Klage, konsesjonssøknad gnr. 105 bnr. 38 i Lillesand kommune - Solvang fritid as

Solvang Fritid AS har ervervet ovennevnte eiendom fra Henrik P. Thommessen. Det er den 16. oktober 1998 søkt konsesjon på ervervet.

Ervervet gjelder en bebygd eiendom på mer enn 5 dekar og er derfor konsesjonspliktig etter konsesjonsloven § 2.

Bebyggelsen består av bolighus og naust. Bolighuset er oppført rundt 1909 og har en grunnflate på ca. 75 kvm. Det har ikke innlagt vann. Bygningen er dårlig isolert og tilfredsstiller ikke dagens krav til standard. Eiendommen har ikke tilfredsstillende avløp for kloakk. De siste 40 år har eiendommen vært nyttet til fritidsbruk.

Formålet med ervervet er å nytte eiendommen til fritidsbruk.

Kjøpesummen er kr 9 800 000.

Konsesjonseiendommen ligger på Åkerøya. Øya har ikke veiforbindelse med fastlandet. I dag er det 15 husstander på øya dvs ca 40 mennesker hvorav 10 skolebarn. Husene som ligger nærmest konsesjonseiendommen er eldre, tidligere bolighus som i dag nyttes til fritidsformål.

Eiendommen ligger ca. 700 meter fra offentlig brygge. Til eiendommen hører for øvrig egen brygge i kort avstand fra bolighuset. Det meste av trafikken mellom Åkerøya og fastlandet foregår med private småbåter. Vær- og isforhold kan gjøre bruk av egen båt vanskelig i perioder. Den etablerte båtforbindelse som eksisterer er i praksis en skolerute.

Det er ført kommunal vannledning frem til øya. Avstanden fra eiendommen til nærmeste tilknytningspunkt er ca. 1 300 meter.

Lillesand kommune frarår konsesjonssøknaden den 9. desember 1998.

Fylkeslandbruksstyret avslo med 6 mot 1 stemme søknaden den 28. januar 1999.

Advokatfirmaet Haavind Vislie ved advokat Per Andreas Bjørgan har på vegne av Solvang Fritid AS påklaget vedtaket ved brev av 19. februar 1999. Det er i klagen gitt nærmere kommentarer til de kommunale planene for området, til eiendommens bygningsstandard, til vannforsyningen, avløpsforholdene, adkomst samt til etterspørselen etter helårsboliger i området. Sakens rettslige sider er kommentert særskilt.

Klagerens kommentarer til sakens faktum og de rettslige anførslene kommenteres nærmere nedenfor.

Lillesand kommune, forvaltningssektoren har ved brev av 15. april 1999 kommentert klagen. I brevet fremgår det at det er etterspørsel etter eiendommer for helårsbosetting på Åkerøya, og at flere eiendommer som tidligere har vært nyttet til fritidsbruk nå er tatt i bruk som helårsbolig. Kostnadene knyttet til anleggelse av vannledning som kan tilkobles kommunalt vannett er anslått til ca. kr 55 000 + mva. I tillegg kommer tilknytningsavgift, ca. kr 13 000. Avløp må baseres på privat løsning.

Advokat Per Andreas Bjørgan gir i brev av 28. april 1999 kommentarer til kommunens brev. Det knyttes merknader til forhold rundt båtplasser, vansker med å skaffe slike, parkeringsmuligheter på fastlandet, eiendommens vanntilførsel og etterspørselen etter helårsboliger på Åkerøya.

I brev av 12. mai 1999 knytter advokat Per Andreas Bjørgan ytterligere merknader til blant annet båtplassforholdene, salgbarheten av eiendommer på Åkerøya til helårsboliger og eiendommens beliggenhet.

Fylkeslandbruksstyret behandlet klagen i møte den 19. mai 1999 og vedtok med 4 mot 3 stemmer å opprettholde den tidligere avgjørelse.

Advokat Per Andreas Bjørgan har ved brev av 12. juli, 23. november og 8. desember 1999 gitt ytterligere kommentarer til konsesjonseiendommens adkomst, bebyggelsens standard, kostnader knyttet til istandsettelse, båtplass m.m.

Departementet ba i brev av 3. mars 2000 til kommunen opplyst om kommunen var kjent med om noen har vist konkret interesse for angjeldende eiendom som helårsbolig. I brevet ble det også bedt om en oppdatert redegjørelse for plansituasjonen i det område eiendommen ligger.

Lillesand kommune opplyser i brev av 8. mai 2000 at det er utarbeidet utkast til reguleringsplan for Ågerøya hvor konsesjonseiendommen er regulert til boligformål. Det arbeides med å lage områdeplan for vann og kloakk. For øvrig opplyses at det er interesse for eiendommen som helårsbolig. Det er i den forbindelse vist til to brev fra R. Ousland og M. G. Wright som i dag leier hus på øya og er interessert i å bosette seg fast der.

Advokat Bjørgan har kommentert kommunens brev 22. mai 2000. Det konstateres at kommunen ikke har gitt nye opplysninger av betydning for spørsmålet om det er interesse for eiendommen som helårsbolig. I brevet anføres det ellers at det ikke kan sees å eksistere noe reelt marked for helårsboliger på Åkerøya. Den konkrete interessen fra Ousland/Wright har ikke resultert i noe konkret bud på eiendommen. Når det gjelder spørsmål i forhold til transportatkomst, vann, kloakk og andre nødvendige kommunale tilbud konstateres det at kommunen har foretatt seg lite. Det hevdes i brevet at selv om det er vedtatt at det skal være helårsbosetting på Åkerøya vil de faktiske muligheter for å gjennomføre dette ta mange år.

Departementet skal bemerke:

Konsesjonsloven av 31. mai 1974 nr. 19 har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, jf. § 1.

Lillesand kommune har ved kongelig resolusjon fatt innført forskrift etter konsesjonsloven § 5 tredje ledd. Dette innebærer at konsesjonsfriheten for bebygd eiendom som er eller har vært i bruk som helårsbolig er satt ut av kraft for Lillesand kommune. Denne saken gjelder erverv av bebygd eiendom på mer enn 5 dekar. Konsesjonsplikten følger da av konsesjonsloven § 2.

Sakens faktum:

Det anføres at det ikke er gitt noe konkret overslag over hva det vil koste å sette bebyggelsen i stand utfra dagens krav til standard for helårsboliger. Til dette bemerkes at en i praksis ikke har lagt særlig vekt på bebyggelsens standard i slike saker. Bolighuset på eiendommen er av enkel standard og tilfredsstiller ikke dagens krav til standard. For å kunne tjene som helårsbolig er det nødvendig med til dels betydelige påkostninger. Dette forhold alene kan imidlertid ikke være avgjørende. Ved erverv av eldre bolighus er det påregnelig med til dels store rehabiliteringskostnader. Departementet ser det slik at bolighuset kan nyttes til fast bosetting hvis det selges til dette formål og til en pris som avspeiler boligens verdi.

Vannforsyningen er kommentert ved kommunens brev av 15. april 1999. Departementet legger til grunn at det vil være mulig å legge inn vann til priser i den størrelsesorden kommunen har anført. Høye vedlikeholdsutgifter kan ikke sees å gjøre bruk av eiendommen som helårsbolig uaktuell. Lillesand kommune har ved anleggelse av offentlig vannledning nedlagt arbeid for å sikre vannforsyningen og derigjennom bosetting på Åkerøya. Departementet legger til grunn at det er mulig å koble privat vannledning til kommunalt tilkoblingspunkt. Dersom konsesjonssøkeren alene skal bekoste anleggelse av slik vannledning vil dette beløpe seg til rundt kr 100 000.

Departementet legger videre til grunn at også avløpsforholdene vil kunne løses innenfor akseptable økonomiske rammer. Det vises til at det er flere fastboende på øya og at det ikke er opplysninger om at denne eiendommen har naturgifte begrensninger som gjør det økonomisk uaktuelt å etablere et tilfredsstillende avløpssystem. Eiendommen har i dag ingen form for akseptabelt avløp for kloakk. Det er knyttet usikkerhet til kostnadene ved oppforing av minirenseanlegg for kloakkutslipp, eller om det er tilstrekkelig med septiktank og utslipp derfra. Departementet ser det slik at usikkerheten vedrørende avløpsforholdene og de investeringer som må iverksettes for å etablere et akseptabelt avløp, ikke kan medføre at kravet til bosetting på eiendommen frafalles.

Departementet mener klagens beskrivelse av atkomsten til øya er i samsvar med faktum.

Eiendommen ligger på Åkerøya, uten fastlandsforbindelse, og har kun adkomst fra sjøen. Det er permanent rutebåtforbindelse med fastlandet. I praksis fungerer den som en skolerute med flere daglige avganger. De fastboende disponerer for det meste egen båt for transport. Selv om det kan være vansker med å skaffe tilfredsstillende båtplass, er departementet av den oppfatning at adkomstforholdene kan løses. Når det gjelder bilparkering på fastlandet er dette forholdet løst av de fastboende. Lillesand kommune vil for øvrig tilrettelegge for parkering både for fastboende og sommergjester.

Det bestrides i klagen at det er konkret etterspørsel etter denne eiendommen som helårsbolig.

Eiendommen ligger i et område av Lillesand kommune hvor bebyggelsen består av helårsboliger og fritidsbebyggelse. Det er på det rene at flere av eiendommene tidligere har vært nyttet som helårsboliger. Kommunen har et ønske om at denne delen av kommunen igjen befolkes av fastboende. Departementet mener at det ikke kan kreves at det skal kunne legges fram konkrete bud på denne eiendommen for å dokumentere interesse for eiendommen som helårsbolig. Departementet legger til grunn som et faktum at det er interesse for å bosette seg på Åkerøya dersom eiendommen tilbys som helårsbolig til en pris som er vanlig for slike boliger i dette området. En slik konkret interesse er tilstede i denne saken. Departementet legger for øvrig til grunn at interessen for eiendommen først og fremst er avhengig av at prisen på eiendommen settes i samsvar med det som vil være vanlig for sammenlignbare helårsboliger i området.

Sakens rettslige side:

Det er i klagen anført at det ikke kan legges avgjørende vekt på bosettingshensynet i saker som gjelder erverv av konsesjonspliktig bebygd eiendom, med mindre ervervet gjelder en landbrukseiendom. Ved vurderingen av en konsesjonssøknad må en vurdere hvilke eier- og bruksforhold som er mest gagnlig for samfunnet. I en slik vurdering mener departementet at det er relevant å legge vekt på et ønske om å styrke bosettingen også når det gjelder eiendommer som ikke kan karakteriseres som landbrukseiendommer.

Når det spesielt gjelder kommuner som har innført konsesjonsplikt med hjemmel i konsesjonsloven § 5, tredje ledd mener departementet at det i slike kommuner må anses å være spesielt sterke bosettingmessige hensyn tilstede. En legger til grunn at bosettingshensynet er like relevant for bebygd eiendom over 5 dekar som for bebygd eiendom under 5 dekar.

Når det gjelder eiendommens egnethet som helårsbolig legges det som nevnt over til grunn at eiendommen objektivt sett kan settes i brukbar stand når det gjelder vann-/avløps- og atkomstforhold. Departementet mener at de beregninger som i denne forbindelse er gjort for så vidt gjelder vann og avløp er tilstrekkelige som grunnlag for å avgjøre saken.

Departementet mener for øvrig at det faktum at Åkerøya bebos av flere husstander viser at det er fullt mulig å bo på øya. Når departementet i brev til Lillesand kommune 1. april 1993 anfører at en objektiv standard skal legges til grunn innebærer ikke dette at enhver skal kunne bosette seg på øya. Det vil være tilstrekkelig at for eksempel en enslig person i et fritt yrke viser konkret interesse for eiendommen. Det legges ellers til grunn at kommunen vil være behjelpelig med å legge forholdene til rette når det gjelder bryggeplass på fastlandet og på Åkerøya.

Det er anført at det ikke er påregnelig at avslaget på konsesjonssøknaden vil bidra til å realisere formålet om helårsbosetting og at vedtaket derfor ikke fremmer konsesjonslovens formål. Dette spørsmål er kommentert tidligere og en nøyer seg med å gjenta at det er registrert konkret interesse for helårsbosetting på Åkerøya og at det da anses påregnelig at omsøkte eiendom kan selges til dette formål.

Departementet er etter dette av den oppfatning at det er grunnlag for å kreve at eiendommen nyttes som helårsbolig.

Klagen tas etter dette ikke til følge.

Sakens dokumenter er returnert fylkeslandbruksstyret.