen likevel måtte bero på en konkret vurdering av de faktiske forholdene i saken. Når det gjaldt atkomstforholdene, var det ikke feil av departementet å legge til grunn at disse kunne løses på en akseptabel måte. Ut fra de foreliggende opplysningene var det heller ikke kritikkverdig å legge til grunn at eiendommen var salgbar som helårsbolig - selv om det var vanskelig å ha noen sikker formening om hvorvidt det var mulig å oppnå en pris som er vanlig for tilsvarende boliger i området.

Som følge av Sivilombudsmannens uttalelse forsøkte Henrik Thommessen våren og sommeren 2001 å selge eiendommen som helårsbolig. Dette ble gjort gjennom annonser i lokalpressen, i Aftenposten og på internett. Salgsforsøket ble også omtalt på redaksjonell plass over flere spalter i Agderposten den 28.05.2001. Thommessen har i brev av 13.09.2001 til departementet opplyst at totalt 36 interessenter tok kontakt som følge av fremstøtet. Dette førte imidlertid ikke til konkrete bud i nærheten av taksten på kr. 6 750 000 som Thommessen hadde fått oppgitt fra "Agder Takst Team". Lillesand kommune har i brev av 27.11.2001 opplyst at det er lagt inn bud på kr. 2 000 000 for Solvang.

Etter at det syntes klart at salgsfremstøtet ikke ga det resultat Henrik Thommessen ønsket, henvendte han seg til Landbruksdepartementet i brev av 13.09.2001 og ba om at saken ble vurdert på nytt. Anmodningen om omgjøring er ytterligere utdypet og begrunnet ved brev av 12.12.2001 og i to ulike møter med representanter for departementet. Lillesand kommune har på sin side kommentert omgjøringsbegjæringen i brev av 20.11.2001 og 27.11.2001. Thommessen har tatt til motmæle mot førstnevnte brev (jf. E-post til lederen av forvaltningsutvalget i Lillesand kommune av 25.11.2001). Når det gjelder selve innholdet i disse ulike skrivene, vil departementet komme nærmere tilbake til dette i den grad det er nødvendig for å kunne ta stilling til omgjøringsbegjæringen.

2. Landbruksdepartementets vurdering

Fordi eiendomsstørrelsen var på over 5 dekar, var Solvang på tidspunktet for departementets vedtak av 05.06.2000 konsesjonspliktig etter konsesjonsloven § 2. For helhetens skyld bemerkes det at eiendommen ligger i et område der det er innført forskrift som setter konsesjonsfriheten ut av kraft for bebygd eiendom som er eller har vært i bruk som helårsbolig, jf. konsesjonsloven § 5 tredje ledd. Et eventuelt erverv er dermed uansett konsesjonspliktig - også etter hevingen av arealgrensene fra 5 til 20 dekar (jf. lov 4. mai 2001 nr. 19).

Konsesjon til fritidsformål kan imidlertid ikke nektes dersom det ikke er grunn til å tro at noen vil overta eiendommen for å bygge den opp til en tilfredsstillende boligstandard Det må dessuten være slik at eiendommen er selgelig som helårsbolig til en pris som samsvarer med prisnivået for slike boliger. I mange tilfeller vil eiere av hus der eiendommen ligger i et område hvor konsesjonsfriheten er satt ut av kraft etter konsesjonsloven § 5 tredje ledd utvilsomt kunne oppnå en høyere pris ved salg til fritidsformål enn ved salg til helårs-bosetting. En slik prisforskjell er imidlertid ikke til hinder for at å kreve at eiendommen skal brukes til helårsbosetting. Eieren må således finne seg i å komme dårligere ut enn ved salg til fritidsbolig. I tråd med ovennevnte praksis finner departementet det likevel ikke tvilsomt at det foreligger en nedre grense for hvilken pris selgeren skal måtte akseptere.

Som nevnt ovenfor, fant Sivilombudsmannen det dokumentert at det eksisterte en faktisk interesse for helårsboliger på Åkerøya. I og med det i dette tilfellet er inngitt et bud på kr. 2 000 000 for Solvang, mener departementet at det nå må sies å være på det rene at det finnes kjøpere som ønsker å overta eiendommen og benytte denne som bolig.

Spørsmålet blir dermed om Henrik Thommessens salgsfremstøt i praksis viser at det ikke er mulig å oppnå en pris som samsvarer med prisnivået for tilsvarende eiendommer i området. I den forbindelse må man i realiteten vurdere om budet på kr. 2 000 000 kan sies å representere et slikt "tilfredsstillende" prisnivå.

Det er vanskelig for departementet å ha noen sikker formening om hva som er et realistisk pris for en eiendom som Solvang benyttet til helårsbosetting. At det omsettes svært få eiendommer på Åkerøya til boligformål bidrar til å øke denne usikkerheten. Når man tar stilling til prisnivået, mener departementet at det dermed må legges betydelig vekt på lokale vurderinger.

I sin innstilling til fylkeslandbruksstyret i en konsesjonssak vedrørende erverv av eiendommen "Gården", gnr. 103 bnr. 145, på Åkerøya (jf. fylkeslandbruksstyrets vedtak av 12.10.98), uttalte Lillesand kommune at man ikke fant grunnlag for å frarå konsesjon fordi en kjøpesum på kr. 5 000 000 ble ansett å gjenspeile prisnivået i området. Denne eiendommen har et areal på 38 dekar i et område med dårlige jordbruksvilkår, hvorav 4 dekar dyrket mark, 10 dekar skog og 24 dekar annet areal samt 200 meter strandlinje. Bebyggelsen besto den gang av et eldre bolighus og en gammel låve. Eiendommen er således vesentlig større enn Solvang, men etter det som er opplyst i Henrik Thommessens brev av 13.09.2001 ligger eiendommen "…inne på øya, uten utsikt til sjøen, uten aftensol, ikke egen brygge, og med en sjølinje som var så full av kratt og dyp sølebunn at de som i sin tid nyttet stedet til fast bosetning ikke fant det bryet verdt å forsøke å bygge egen brygge på den ca 200 m strandlinjen."

Eiendommen Solvangs bebyggelse består på sin side av bolighus på to etasjer og grunnflate på ca. 75 m2 samt naust med hems. Huset fra ca. 1909 tilfredsstiller ikke dagens krav til standard. Det er f.eks. dårlig isolert, og det er ikke innlagt vann eller tilfredsstillende avløp for kloakk. På den annen side er eiendommen på over 5 dekar, ligger vestvendt og solrikt til, har en lang strandlinje og ca. 100 meter egen brygge.

Slik departementet har forstått det, er taksten på Solvang på kr. 6 750 000 bl.a. satt under hensyntagen til den pris som ble oppnådd og senere godtatt av fylkeslandbruksstyret ved overdragelsen av Gården. Kommunen har opplyst at kjøpet av sistnevnte eiendom bør ses i sammenheng med at kjøperen eide en fritidseiendom på Åkerøya fra før. Det er imidlertid ikke tatt avstand fra tidligere uttalelser om at kjøpesummen for Gården avspeiler prisnivået i området. Selv om kommunen generelt vurderer taksten på Solvang som høy hensett til at bolighuset trenger oppussing og at eiendommen ligger på en øy, kan departementet ikke se at man har forsøkt å imøtegå den innbyrdes relasjonen mellom taksten på Solvang og prisen for Gården, og heller ikke Thommessens beskrivelse av denne. En kan på denne bakgrunn ikke se bort fra at Agder Takst Teams vurdering av Solvang som en mer attraktiv boligeiendom enn Gården er riktige.

Kommunen har i sin redegjørelse vist til tre større eiendommer som ble konsesjonsbehandlet i 2001. Disse lå alle på fastlandet og hadde lengre strandlinjer. Prisnivået varierer fra 2,8 mill. kr. til 5,5 mill. kr. Selv om tungvinte atkomstforhold til Åkerøya for så vidt må antas å bidra til å trekke prisen ned, vil Solvangs svært attraktive beliggenhet sannsynligvis trekke i motsatt retning. Departementet mener at de refererte salgssummene i alle fall bekrefter at prisnivået i Lillesand-området ligger høyt for strandeiendommer med boplikt. Ut over dette, finner en det imidlertid vanskelig å trekke entydige slutninger hva gjelder eventuelle implikasjoner for prisnivået for en eiendom som Sol­vang.

Selv om man skulle komme til at taksten for Solvang er satt for høyt, mener departementet at en samlet vurdering av momentene ovenfor rimelig klart indikerer at prisnivået for sammenlignbare eiendommer ligger vesentlig over det innkomne budet kr. 2 000 000. I den grad man skulle mene at dette er et urealistisk prisnivå, må kommunen gjennom sine tidligere vurderinger bære sin del av ansvaret for de forventninger som her er skapt. Departementet viser likeledes til at selv en verdivurdering for Solvang helt opp mot f.eks. kr. 5 000 000, uansett vil bety en halvering av prisen i forhold til salg av eiendommen til fritidsformål. Den avtalte kjøpesummen er som kjent kr. 9 800 000. Det kan derfor ikke med styrke f.eks. hevdes at enhver verdi over kr. 2 000 000 vil være en kunstig høy pris som kun reflekterer eiendommens verdi i fritidsmarkedet.

Når departementet skal vurdere omgjøringsbegjæringen, er det imidlertid ikke tilstrekkelig å bare ta stilling til selve prisspørsmålet. Departementet må også vurdere om salgsfremstøtet til Henrik Thommessen i tilstrekkelig grad er egnet til å svekke det tidligere vedtakets antagelser at eiendommen kan omsettes til en pris som samsvarer med prisnivået for tilsvarende eiendommer i området, dvs. om at det i praksis er mulig å oppnå en høyere og mer "representativ" pris enn kr. 2 000 000.

På dette punktet mener departementet at Henrik Thommessen har dokumentert tilstrekkelig innsats for å få solgt eiendommen som helårsbolig. Selv om det kan hevdes at forsøk på salg via megler ville gitt bedre notoritet for hvorledes salgsprosessen har forløpt, kan departementet ikke se at det kan oppstilles noe generelt krav om at megler må benyttes i tilfeller som dette. Som begrunnelse for at megler ikke ble benyttet, har Thommessen bl.a. uttrykt at han selv hadde mulighet til å nedlegge mer tid og innsats i salgsprosessen enn det en megler med flere oppdrag ville ha kunnet gjort. I den forbindelse har han vist til to eksempler der andre eiendommer på Åkerøya ikke hadde blitt solgt til tross for at de hadde vært annonsert gjennom megler over en lengre tidsperiode. Departementet har ikke grunnlag for å trekke disse momen­tene i tvil, og kan ikke se bort fra salg uten bruk av megler i dette tilfellet fremsto som det alternativet som ga størst sannsynlighet for suksess.

Når det gjelder kommunens øvrige punkter i opplistingen over mulige forklaringer på at noe salg likevel ikke fant sted, viser den til en rekke "negativt ladede" opplysninger Thommessen skal ha gitt om eiendommens beskaffenhet, f.eks. at salget skjedde p.g.a. boplikt og at eiendommen trengte oppgradering før den kunne brukes som helårsbolig. Departementet kan ikke se at disse opplysningene er uriktige på noe punkt, og vil bemerke at en eventuell unnlatelse av å gjøre potensielle kjøpere oppmerksom på forhold av vesentlig betydning f.eks. neppe ville vært lovlig i henhold til avhendingsloven § 3-7.

Landbruksdepartementet har etter dette kommet til at det ikke lenger er tilstrekkelig faktisk grunnlag for å opprettholde antagelsen om at det foreligger reell etterspørsel for eiendommen Solvang til en pris som samsvarer med tilsvarende eiendommer i området. Som en konsekvens av dette, og i samsvar med den tidligere refererte praksis, medfører denne konklusjonen at det ikke lenger anses å være rettslig adgang til å nekte konsesjon på kjøpet av eiendommen.

3. Vedtak

Landbruksdepartementet vedtak av 05.06.2000 omgjøres, jf. forvaltningsloven § 35 første ledd bokstav a.

Solvang Fritid AS gis konsesjon på erverv av gnr. 103 bnr. 38 i Lillesand kommune.