Avslag på søknad om konsesjon, eiendommen Solvang i Lillesand kommune - klage på vegne av Morten og Harald Høegh

Jeg viser til tidligere korrespondanse, sist brev herfra 4. april 2001.

Morten og Harald Høegh har klaget over Landbruksdepartementets vedtak 5. juni 2000 om ikke å ta til følge klage over avslag på søknad om konsesjon ved erverv av eiendommen Solvang, gnr. 105 bnr. 38 i Lillesand kommune. Formålet med ervervet er å benytte eiendommen til fritidsbruk. Kjøpesummen var kr 9 800 000.

Eiendommen ligger på Åkerøya, som ikke har veiforbindelse til fastlandet. Det er i dag 15 husstander på øya og ca. 40 fastboende personer. Huset på Solvang har tidligere vært benyttet som fritidsbolig. Selgeren av eiendommen, Henrik P. Thommessen, overtok eiendommen i 1963, og har siden brukt stedet som fritidseiendom.

Lillesand kommune har ved kgl. res. 9. august 1985 fått fastsatt forskrift med hjemmel i konsesjonsloven 31. mai 1974 nr. 19 § 5 tredje ledd. Det følger av forskriften at konsesjonsfriheten for bebygd eiendom som er eller har vært i bruk som helårsbolig, settes ut av kraft for Lillesand kommune. Konsesjonsplikten for eiendommen følger dermed av konsesjonsloven § 2.

Departementet har i sitt vedtak 5. juni 2000 blant annet lagt vekt på at eiendommen objektivt sett kan settes i brukbar stand som helårsbolig når det gjelder vann-/avløps- og atkomstforhold. Departementet har også fremholdt at Åkerøya bebos av flere husstander, noe som viser at det er fullt mulig å bo på øya.

I klagen hit har De på vegne av Morten og Harald Høegh anført at det ikke er grunnlag for å kreve helårsbosetting på eiendommen. De har fremholdt at det er svært lang tid siden eiendommen ble nyttet til fast bosetting, ca 43 år, og at eiendommen mangler nødvendige forutsetninger for fast bosetting. De anførte at det ikke eksisterer helårsbåtplasser, verken på Åkerøya eller fastlandet. De anførte videre at det ikke er grunn til å tro at andre vil overta eiendommen for å bygge den opp til tilfredsstillende helårsstandard, da det ikke eksisterer etterspørsel etter denne typen boliger på Åkerøya.

Saken ble lagt frem for Landbruksdepartementet ved brev herfra 8. september 2000. Departementet ble bedt om å kommentere Deres anførsel om at eiendommen har utilfredsstillende atkomstforhold og ikke er egnet for helårsbosetting. Det ble vist til at De har fremholdt at klagerne har fremlagt omfattende dokumentasjon for at det allerede i forhold til dagens fast bosatte er mangel på båtplasser, og at kommunen ikke har planer om å foreta noen tilrettelegging for helårsbåtplasser. Videre ble det bedt om departementets merknader til Deres anførsel om at det ikke foreligger etterspørsel etter denne typen boliger på Åkerøya.

I sitt svar 14. november 2000 fastholdt departementet at atkomstforholdene kan løses på en akseptabel måte. Departementet viste til uttalelser fra Statens landbruksforvaltning

29. september 2000 og fra Lillesand kommune 26. oktober 2000. Kommunen fremholdt at det ikke var problemer å skaffe seg båtplass på land. Kommunen viste til at det i 2000 var tatt i bruk et nytt bryggeanlegg for eiere av fritidshus, mens det for fastboende er flytebrygge i Kjøpmannsvik. Den eies av de fastboende i fellesskap, og nye fastboende har anledning til å kjøpe seg inn på denne bryggen som kan utvides. Statens landbruksforvaltning viste til at vanskene med å skaffe båtplass på Åkerøya var sterkt overdrevet. I kommuneplanene for Åkerøya er det åpnet for oppføring av private brygger og sjøboder. Dette vil avhjelpe det press som det i dag er på permanent båtplass. Landbruksforvaltningen viste til at jordbrukssjefen i Lillesand kommune mente at det i løpet av de nærmeste årene ville være godt med bryggeplass på øya. På fastlandet hadde kommunen lagt til rette for både bilparkering og brygge, og det ville foregå bryggebygging slik at antallet båtplasser øker.

Til spørsmålet om eiendommens egnethet som helårsbolig, mente departementet at det var grunnlag for antakelsen om at det forelå etterspørsel etter slike eiendommer, og at det således var "grunn til å tro at noen vil overta eiendommen for å bygge den opp til en tilfredsstillende boligstandard" (jf. Rt. 1993 s. 587, von Koss-dommen). Departementet viste for det første til at kommunen faktisk la forholdene til rette for helårsbosetting. Området er regulert til boligbygging, og det arbeides med planer om vann/kloakk og felles brygge. Departementet anså dette som tiltak som var egnet til å styrke interessen for helårsbosetting, og viste igjen til at det faktisk eksisterer slik bosetting på Åkerøya i dag. For det andre fremholdt departementet at det var påvist faktisk interesse for å kjøpe andre eiendommer på øya, selv om det ennå ikke hadde gitt seg utslag i konkrete bud. Departementet la også til grunn at det forelå konkret interesse for eiendommen Solvang dersom den ble tilbudt til en pris som er vanlig for slike boliger i dette området. Interessen var dokumentert gjennom henvendelser fra ekteparet Wright/Ousland 10. juni og 2. august 1999. Det var også lagt en viss vekt på kommunens tidligere opplysninger om at også andre var interessert i å erverve konsesjonseiendommen.

Avslutningsvis fremholdt departementet at konsesjonseiendommens salgbarhet som helårsbolig i realiteten bare kan besvares ved at den averteres for salg. Inntil et eventuelt forsøk på salg er gjennomført, måtte departementet bygge sin avgjørelse på opplysningene i saken slik den forelå. Ut fra de forholdene det var redegjort for, fastholdt departementet at det var grunn til å tro at noen vil overta eiendommen som helårsbolig.

De kom ved brev 2. januar 2001 med merknader til departementets svar. Med hensyn til atkomstforholdene stilte De Dem undrende til kommunens anførsel om at det skal være ledige båtplasser i Kjøpmannsvik fordi båtene til fritidseiendommene var flyttet. De fremholdt at anlegget i Kjøpmannsvik aldri har vært åpent for fritidseiendommene, og at kommunens opplysninger om dette må være uriktige. De viste også til tidligere dokumentasjon om at andelslaget ikke har planer om noen utvidelse av båtplassene. I tillegg la De frem et brev fra Aslaug og Kjell Vinje, hvor de beskrev sine vanskeligheter med å få båtplass på fastlandet. De fastholdt at man ved fast bosetting på Solvang ikke vil få båtplass på fastlandet.

Når det gjaldt etterspørselen etter helårsboliger på Åkerøya, viste De til at forslaget til reguleringsplan for Åkerøya som skal åpne for nye helårsboliger, har vært til behandling i kommunen siden mars 1996. Når planene blir endelig vedtatt og gjennomført, er usikkert. De etterlyste også dokumentasjon på den etterspørselen etter tomter og boliger for helårsbosetting som myndighetene viste til. De opplyste at en moderne enebolig har vært forsøkt solgt på Åkerøya, uten at det er kommet inn bud.

De avviste at det er grunnlag for å "snu bevisbyrden" ved å kreve at selger skal avertere eiendommen til salgs som helårsbolig. Avslutningsvis opplyste De at Wright/Ousland nå arbeider for å oppføre egen bolig på øya, og at det da må være klart at det nå ikke er noen som kan tenke seg å overta Solvang som helårsbolig.

I brev 29. januar 2001 til Landbruksdepartementet har Lillesand kommune opplyst at kommunen i møte 21. mars 1988 gav tillatelser for fastboende på Åkerøya til å etablere en flytebrygge koplet til den kommunale dampskipsbryggen i Kjøpmannsvik. Det vil si at alle fastboende på Åkerøya har anledning til å bli opptatt som andelshaver i denne bryggen. Kommunen viste til at bryggen ble utvidet i 1999/2000 og at det derfor skulle være plass til alle fastboende som ønsket det. Det skulle heller ikke være noe problem for fastboende på Åkerøya å bli opptatt som andelshavere, det siste året var det tatt opp tre nye medlemmer etter utvidelsen av bryggen.

Kommunen opplyste videre at det har vært få boliger for salg på Åkerøya de senere år. I fjor var en eiendom lagt ut for salg, men salget ble trukket tilbake. Eiendomsmegleren hadde opplyst at det var flere interessenter, og at det var lagt inn et bud på kr 1 200 000 som ikke ble akseptert. For øvrig viste kommunen til at reguleringsplanen fortsatt var under behandling, og at oppgaven å avslutte igangsatt planoppgave for Åkerøya hadde første prioritet. Kommunalt vann er lagt ut til øya, og det vil bli tilbud om å kople seg på kommunal kloakk i Kjøpmannsvik.

De kom tilbake til saken ved brev 15. februar 2001, hvor De viste til brev 12. februar 2001 fra Henrik P. Thommessen til ombudsmannen. Klagerne sluttet seg til fremstillingen i Thommessens brev. Thommessen har i brevet gitt supplerende merknader om blant annet de fastboendes frustrasjon og misnøye med de kommunale tilbudene.

Ved brev 14. februar 2001 erkjente Landbruksdepartementet at det var korrekt at det foreligger et planforslag om regulering av området til helårsbosetting (og ikke vedtatt reguleringsplan). Departementet tilbakeviste at det at Ousland/Wright har bestemt seg for å bygge nytt hus på Åkerøya, kan tas til inntekt for at det nå ikke er noen som kan tenke seg å overta Solvang som helårsbolig. Departementet kunne heller ikke se at dette innebar en avkrefting av tidligere opplysninger om at ekteparet var interessert i å kjøpe Solvang dersom eiendommen hadde vært tilbudt til en pris som er vanlig for slike boliger i området. Departementet påpekte at det forelå et ikke akseptert bud på kr 1 200 000 på en boligeiendom på Åkerøya som var lagt ut for salg.

Ved brev 20. mars 2001 viste departementet til brev 14. mars 2001 fra Lillesand kommune. Kommunen opplyste i brevet at alle fastboende på Åkerøya som ønsket det har fått plass ved den private flytebryggen, og at det er en ledig plass ved bryggen. Dersom det blir behov for det kan bryggen forlenges. Dette skulle ifølge kommunen tilsi at ved salg av Solvang til folk som ønsker å bosette seg på øya, vil de kunne få plass ved bryggen på samme vilkår som de øvrige fastboende.

Med hensyn til parkeringplasser på land, opplyste kommunen at grunneierne på land etter anmodning fra beboerne på Åkerøya har kommet med et forslag til bebyggelsesplan for område B1 i reguleringsplanen der det er tegnet inn garasjer og parkering for Åkerøya. Det skulle derfor være gode muligheter for at beboerne på Åkerøya får parkeringsplasser og garasjer som de vil være fornøyde med. Departementet hadde ut over dette ikke ytterligere merknader i saken.

Ved brev 2. april 2001 fremholdt De at det ved tidligere behandlinger av konsesjonssøknaden ikke har vært ledige båtplasser på bryggen, og at det er dette faktum ombudsmannen må bygge på. De fremholdt også at selv om det nå skulle være en ledig plass, er det usikkert hvem denne eventuelt vil bli tildelt. De anførte for øvrig at kravet om boplikt ikke kan avgjøres ut fra hypotetiske muligheter og alternativer som ligger frem i tid.

Jeg har følgende merknader til de spørsmålene som er tatt opp:

Formålet med forskrift etter konsesjonsloven § 5 tredje ledd er "å hindre utstrakt omgjøring av helårsboliger til fritidsboliger", jf. Ot.prp. nr. 74 (1981-82 s. 15). Også lovens formålsbestemmelse i § 1 kan trekkes inn i vurderingen. De særlige samfunnsmessige hensynene som ligger bak lovens § 5 tredje ledd, kommer blant annet frem gjennom beskrivelsen av de områder der det kan innføres konsesjonsplikt. Det er de "områder hvor det anses nødvendig å hindre at hus som bør nyttes til helårsboliger blir brukt til fritidshus". Det er altså ønsket om å verne den faste bosettingen og å unngå at eiendommer ved oppkjøp omdannes til fritidsboliger som ligger til grunn for etableringen av konsesjonsplikt.

Kommunens ønske om å fremme fast bosetting på Åkerøya må tillegges atskillig vekt i konsesjonsvurderingen. Spørsmålet om konsesjon skal gis, må likevel bero på en konkret vurdering av de faktiske forholdene i saken. I denne saken har to forhold stått sentralt i vurderingen, spørsmålet om atkomstforholdene til eiendommen og spørsmålet om eiendommen er salgbar som boligeiendom.

Problemene i tilknytning til atkomsten til eiendommen gjelder i første rekke spørsmålet om båtplass. Når det gjelder båtplasser på Åkerøya, fremgår det av fylkeslandbruksstyrets vedtak 28. januar 1999 at eiendommen har egen brygge i kort avstand fra huset, og at det er 700 meter til offentlig brygge. Videre har jordbrukssjefen i Lillesand kommune ifølge Statens landbruksforvaltning opplyst at det i kommuneplanen for øya er åpnet for oppføring av private brygger og sjøboder, og at det i løpet av de nærmeste årene vil være godt med bryggeplass på øya.

De fastboende på Åkerøya eier i fellesskap en flytebrygge på fastlandet i Kjøpmannsvik. Kommunen har opplyst at nye fastboende har anledning til å kjøpe seg inn på denne bryggen, og at den kan utvides. De har til dette blant annet anført at andelslaget ikke har noen planer om å utvide bryggen.

Kommunen har tidligere gitt tillatelse for fastboende til å etablere en flytebrygge koplet til den kommunale dampskipsbryggen i Kjøpmannsvik, og dette innebærer at alle fastboende på Åkerøya har anledning til å bli opptatt som andelshavere i denne bryggen. Ifølge kommunen ble bryggen utvidet i 1999/2000, og det skal være plass til alle fastboende som ønsker det. Kommunen har opplyst at det ut fra dagens situasjon ikke er noe som tilsier at det skulle være problemer for fastboende å bli opptatt som andelsehavere. Det er opplyst at det etter utvidelsen av bryggen er tatt opp tre nye medlemmer. Kommunen har også innhentet opplysninger om at det er en ledig plass ved bryggen. Jeg har ikke grunnlag for å trekke departementets og kommunens opplysninger om bryggeforholdene i tvil. Uenighet om faktiske forhold er for øvrig dårlig egnet til å avklares på grunnlag av skriftlig saksbehandling her. Ut fra det opplyste har jeg ikke rettslig grunnlag for å kritisere at departementet har lagt til grunn at atkomstforholdene til eiendommen kan løses på en akseptabel måte.

På vegne av klagerne har De også gjort gjeldende at det ikke foreligger reell etterspørsel etter denne typen boliger på Åkerøya.

Departementet har blant annet vist til at kommunen rent faktisk legger forholdene til rette for helårsbosetting på Åkerøya, og at det faktisk eksisterer slik bosetting på Åkerøya i dag. Videre har departementet dokumentert at ekteparet Wright/Ousland har vist interesse for å kjøpe eiendom for helårsbosetting. Det er fremlagt to brev datert 10. juni og 2. august 1999 fra ekteparet til Henrik P. Thommessen. Det fremgår her at Ousland og Wright ønsker å bli fastboende på Åkerøya og at de er interessert i å kjøpe en eiendom til dette formålet. De meldte sin interesse for Thommessens eiendom (Solvang) og bad om å få komme å se på eiendommen. De gav imidlertid uttrykk for at eiendommen ikke ville være aktuell for dem dersom prisforlangende var på "fritidsbolig-nivå". Videre har kommunen vist til at en boligeiendom var lagt ut for salg i fjor. Det var flere interessenter, og det kom inn et bud på kr 1 200 000. Dette budet ble imidlertid ikke akseptert av selgeren.

Det er en ikke ubetydelig fast bosetting på Åkerøya i dag, herunder familier med skolebarn. Videre er det dokumentert at det er interesse i markedet for helårsboliger på øya, også i forhold til Solvang. At ekteparet Wright/Ousland nå ser ut til å ville bygge bolig selv, forandrer ikke at de tidligere har vist konkret interesse for eiendommen ved å ta direkte kontakt med selgeren.

Hvorvidt det er mulig å selge eiendommen til en pris som er vanlig for tilsvarende boliger i området, er det vanskelig for meg å ha noen sikker formening om. Departementet og kommunen har imidlertid gjort undersøkelser om dette, og dokumentert at det er faktisk interesse for helårsboliger på Åkerøya. På denne bakgrun har jeg ikke rettslig grunnlag for å kritisere at departementet har lagt til grunn at eiendommen er salgbar som helårsbolig. Det er ikke fremkommet opplysninger som tilsier at huset som sådan er i en for dårlig forfatning til at noen vil overta huset for å bygge det opp til en tilfredsstillende boligstandard.

Jeg har etter dette ikke grunnlag for å kritisere departementets avgjørelse om å nekte å gi konsesjon ved erverv av eiendommen til fritidsformål.