Til Stortinget

1. Bakgrunn

Kontroll- og konstitusjonskomiteen vedtok i møtet 18. april 2002 å igangsette forberedelser i en egen sak til Stortinget, jf. Stortingets forretningsorden § 12 pkt. 8 siste ledd vedrørende konsesjonssak – eiendommen "Solvang" på Åkerøya i Lillesand. Statsråden ble tilskrevet om dette samme dag. Bakgrunnen var en henvendelse fra komiteens medlem Kjell Engebretsen (Arbeiderpartiet) og medieoppslag vedrørende samme sak – Landbruksdepartementets saksbehandling vedrørende omgjøring av 1. mars 2002 av det tidligere vedtaket hvor kjøper nå gis konsesjon til å benytte eiendommen til fritidsformål.

2. Sammendrag

Eiendommen "Solvang", gnr. 105, bnr. 38, ligger på Åkerøya i Lillesand kommune og er bygget i 1909. Eier er Henrik P. Thommessen. Eiendommen ble bygget som helårsbolig, men er ikke benyttet som det siden 1955. Henrik P. Thommessen overtok eiendommen i 1963 og har siden benyttet den som fritidseiendom.

Thommessen ønsket å selge eiendommen og underskrev i 1998 salgsavtale med Solvang Fritid A/S ved Morten og Harald Høegh. Eiendommen er på litt over 5 dekar. Fordi eiendomsstørrelsen var på over 5 dekar, var Solvang på tidspunktet for departementets vedtak av 5. juni 2000 konsesjonspliktig etter konsesjonsloven § 2. Eiendommen ligger for øvrig i et område der det er innført forskrift som setter konsesjonsfriheten ut av kraft for bebygd eiendom som er eller har vært i bruk som helårsbolig, jf. konsesjonsloven § 5 tredje ledd. Et eventuelt erverv var dermed uansett konsesjonspliktig – også etter hevingen av arealgrensene fra 5 til 20 dekar (jf. lov 4. mai 2001 nr. 19). Dette var derfor en ordinær konsesjonssak hvor Fylkeslandbruksstyret i Aust-Agder var førsteinstans organ og Lillesand kommune var innstillende myndighet. Fylkes-landbruksstyret var derfor første gangs ankeinstans. Landbruksdepartementet var den gang ankeinstans. Fra 1. juli 2000 overtok Statens landbruksforvaltning som klageinstans for departementet. Hadde eiendommen vært på under 5 dekar, hadde det vært Lillesand kommune som hadde vært førsteinstans og Fylkesmannen som hadde vært ankeinstans.

Hendelsesforløpet er som følger:

2.1 Komiteens behandling av saken

Komiteen rettet allerede 14. mars 2002 en henvendelse til landbruksminister Lars Sponheim vedrørende dispensasjon fra boplikt på eiendommen "Solvang" på Åkerøya. Landbruksdepartementets saksbehandling vedrørende omgjøring av 1. mars 2002 av det tidligere vedtaket hvor kjøper nå gis konsesjon til å benytte eiendommen til fritidsformål.

Komiteen viste her til den senere tids medieomtale vedrørende departementets behandling hvor det 1. mars 2002 ble gitt dispensasjon fra boplikt på eiendommen "Solvang" på Åkerøya i Lillesand, og ba om redegjørelse for departementets behandling av denne saken.

Komiteen mottok 21. mars 2002 svarbrev fra departementet. Dette er det nærmere referert til under Punkt 3 "Landbruksdepartementets behandling av saken".

Komiteen behandlet departementets svar i komité-møte 9. april 2002 og ønsket i brev samme dag at departementet redegjør nærmere for følgende forhold:

"1. Statsråden har i flere sammenhenger uttalt at han ikke har vært involvert i forarbeidet til omgjøring av klagen til selger. I spørretimen 20. mars 2002 stadfester statsråden at han ikke kjente til saken før han leste om den i avisene. Det skrives imidlertid i Bergens Tidende 14. mars 2002 at politisk ledelse har kjent til saken i flere måneder, og at statssekretær Leif Helge Kongshaug er blitt kontaktet av selger. Betyr dette at politisk ledelse likevel har kjent til saken og vært involvert i arbeidet med klagen?

2. I departementets svarbrev til komiteen datert 21. mars 2002 refereres det til at takstmann med tidligere erfaringer fra Åkerøya har taksert eiendommen "Sol­vang" som helårsbolig til kr. 6.750.000.-

Dette strider klart imot opplysninger fra kommunen om at større eiendommer for salg til helårsboliger på fastlandet har fått lavere takst. Hvilke undersøkelser gjorde departementet for å være sikre på at taksten var reell for helårsboliger? Hadde departementet kunnskaper om takstgrunnlaget før klagen ble omgjort?

3. Har departementet vurdert konsekvensene denne saken vil ha for lokale myndigheters muligheter til å håndheve boplikten i framtida?"

Komiteen mottok 15. april 2002 svar fra departementet hvor statsråden redegjør nærmere for enkelte forhold i denne konsesjonssaken, der departementet gjorde om sitt vedtak i klagesaken. Dette er det nærmere referert til under Punkt 3 "Landbruksdepartementets behandling av saken".

Komiteen vedtok i møte 18. mars 2002 å få igangsatt forberedelser til egen sak til Stortinget vedrørende konsesjonssak - eiendommen "Solvang" på Åkerøya i Lillesand, jf. Stortinget forretningsorden § 12, punkt 8 siste ledd. Statsråden ble informert i brev samme dag.

19. april 2002 tilskrev komiteen både Landbruksdepartementet og Lillesand kommune for å få en kronologisk gjennomgang av departementets behandling av saken og Lillesand kommunes saksbehandling. Komiteen mottok svar fra departementet 26. april 2002. Se for øvrig under eget Punkt 3 hvor dette er nærmere utdypet - "Landbruksdepartementets behandling av saken". Lillesand kommunes svar 22. april 2002 inneholdt en oversikt over kommunenes behandling av konsesjonssak for gnr. 103 bnr. 38. Svaret ligger som vedlegg til innstillingen.

Når det gjelder Fylkeslandbruksstyret i Aust-Agders behandling og de ulike vedtak i saken, er dette godt dokumenter i det materialet komiteen har fått oversendt fra bl.a. Landbruksdepartementet den 26. april 2002, spesielt er møtebøkene fra Fylkeslandbruksstyret 28. januar 1999 og 19. mai 1999 her opplysende. I Fylkeslandbruksstyret 28. januar 1999 behandles søknaden og administrasjonens forslag vedtas, dvs. avslag på søknaden om konsesjon, jf. møtebok av 28/01/1999 sak 15. I møtet 19. mai 1991 opprettholder Fylkeslandbruksstyret sitt vedtak av 28. januar 1999. Saken sendes da automatisk over til Landbruksdepartementet siden den nå er påklaget og avslått.

Komiteen ønsket også å få oversendt Sivilombudsmannens korrespondanse i forbindelse med ombudsmannens klagebehandling av konsesjonssaken vedrørende eiendommen "Solvang" på Åkerøya i Lillesand. Komiteen mottok 23. april 2002 kopi av korrespondansen i forbindelse med ombudsmannens behandling av klagen fra Morten og Harald Høegh over Landbruksdepartementets avslag 5. juni 2001 på søknad om konsesjon ved erverv av eiendommen Solvang i Lillesand kommune.

Sivilombudsmannen uttaler avslutningsvis i sitt svarbrev av 15. mai 2001 til advokatfirmaet Haavind Vislie DA:

"Jeg har etter dette ikke grunnlag for å kritisere departementets avgjørelse om å nekte å gi konsesjon ved erverv av eiendommen til fritidsformål."

Det vises for øvrig til at Landbruksdepartementet i sin gjennomgang av saken også redegjør for ombudsmannens befatning med saken, jf. Punkt 3 "Landbruksdepartementets behandling av saken".

Vedlagt innstillingen følger Sivilombudsmannens svarbrev av 5. juni 2001.

Åpne kontrollhøringer

Kontroll- og konstitusjonskomiteen vedtok i møtet 30. april 2002 som ledd i sin behandling av egen sak å holde høringer for å belyse saken ytterligere. Høringene var åpne kontrollhøringer, jf. Stortingets forretningsorden § 21 og "Vedlegg 1 Reglement for åpne kontrollhøringer".

Komiteen avholdt 27. mai 2002 åpen kontrollhøring hvor tema bl.a. var de forhold som har fremkommet vedrørende "Konsesjonssak - eiendommen "Solvang" på Åkerøya i Lillesand".

Følgende var invitert til høringen med følgende tema:

• – Henrik P. Thommessen, selger. Tema for denne høringen var spesielt fokusert på hans innsats som selger for å få solgt eiendommen "Solvang" med boplikt samt hans kontakt med ledelsen i Landbruksdepartementet.

• – Lillesand kommune representert ved ordfører Odd Steindal, varaordfører Solveig Solbakken og bystyremedlem/tidl. ordfører Kristian Sundtoft. Tema for høringen var spesielt fokusert på å få redegjort for reglene for og praktiseringen av boplikten samt kommunens befatning med denne aktuelle saken. Videre gi en vurdering av prisnivået for eiendommer med boplikt i området.

• – Fylkeslandbruksstyret i Aust-Agder representert ved leder av landbruksstyret i Aust-Agder Tellef Harstveit og landbruksdirektør Arne Lemme. Tema for høringen var spesielt fokusert på å få redegjort for praksis i slike saker samt Fylkeslandbruksstyrets befatning med denne aktuelle saken.

• – Beboerne på Åkerøya, representert ved Paul V. Werring og Rolf Otto Haugevik, Per Kristian Vindi samt Marit Wright. Tema for høringen var spesielt fokusert på beboernes syn på Lillesand kommunes praktisering av boplikten samt kommunens befatning med denne aktuelle saken. Videre gi en vurdering av prisnivået for eiendommer med boplikt i området.

• – Tidligere landbruksminister Bjarne Håkon Hanssen, bisitter tidligere statssekretær Sveinung Valle. Tema for høringen var spesielt fokusert på departementets tidligere praksis i slike saker under hans tid som statsråd samt hans befatning med den aktuelle saken under hans tid som landbruksminister.

• – Landbruksminister Lars Sponheim, statssekretær Leif Helge Kongshaug, ekspedisjonssjef Kåre Selvik. Tema for høringen var spesielt fokusert på statsrådens og departementets håndtering av omgjøringssaken, herunder gi en vurdering av hva som etter statsrådens syn ville være akseptabel pris for eiendommen. Videre skulle statsråden redegjøre for hvordan den aktuelle saken etter statsrådens syn, ikke vil skape presedens.

• – Juridisk ekspert, Universitetet i Oslo, Institutt for offentlig rett, professor Erik Boe.

Kopi av de stenografiske referatene fra høringen følger som trykt vedlegg.

Vedlagt innstillingen følger også dokumentoversikt i saken.

Muntlig spørretimespørsmål 20. mars 2002 til landbruksminister Lars Sponheim vedrørende samme sak

Det vises for øvrig til muntlig spørretime 20. mars 2002 hvor Olav Akselsen (A) rettet et spørsmål til landbruksminister Lars Sponheim:

"Olav Akselsen (A): Landbruksdepartementet har gjort om vedtaket om konsesjonsplikt på strandeigedomen "Solvang" på Åkerøya utafor Lillesand. Dette er ei sak med ei lang forhistorie. Den har fleire gonger vore behandla i fylkeskommunale og kommunale organ, og kvar gong lokale og regionale organ har behandla denne saka, har dei gjeve avslag. Landbruksdepartementet har òg tidlegare avslått anken på denne saka.

No har departementet omgjort sitt eige vedtak og dermed overkøyrt lokaldemokratiet i ei sak som er av svært stor prinsipiell betyding, og som kan få stor presedensverknad på dette området.

Etter statsråden sine utsegner i media har dette skjedd utan at han har vore orientert. Eg har derfor eit spørsmål: Er det vanleg at denne type spørsmål blir handtert på denne måten i Landbruksdepartementet, altså utan at statsråden veit om kva som skjer?"

Statsråd Lars Sponheim: La meg først få si at jeg og Landbruksdepartementet har fått et brev fra kontroll- og konstitusjonskomiteen om denne saken. Det vil om få dager bli gitt et svar som på en veldig grundig og inngående måte går inn i sakens realiteter og redegjør for kontroll- og konstitusjonskomiteen om det.

Så til sakens realiteter: Når denne saken ble tatt opp igjen, var det på et helt nytt grunnlag som ikke lå til behandling tidligere. Det går f.eks. ikke an å si at det ble ment én ting i Landbruksdepartementet før regjeringsskiftet og noe annet etterpå. Saken har fått en ny realitet, nemlig at søkeren her dokumenterte overfor Landbruksdepartementet at den salgsrunden for helårsbolig som ble gjort, ikke førte fram til en reell salgspris. Da er loven slik at det er grunnlag for å vurdere på nytt om konsesjonsplikten skal opprettholdes. Det er den vurderingen som er gjort. Kommunen selv har spilt en sentral rolle ved å si til departementet i brev i slutten av november i fjor at det høyeste bud som ble gitt på denne eiendommen var på 2 mill. kr En annen, ganske parallell sak viser det samme som kommunen sier, at 5 mill. kr er uttrykk for en akseptabel pris for en helårsbolig på denne øya. Da er vi kommet i den situasjon at noen er pålagt å selge en eiendom som dette til helårsbolig, uten at det er mulig å få helårsboligpris ut fra kommunens egne tall. Derfor har Landbruksdepartementet brukt loven.

I går kom det et nytt brev fra kommunen, hvor det fremgår at man mener å kunne dokumentere at her har det vært høyere bud - i hvert fall er det muntlig framsagt slik i ettertid. I departementet vurderer vi nå om det er grunnlag for en ny behandling. I så fall vil vi vurdere om søkerne, altså selger og kjøper av denne eiendommen, får uttale seg om dette, og så vil vi ta stilling til om det er grunnlag for å åpne saken på nytt.

Men la meg igjen understreke: Jeg har vurdert dette ut fra helt nye realiteter og på helt nytt juridisk grunnlag i forhold til det som har vært til behandling tidligere.

Olav Akselsen (A): Debatten etter det nye vedtaket tyder på at denne saka ikkje kan vera fullt så klar som landbruksministeren no antyda. Uansett blei det her ikkje eingong forsøksvis svart på mitt spørsmål.

Mitt spørsmål var om denne typen prinsipielle spørsmål, med store presedensverknader der ein overkøyrer lokaldemokratiet, blir behandla i Landbruksdepartementet utan at den politiske leiinga blir involvert.

Statsråd Lars Sponheim: Det er rett som jeg har sagt til avisene, at jeg ikke kjente til denne konkrete saken før jeg leste om den i avisene. Det betyr ikke at alt det som tas av beslutninger i Landbruksdepartementet, ikke er mitt ansvar - så det er ikke noe stort poeng.

Det er ikke vår vurdering at dette har store prinsipielle sider. Det er en konkret sak med en helt spesiell vurdering, og dette som debatten har skapt - om dette endrer hele synet på boplikt eller arealgrense 0 etter konsesjonsloven - er etter Landbruksdepartementets syn feil. Denne saken - som jeg har gitt uttrykk for - vil ikke bli åpnet og vurdert på nytt nå, men vi vurderer om det er grunnlag for å se på den på nytt på bakgrunn av helt ny informasjon som kommunen mener å påberope seg. Vi kan ikke få bekreftet om denne informasjonen er relevant for saken før vi har hatt en prosess, bl.a. med kjøper og selger av denne eiendommen, og det vil skje i løpet av de nærmeste dagene. Det er selvsagt også slik for Landbruksdepartementet som for andre departement, at en har et tett samarbeid med regjeringsadvokaten i slike spørsmål, så en er trygg på de juridiske sider ved dette."

3. Landbruksdepartementets behandling av saken

Departementet redegjorde i sitt svarbrev av 21. mars 2002 for departementets behandling av saken, jf. komiteens brev av 14. mars 2002 til Landbruksdepartementet - det vises her til at departementet også redegjør kort for ombudsmannens befatning med saken. Departementet uttaler bl.a. i sitt svarbrev:

"Departementets klagebehandling

I vedtak av 05.06.2000 opprettholdt Landbruksdepartementet fylkeslandbruksstyret i Aust-Agders avslag på søknad fra Solvang Fritid AS om konsesjon ved erverv av eiendommen Solvang, gnr. 105 bnr. 38, beliggende på Åkerøya i Lillesand kommune. Eiendommen er på vel 5 dekar og er bebygd med et eldre bolighus og en sjøbu. Den har vært nyttet til fritidsformål de siste 40 år.

Klagerne ønsket å nytte eiendommen til fritidsformål. Departementet kom til at det var adgang til å stille krav om at eiendommen skulle nyttes til helårsbosetting. I vedtaket la departementet bl.a. til grunn at huset objektivt sett kunne settes i stand som helårsbolig når det gjaldt vann-/avløps- og atkomstforhold. Det ble også vist til at Åkerøya ble bebodd av flere husstander, noe som indikerte at det var mulig å bo på øya.

Sivilombudsmannens behandling

På bakgrunn av departementets vedtak la klagerne saken frem for Sivilombudsmannen. Et springende punkt under saksforberedelsen for ombudsmannen var om eiendommen i det hele tatt var salgbar som helårsbolig. I den forbindelse viste klagerne bl.a. til minst to moderne helårsboliger som var utlagt for salg på Åkerøya de siste årene uten at det var innkommet bud (jf. Sivilombudsmannens brev av 08.09.2000).

Departementet fastholdt at det var adgang til å kreve at eiendommen skulle nyttes til helårsbosetting, men uttalte følgende i brev av 14.11.2000 til Sivilombudsmannen:

"Hva gjelder sistnevnte moment, er departementet enig i SLFs merknader om at konsesjonseiendommens salgbarhet som helårsbolig i realiteten bare kan besvares ved at den averteres for salg. Dersom kjøpers anførsler om at det ikke foreligger "reell etterspørsel til priser det andre lignende eiendommer omsettes for i distriktet" er korrekte, vil man neppe ha noe å "frykte" dersom Solvang averteres for salg som helårsbolig. Skulle det f.eks. etter et slikt salgsfremstøt ikke dukke opp bud i denne størrelsesorden innen rimelig tid, vil dette være et nytt moment som kunne gi grunnlag for omgjøring av departementets vedtak av 05.06.2000."

I sin uttalelse av 15.05.2001 fant ombudsmannen etter dette ikke grunnlag for å kritisere departementets avgjørelse om å nekte konsesjon ved erverv av eiendommen til fritidsformål. Selv om kommunens ønske om å fremme fast bosetting på Åkerøya kunne tillegges atskillig vekt, fastslo han at konsesjonsvurderingen likevel måtte bero på en konkret vurdering av de faktiske forholdene i saken. Når det gjaldt atkomstforholdene, var det ikke feil av departementet å legge til grunn at disse kunne løses på en akseptabel måte. Ut fra de foreliggende opplysningene var det heller ikke kritikkverdig å legge til grunn at eiendommen var salgbar som helårsbolig – selv om det var vanskelig å ha noen sikker formening om hvorvidt det var mulig å oppnå en pris som er vanlig for tilsvarende boliger i området.

Bakgrunn for omgjøringsbegjæringen

Som følge av departementets uttalelse i forbindelse med Sivilombudsmannens vurdering, forsøkte Henrik Thommessen våren og sommeren 2001 å selge eiendommen som helårsbolig. Dette ble gjort gjennom annonser i lokalpressen, i Aftenposten og på internett. Salgsforsøket ble også omtalt på redaksjonell plass over flere spalter i Agderposten den 28.05.2001. Thommessen opplyste i brev av 13.09.2001 til departementet at totalt 36 interessenter tok kontakt som følge av fremstøtet. Ifølge Thommessen førte dette imidlertid ikke til noen seriøse tilbud:

"Samtalene med de mange interessentene viste at samtlige fant eiendommen svært attraktiv. De satte imidlertid selv ord på sin tilbakeholdenhet ved å gi uttrykk for sin forståelse for at en slik eiendom i et så attraktivt kulturlandskap ikke ville bli solgt til gi-bort-pris. Felles for de fleste var at de ikke fant å ville betale selv en rimelig markedspris for en eiendom som pga. sin beliggenhet på en øy etter deres mening nødvendigvis ville kreve bomuligheter på fastlandet i de verste vintermånedene. De aller fleste interessenter hadde lest om saken i mediene gjennom flere år. Mange var kjent med kommunens erkjennelse av de utsatte kommunikasjonsmulighetene – bl.a. med en drukningsulykke hvor en mann gikk gjennom isen for ca. fire år siden – ved at elever i videregående skoler var bevilget borteboerstipend fra kommune og fylke, samt at det var innvilget skattefradrag for de som hadde fastlandsboliger. Ingen av interessentene var villige til å investere det de mente var betydelige beløp for å få boligen i en stand som det er naturlig å kreve i vårt århundre."

Etter at det syntes klart at salgsfremstøtet ikke ga det resultat Henrik Thommessen ønsket, henvendte han seg til Landbruksdepartementet i brev av 13.09.2001 og ba om at saken ble vurdert på nytt. Anmodningen om omgjøring ble deretter ytterligere utdypet og begrunnet ved brev av 12.12.2001 og i to ulike møter med representanter for departementet.

Samtlige skriv som departementet mottok fra Thommessen ble oversendt Lillesand kommune, som på sin side kommenterte omjøringsbegjæringen i to ulike brev til departementet. Ved oversendelsen av disse gjorde departementet det samtidig klart hva som ble ansett for å være de sentrale temaene i saken. I brev av 06.11.2001 uttaler departementet bl.a.:

"Et sentralt spørsmål er etter dette om Henrik Thommessens mislykkede salgsfremstøt nå indikerer at eiendommen i realiteten ikke er salgbar som helårsbolig eller om den manglende interessen skyldes at prisantydningen er satt så vidt høyt at den ikke gjenspeiler "vanlig pris" for denne typen eiendommer solgt til boligformål. Departementet viser i den forbindelse til pkt. 5 i Thommessens brev der det bl.a. fremgår at en takstmann med tidligere erfaringer fra Åkerøya har taksert "Solvang" som helårsbosted til kr 6.750.000,-."

Når det gjaldt prisnivået, uttalte kommunen i brev av 20.11.2001 at taksten på 6,75 mill. kr syntes svært høy hensett til at bolighuset trenger oppussing og at eiendommen ligger på en øy. Samtidig viste kommunen til tre større strandlinjeeiendommer på fastlandet som kommunen hadde hatt til konsesjonsbehandling i 2001. Prisnivået for disse varierte fra 2,8 mill. kr til 5,5 mill. kr.

Lillesand kommune opplyste i brev av 27.11.2001 at det var lagt inn bud på kr 2.000.000 for Solvang. I sin redegjørelse av 27.11.2001 refererte kommunen også til en telefonsamtale der en navngitt person gjengir en samtale med Henrik Thommessen der vedkommende skulle ha fått inntrykk at det var uaktuelt med salg dersom man ikke kunne betale en kjøpesum tilsvarende taksten på eiendommen.

Til dette, og til det påståtte budet på kr 2.000.000 repliserer Thommessen i brev av 12.12.2001:

"…Denne påstand er skrevet mot bedre vitende da også saksbehandler i sitt eget hjem fikk anledning til å lese alle dokumenter i denne sak. Det ble da lagt frem en ikke underskrevet "stensil" e.l. fra helt ukjente personer. I denne fremleggelse erkjente saksbehandler at dette naturligvis ikke kunne regnes som et troverdig bud. Å kommentere tilfeldige telefonsamtaler til kommunen, for øvrig usanne, referert i kommunens brev av 27. nov., vil virke useriøst. Jeg avholder meg således fra det."

Uttalelsen avstedkom ikke ytterligere merknader fra kommunens side.

Rettslig utgangspunkt for departementets behandling

Fordi eiendomsstørrelsen var på over 5 dekar, var Solvang på tidspunktet for departementets vedtak av 05.06.2000 konsesjonspliktig etter konsesjonsloven § 2. Eiendommen ligger for øvrig i et område der det er innført forskrift som setter konsesjonsfriheten ut av kraft for bebygd eiendom som er eller har vært i bruk som helårsbolig, jf. konsesjonsloven § 5 tredje ledd. Et eventuelt erverv er dermed uansett konsesjonspliktig – også etter hevingen av arealgrensene fra 5 til 20 dekar (jf. lov 4. mai 2001 nr. 19).

Et sentralt spørsmål er om det er grunn til å tro at noen vil overta eiendommen for å bygge den opp til en tilfredsstillende boligstandard. Dette følger av Høyesteretts avgjørelse i "Von Koss-saken" (jf. Rt. 1993 s. 587).

Det er dessuten slik at eiendommen må være selgelig som helårsbolig til en pris som samsvarer med prisnivået for slike boliger. Dette prinsippet har vært lagt til grunn i fast og langvarig praksis fra Landbruksdepartementets side, se f.eks. Sivilombudsmannens årsmelding for 1993 (Dokument nr. 4 (1993-94) s. 229). Så langt departementet kjenner til, har prinsippet aldri avstedkommet merknader, verken fra ombudsmannen eller noen domstol. Noe annet vil kunne sies å medføre et ekspropriasjonsartet inngrep overfor selgeren.

I denne saken er prisspørsmålet for øvrig omtalt i Sivilombudsmannens uttalelse av 15.05.2001 s. 6, jf. pkt. 3 ovenfor. Prinsippet er følgelig også lagt til grunn av ombudsmannen i denne saken.

I mange tilfeller vil eiere av hus i et område hvor konsesjonsfriheten er satt ut av kraft etter konsesjonsloven § 5 tredje ledd, utvilsomt kunne oppnå en høyere pris ved salg til fritidsformål enn ved salg til helårsbolig. En slik prisforskjell er imidlertid ikke til hinder for å kreve at eiendommen skal brukes til helårsbosetting. Eieren må således finne seg i å komme dårligere ut enn ved salg til fritidsbolig. I tråd med ovennevnte praksis, synes det likevel ikke tvilsomt at det foreligger en nedre grense for hvilken pris selgeren skal måtte akseptere.

Departementets vurdering i omgjøringssaken

Innledning

Spørsmålet departementet måtte ta stilling til i denne saken var om Henrik Thommessens salgsfremstøt i praksis viste at det ikke var mulig å oppnå en pris som samsvarer med prisnivået for tilsvarende boligeiendommer i området. Til dette uttrykte departementet (jf. vedtak av 01.03.2002) at det var vanskelig å ha noen sikker formening om hva som er en realistisk pris for en eiendom som Solvang, benyttet til helårsbosetting. At det omsettes svært få eiendommer på Åkerøya til boligformål bidro til å øke denne usikkerheten. Her som ellers mente departementet at det måtte legges betydelig vekt på lokale vurderinger.

Prisnivået

De opplysninger og vurderinger som var mest sentrale i departementets avgjørelse var gitt av Lillesand kommune. Til tross for at Henrik Thommessen fremholdt at det ikke forelå seriøse bud på eiendommen, la departementet således til grunn kommunens opplysninger om at det var avgitt et bud kr 2.000.000. Når det gjaldt spørsmålet om det generelle prisnivået i området, la departementet videre til grunn kommunens innstilling i den eneste foreliggende konsesjonssaken fra Åkerøya, ervervet av eiendommen "Gården", der kjøpesummen var på kr 5.000.000. Her uttalte kommunen følgende (jf. fylkeslandbruksstyrets vedtak av 12.10.98):

"Søknaden gjelder en stor boligeiendom til en svært høy pris. Men dette er en attraktiv eiendom med stor bygningsmasse som ligger idyllisk til på Åkerøya. Denne type eiendommer er det få av i markedet og etterspørselen er derfor stor. Lillesand kommune finner derfor ikke grunnlag for å frarå konsesjon fordi kjøpesummen avspeiler prisnivået i området."

Departementet måtte etter dette vurdere om budet på kr 2.000.000 likevel kunne sies å representere et "tilfredsstillende" prisnivå for denne typen eiendommer.

Etter en samlet vurdering av alle momentene i saken, herunder taksten på kr 6.750.000, fant departementet det tilstrekkelig klart at prisnivået for sammenlignbare eiendommer ligger vesentlig over det innkomne budet kr 2.000.000. I den grad man skulle synes at dette er et urealistisk prisnivå, mente departementet at kommunen gjennom sine tidligere vurderinger måtte bære sin del av ansvaret for de forventninger som her var skapt. Departementet viste videre til at selv en verdivurdering for Solvang helt opp mot f.eks. kr 5.000.000 uansett ville bety en halvering av prisen i forhold til salg av eiendommen til fritidsformål. Den avtalte kjøpesummen i fritidsmarkedet var kr 9.800.000. Det kunne derfor ikke med styrke f.eks. hevdes at enhver verdi over kr 2.000.000 ville være en kunstig høy pris som kun reflekterte eiendommens verdi i fritidsmarkedet.

Salgsfremstøtet til Henrik Thommessen

Når departementet skulle vurdere omgjøringsbegjæringen, var det ikke tilstrekkelig bare å ta stilling til selve prisspørsmålet. Departementet måtte også vurdere om salgsfremstøtet til Henrik Thommessen i tilstrekkelig grad var egnet til å svekke det som tidligere var lagt til grunn om at eiendommen faktisk kunne omsettes til en pris som samsvarer med prisnivået for tilsvarende eiendommer i området, dvs. om at det i praksis er mulig å oppnå en høyere og mer "representativ" pris enn kr 2.000.000.

På dette punktet kom departementet til at Henrik Thommessen hadde dokumentert tilstrekkelig innsats for å få solgt eiendommen som helårsbolig. Selv om det kunne hevdes at forsøk på salg via megler ville gitt bedre notoritet for hvorledes salgsprosessen hadde forløpt, kunne departementet ikke se at det var hjemmel til å oppstille noe generelt krav om at megler måtte benyttes i tilfeller som dette. Som begrunnelse for at megler ikke ble benyttet, hadde Thommessen bl.a. uttrykt at han selv hadde mulighet til å nedlegge mer tid og innsats i salgsprosessen enn det en megler med flere oppdrag ville ha kunnet gjort. I den forbindelse viste han til to eksempler der andre eiendommer på Åkerøya ikke hadde blitt solgt til tross for at de hadde vært annonsert gjennom megler over en lengre tidsperiode.

Det understrekes at departementet ikke på noe tidspunkt har hatt faktisk grunnlag for å trekke Thommessens egne opplysninger om salgsprosessen i tvil, og en har heller ikke kunnet se bort fra at salg uten bruk av megler i dette tilfellet fremsto som det alternativet som ga størst sannsynlighet for suksess. I den forbindelse påpekes det at Landbruksdepartementet som forvaltningsorgan normalt må legge opplysninger fra sakens parter til grunn.

Vurdering av eventuelle presedensvirkninger av vedtaket

Som redegjort for under pkt. 4 over, er vedtaket etter min oppfatning solid forankret i etablert praksis for denne type saker – og på opplysninger som kommunen selv har gitt. Vedtaket innebærer således en konkret anvendelse av et rettslig fastslått prinsipp.

Saken er likevel spesiell fordi man på Åkerøya så å si ikke har hatt noen omsetning av slike eiendommer. I andre områder der det er innført såkalt "0-grenseforskrift" vil man som regel ha flere eiendomssalg å forholde seg til. Dermed vil det være lettere å vurdere gjengs pris i området. Jeg viser her til de ovennevnte eiendommene på fastlandet i Lillesand med strandlinje som ble konsesjonsbehandlet i 2001. Disse illustrerer at prisnivået for tiden er svært høyt for attraktive boligeiendommer med strandlinje, og at det dermed må antas å foreligge stor etterspørsel etter slike eiendommer til boligformål. Jeg kan således ikke se hvordan departementets vedtak kan fortolkes dithen at kommunen ikke lenger skulle kunne forhindre at boligeiendommer blir solgt til fritidsformål. Tvert imot er det ut fra de foreliggende opplysningene all grunn til å tro at det ellers i Lillesand eksisterer reell etterspørsel til priser som for sammenlignbare boliger i området.

Jeg finner avslutningsvis grunn til å understreke at sammenligningen med prisnivået i markedet for fritidseiendommer ikke er relevant i denne saken, og har således ingen betydning for departementets avgjørelse. Vedtaket signaliserer ingen endringer i kommunenes adgang til å stille krav om fast bosetting. Det er imidlertid ikke tvil om at den som selger en eiendom i slike kommuner har krav på en individuell behandling og en pris som samsvarer med prisnivået for tilsvarende eiendommer i området.

Videre saksbehandling

Lillesand kommune har i brev av 07.03.2002 bedt departementet om å omgjøre avgjørelsen i denne saken. I brev av 18.03.2002 har kommunen fremlagt opplysninger til støtte for sin oppfatning om at kjøpsinteressen for eiendommen har vært større enn det departementet la til grunn. Herunder er det fremlagt en erklæring fra en person som ønsket å inngi bud på kr 3.500.000, men som følte seg avvist av Henrik Thommessen.

Landbruksdepartementet vil vurdere henvendelsen fra kommunen på vanlig måte. Dette innebærer at denne først oversendes Thommessen og konsesjonæren Solvang Fritid AS med frist for å komme med eventuelle merknader. Etter at partene og kommunen har fått nødvendig adgang til å uttale seg, vil departementet ta stilling til om det er grunnlag for omgjøring av vedtaket av 01.03.2002. Det er i dette tilfellet bare adgang til omgjøring dersom departementets vedtak må anses ugyldig, jf. forvaltningsloven § 35 første ledd bokstav c."

Komiteen ba i brev 9. april 2002 departementet ytterligere å redegjøre for saken.

Landbruksdepartementet uttalte følgende i sitt svarbrev til komiteen av 15. april 2002:

"1. Som jeg uttrykte i Stortingets muntlige spørretime den 20.03.2002, er beslutninger tatt i Landbruksdepartementet mitt ansvar. Dette innebærer at det er jeg som statsråd som uansett står ansvarlig overfor Stortinget når det gjelder saker som vedrører mitt departementet - uavhengig av på hvilket nivå i embetsverket beslutningen måtte være fattet eller hvilke personer i departementet som måtte ha vært involvert i arbeidet med saken. Sett fra en konstitusjonell synsvinkel ser jeg derfor at det kan foreligge prinsipielle innvendinger mot å besvare komiteens første spørsmål.

I forholdet til Stortinget kan jeg heller ikke se at det kan få noen betydning om jeg eller statssekretær Leif Helge Kongshaug har vært involvert i arbeidet med saken. Det kan f.eks. ikke være slik at mitt ansvar overfor Stortinget begrenses i de tilfeller der embetsverket gjennom sine fullmakter har avgjort saken uten medvirkning fra politisk ledelse. Hvorledes saksbehandlingen i et departement foregår må etter dette sies å være et internt anliggende i departementet. Som nevnt står statsråden like fullt ansvarlig for avgjørelsen.

Når dette er sagt, finner jeg ut fra Kontroll- og konstitusjonskomiteens spørsmål i brev av 9.4.2002 grunn til å gjenta mitt svar i den muntlige spørretimen der det fremgikk at jeg ikke kjente denne konkrete saken før jeg leste om den i avisene. Jeg kan også opplyse at statssekretær Kongshaug som ledd i departementets ordinære saksbehandlingsrutiner har hatt embetsverkets forslag til vedtak til vurdering. Han har også avholdt et møte med Henrik Thommessen i sakens anledning.

2. I departementets omgjøringsvedtak av 01.03.2002 er kommunens opplysninger om markedet for helårsboliger på fastlandet eksplisitt drøftet slik:

"Kommunen har i sin redegjørelse vist til tre større eiendommer som ble konsesjonsbehandlet i 2001. Disse lå alle på fastlandet og hadde lengre strandlinjer. Prisnivået varierer fra 2,8 mill. kr til 5,5 mill. kr Selv om tungvinte atkomstforhold til Åkerøya for så vidt må antas å bidra til å trekke prisen ned, vil Solvangs svært attraktive beliggenhet sannsynligvis trekke i motsatt retning. Departementet mener at de refererte salgssummene i alle fall bekrefter at prisnivået i Lillesand-området ligger høyt for strandeiendommer med boplikt. Ut over dette, finner en det imidlertid vanskelig å trekke entydige slutninger hva gjelder eventuelle implikasjoner for prisnivået for en eiendom som Solvang."

Når det gjelder spørsmålet om taksten var reell, uttalte departementet bl.a. følgende:

"Slik departementet har forstått det, er taksten på kr 6.750.000 bl.a. satt under hensyntagen til den pris som ble oppnådd og senere godtatt av fylkeslandbruksstyret ved overdragelsen av Gården. Kommunen har opplyst at kjøpet av sistnevnte eiendom bør sees i sammenheng med at kjøperen eide fritidseiendom på Åkerøya fra før. Det er imidlertid ikke tatt avstand fra tidligere uttalelser om at kjøpesummen avspeiler prisnivået i området. Selv om kommunen generelt vurderer taksten på Solvang som høy hensett til at bolighuset trenger oppussing og at eiendommen ligger på en øy, kan departementet ikke se at man har forsøkt å imøtegå den innbyrdes relasjonen mellom taksten på Solvang og prisen for Gården, og heller ikke Thommessens beskrivelse av denne. En kan på denne bakgrunn ikke se bort fra at Agder Takst Teams vurdering av Solvang som en mer attraktiv boligeiendom enn Gården er riktige."

Den relativt sett mindre betydningen av taksten i forhold til kommunens egne opplysninger om det generelle prisnivået er behandlet under pkt. 5.2 i min forrige redegjørelse om saken, jf. brev av 21.03.2002 til Kontroll- og konstitusjonskomiteen. Det understrekes at det avgjørende momentet for departementet var at et bud på kr 2.000.000,- uansett var for lavt, sett ut fra en samlet vurdering av de foreliggende opplysningene som kunne bidra til å belyse det generelle prisnivået for boligeiendommer i området. Ut over de opplysninger som Henrik Thommessen og kommunen ga i sakens anledning, fant departementet ut fra dette ikke behov for ytterligere opplysninger om takstgrunnlaget.

3. Når det gjelder mulige konsekvenser av departementets vedtak, viser jeg til min redegjørelse av 21.03.2002 pkt. 6 der dette spørsmålet er drøftet.

Komiteen rettet 19. april 2002 en anmodning til departementet for å få en kronologisk gjennomgang av saken. Departementet oversendte i brev 26. april 2002 kopi av 76 saksdokumenter (dokumentlisten følger som vedlegg til innstilling), samt en kronologisk oversikt over departementets behandling av saken:

I tillegg er det utfra den korrespondansen komiteen fått seg forelagt fremkommet følgende dator for møter i departementet: (har denne også innledningsvis)

4. Komiteens merknader

Komiteen, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Kjell Engebretsen, Reidun Gravdahl og Jørgen Kosmo, fra Høyre, André Dahl og Martin Engeset, fra Fremskrittspartiet, Carl I. Hagen og Henrik Rød, fra Sosialistisk Venstreparti, Siri Hall Arnøy og lederen Ågot Valle og fra Kristelig Folkeparti, Rigmor Andersen Eide, har merket seg at spørsmålet om boplikt generelt er behandlet i en annen komité i Stortinget, jf. Dokument nr. 8:97 (2001-2002) Forslag fra stortingsrepresentantene Øystein Hedstrøm, Ulf Erik Knudsen og Lodve Solheim om avskaffelse av ordningen med boplikt for helårsboliger, jf. Innst. S. nr. 219 (2001-2002) fra næringskomiteen. Komiteen viser til at Landbruksdepartementet 15. mai 2002 sendte på høring en rekke forslag til endringer i gjeldende konsesjonslov, med høringsfrist 2. september 2002.

Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Fremskrittspartiet, avgrenser denne saken til å omfatte saksbehandlingen som førte fram til omgjøringsvedtaket, grunnlaget for omgjøringen og i hvilken grad vedtaket er egnet til å skape presedens som fører til endring av etablert praksis.

Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Fremskrittspartiet og Sosialistisk Venstreparti, legger til grunn at det forelå et gyldig vedtak da anmodning om fornyet behandling ble fremmet for departementet ved brev av 13. september 2001.

Flertallet har forstått at grunnlaget for fornyet behandling i departementet var at selger ikke hadde oppnådd en pris for eiendommen som helårsbolig som ble ansett akseptabel og som lå betydelig under den takst som var satt for eiendommen. Dette forhold er også slik flertallet oppfatter det, grunnlaget for omgjøringsvedtaket.

Flertallet vurderer departementets tolkning av bestemmelsene slik at selger har krav på en pris på eiendommen som avspeiler prisnivået i det området eiendommen ligger. Dersom slik pris ikke oppnås kan det gis konsesjon til bruk av eiendommen som fritidsbolig.

Flertallet antar at når spørsmålet om pris anses som avgjørende, må det stilles betydelige krav både til hva som er "prisnivå for sammenlignbare eiendommer i området der eiendommen ligger" og til hva som faktisk er gjort for å selge eiendommen.

Flertallet kan ikke se at det er gjort noe fra departementets side for å verifisere hvilket prisnivå som bør være akseptabelt. Man har riktignok hevdet at salget av den såkalte "Gården" har vært retningsgivende for antatt pris i området. På spørsmål under komiteens høring uttaler selger på spørsmålet:

"Er eiendommen "Solvang" og eiendommen "Gården" rimelige å sammenligne?" Nei, det er de absolutt ikke."

I tillegg har departementet lagt til grunn den takst som er satt på "Solvang".

Flertallet har merket seg at Lillesand kommune har opplyst at tre større strandlinjeeiendommer på fastlandet som kommunen har hatt til behandling i 2001 er solgt i prisskiktet fra 2,8 til 5,5 mill. kroner.

Flertallet vil påpeke at en takst i seg selv ikke kan være tilstrekkelig grunnlag. Dersom det ikke foreligger kjøpere som er villige til å betale den takst som er presentert basert på foreliggende offentlige reguleringer, vil dette flertallet hevde at det er taksten som er feil.

Flertallet konstaterer at departementet ikke har skaffet seg tilstrekkelig grunnlag til å fastslå prisnivået med den konsekvens at forholdet ikke kan sies å være utredet i ønsket grad.

Flertallet er også forundret over at det fra departementets side ikke er stilt spørsmål ved selgerens salgsfremstøt. Opplysningen om at over 30 har vist sin interesse og kun ett bud, burde skjerpet departementets interesse.

Flertallet vil hevde at departementet i forhold til salgsprosessen ikke synes å ha prøvd å skaffe seg et faktisk grunnlag uavhengig av det parten selv har presentert. Man har for eksempel ikke kontaktet meglere i området eller truffet andre tiltak for å skaffe bekreftelse på at de aktuelle salgsfremstøt har vært reelle.

Flertallet vil understreke at man basert på dette ikke kan utelukke at vedtaket er bygd på feil i det faktiske grunnlaget. Flertallet finner denne fremgangsmåten lite tillitvekkende og vil understreke departementets ansvar for en balansert og forsvarlig saksbehandling.

Flertallet har også merket seg andre sider ved departementets behandling av saken. Det har vært avholdt hele tre møter i departementet i sakens anledning, hvorav ett med statssekretæren. Flertallet har merket seg at statssekretæren ikke har vært bistått av embetsverket under møte med selger og heller ikke har fremlagt noe referat fra møte. Heller ikke er første instans – Fylkeslandbruksstyret – trukket inn i den fornyede behandling. Flertallet viser til landbruksdirektør Arne Lemmes uttalelse under komiteens høring hvor han uttaler:

"Det er ikke uvanlig at en sak blir tatt opp igjen til ny behandling når det kommer nye opplysninger inn. Det skjer ikke så veldig ofte, men det er ikke uvanlig. Det overrasker litt at departementet avgjorde saken uten å sende den ned til oss. Jeg bekrefter det."

Flertallet vil også understreke statsrådens ansvar for å gi Stortinget korrekt og dekkende informasjon.

Flertalletvil presisere at Regjeringens opplysningsplikt overfor Stortinget er konstitusjonell sedvanerett. Kravene er da at opplysningene skal være korrekte og dekkende uansett hva som er foranledningen til at opplysningene legges frem. Opplysningsplikten er langt videre enn kun ikke å villede Stortinget. I tråd med opplysningsplikten kan det derfor ikke være slik at en statsråd kun svarer på de spørsmål Stortinget stiller, uten også å redegjøre for andre forhold som kan antas å være relevante i saken.

Flertalletviser til at opplysningen om statssekretærens møte med selger først kom Stortinget til kunnskap etter at statsråden hadde besvart spørsmål om politisk ledelses befatning med i saken i spørretimen og etter statsrådens første svarbrev til komiteen, bør ikke bli standard for statsrådens fremtidige håndtering av opplysningsplikten overfor Stortinget.

Flertallet har merket seg at departementet totalt avviser at saken vil skape presedens i den forstand at den vil undergrave boplikten som ordning. Professor Erik Boe ved Det juridiske fakultet i Oslo ga under komiteens høring støtte til departementets syn og mente at:

"Jeg skulle i hvert fall som dommer lett ha skilt denne saken fra andre saker."

Flertallet vil understreke at det er forvaltningen og de politiske miljøene og ikke de juridiske som i det alt vesentlige behandler denne type saker. Flertallet har for øvrig registrert at det foreligger synspunkter som står i sterk kontrast til departementets på dette punkt.

Flertallet kan vanskelig se at man etter denne avgjørelsen kan opprettholde det ulovfestede likhetsprinsipp ved fremtidige avgjørelser i tilsvarende saker.

Et annet flertall, medlemmer fra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti, vil derfor anbefale departementet å vurdere på nytt saken og fremmer følgende forslag:

”Det henstilles til Regjeringen å vurdere på nytt konsesjonssaken - eiendommen "Solvang" på Åkerøya i Lillesand.”

Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti er kjent med at Landbruksdepartementet 5. juni 2000 opprettholdt Fylkeslandbruksstyret i Aust-Agders avslag på søknad fra Solvang Fritid AS om konsesjon ved erverv av eiendommen "Solvang" på Åkerøya i Lillesand. Klageren ønsket å nytte eiendommen til fritidsformål, da huset siden 1955 var nyttet til dette. På bakgrunn av departementets vedtak la klagerne saken frem for Sivilombudsmannen. For ombudsmannen var det usikkert om eiendommen var salgbar som helårsbolig. Disse medlemmer har merket seg at klagerne i den forbindelse hadde vist til at minst to moderne helårsboliger var utlagt for salg på Åkerøya de siste årene, uten at det var innkommet bud. Landbruksdepartementet fremholdt 14. november 2000 i brev til ombudsmannen at:

"Departementet er enig i SLFs merknader om at konsesjonseiendommens salgbarhet som helårsbolig i realiteten bare kan besvares ved at den averteres for salg. Dersom kjøpes anførsler om at det ikke foreligger "reell etterspørsel til priser det andre lignende eiendommer omsettes for i distriktet" er korrekt, vil man neppe ha noe å "frykte" dersom Solvang averteres for salg som helårsbolig. Skulle det f.eks. etter et slikt salgsfremstøt ikke dukke opp bud i denne størrelsesorden innen rimelig tid, vil dette være et nytt moment som kunne gi grunnlag for omgjøring av departementets vedtak av 05.06.2000."

Disse medlemmer merker seg at premissene for det senere omgjøringsvedtaket ble lagt i dette brevet som igjen viser til etablert departements- og sivilombudsmannspraksis. Disse medlemmer har merket seg at tidligere statsråd Bjarne Håkon Hansen i åpen høring klart innrømmer at dette avsnittet danner en åpning for å kunne få vurdert saken på nytt og kunne gi grunnlag for en annen konklusjon.

Komiteens medlemmer fra Høyre og Kristelig Folkeparti merker seg at saken reiser vanskelige juridiske spørsmål og at det også undertiden kan reises berettiget tvil om hvorvidt Landbruksdepartementets avslag på konsesjon den 5. juni 2000 rettslig sett var gyldig.

Disse medlemmer er oppmerksomme på at hovedformålet i konsesjonsloven § 5. tredje ledd er å hindre at helårsboliger omdannes til fritidsbolig. Dette hovedformålet er en svært tungtveiende tolkningsfaktor både ved vurderingen av om vilkårene for konsesjonsplikt foreligger og ikke minst ved den skjønnsmessige hensiktsmessighetsvurderingen av om konsesjon skal gis.

Disse medlemmer understreker at det rettslig sett her er tale om samme sak som kommer opp til ny behandling ut ifra nye opplysninger om prisdifferanse.

For å se om boligen var salgbar som helårsbolig til en pris som tilsvarte det andre eiendommer i området var omsatt for, la selger eiendommen ut for salg. Disse medlemmer har merket seg at selger hadde annonser i lokalavisen Fædrelandsvennen, i Aftenposten og på Internett, og at salget også ble omtalt i lokalavisen Agderposten. Disse medlemmer er oppmerksom på at bruk av megler for fremtiden kan sikre bedre notoritet, men legger til grunn at departementet i denne saken har fulgt vanlig praksis. Disse medlemmer mener derfor man ikke har grunnlag for å si at salgsfremstøtene ikke var reelle. Disse medlemmer er i denne forbindelse kjent med at to andre eiendommer på Åkerøya hadde vært annonsert gjennom megler gjennom en lengre tidsperiode, uten at disse hadde blitt solgt.

Disse medlemmer er kjent med at 36 interessenter tok kontakt som følge av fremstøtet, men ifølge selger førte dette ikke til noen seriøse tilbud. Selger har uttalt at de fleste ikke fant å ville betale markedspris for eiendommen. Dette fordi interessentene gav uttrykk for forståelse av at eiendommen med sitt attraktive kulturlandskap ikke vil bli solgt til gi-bort-pris, at det ville kreve et betydelig beløp til å heve boligens standard slik at den kunne brukes som helårsbolig. Takst for eiendommen ble i august 2001 satt til 6 750 000 fra Agder Team Takst. Takstmannen hadde tidligere erfaringer fra Åkerøya. Disse medlemmer sier seg enig i at taksten synes høy, tatt i betraktning av at bolighuset ville trenge oppussing og at eiendommen ligger på en øy. Disse medlemmer har merket seg at departementet synes det var vanskelig å ha en sikker formening om hva som er en realistisk pris (jf. vedtak av 1. mars 2002), da det omsettes få helårsboliger på Åkerøya. Disse medlemmer viser til at departementet la kommunens egen innstilling til grunn da en skulle vurdere spørsmålet om prisnivå i området. Kommunen uttalte til fylkeslandbruksstyret i forbindelse med ervervet av eiendommen "Gården", at kjøpesummen var på kr 5 000 000:

"Søknaden gjelder en stor boligeiendom til en svært høy pris. Men dette er en attraktiv eiendom med stor bygningsmasse som ligger idyllisk til på Åkerøya. Denne type eiendommer er det få av i markedet og etterspørselen er derfor stor. Lillesand kommune finner derfor ikke grunnlag for å frarå konsesjon fordi kjøpesummen avspeiler prisnivået i området."

På bakgrunn av denne uttalelsen er disse medlemmer av den oppfatning at kommunen selv må bære sin del av ansvaret for de forventninger til pris som her var skapt.

Disse medlemmer viser også til utsagn fra landbruksdirektør Arne Lemme i åpen høring:

"Jeg tror nok at en kunne fått en langt høyere pris (enn 2. mill) dersom en fant den rette kjøperen."

Landbruksdirektøren støtter dermed opp under departementets syn om at budet på 2 mill. kroner uansett var for lavt i forhold til reell markedspris for eiendommen.

Disse medlemmer har merket seg at det etter konsesjonslovens system er slik at det er kommunen som er den drivende kraft og at departementet har bygd på Lillesand kommunes saksopplysninger og lokale vurderinger. Disse medlemmer er oppmerksomme på at det kunne ha vært hensiktsmessig å sende saken tilbake til fylkeslandbruksstyret, men er tilfreds med at departementet i pakt med god og akseptert forvaltningsskikk, har sikret Lillesand kommune god mulighet til å uttale seg i forbindelse med saksbehandlingen.

Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti har også merket seg at Lillesand kommune for egen del tar delvis selvkritikk for mangelfull saksbehandling i forbindelse med korrespondansen med departementet. Disse medlemmer viser igjen til at saken reiser vanskelige juridiske spørsmål og at dette antas å kunne forklare det som synes å være Lillesand kommunes vilkårlige og lite konsekvente håndheving av konsesjonsloven i andre saker kommunen har hatt til behandling.

Komiteens medlemmer fra Høyre og Kristelig Folkeparti mener, hva taksten på "Solvang" angår, at det for øvrig vil være svært spesielt hvis en stortingskomité anser seg kompetent til selv å vurdere hvorvidt en takst er "feil" basert på en slags politisk ryggmargsrefleks og uten fremlagt dokumentasjon.

Disse medlemmerønsker å påpeke at prisspørsmålet overhodet ikke kan vurderes isolert , men naturlig må vurderes i sammenheng med de andre skjønnsmomentene som også ble vurdert tidligere under saksgangen, samt den tidligere dokumentasjon som følger saken. Disse medlemmer finner at det vil være svært oppsiktsvekkende hvis man er av den oppfatning at departementet nærmest skulle se bort fra hovedformålet med reglene i konsesjonsloven, når et nytt og i denne saken utslagsgivende moment dukker opp og som er basert på fast og innarbeidet praksis. Disse medlemmer viser igjen til at det sentrale etter konsesjonsloven er hvorvidt en eiendom er egnet til å brukes som helårsbolig eller ikke, og om den har vært brukt som det eller ikke. Disse medlemmer har merket seg at departementet har lagt til grunn prinsippet om at en bygning som forventes å fungere som helårsbolig for framtiden skal kunne omsettes for en pris som er vanlig for helårsboliger i området samt særtrekkene ved denne enkeltsaken.

Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti understreker hva disse særtrekkene angår at grunnlaget for den opprinnelige konsesjonsnektelse i denne svært spesielle enkeltsaken ligger helt i grenselandet for hva konsesjonsreglene antas å omfatte, og viser i den sammenheng at Solvang utelukkende hadde vært brukt som fritidsbolig siden 1955. Thommessen hadde berettigede forventninger om at den kunne omsettes som dette på basis av blant annet Høyesteretts praksis samt at Solvang ligger i et område som med rette kan betegnes som et fritidsboligområde med innslag av helårsbosetting. Disse medlemmer har også merket seg at Lillesand kommune i liten grad hadde sannsynliggjort at dårlige adkomstforhold, vann- og kloakkforhold, bryggeforhold mv., reelt sett ville bli gjort noe med. På bakgrunn av disse forhold er disse medlemmer av den oppfatning at konse­sjonsnektelse i denne spesielle og konkrete enkeltsaken vil kunne oppfattes å være et anslag mot enkeltmennesket.

Disse medlemmer har i denne sammenheng merket seg at departementet på bakgrunn av særtrekkene ved denne enkeltsaken avviser at saken vil skape presedens, og disse medlemmer understreker at denne enkeltsaken lett kan individualiseres. Dette syn støttes også av professor Erik Boe under åpen høring i komiteen.

Disse medlemmer har også merket seg andre sider ved departementets behandling av saken. Disse medlemmer understreker statsrådens ansvar for å gi Stortinget korrekt og dekkende informasjon ut ifra de opplysninger statsråden sitter inne med. Disse medlemmerer tilfreds med at statsråden i åpen høring med komiteen innrømmer at statsråden kunne ha håndtert saken noe annerledes ved at han overfor visse medier kom i skade for å gi uttrykk for at han trodde saken i sin helhet var behandlet på administrativt nivå, mens vedtaket var påtegnet av statsråd Kongshaug den 1. mars 2002. Disse medlemmer merker seg at statsråden understreker sitt selvfølgelige parlamentariske ansvar for departementets vedtak og ser det som naturlig at man klargjør arbeidsdelingen i den politiske ledelse i etterkant av denne saken.

Komiteens medlemmer fra Høyre og Kristelig Folkeparti tar avstand fra at Stortinget i tilknytning til "Solvang-saken" skulle anmode eller anbefale statsråden om å omgjøre sitt omgjøringsvedtak, for på den måte å oppfordre en statsråd til å begå en mulig rettsstridig handling. Disse medlemmer viser her avslutningsvis til de juridiske og prinsipielle betraktninger gitt av professor Erik Boe under åpen høring med komiteen.

Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet mener at saken også dreier seg om bopliktens generelle praktisering. Denne saken har kommet til behandling i Stortinget på grunn av at reglene om boplikt ikke er tilpasset det samfunnet som vi lever i og den markedssituasjon som gjelder for den typen eiendommer som saken handler om. Saken er et typisk eksempel på at man ved å vedta et uklart regelverk forsøker å regulere samfunnsutviklingen i en annen retning enn den som samfunnsutviklingen selv ønsker å gå. Saken er også et eksempel på at det offentlige forsøker å påta seg en rolle, som etter disse medlemmers oppfatning ligger langt unna den kjernevirksomhet som offentlige organer skal prioritere i sitt daglige arbeid. Når en selger og kjøper har blitt enige om prisen på en eiendom, så skal denne respekteres og offentlige etater skal ikke gripe inn i det avtaleforhold som partene har blitt enige om eller stille vilkår for dette.

Disse medlemmer vil vise til at bopliktreglene medfører et stort offentlig byråkrati og store kostnader både for det offentlige og for de private parter som blir involvert i disse sakene. I den sak som komiteen behandler i denne innstillingen, er det en enorm mengde sakspapirer som viser at det har vært nedlagt betydelige ressurser både fra det offentlige og fra selger. Disse medlemmer mener at denne saken viser at regelverket medfører en svært dårlig offentlig ressursbruk, ressurser som kunne ha vært benyttet på en langt mer effektiv og samfunnsmessig nyttig måte andre steder i offentlig sektor.

Disse medlemmer vil vise til at eiendommen Solvang har vært benyttet som hytte i over 40 år og at dette også gjelder for svært mange andre eiendommer på Åkerøya. Det vil derfor være svært lite rimelig at man etter så lang tid skal oppleve at eiendommen pålegges boplikt. I tillegg vises det til at eiendommen ikke har den standard som dagens mennesker stiller til en helårsbolig. Etter disse medlemmers oppfatning viser denne saken at vedtaket i saken bærer preg av å være et typisk "skrivebordsvedtak" uten forankring i den praktiske hverdag som dagens mennesker lever i.

Disse medlemmer viser til en undersøkelse av professor Normann Aanesland og forsker Olaf Holm om de økonomiske og samfunnsmessige konsekvenser av boplikt som er vedtatt i 76 norske kommuner. Utfra totaltall og gjennomsnittstall for kommunene, synes boplikt å ha liten betydning. Det blir ikke flere bebodde helårsboliger i kommuner med boplikt. Boliger i kommuner uten boplikt er like mye bebodd som i kommuner uten boplikt. Andelen av helårsboliger som blir fritidsboliger er større i kommuner med boplikt enn i kommuner uten. De fleste kommuner som innfører boplikt har liten kontroll med det som foregår. Lovverket med konsesjonsloven og plan- og bygningsloven er komplisert og åpner for flere muligheter for å unngå boplikten. Eiendommer kan overføres til nære slektninger (slektsparagrafen), nye boliger kan bygges uten boplikt og eiendommen kan leies bort mer eller mindre proforma ("lei en sørlending"). Ordningen med boplikt har bidratt til å skape splid, uvennskap, angiveri og dårlig bomiljø. Et konsesjonsvedtak som hjemler at lokalpolitikerne nærmest kan utøve tvangsbosetting og i ytterste konsekvens kan tvinge folk til å selge eiendommene sine, vil disse medlemmer karakterisere som et høyst upassende offentlig inngrep. Ordningen med boplikt må derfor avskaffes og eiere av eiendommer må kunne stå fritt til å selge sine eiendommer til dem som de selv ønsker og til den pris som er avtalt mellom selger og kjøper, uten offentlig innblanding.

Komiteens medlemmer fra Sosialistisk Venstreparti mener at det som følge av departementets avgjørelse i denne saken vil bli et økende press på mange kommuner med "nullgrense", men med knappe ressurser, til å omgjøre hus som bør brukes til helårsbolig, til fritidsboliger. Disse medlemmer viser til at enkelte kommuner som et prøveprosjekt får støtte fra Miljøverndepartementet til juridisk bistand til å handtere byggeforbudet i 100-metersbeltet i strandsonen. På samme måte kan det være nødvendig å yte juridisk bistand til enkelte kommuner for å ivareta rettssikkerheten til konsesjonssøkere og boplikten som et samfunnspolitisk virkemiddel for å opprettholde bosettinga. Disse medlemmer ber Regjeringa vurdere ei ordning med juridisk bistand på dette området.

5. Komiteens tilråding

Komiteenviser til dokumentet og rår Stortinget til å gjøre slike vedtak:

I

Det henstilles til Regjeringen å vurdere på nytt konsesjonssaken - eiendommen "Solvang" på Åkerøya i Lillesand.

II

Innst. S. nr. 230 (2001-2002) - konsesjonssak - eiendommen "Solvang" på Åkerøya i Lillesand – vedlegges protokollen.

Vedlegg 1: Brev fra Rådmannen i Lillesand kommune til Stortingets kontroll- og konstitusjonskomité, datert 22. april 2002

Konsesjonssak eiendommen Solvang på Ågerøya i Lillesand

Lillesand kommune viser til komiteleders brev av 19.4.02.

Vedlagt følger:

• – oversikt over kommunens behandling av konsesjonssak for gnr 103 bnr 38

• – kopi av kommunens brev av 7. og 18.3.02 til landbruksdepartementet samt pressemelding sendt 8.3.02

• – kopi av kommunens uttalelse av 22.4. til departementet på departementets henvendelse av 19.4.02.

Kommunen vil kommentere fem forhold:

Hvilket område?

LD later til å avgrense området hvor det skal søkes sammenlignbare boligeiendommer til Ågerøya i Lillesand, jf LDs brev av 14.11.00 til Sivilombudsmannen. En slik avgrensning blir meningsløs også fordi det omsettes få eiendommer i dette lille øysamfunnet. Her viser vi til brev av 22.5.00 fra advokatfirmaet Haavind & Vislie pva konsesjonssøker til LD om at kjøpere må være "villige til å betale det en tilsvarende eiendom vil koste enten annet sted på Åkerøya eller annet sted i distriktet".

Hvilke priser for hvilke helårsboliger?

Konsesjonsloven skal bl a tilgodese "en forsvarlig prisutvikling vedrørende fast eiendom". Landbruksdepartementet (LD) uttaler i rundskriv M-38!1995: "Det er grunn til å merke seg at loven har et langt videre formål enn å tilgodese landbruksnæringen, nemlig helt generelt å regulere og kontrollere eiendomsomsetningen med sikte på fremme av samfunnsgapet" (antatt skrivefeil for "samfunnsgavnet"). Såvidt vites har ikke LD senere gitt andre sentrale føringer for pris på ikke-landbrukseiendommer.

LD har lagt betydelig vekt på kommunens uttalelse i en konsesjonssak som det statlige fylkeslandbruksstyret avgjorde 12.10.98 - kjøpet av eiendommen "Gården" - Ola Mæle. Vi viser her til vårt brev av 21.4.02 til LD. Kommunens uttalelse om prisnivået i Mæle-saken må ses i sammenheng med anbefalingen. av konsesjon til erverv av gnr 92 bnr 76 sommeren 1998 - en stor boligeiendom på fastlandet å 19,2 daa priset fil 4,2 mill kr. Kommunen har i brev av 20.11.01 til LD redegjort for konsesjonsbehandling av tre eiendommer på fastlandet med tildels betydelig større areal og fang strandlinje som er solgt for priser mellom 2,8 og 5,5 mill kr. Det er imidlertid ikke dermed uttalt noe om hva som er gjengs pris for boligeiendommer i kommunen. Som vist i kommunens brev av 18.3.02 til LD opplyser lokale meglere at det ikke har vært meglet boligeiendommer for over 4 mill kr i Lillesand.

Hvor lav skal prisen være for å være for lav?

Departementet uttaler at "det avgjørende momentet .. var at et tilbud på kr 2 000 000 uansett var for lavt ..", jf brev til komiteen 15.4.02. Departementet kan bare følges hvis sammenligningsgrunnlaget vilkårlig avgrenses til den ene eiendomsomsetning i 1998 på Ågerøya. Sammenlignet med boligomsetning - også med strandlinje - ellers i kommunen, faller LDs vurdering på sin egen urimelighet. Gjengs pris for boligeiendommer i Lillesand vil være 1,5-2 mill kr.

Hvilken aktivitet skal man kreve av selger for å få inn gode nok bud?

LD omtaler i brev av 18.3.02 til komiteen selgers forsøk "våren og sommeren 2001 (på) å selge eiendommen". Salgsinnsatsen som er dokumentert av selger er annonser en dag i to aviser samt redaksjonell omtale i en tredje avis. Det er egnet til å svekke grunnlaget for LDs omgjøringsvedtak at den som dette vedtak var til fordel for, var den som uten bruk av megler innhentet pristilbud på konsesjonseiendommen.

Hvilke følger får LDs omgjøringsvedtak av 1.3.02?

Professor Normann Aanesland ved NLH er ingen tilhenger av boplikt. Desto større grunn å merke seg hans uttalelse i Agderposten 5.3.02: " .. Aanesland er overrasket over departementets begrunnelse for å oppheve boplikten: Det er jo nettopp for å holde prisen nede på helårsboliger at kommuner har innført boplikt. Selve grunnprinsippet for boplikt blir borte med denne saken. Dette er nye signaler fra departementet .. (han) finner det totalt meningsløst at pris blir hovedargument. Dette tilfellet blir en forfordeling av de rike. Med denne saken vil boplikten ryke. Kommunen må forvente flere slike saker fremover".

Videre har konsesjonssøker - adv. Westye Høegh - i brev av 14.1.00 til statsråd Gjønnes uttalt: "Saken er enkel, men forståelig nok ubehagelig i sine konsekvenser, dersom jeg skulle få medhold i klagen".

Som kommunen ser det vil attraktive, sjønære eiendommer gjennomgående oppnå høyere pris som fritidsbolig enn som bolig. Derfor vil LDs omgjøringsvedtak med pris som begrunnelse, slå bena under bopliktsinstituttet ikke bare i Lillesand og på Sørlandet, men for kystkommuner generelt. Dermed åpnes også for en uheldig blanding av fritids- og boligeiendommer.

Kommunen står til tjeneste for komiteens ytterligere henvendelser.

Konsesjonssak eiendommen Solvang på Ågerøya i Lillesand - kronologisk gjennomgang

Vedlegg 2: Brev fra Landbruksdepartementet til advokatfirmaet Haavind Vislie, datert 5. juni 2000

Klage, konsesjonssøknad gnr. 105 bnr. 38 i Lillesand kommune - Solvang fritid as

Solvang Fritid AS har ervervet ovennevnte eiendom fra Henrik P. Thommessen. Det er den 16. oktober 1998 søkt konsesjon på ervervet.

Ervervet gjelder en bebygd eiendom på mer enn 5 dekar og er derfor konsesjonspliktig etter konsesjonsloven § 2.

Bebyggelsen består av bolighus og naust. Bolighuset er oppført rundt 1909 og har en grunnflate på ca. 75 kvm. Det har ikke innlagt vann. Bygningen er dårlig isolert og tilfredsstiller ikke dagens krav til standard. Eiendommen har ikke tilfredsstillende avløp for kloakk. De siste 40 år har eiendommen vært nyttet til fritidsbruk.

Formålet med ervervet er å nytte eiendommen til fritidsbruk.

Kjøpesummen er kr 9 800 000.

Konsesjonseiendommen ligger på Åkerøya. Øya har ikke veiforbindelse med fastlandet. I dag er det 15 husstander på øya dvs ca 40 mennesker hvorav 10 skolebarn. Husene som ligger nærmest konsesjonseiendommen er eldre, tidligere bolighus som i dag nyttes til fritidsformål.

Eiendommen ligger ca. 700 meter fra offentlig brygge. Til eiendommen hører for øvrig egen brygge i kort avstand fra bolighuset. Det meste av trafikken mellom Åkerøya og fastlandet foregår med private småbåter. Vær- og isforhold kan gjøre bruk av egen båt vanskelig i perioder. Den etablerte båtforbindelse som eksisterer er i praksis en skolerute.

Det er ført kommunal vannledning frem til øya. Avstanden fra eiendommen til nærmeste tilknytningspunkt er ca. 1 300 meter.

Lillesand kommune frarår konsesjonssøknaden den 9. desember 1998.

Fylkeslandbruksstyret avslo med 6 mot 1 stemme søknaden den 28. januar 1999.

Advokatfirmaet Haavind Vislie ved advokat Per Andreas Bjørgan har på vegne av Solvang Fritid AS påklaget vedtaket ved brev av 19. februar 1999. Det er i klagen gitt nærmere kommentarer til de kommunale planene for området, til eiendommens bygningsstandard, til vannforsyningen, avløpsforholdene, adkomst samt til etterspørselen etter helårsboliger i området. Sakens rettslige sider er kommentert særskilt.

Klagerens kommentarer til sakens faktum og de rettslige anførslene kommenteres nærmere nedenfor.

Lillesand kommune, forvaltningssektoren har ved brev av 15. april 1999 kommentert klagen. I brevet fremgår det at det er etterspørsel etter eiendommer for helårsbosetting på Åkerøya, og at flere eiendommer som tidligere har vært nyttet til fritidsbruk nå er tatt i bruk som helårsbolig. Kostnadene knyttet til anleggelse av vannledning som kan tilkobles kommunalt vannett er anslått til ca. kr 55 000 + mva. I tillegg kommer tilknytningsavgift, ca. kr 13 000. Avløp må baseres på privat løsning.

Advokat Per Andreas Bjørgan gir i brev av 28. april 1999 kommentarer til kommunens brev. Det knyttes merknader til forhold rundt båtplasser, vansker med å skaffe slike, parkeringsmuligheter på fastlandet, eiendommens vanntilførsel og etterspørselen etter helårsboliger på Åkerøya.

I brev av 12. mai 1999 knytter advokat Per Andreas Bjørgan ytterligere merknader til blant annet båtplassforholdene, salgbarheten av eiendommer på Åkerøya til helårsboliger og eiendommens beliggenhet.

Fylkeslandbruksstyret behandlet klagen i møte den 19. mai 1999 og vedtok med 4 mot 3 stemmer å opprettholde den tidligere avgjørelse.

Advokat Per Andreas Bjørgan har ved brev av 12. juli, 23. november og 8. desember 1999 gitt ytterligere kommentarer til konsesjonseiendommens adkomst, bebyggelsens standard, kostnader knyttet til istandsettelse, båtplass m.m.

Departementet ba i brev av 3. mars 2000 til kommunen opplyst om kommunen var kjent med om noen har vist konkret interesse for angjeldende eiendom som helårsbolig. I brevet ble det også bedt om en oppdatert redegjørelse for plansituasjonen i det område eiendommen ligger.

Lillesand kommune opplyser i brev av 8. mai 2000 at det er utarbeidet utkast til reguleringsplan for Ågerøya hvor konsesjonseiendommen er regulert til boligformål. Det arbeides med å lage områdeplan for vann og kloakk. For øvrig opplyses at det er interesse for eiendommen som helårsbolig. Det er i den forbindelse vist til to brev fra R. Ousland og M. G. Wright som i dag leier hus på øya og er interessert i å bosette seg fast der.

Advokat Bjørgan har kommentert kommunens brev 22. mai 2000. Det konstateres at kommunen ikke har gitt nye opplysninger av betydning for spørsmålet om det er interesse for eiendommen som helårsbolig. I brevet anføres det ellers at det ikke kan sees å eksistere noe reelt marked for helårsboliger på Åkerøya. Den konkrete interessen fra Ousland/Wright har ikke resultert i noe konkret bud på eiendommen. Når det gjelder spørsmål i forhold til transportatkomst, vann, kloakk og andre nødvendige kommunale tilbud konstateres det at kommunen har foretatt seg lite. Det hevdes i brevet at selv om det er vedtatt at det skal være helårsbosetting på Åkerøya vil de faktiske muligheter for å gjennomføre dette ta mange år.

Departementet skal bemerke:

Konsesjonsloven av 31. mai 1974 nr. 19 har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, jf. § 1.

Lillesand kommune har ved kongelig resolusjon fatt innført forskrift etter konsesjonsloven § 5 tredje ledd. Dette innebærer at konsesjonsfriheten for bebygd eiendom som er eller har vært i bruk som helårsbolig er satt ut av kraft for Lillesand kommune. Denne saken gjelder erverv av bebygd eiendom på mer enn 5 dekar. Konsesjonsplikten følger da av konsesjonsloven § 2.

Sakens faktum:

Det anføres at det ikke er gitt noe konkret overslag over hva det vil koste å sette bebyggelsen i stand utfra dagens krav til standard for helårsboliger. Til dette bemerkes at en i praksis ikke har lagt særlig vekt på bebyggelsens standard i slike saker. Bolighuset på eiendommen er av enkel standard og tilfredsstiller ikke dagens krav til standard. For å kunne tjene som helårsbolig er det nødvendig med til dels betydelige påkostninger. Dette forhold alene kan imidlertid ikke være avgjørende. Ved erverv av eldre bolighus er det påregnelig med til dels store rehabiliteringskostnader. Departementet ser det slik at bolighuset kan nyttes til fast bosetting hvis det selges til dette formål og til en pris som avspeiler boligens verdi.

Vannforsyningen er kommentert ved kommunens brev av 15. april 1999. Departementet legger til grunn at det vil være mulig å legge inn vann til priser i den størrelsesorden kommunen har anført. Høye vedlikeholdsutgifter kan ikke sees å gjøre bruk av eiendommen som helårsbolig uaktuell. Lillesand kommune har ved anleggelse av offentlig vannledning nedlagt arbeid for å sikre vannforsyningen og derigjennom bosetting på Åkerøya. Departementet legger til grunn at det er mulig å koble privat vannledning til kommunalt tilkoblingspunkt. Dersom konsesjonssøkeren alene skal bekoste anleggelse av slik vannledning vil dette beløpe seg til rundt kr 100 000.

Departementet legger videre til grunn at også avløpsforholdene vil kunne løses innenfor akseptable økonomiske rammer. Det vises til at det er flere fastboende på øya og at det ikke er opplysninger om at denne eiendommen har naturgifte begrensninger som gjør det økonomisk uaktuelt å etablere et tilfredsstillende avløpssystem. Eiendommen har i dag ingen form for akseptabelt avløp for kloakk. Det er knyttet usikkerhet til kostnadene ved oppforing av minirenseanlegg for kloakkutslipp, eller om det er tilstrekkelig med septiktank og utslipp derfra. Departementet ser det slik at usikkerheten vedrørende avløpsforholdene og de investeringer som må iverksettes for å etablere et akseptabelt avløp, ikke kan medføre at kravet til bosetting på eiendommen frafalles.

Departementet mener klagens beskrivelse av atkomsten til øya er i samsvar med faktum.

Eiendommen ligger på Åkerøya, uten fastlandsforbindelse, og har kun adkomst fra sjøen. Det er permanent rutebåtforbindelse med fastlandet. I praksis fungerer den som en skolerute med flere daglige avganger. De fastboende disponerer for det meste egen båt for transport. Selv om det kan være vansker med å skaffe tilfredsstillende båtplass, er departementet av den oppfatning at adkomstforholdene kan løses. Når det gjelder bilparkering på fastlandet er dette forholdet løst av de fastboende. Lillesand kommune vil for øvrig tilrettelegge for parkering både for fastboende og sommergjester.

Det bestrides i klagen at det er konkret etterspørsel etter denne eiendommen som helårsbolig.

Eiendommen ligger i et område av Lillesand kommune hvor bebyggelsen består av helårsboliger og fritidsbebyggelse. Det er på det rene at flere av eiendommene tidligere har vært nyttet som helårsboliger. Kommunen har et ønske om at denne delen av kommunen igjen befolkes av fastboende. Departementet mener at det ikke kan kreves at det skal kunne legges fram konkrete bud på denne eiendommen for å dokumentere interesse for eiendommen som helårsbolig. Departementet legger til grunn som et faktum at det er interesse for å bosette seg på Åkerøya dersom eiendommen tilbys som helårsbolig til en pris som er vanlig for slike boliger i dette området. En slik konkret interesse er tilstede i denne saken. Departementet legger for øvrig til grunn at interessen for eiendommen først og fremst er avhengig av at prisen på eiendommen settes i samsvar med det som vil være vanlig for sammenlignbare helårsboliger i området.

Sakens rettslige side:

Det er i klagen anført at det ikke kan legges avgjørende vekt på bosettingshensynet i saker som gjelder erverv av konsesjonspliktig bebygd eiendom, med mindre ervervet gjelder en landbrukseiendom. Ved vurderingen av en konsesjonssøknad må en vurdere hvilke eier- og bruksforhold som er mest gagnlig for samfunnet. I en slik vurdering mener departementet at det er relevant å legge vekt på et ønske om å styrke bosettingen også når det gjelder eiendommer som ikke kan karakteriseres som landbrukseiendommer.

Når det spesielt gjelder kommuner som har innført konsesjonsplikt med hjemmel i konsesjonsloven § 5, tredje ledd mener departementet at det i slike kommuner må anses å være spesielt sterke bosettingmessige hensyn tilstede. En legger til grunn at bosettingshensynet er like relevant for bebygd eiendom over 5 dekar som for bebygd eiendom under 5 dekar.

Når det gjelder eiendommens egnethet som helårsbolig legges det som nevnt over til grunn at eiendommen objektivt sett kan settes i brukbar stand når det gjelder vann-/avløps- og atkomstforhold. Departementet mener at de beregninger som i denne forbindelse er gjort for så vidt gjelder vann og avløp er tilstrekkelige som grunnlag for å avgjøre saken.

Departementet mener for øvrig at det faktum at Åkerøya bebos av flere husstander viser at det er fullt mulig å bo på øya. Når departementet i brev til Lillesand kommune 1. april 1993 anfører at en objektiv standard skal legges til grunn innebærer ikke dette at enhver skal kunne bosette seg på øya. Det vil være tilstrekkelig at for eksempel en enslig person i et fritt yrke viser konkret interesse for eiendommen. Det legges ellers til grunn at kommunen vil være behjelpelig med å legge forholdene til rette når det gjelder bryggeplass på fastlandet og på Åkerøya.

Det er anført at det ikke er påregnelig at avslaget på konsesjonssøknaden vil bidra til å realisere formålet om helårsbosetting og at vedtaket derfor ikke fremmer konsesjonslovens formål. Dette spørsmål er kommentert tidligere og en nøyer seg med å gjenta at det er registrert konkret interesse for helårsbosetting på Åkerøya og at det da anses påregnelig at omsøkte eiendom kan selges til dette formål.

Departementet er etter dette av den oppfatning at det er grunnlag for å kreve at eiendommen nyttes som helårsbolig.

Klagen tas etter dette ikke til følge.

Sakens dokumenter er returnert fylkeslandbruksstyret.

Vedlegg 3: Brev fra Sivilombudsmannen til advokatfirmaet Haavind Vislie DA, datert 15. mai 2001

Avslag på søknad om konsesjon, eiendommen Solvang i Lillesand kommune - klage på vegne av Morten og Harald Høegh

Jeg viser til tidligere korrespondanse, sist brev herfra 4. april 2001.

Morten og Harald Høegh har klaget over Landbruksdepartementets vedtak 5. juni 2000 om ikke å ta til følge klage over avslag på søknad om konsesjon ved erverv av eiendommen Solvang, gnr. 105 bnr. 38 i Lillesand kommune. Formålet med ervervet er å benytte eiendommen til fritidsbruk. Kjøpesummen var kr 9 800 000.

Eiendommen ligger på Åkerøya, som ikke har veiforbindelse til fastlandet. Det er i dag 15 husstander på øya og ca. 40 fastboende personer. Huset på Solvang har tidligere vært benyttet som fritidsbolig. Selgeren av eiendommen, Henrik P. Thommessen, overtok eiendommen i 1963, og har siden brukt stedet som fritidseiendom.

Lillesand kommune har ved kgl. res. 9. august 1985 fått fastsatt forskrift med hjemmel i konsesjonsloven 31. mai 1974 nr. 19 § 5 tredje ledd. Det følger av forskriften at konsesjonsfriheten for bebygd eiendom som er eller har vært i bruk som helårsbolig, settes ut av kraft for Lillesand kommune. Konsesjonsplikten for eiendommen følger dermed av konsesjonsloven § 2.

Departementet har i sitt vedtak 5. juni 2000 blant annet lagt vekt på at eiendommen objektivt sett kan settes i brukbar stand som helårsbolig når det gjelder vann-/avløps- og atkomstforhold. Departementet har også fremholdt at Åkerøya bebos av flere husstander, noe som viser at det er fullt mulig å bo på øya.

I klagen hit har De på vegne av Morten og Harald Høegh anført at det ikke er grunnlag for å kreve helårsbosetting på eiendommen. De har fremholdt at det er svært lang tid siden eiendommen ble nyttet til fast bosetting, ca 43 år, og at eiendommen mangler nødvendige forutsetninger for fast bosetting. De anførte at det ikke eksisterer helårsbåtplasser, verken på Åkerøya eller fastlandet. De anførte videre at det ikke er grunn til å tro at andre vil overta eiendommen for å bygge den opp til tilfredsstillende helårsstandard, da det ikke eksisterer etterspørsel etter denne typen boliger på Åkerøya.

Saken ble lagt frem for Landbruksdepartementet ved brev herfra 8. september 2000. Departementet ble bedt om å kommentere Deres anførsel om at eiendommen har utilfredsstillende atkomstforhold og ikke er egnet for helårsbosetting. Det ble vist til at De har fremholdt at klagerne har fremlagt omfattende dokumentasjon for at det allerede i forhold til dagens fast bosatte er mangel på båtplasser, og at kommunen ikke har planer om å foreta noen tilrettelegging for helårsbåtplasser. Videre ble det bedt om departementets merknader til Deres anførsel om at det ikke foreligger etterspørsel etter denne typen boliger på Åkerøya.

I sitt svar 14. november 2000 fastholdt departementet at atkomstforholdene kan løses på en akseptabel måte. Departementet viste til uttalelser fra Statens landbruksforvaltning

29. september 2000 og fra Lillesand kommune 26. oktober 2000. Kommunen fremholdt at det ikke var problemer å skaffe seg båtplass på land. Kommunen viste til at det i 2000 var tatt i bruk et nytt bryggeanlegg for eiere av fritidshus, mens det for fastboende er flytebrygge i Kjøpmannsvik. Den eies av de fastboende i fellesskap, og nye fastboende har anledning til å kjøpe seg inn på denne bryggen som kan utvides. Statens landbruksforvaltning viste til at vanskene med å skaffe båtplass på Åkerøya var sterkt overdrevet. I kommuneplanene for Åkerøya er det åpnet for oppføring av private brygger og sjøboder. Dette vil avhjelpe det press som det i dag er på permanent båtplass. Landbruksforvaltningen viste til at jordbrukssjefen i Lillesand kommune mente at det i løpet av de nærmeste årene ville være godt med bryggeplass på øya. På fastlandet hadde kommunen lagt til rette for både bilparkering og brygge, og det ville foregå bryggebygging slik at antallet båtplasser øker.

Til spørsmålet om eiendommens egnethet som helårsbolig, mente departementet at det var grunnlag for antakelsen om at det forelå etterspørsel etter slike eiendommer, og at det således var "grunn til å tro at noen vil overta eiendommen for å bygge den opp til en tilfredsstillende boligstandard" (jf. Rt. 1993 s. 587, von Koss-dommen). Departementet viste for det første til at kommunen faktisk la forholdene til rette for helårsbosetting. Området er regulert til boligbygging, og det arbeides med planer om vann/kloakk og felles brygge. Departementet anså dette som tiltak som var egnet til å styrke interessen for helårsbosetting, og viste igjen til at det faktisk eksisterer slik bosetting på Åkerøya i dag. For det andre fremholdt departementet at det var påvist faktisk interesse for å kjøpe andre eiendommer på øya, selv om det ennå ikke hadde gitt seg utslag i konkrete bud. Departementet la også til grunn at det forelå konkret interesse for eiendommen Solvang dersom den ble tilbudt til en pris som er vanlig for slike boliger i dette området. Interessen var dokumentert gjennom henvendelser fra ekteparet Wright/Ousland 10. juni og 2. august 1999. Det var også lagt en viss vekt på kommunens tidligere opplysninger om at også andre var interessert i å erverve konsesjonseiendommen.

Avslutningsvis fremholdt departementet at konsesjonseiendommens salgbarhet som helårsbolig i realiteten bare kan besvares ved at den averteres for salg. Inntil et eventuelt forsøk på salg er gjennomført, måtte departementet bygge sin avgjørelse på opplysningene i saken slik den forelå. Ut fra de forholdene det var redegjort for, fastholdt departementet at det var grunn til å tro at noen vil overta eiendommen som helårsbolig.

De kom ved brev 2. januar 2001 med merknader til departementets svar. Med hensyn til atkomstforholdene stilte De Dem undrende til kommunens anførsel om at det skal være ledige båtplasser i Kjøpmannsvik fordi båtene til fritidseiendommene var flyttet. De fremholdt at anlegget i Kjøpmannsvik aldri har vært åpent for fritidseiendommene, og at kommunens opplysninger om dette må være uriktige. De viste også til tidligere dokumentasjon om at andelslaget ikke har planer om noen utvidelse av båtplassene. I tillegg la De frem et brev fra Aslaug og Kjell Vinje, hvor de beskrev sine vanskeligheter med å få båtplass på fastlandet. De fastholdt at man ved fast bosetting på Solvang ikke vil få båtplass på fastlandet.

Når det gjaldt etterspørselen etter helårsboliger på Åkerøya, viste De til at forslaget til reguleringsplan for Åkerøya som skal åpne for nye helårsboliger, har vært til behandling i kommunen siden mars 1996. Når planene blir endelig vedtatt og gjennomført, er usikkert. De etterlyste også dokumentasjon på den etterspørselen etter tomter og boliger for helårsbosetting som myndighetene viste til. De opplyste at en moderne enebolig har vært forsøkt solgt på Åkerøya, uten at det er kommet inn bud.

De avviste at det er grunnlag for å "snu bevisbyrden" ved å kreve at selger skal avertere eiendommen til salgs som helårsbolig. Avslutningsvis opplyste De at Wright/Ousland nå arbeider for å oppføre egen bolig på øya, og at det da må være klart at det nå ikke er noen som kan tenke seg å overta Solvang som helårsbolig.

I brev 29. januar 2001 til Landbruksdepartementet har Lillesand kommune opplyst at kommunen i møte 21. mars 1988 gav tillatelser for fastboende på Åkerøya til å etablere en flytebrygge koplet til den kommunale dampskipsbryggen i Kjøpmannsvik. Det vil si at alle fastboende på Åkerøya har anledning til å bli opptatt som andelshaver i denne bryggen. Kommunen viste til at bryggen ble utvidet i 1999/2000 og at det derfor skulle være plass til alle fastboende som ønsket det. Det skulle heller ikke være noe problem for fastboende på Åkerøya å bli opptatt som andelshavere, det siste året var det tatt opp tre nye medlemmer etter utvidelsen av bryggen.

Kommunen opplyste videre at det har vært få boliger for salg på Åkerøya de senere år. I fjor var en eiendom lagt ut for salg, men salget ble trukket tilbake. Eiendomsmegleren hadde opplyst at det var flere interessenter, og at det var lagt inn et bud på kr 1 200 000 som ikke ble akseptert. For øvrig viste kommunen til at reguleringsplanen fortsatt var under behandling, og at oppgaven å avslutte igangsatt planoppgave for Åkerøya hadde første prioritet. Kommunalt vann er lagt ut til øya, og det vil bli tilbud om å kople seg på kommunal kloakk i Kjøpmannsvik.

De kom tilbake til saken ved brev 15. februar 2001, hvor De viste til brev 12. februar 2001 fra Henrik P. Thommessen til ombudsmannen. Klagerne sluttet seg til fremstillingen i Thommessens brev. Thommessen har i brevet gitt supplerende merknader om blant annet de fastboendes frustrasjon og misnøye med de kommunale tilbudene.

Ved brev 14. februar 2001 erkjente Landbruksdepartementet at det var korrekt at det foreligger et planforslag om regulering av området til helårsbosetting (og ikke vedtatt reguleringsplan). Departementet tilbakeviste at det at Ousland/Wright har bestemt seg for å bygge nytt hus på Åkerøya, kan tas til inntekt for at det nå ikke er noen som kan tenke seg å overta Solvang som helårsbolig. Departementet kunne heller ikke se at dette innebar en avkrefting av tidligere opplysninger om at ekteparet var interessert i å kjøpe Solvang dersom eiendommen hadde vært tilbudt til en pris som er vanlig for slike boliger i området. Departementet påpekte at det forelå et ikke akseptert bud på kr 1 200 000 på en boligeiendom på Åkerøya som var lagt ut for salg.

Ved brev 20. mars 2001 viste departementet til brev 14. mars 2001 fra Lillesand kommune. Kommunen opplyste i brevet at alle fastboende på Åkerøya som ønsket det har fått plass ved den private flytebryggen, og at det er en ledig plass ved bryggen. Dersom det blir behov for det kan bryggen forlenges. Dette skulle ifølge kommunen tilsi at ved salg av Solvang til folk som ønsker å bosette seg på øya, vil de kunne få plass ved bryggen på samme vilkår som de øvrige fastboende.

Med hensyn til parkeringplasser på land, opplyste kommunen at grunneierne på land etter anmodning fra beboerne på Åkerøya har kommet med et forslag til bebyggelsesplan for område B1 i reguleringsplanen der det er tegnet inn garasjer og parkering for Åkerøya. Det skulle derfor være gode muligheter for at beboerne på Åkerøya får parkeringsplasser og garasjer som de vil være fornøyde med. Departementet hadde ut over dette ikke ytterligere merknader i saken.

Ved brev 2. april 2001 fremholdt De at det ved tidligere behandlinger av konsesjonssøknaden ikke har vært ledige båtplasser på bryggen, og at det er dette faktum ombudsmannen må bygge på. De fremholdt også at selv om det nå skulle være en ledig plass, er det usikkert hvem denne eventuelt vil bli tildelt. De anførte for øvrig at kravet om boplikt ikke kan avgjøres ut fra hypotetiske muligheter og alternativer som ligger frem i tid.

Jeg har følgende merknader til de spørsmålene som er tatt opp:

Formålet med forskrift etter konsesjonsloven § 5 tredje ledd er "å hindre utstrakt omgjøring av helårsboliger til fritidsboliger", jf. Ot.prp. nr. 74 (1981-82 s. 15). Også lovens formålsbestemmelse i § 1 kan trekkes inn i vurderingen. De særlige samfunnsmessige hensynene som ligger bak lovens § 5 tredje ledd, kommer blant annet frem gjennom beskrivelsen av de områder der det kan innføres konsesjonsplikt. Det er de "områder hvor det anses nødvendig å hindre at hus som bør nyttes til helårsboliger blir brukt til fritidshus". Det er altså ønsket om å verne den faste bosettingen og å unngå at eiendommer ved oppkjøp omdannes til fritidsboliger som ligger til grunn for etableringen av konsesjonsplikt.

Kommunens ønske om å fremme fast bosetting på Åkerøya må tillegges atskillig vekt i konsesjonsvurderingen. Spørsmålet om konsesjon skal gis, må likevel bero på en konkret vurdering av de faktiske forholdene i saken. I denne saken har to forhold stått sentralt i vurderingen, spørsmålet om atkomstforholdene til eiendommen og spørsmålet om eiendommen er salgbar som boligeiendom.

Problemene i tilknytning til atkomsten til eiendommen gjelder i første rekke spørsmålet om båtplass. Når det gjelder båtplasser på Åkerøya, fremgår det av fylkeslandbruksstyrets vedtak 28. januar 1999 at eiendommen har egen brygge i kort avstand fra huset, og at det er 700 meter til offentlig brygge. Videre har jordbrukssjefen i Lillesand kommune ifølge Statens landbruksforvaltning opplyst at det i kommuneplanen for øya er åpnet for oppføring av private brygger og sjøboder, og at det i løpet av de nærmeste årene vil være godt med bryggeplass på øya.

De fastboende på Åkerøya eier i fellesskap en flytebrygge på fastlandet i Kjøpmannsvik. Kommunen har opplyst at nye fastboende har anledning til å kjøpe seg inn på denne bryggen, og at den kan utvides. De har til dette blant annet anført at andelslaget ikke har noen planer om å utvide bryggen.

Kommunen har tidligere gitt tillatelse for fastboende til å etablere en flytebrygge koplet til den kommunale dampskipsbryggen i Kjøpmannsvik, og dette innebærer at alle fastboende på Åkerøya har anledning til å bli opptatt som andelshavere i denne bryggen. Ifølge kommunen ble bryggen utvidet i 1999/2000, og det skal være plass til alle fastboende som ønsker det. Kommunen har opplyst at det ut fra dagens situasjon ikke er noe som tilsier at det skulle være problemer for fastboende å bli opptatt som andelsehavere. Det er opplyst at det etter utvidelsen av bryggen er tatt opp tre nye medlemmer. Kommunen har også innhentet opplysninger om at det er en ledig plass ved bryggen. Jeg har ikke grunnlag for å trekke departementets og kommunens opplysninger om bryggeforholdene i tvil. Uenighet om faktiske forhold er for øvrig dårlig egnet til å avklares på grunnlag av skriftlig saksbehandling her. Ut fra det opplyste har jeg ikke rettslig grunnlag for å kritisere at departementet har lagt til grunn at atkomstforholdene til eiendommen kan løses på en akseptabel måte.

På vegne av klagerne har De også gjort gjeldende at det ikke foreligger reell etterspørsel etter denne typen boliger på Åkerøya.

Departementet har blant annet vist til at kommunen rent faktisk legger forholdene til rette for helårsbosetting på Åkerøya, og at det faktisk eksisterer slik bosetting på Åkerøya i dag. Videre har departementet dokumentert at ekteparet Wright/Ousland har vist interesse for å kjøpe eiendom for helårsbosetting. Det er fremlagt to brev datert 10. juni og 2. august 1999 fra ekteparet til Henrik P. Thommessen. Det fremgår her at Ousland og Wright ønsker å bli fastboende på Åkerøya og at de er interessert i å kjøpe en eiendom til dette formålet. De meldte sin interesse for Thommessens eiendom (Solvang) og bad om å få komme å se på eiendommen. De gav imidlertid uttrykk for at eiendommen ikke ville være aktuell for dem dersom prisforlangende var på "fritidsbolig-nivå". Videre har kommunen vist til at en boligeiendom var lagt ut for salg i fjor. Det var flere interessenter, og det kom inn et bud på kr 1 200 000. Dette budet ble imidlertid ikke akseptert av selgeren.

Det er en ikke ubetydelig fast bosetting på Åkerøya i dag, herunder familier med skolebarn. Videre er det dokumentert at det er interesse i markedet for helårsboliger på øya, også i forhold til Solvang. At ekteparet Wright/Ousland nå ser ut til å ville bygge bolig selv, forandrer ikke at de tidligere har vist konkret interesse for eiendommen ved å ta direkte kontakt med selgeren.

Hvorvidt det er mulig å selge eiendommen til en pris som er vanlig for tilsvarende boliger i området, er det vanskelig for meg å ha noen sikker formening om. Departementet og kommunen har imidlertid gjort undersøkelser om dette, og dokumentert at det er faktisk interesse for helårsboliger på Åkerøya. På denne bakgrun har jeg ikke rettslig grunnlag for å kritisere at departementet har lagt til grunn at eiendommen er salgbar som helårsbolig. Det er ikke fremkommet opplysninger som tilsier at huset som sådan er i en for dårlig forfatning til at noen vil overta huset for å bygge det opp til en tilfredsstillende boligstandard.

Jeg har etter dette ikke grunnlag for å kritisere departementets avgjørelse om å nekte å gi konsesjon ved erverv av eiendommen til fritidsformål.

Vedlegg 4: Brev fra Landbruksdepartementet til advokatfirmaet Haavind Vislie DA, datert 1. mars 2002

Omgjøring av vedtak i konsesjonssak "Solvang fritid as" - gnr. 103 bnr. 38 i Lillesand kommune, Morten og Harald Høegh

Landbruksdepartementet viser til tidligere korrespondanse i saken.

1. Sakens bakgrunn

I vedtak av 05.06.2000 tok Landbruksdepartementet ikke til følge klage fra Morten og Harald Høegh over fylkeslandbruksstyret i Aust-Agder sitt avslag på søknad om konsesjon ved erverv av eiendommen Solvang, gnr. 105 bnr. 38, beliggende på Åkerøya i Lillesand kommune.

Eiendommen er på vel 5 dekar og er bebygd med et eldre bolighus og en sjøbu. Eiendommen har vært nyttet til fritidsformål de siste 40 år.

Klagerne ønsket å nytte eiendommen til fritidsformål. Departementet kom til at det var adgang til å stille krav om at eiendommen skulle nyttes til helårsbosetting. I vedtaket la departementet bl.a. til grunn at huset objektivt sett kunne settes i stand som helårsbolig når det gjaldt vann-/avløps- og atkomstforhold. Det ble også vist til at Åkerøya ble bebodd av flere husstander, noe som indikerte at det var fullt mulig å bo på øya.

Heller ikke klage til Sivilombudsmannen førte frem. I sin uttalelse av 15.05.2001 fant ombudsmannen ikke grunnlag for å kritisere departementets avgjørelse om å nekte konsesjon ved erverv av eiendommen til fritidsformål. Selv om kommunens ønske om å fremme fast bosetting på Åkerøya kunne tillegges atskillig vekt, fastslo han at konsesjonsvurderingen likevel måtte bero på en konkret vurdering av de faktiske forholdene i saken. Når det gjaldt atkomstforholdene, var det ikke feil av departementet å legge til grunn at disse kunne løses på en akseptabel måte. Ut fra de foreliggende opplysningene var det heller ikke kritikkverdig å legge til grunn at eiendommen var salgbar som helårsbolig - selv om det var vanskelig å ha noen sikker formening om hvorvidt det var mulig å oppnå en pris som er vanlig for tilsvarende boliger i området.

Som følge av Sivilombudsmannens uttalelse forsøkte Henrik Thommessen våren og sommeren 2001 å selge eiendommen som helårsbolig. Dette ble gjort gjennom annonser i lokalpressen, i Aftenposten og på internett. Salgsforsøket ble også omtalt på redaksjonell plass over flere spalter i Agderposten den 28.05.2001. Thommessen har i brev av 13.09.2001 til departementet opplyst at totalt 36 interessenter tok kontakt som følge av fremstøtet. Dette førte imidlertid ikke til konkrete bud i nærheten av taksten på kr. 6 750 000 som Thommessen hadde fått oppgitt fra "Agder Takst Team". Lillesand kommune har i brev av 27.11.2001 opplyst at det er lagt inn bud på kr. 2 000 000 for Solvang.

Etter at det syntes klart at salgsfremstøtet ikke ga det resultat Henrik Thommessen ønsket, henvendte han seg til Landbruksdepartementet i brev av 13.09.2001 og ba om at saken ble vurdert på nytt. Anmodningen om omgjøring er ytterligere utdypet og begrunnet ved brev av 12.12.2001 og i to ulike møter med representanter for departementet. Lillesand kommune har på sin side kommentert omgjøringsbegjæringen i brev av 20.11.2001 og 27.11.2001. Thommessen har tatt til motmæle mot førstnevnte brev (jf. E-post til lederen av forvaltningsutvalget i Lillesand kommune av 25.11.2001). Når det gjelder selve innholdet i disse ulike skrivene, vil departementet komme nærmere tilbake til dette i den grad det er nødvendig for å kunne ta stilling til omgjøringsbegjæringen.

2. Landbruksdepartementets vurdering

Fordi eiendomsstørrelsen var på over 5 dekar, var Solvang på tidspunktet for departementets vedtak av 05.06.2000 konsesjonspliktig etter konsesjonsloven § 2. For helhetens skyld bemerkes det at eiendommen ligger i et område der det er innført forskrift som setter konsesjonsfriheten ut av kraft for bebygd eiendom som er eller har vært i bruk som helårsbolig, jf. konsesjonsloven § 5 tredje ledd. Et eventuelt erverv er dermed uansett konsesjonspliktig - også etter hevingen av arealgrensene fra 5 til 20 dekar (jf. lov 4. mai 2001 nr. 19).

Konsesjon til fritidsformål kan imidlertid ikke nektes dersom det ikke er grunn til å tro at noen vil overta eiendommen for å bygge den opp til en tilfredsstillende boligstandard Det må dessuten være slik at eiendommen er selgelig som helårsbolig til en pris som samsvarer med prisnivået for slike boliger. I mange tilfeller vil eiere av hus der eiendommen ligger i et område hvor konsesjonsfriheten er satt ut av kraft etter konsesjonsloven § 5 tredje ledd utvilsomt kunne oppnå en høyere pris ved salg til fritidsformål enn ved salg til helårs-bosetting. En slik prisforskjell er imidlertid ikke til hinder for at å kreve at eiendommen skal brukes til helårsbosetting. Eieren må således finne seg i å komme dårligere ut enn ved salg til fritidsbolig. I tråd med ovennevnte praksis finner departementet det likevel ikke tvilsomt at det foreligger en nedre grense for hvilken pris selgeren skal måtte akseptere.

Som nevnt ovenfor, fant Sivilombudsmannen det dokumentert at det eksisterte en faktisk interesse for helårsboliger på Åkerøya. I og med det i dette tilfellet er inngitt et bud på kr. 2 000 000 for Solvang, mener departementet at det nå må sies å være på det rene at det finnes kjøpere som ønsker å overta eiendommen og benytte denne som bolig.

Spørsmålet blir dermed om Henrik Thommessens salgsfremstøt i praksis viser at det ikke er mulig å oppnå en pris som samsvarer med prisnivået for tilsvarende eiendommer i området. I den forbindelse må man i realiteten vurdere om budet på kr. 2 000 000 kan sies å representere et slikt "tilfredsstillende" prisnivå.

Det er vanskelig for departementet å ha noen sikker formening om hva som er et realistisk pris for en eiendom som Solvang benyttet til helårsbosetting. At det omsettes svært få eiendommer på Åkerøya til boligformål bidrar til å øke denne usikkerheten. Når man tar stilling til prisnivået, mener departementet at det dermed må legges betydelig vekt på lokale vurderinger.

I sin innstilling til fylkeslandbruksstyret i en konsesjonssak vedrørende erverv av eiendommen "Gården", gnr. 103 bnr. 145, på Åkerøya (jf. fylkeslandbruksstyrets vedtak av 12.10.98), uttalte Lillesand kommune at man ikke fant grunnlag for å frarå konsesjon fordi en kjøpesum på kr. 5 000 000 ble ansett å gjenspeile prisnivået i området. Denne eiendommen har et areal på 38 dekar i et område med dårlige jordbruksvilkår, hvorav 4 dekar dyrket mark, 10 dekar skog og 24 dekar annet areal samt 200 meter strandlinje. Bebyggelsen besto den gang av et eldre bolighus og en gammel låve. Eiendommen er således vesentlig større enn Solvang, men etter det som er opplyst i Henrik Thommessens brev av 13.09.2001 ligger eiendommen "…inne på øya, uten utsikt til sjøen, uten aftensol, ikke egen brygge, og med en sjølinje som var så full av kratt og dyp sølebunn at de som i sin tid nyttet stedet til fast bosetning ikke fant det bryet verdt å forsøke å bygge egen brygge på den ca 200 m strandlinjen."

Eiendommen Solvangs bebyggelse består på sin side av bolighus på to etasjer og grunnflate på ca. 75 m2 samt naust med hems. Huset fra ca. 1909 tilfredsstiller ikke dagens krav til standard. Det er f.eks. dårlig isolert, og det er ikke innlagt vann eller tilfredsstillende avløp for kloakk. På den annen side er eiendommen på over 5 dekar, ligger vestvendt og solrikt til, har en lang strandlinje og ca. 100 meter egen brygge.

Slik departementet har forstått det, er taksten på Solvang på kr. 6 750 000 bl.a. satt under hensyntagen til den pris som ble oppnådd og senere godtatt av fylkeslandbruksstyret ved overdragelsen av Gården. Kommunen har opplyst at kjøpet av sistnevnte eiendom bør ses i sammenheng med at kjøperen eide en fritidseiendom på Åkerøya fra før. Det er imidlertid ikke tatt avstand fra tidligere uttalelser om at kjøpesummen for Gården avspeiler prisnivået i området. Selv om kommunen generelt vurderer taksten på Solvang som høy hensett til at bolighuset trenger oppussing og at eiendommen ligger på en øy, kan departementet ikke se at man har forsøkt å imøtegå den innbyrdes relasjonen mellom taksten på Solvang og prisen for Gården, og heller ikke Thommessens beskrivelse av denne. En kan på denne bakgrunn ikke se bort fra at Agder Takst Teams vurdering av Solvang som en mer attraktiv boligeiendom enn Gården er riktige.

Kommunen har i sin redegjørelse vist til tre større eiendommer som ble konsesjonsbehandlet i 2001. Disse lå alle på fastlandet og hadde lengre strandlinjer. Prisnivået varierer fra 2,8 mill. kr. til 5,5 mill. kr. Selv om tungvinte atkomstforhold til Åkerøya for så vidt må antas å bidra til å trekke prisen ned, vil Solvangs svært attraktive beliggenhet sannsynligvis trekke i motsatt retning. Departementet mener at de refererte salgssummene i alle fall bekrefter at prisnivået i Lillesand-området ligger høyt for strandeiendommer med boplikt. Ut over dette, finner en det imidlertid vanskelig å trekke entydige slutninger hva gjelder eventuelle implikasjoner for prisnivået for en eiendom som Sol­vang.

Selv om man skulle komme til at taksten for Solvang er satt for høyt, mener departementet at en samlet vurdering av momentene ovenfor rimelig klart indikerer at prisnivået for sammenlignbare eiendommer ligger vesentlig over det innkomne budet kr. 2 000 000. I den grad man skulle mene at dette er et urealistisk prisnivå, må kommunen gjennom sine tidligere vurderinger bære sin del av ansvaret for de forventninger som her er skapt. Departementet viser likeledes til at selv en verdivurdering for Solvang helt opp mot f.eks. kr. 5 000 000, uansett vil bety en halvering av prisen i forhold til salg av eiendommen til fritidsformål. Den avtalte kjøpesummen er som kjent kr. 9 800 000. Det kan derfor ikke med styrke f.eks. hevdes at enhver verdi over kr. 2 000 000 vil være en kunstig høy pris som kun reflekterer eiendommens verdi i fritidsmarkedet.

Når departementet skal vurdere omgjøringsbegjæringen, er det imidlertid ikke tilstrekkelig å bare ta stilling til selve prisspørsmålet. Departementet må også vurdere om salgsfremstøtet til Henrik Thommessen i tilstrekkelig grad er egnet til å svekke det tidligere vedtakets antagelser at eiendommen kan omsettes til en pris som samsvarer med prisnivået for tilsvarende eiendommer i området, dvs. om at det i praksis er mulig å oppnå en høyere og mer "representativ" pris enn kr. 2 000 000.

På dette punktet mener departementet at Henrik Thommessen har dokumentert tilstrekkelig innsats for å få solgt eiendommen som helårsbolig. Selv om det kan hevdes at forsøk på salg via megler ville gitt bedre notoritet for hvorledes salgsprosessen har forløpt, kan departementet ikke se at det kan oppstilles noe generelt krav om at megler må benyttes i tilfeller som dette. Som begrunnelse for at megler ikke ble benyttet, har Thommessen bl.a. uttrykt at han selv hadde mulighet til å nedlegge mer tid og innsats i salgsprosessen enn det en megler med flere oppdrag ville ha kunnet gjort. I den forbindelse har han vist til to eksempler der andre eiendommer på Åkerøya ikke hadde blitt solgt til tross for at de hadde vært annonsert gjennom megler over en lengre tidsperiode. Departementet har ikke grunnlag for å trekke disse momen­tene i tvil, og kan ikke se bort fra salg uten bruk av megler i dette tilfellet fremsto som det alternativet som ga størst sannsynlighet for suksess.

Når det gjelder kommunens øvrige punkter i opplistingen over mulige forklaringer på at noe salg likevel ikke fant sted, viser den til en rekke "negativt ladede" opplysninger Thommessen skal ha gitt om eiendommens beskaffenhet, f.eks. at salget skjedde p.g.a. boplikt og at eiendommen trengte oppgradering før den kunne brukes som helårsbolig. Departementet kan ikke se at disse opplysningene er uriktige på noe punkt, og vil bemerke at en eventuell unnlatelse av å gjøre potensielle kjøpere oppmerksom på forhold av vesentlig betydning f.eks. neppe ville vært lovlig i henhold til avhendingsloven § 3-7.

Landbruksdepartementet har etter dette kommet til at det ikke lenger er tilstrekkelig faktisk grunnlag for å opprettholde antagelsen om at det foreligger reell etterspørsel for eiendommen Solvang til en pris som samsvarer med tilsvarende eiendommer i området. Som en konsekvens av dette, og i samsvar med den tidligere refererte praksis, medfører denne konklusjonen at det ikke lenger anses å være rettslig adgang til å nekte konsesjon på kjøpet av eiendommen.

3. Vedtak

Landbruksdepartementet vedtak av 05.06.2000 omgjøres, jf. forvaltningsloven § 35 første ledd bokstav a.

Solvang Fritid AS gis konsesjon på erverv av gnr. 103 bnr. 38 i Lillesand kommune.

Vedlegg 5: Utskrift fra Stortingets journalbase

Stortingets jorunalbase

Sak: 2002/00958 Arkivkode: 412.2 Side 1

Dispensasjon fra boplikt på eiendommen Solvang på Åkerøya

Saksdato:15032002 Arkiv: BKS

Saksansv: KKK / KKKK / BSK

1 14032002 U Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Til: Landbruksdepartementet. Statsråden

Dispensasjon fra boplikt på eiendommen Solvang på Åkerøya - anmodning om

redegjørelse departementets behandling

2 21032002 1 Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Fra: Landbruksdepartementet. Statsråden

Konsesjonssak - eiendommen Solvang på Åkerøya i Lillesand

3 09042002 U Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Til: Landbruksdepartementet. Statsråden

Boplikt eiendommen Solvang på Åkerøya - spørsmål

4 15042002 1 Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Fra: Landbruksdepartementet. Statsråden

Konsesjonssak - eiendommen Solvang på Åkerøya, Lillesand - svar på brev av

090402

5 19042002 U Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Til: Lillesand kommune

Konsesjonssak - eiendommen Solvang på Åkerøya, Lillesand - egen sak i

Stortinget

6 26042002 1 Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Fra: Landbruksdepartementet. Statsråden

Konsesjonssak - eiendommen Solvang på Akerøya, Lillesand - svar på brev av

190402

7 29042002 1 Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Fra: Lillesand kommune. Forvaltningssektoren

Eiendommen Solvang - Ågerøya - kommunens retningslinjer boplikt - utdrag

kommuneplan

8 24042002 I Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Fra: Werring, Paul Vincent

Invitasjon til Åkerøya - Solvang-saken

9 22042002 1 Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Fra: Lillesand kommune. Rådmannen

Eiendommen Solvang - Ågerøya - Lillesand - svar på brev av 190402

10 18042002 N Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Fra: KKK Til: KK

Eiendommen Solvang - Åkerøya - Lillesand igangsette egen sak til Stortinget

11 118042002 U Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Til: Landbruksdepartementet. Statsråden

Eiendommen Solvang   Åkerøya   Lillesand   igangsette egen sak til Stortinget

12 19042002 U Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Til: Landbruksdepartementet. Statsråden

Eiendommen Solvang   Åkerøya   Lillesand   anmodning om relevant

dokumentasjon / informasjon i saken

13 22042002 U Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Til: Stortingets ombudsmann for forvaltningen

Eiendommen Solvang   Åkerøya   Lillesand   anmodning om relevant

korrespondanse i klagebehandlingen

14 23042002 1 Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Fra: Stortingets ombudsmann for forvaltningen

Eiendommen Solvang   Lillesand kommune   oversendelse av korrespondanse

15 24042002 1 Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Fra: Lillesand kommune

Eiendommen Solvang   Lillesand kommune   oversendelse av saksdokumenter

16 03052002 1 Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Fra: Landbruksdepartementet. Statsråden

Konsesjonssak   Åkerøya, Lillesand   vedlegg kopi av brev til Lillesand

kommune av 020502

17 02052002 U Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Til: Werring, Paul Vincent

Nei takk til invitasjon befaring Åkerøya

18 14052002 N Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Fra: KKK Til: SPR

Konsesjonssaken   Lillesand kommune   åpen kontrollhøring 270502   søknad

om å lønne ekstern juridisk ekspert

19 10052002 U Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Til: Thomessen, Henrik P.

Invitasjon til åpen kontrollhøring 270502

20 13052002 U Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Til: Werring, Paul V.

Invitasjon til åpen kontrollhøring 270502

21 10052002 U Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Til: Fylkeslandbruksstyret

Invitasjon til åpen kontrollhøring 270502

22 10052002 U Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Til: Lillesand kommune

Invitasjon til åpen kontrollhøring 270502

23 10052002 U Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Til: Hanssen, Bjarne Håkon

Invitasjon til åpen kontrollhøring 270502

24 10052002 U Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Til: Landbruksdepartementet. Statsråden

Invitasjon til åpen kontrollhøring 270502

25 16052002 I Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Fra: Vinje, Aslaug

Solvang saken   boplikt   uttalelse

26 15052002 U Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Til: Boe, Erik

Invitasjon åpen kontrollhøring 270502

27 16052002 1 Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Fra: Østerberg, Rune

Anmodning om deltakelse åpen høring 270502   Solvang saken   standpunkt

for boplikt

28 21052002 N Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Fra: KKK Til: SPR

Konsesjonssak   eiendommen Solvang på Åkerøya i Lillesand   søknad om

dekning av utgifter til ekstern juridisk ekspertise

29 21052002 U Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Til: Haugevik, Rolf Otto

Invitasjon til åpen kontrollhøring 270502

30 18042002 I Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Fra: Østerberg, Rune

Politisk behandling   Solvangsaken   boplikt på Åkerøya   kopi av brev til

landbruksminister Sponheim

31 23052002 I Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Fra: Landbruksdepartementet. Statsråden

Åpen kontrollhøring 270502   bekreftelse av deltakelse

32 27052002 X Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Fra: KK Til: KKK

Åpne kontrollhøringer   dekning av utgifter ved juridisk bistand

33 21052002 N Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Fra: KKK Til: SPR

Åpne kontrollhøringer   dekning av reiseutgifter for inviterte deltakere 270502  

310502

34 27052002 X Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Fra: KK Til: KKK

Åpne kontrollhøringer   dekning av reiseutgifter for innkalte deltakere

35 27052002 1 Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Fra: Kommunal  og regionaldepartementet. Statsråden

Vedtekter til plan  og bygningsloven   bruksendring fra helårsbolig til

fritidsbolig

36 30052002 1 Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Fra: Kommunenes Sentralforbund   KS

Bopliktbestemmelser   konsesjonsloven § 5 tredje ledd

37 24052002 1 Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Fra: Stenberg Nilsen, Christophersen & Lyngtveit

Vedtekt om forbud mot bruksendring fra helårsbolig til fritidsbolig på

Åkerøya, Lillesand kommune   betenkning

38 04062002 1 Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Fra: Foosnæs, Tore Erling

Konsesjonssak   eiendommen Solvang på Åkerøya, Lillesand

39 03062002 1 Saksbeh: KKK / KKKK / BSK Mak.dato:

Fra: Lillesand kommune. Ordføreren

Solvang saken   åpen høring 270502   kommentarer

Oslo, i kontroll- og konstitusjonskomiteen, den 7. juni 2002