Vedlegg 1: Brev fra Rådmannen i Lillesand kommune til Stortingets kontroll- og konstitusjonskomité, datert 22. april 2002
- Konsesjonssak eiendommen Solvang på Ågerøya i Lillesand
- Hvilket område?
- Hvilke priser for hvilke helårsboliger?
- Hvor lav skal prisen være for å være for lav?
- Hvilken aktivitet skal man kreve av selger for å få inn gode nok bud?
- Hvilke følger får LDs omgjøringsvedtak av 1.3.02?
Lillesand kommune viser til komiteleders brev av 19.4.02.
Vedlagt følger:
– oversikt over kommunens behandling av konsesjonssak for gnr 103 bnr 38
– kopi av kommunens brev av 7. og 18.3.02 til landbruksdepartementet samt pressemelding sendt 8.3.02
– kopi av kommunens uttalelse av 22.4. til departementet på departementets henvendelse av 19.4.02.
Kommunen vil kommentere fem forhold:
LD later til å avgrense området hvor det skal søkes sammenlignbare boligeiendommer til Ågerøya i Lillesand, jf LDs brev av 14.11.00 til Sivilombudsmannen. En slik avgrensning blir meningsløs også fordi det omsettes få eiendommer i dette lille øysamfunnet. Her viser vi til brev av 22.5.00 fra advokatfirmaet Haavind & Vislie pva konsesjonssøker til LD om at kjøpere må være "villige til å betale det en tilsvarende eiendom vil koste enten annet sted på Åkerøya eller annet sted i distriktet".
Konsesjonsloven skal bl a tilgodese "en forsvarlig prisutvikling vedrørende fast eiendom". Landbruksdepartementet (LD) uttaler i rundskriv M-38!1995: "Det er grunn til å merke seg at loven har et langt videre formål enn å tilgodese landbruksnæringen, nemlig helt generelt å regulere og kontrollere eiendomsomsetningen med sikte på fremme av samfunnsgapet" (antatt skrivefeil for "samfunnsgavnet"). Såvidt vites har ikke LD senere gitt andre sentrale føringer for pris på ikke-landbrukseiendommer.
LD har lagt betydelig vekt på kommunens uttalelse i en konsesjonssak som det statlige fylkeslandbruksstyret avgjorde 12.10.98 - kjøpet av eiendommen "Gården" - Ola Mæle. Vi viser her til vårt brev av 21.4.02 til LD. Kommunens uttalelse om prisnivået i Mæle-saken må ses i sammenheng med anbefalingen. av konsesjon til erverv av gnr 92 bnr 76 sommeren 1998 - en stor boligeiendom på fastlandet å 19,2 daa priset fil 4,2 mill kr. Kommunen har i brev av 20.11.01 til LD redegjort for konsesjonsbehandling av tre eiendommer på fastlandet med tildels betydelig større areal og fang strandlinje som er solgt for priser mellom 2,8 og 5,5 mill kr. Det er imidlertid ikke dermed uttalt noe om hva som er gjengs pris for boligeiendommer i kommunen. Som vist i kommunens brev av 18.3.02 til LD opplyser lokale meglere at det ikke har vært meglet boligeiendommer for over 4 mill kr i Lillesand.
Departementet uttaler at "det avgjørende momentet .. var at et tilbud på kr 2 000 000 uansett var for lavt ..", jf brev til komiteen 15.4.02. Departementet kan bare følges hvis sammenligningsgrunnlaget vilkårlig avgrenses til den ene eiendomsomsetning i 1998 på Ågerøya. Sammenlignet med boligomsetning - også med strandlinje - ellers i kommunen, faller LDs vurdering på sin egen urimelighet. Gjengs pris for boligeiendommer i Lillesand vil være 1,5-2 mill kr.
LD omtaler i brev av 18.3.02 til komiteen selgers forsøk "våren og sommeren 2001 (på) å selge eiendommen". Salgsinnsatsen som er dokumentert av selger er annonser en dag i to aviser samt redaksjonell omtale i en tredje avis. Det er egnet til å svekke grunnlaget for LDs omgjøringsvedtak at den som dette vedtak var til fordel for, var den som uten bruk av megler innhentet pristilbud på konsesjonseiendommen.
Professor Normann Aanesland ved NLH er ingen tilhenger av boplikt. Desto større grunn å merke seg hans uttalelse i Agderposten 5.3.02: " .. Aanesland er overrasket over departementets begrunnelse for å oppheve boplikten: Det er jo nettopp for å holde prisen nede på helårsboliger at kommuner har innført boplikt. Selve grunnprinsippet for boplikt blir borte med denne saken. Dette er nye signaler fra departementet .. (han) finner det totalt meningsløst at pris blir hovedargument. Dette tilfellet blir en forfordeling av de rike. Med denne saken vil boplikten ryke. Kommunen må forvente flere slike saker fremover".
Videre har konsesjonssøker - adv. Westye Høegh - i brev av 14.1.00 til statsråd Gjønnes uttalt: "Saken er enkel, men forståelig nok ubehagelig i sine konsekvenser, dersom jeg skulle få medhold i klagen".
Som kommunen ser det vil attraktive, sjønære eiendommer gjennomgående oppnå høyere pris som fritidsbolig enn som bolig. Derfor vil LDs omgjøringsvedtak med pris som begrunnelse, slå bena under bopliktsinstituttet ikke bare i Lillesand og på Sørlandet, men for kystkommuner generelt. Dermed åpnes også for en uheldig blanding av fritids- og boligeiendommer.
Kommunen står til tjeneste for komiteens ytterligere henvendelser.
Konsesjonssak eiendommen Solvang på Ågerøya i Lillesand - kronologisk gjennomgang
16.10.98 | Konsesjonssøknad. Bilagt søknaden følgebrev fra selger samt kjøpekontrakt |
03.11.98 | Saksbehandler gjør ferdig innstilling - fraråder konsesjon fordi "eiendommen er egnet til fast bosetting og formålet med ervervet ikke er forenlig med kommuneplanen". Det oppgis at "prisen på eiendommen er svært høy og gjenspeiler at formålet med ervervet er å nytte eiendommen til fritidsformål. |
09.12.98 | Kommunalutvalget (formannskapet) vedtar innstillingen enstemmig. |
28.01.99 | Fylkeslandbruksstyret vedtar med 6 mot 1 stemme å "ikke gi Solvang Fritid as tillatelse til å erverve gnr 103 bnr 38 i Lillesand kommune". Utskrift meldt kommunalutvalg samme dag og kommunestyret 11.02.99. |
15.04.99 | Kommunen uttaler seg til klagen. |
19.05.99 | Fylkeslandbruksstyret opprettholder januarvedtaket. Meldt kommunalutvalg 09.06.99. |
08.05.00 | Lillesand kommune uttaler seg til nytt brev fra klager. |
05.06.00 | Departementet avslår klagen i brev til avd.firmaet Haavind Vislie. Meldt bystyret 14.06.00. |
18.07.00 | Konsesjonssøker klager avslaget inn for Sivilombudsmannen. |
26.10.00-14.10.01 | Lillesand kommune uttaler seg til Landbruksdepartementet. |
15.05.01 | Sivilombudsmannen avgjør klagen. Han finner "ikke grunnlag for å kritisere departementets avgjørelse om å nekte å gi konsesjon…". |
01.06.01 | Kopi av brev fra adv Halle til H P Thommessen hvor domstolsprøving frarådes, men hvor det redegjøres for muligheten til å få behandlet saken på nytt i departementet: "Imidlertid har ombudsmannen i sine premisser uttalt at dersom ingen ønsker å kjøpe boligen med boplikt, bør departementet vurdere denne saken på nytt. I tråd med dette har jeg forstått det slik at du har annonsert boligen til salgs som helårsbolig, og har foreløpig ikke mottatt noe bud. Hvis dette blir det endelige resultat, er jeg enig med deg om at man bør prøve å få saken behandlet på nytt…". |
06.08.01 | Takst Solvang v/Agder Takst team - "teknisk verdi 0,75 mill kr + tillegg for normale tomtekostnader 6 mill kr, i sum 6,75 mill kr". Kopi mottatt av avis 08.03.02. |
06.11.01 | Departementet viser til vedlagte brev av 13.09.01 fra H P Thommessen som omtales som en begjæring om "omgjøring av departementets vedtak av 05.06.2002" begrunnet i at "Thommessen … har gjort flere forsøk på å selge eiendommen som helårsbolig uten at dette har ført frem" og ber kommunen kommentere overnevnte spørsmål og andre problemstillinger (vår understreking). |
20.11.01 | Kommunen v/jordbrukssjef svarer departementet med henvisning til brev derfra av 06.11.01. |
27.11.01 | Kommunen v/rådmann og jordbrukssjef presiserer kommunens brev av 20.11.01 i lys av Thommessens e-post av 25.11.01. |
14.12.01 | Departementet vedlegger til orientering telefaks av 12.12.01 fra H P Thommessen og "vil nå ta saken opp til vurdering i løpet av forholdsvis kort tid". (vår understreking) |
01.03.02 | Departementet omgjør sitt vedtak av 05.06.00 og gir Solvang Fritid as konsesjon. Innstemplet 04.03.02. |
07.03.02 | Møte holdes i Landbruksdepartementet mellom representanter fra kommunen og departementet ledet av statsråd Sponheim. |
07.03.02 | Kommunens uttalelse fra bystyrets møte 06.03.02 oversendes LD. |
08.03.02 | Kommunen sender pressemelding om saken. |
15.03.02 | Spes rådg ringer til eksp sjef K Selvik som opplyser at LD ikke vil sende varsel etter fvl § 35 III, men viser til at hvis det foreligger feil faktum til grunn for avgjørelsen, vil vedtaket være ugyldig og følgelig ikke fordre varsling innen tre uker. "Kommunens sjanse ligger vel i (å påvise) feil faktum". |
19.03.02 | LK v/rådmann og spes rådg sender brev til LD. |
20.03.02 | På anmodning fra ordfører spør spes rådg eksp sjef Selvik om det er behov for et møte med LK og da ev tor 21.03.02. Selvik opplyser at han akkurat kom fra et møte med juridisk seksjon og hadde der spurt om det var behov for et møte med LK. Det mente seksjonen det ikke var og da heller ikke Selvik. Selvik omtaler vårt brev som "ryddig". |
25.03.02 | LK mottar kopi av brev fra LD 22.03.02 til selger og konsesjonær v/adv.firmaet Haavind Vislie der kommentarer utbes innen 16.04.02. |
09.04.02 | Kontroll- og konstitusjonskomiteen ber LD redegjøre for tre forhold og ber om snarlig tilbakemelding. LK mottar kopi pr faks. |
16.04.02 | LD v/rådg A Oftedal opplyser at uttalelse fra selger nettopp er mottatt og uttaler på spørsmål at LK vil få uttalelsen i løpet av noen dager. |
17.04.02 | Komitesekretariatet oversender kopi av svar av 15.04.02 fra statsråden til Kontroll- og konstitusjonskomiteen. |