Du bruker en gammel nettleser. For å kunne bruke all funksjonalitet i nettsidene må du bytte til en nyere og oppdatert nettleser. Se oversikt over støttede nettlesere.

Stortinget.no

logo
Hopp til innholdet
Til forsiden
Søketips
Til forsiden
Søketips
PDFVis hele publikasjonen på en side

8. Oppdraget

Departementet vil innledningsvis understreke betydningen av et klart og effektivt forbud mot kobling av meglertjenester og andre tjenester (koblingssalg). Et slikt forbud er viktig for å legge til rette for effektiv konkurranse meglerforetakene imellom. Prinsippet om fritt meglervalg er i dag formulert som et forbud mot koblingssalg, rettet mot andre enn megler selv. Det setter etter departementets vurdering grenser for i hvor stor grad forbudet effektivt kan presiseres i eiendomsmeglingslovgivningen.

Det fremgår av uttalelsene i Ot.prp. nr. 59 (1988-89) at en urimelig sammenblanding mellom eiendomsmegling og annen virksomhet etter gjeldende rett før eiendomsmeglingsloven av 1989 ville kunne rammes av kravet til eiendomsmegler om å utvise god forretningsskikk. Departementet legger til grunn at dette også vil være tilfelle etter gjeldende retts krav til god meglerskikk. Etter departementets vurdering bør prinsippet om fritt melgervalg presiseres i et forbud for oppdragstaker i avtalen om eiendomsmeg­lingsoppdrag mot å inngå slik avtale dersom avtalen er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendoms­meg­ling jf. forslagets § 6-3 tredje ledd.

Departementet vil for øvrig bemerke at koblingssalg etter omstendighetene er forbudt etter markedsføringsloven § 4 (lov 16. juni 1972 nr. 47).

Utvalget går inn for å videreføre dagens regel om at det ikke kan avtales at andre enn oppdragsgiver skal betale meglers vederlag. Etter departementets vurdering er hensynet til effektiv konkurranse like aktuelt i dag som det var ved lovrevisjonen i 1989. Departementet viser også til Forbrukerrådets høringsuttalelse.

Departementet slutter seg derfor til utvalgets vurdering og konklusjon, jf. forslag § 7-2 fjerde ledd.

Etter gjeldende rett er det opp til partene å avtale hvordan meglers vederlag skal beregnes. I dag er den vanligste formen at meglers vederlag utgjør en prosentsats av salgssummen (provisjon), foruten at det kreves dekning av utlegg til annonsering med videre.

Høringsinstansene er i likhet med utvalget delt i spørsmålet om provisjonsbetaling (herunder progressiv provisjon), jf. nærmere i proposisjonens punkt 8.3.3.

Departementet slutter seg til flertallets vurdering av at avtalefriheten er det naturlige utgangspunkt ved vurderingen av om avtaler om vederlag for eiendomsmeglingstjenester skal lovreguleres. Begrensninger i denne avtalefriheten må begrunnes i tungtveiende hensyn, og begrensningene bør ikke gå lenger enn det som er nødvendig for å ivareta slike hensyn.

I likhet med utvalgets flertall vil ikke departementet foreslå et generelt forbud mot provisjonsbetaling i forbrukerforhold. Etter departementets vurdering innebærer det fordeler for mange forbrukere å kunne avtale provisjonsbetaling. Særlig vises til at oppdragsgiver ved denne vederlagsformen vil kunne regne ut på forhånd hva vederlaget vil beløpe seg til sett i forhold til salgssummens størrelse. Ved salg av mindre attraktive eiendommer kan det ta lang tid å få gjennomført et salg. Timebetaling kan i slike tilfeller medføre at forbruker føler seg tvunget til å selge raskt for å redusere meglerregningen. I perioder med et svakt eiendomsmarked kan dette bli aktuelt for mange oppdragsgivere. Departementet vil også peke på at provisjon som vederlagsform også legger til rette for en enkel prissammenligning mellom ulike meglerforetak. (Dersom beregningen ikke kompliseres av at provisjonen kombineres med ulike pakker med fastpris for enkelte tjenester.)

Samtidig er det visse betenkeligheter knyttet til provisjonsbetaling, herunder at forbruker ikke gjøres bevisst på hva man faktisk betaler for. Manglende pris­bevissthet kan lede til svekket konkurranse og høyere priser og/eller lavere kvalitet på tjenestene. Etter departementets vurdering vil ikke et generelt forbud mot provisjonsbetaling i forbrukerforhold avhjelpe disse problemene på en hensiktsmessig måte, jf. ovenfor om dette. Departementet vil i stedet foreslå målrettede tiltak for å legge til rette for en økning av forbrukernes prisbevissthet.

For det første vil departementet legge til rette for at forbrukerne i større grad skal få klar og relevant prisinformasjon før oppdragsavtale inngås. Dette er også det sentrale formålet med forskrift 28. november 1997 om prisopplysning for tjenester, gitt med hjemmel i lov 16. juni 1972 nr. 47 om kontroll med markedsføring og avtalevilkår (markedsføringsloven). Nevnte forskrift innebærer blant annet at det skal informeres om hvordan prisen på tjenester blir beregnet, og dette skal gjøres på en måte som er lett synlig for kunden. Etter departementets vurdering må det kunne legges til grunn at forskriften gjelder direkte ved forbrukeres kjøp av eiendomsmeglingstjenester, men en antar det er behov for å konkretisere hvordan forskriftens prinsipper skal gjennomføres ved kjøp av denne type tjenester. Dette fremgår av lovforslaget § 7-1. Departementet foreslår at det inntas nærmere regler om dette i forskrift, jf. forslaget § 7-1 annet punktum.

For det andre foreslår departementet at forbruker alltid skal gis et konkret skriftlig tilbud basert på timepris, slik at dette alternativet alltid synliggjøres på en klar måte i forbrukerforhold. En slik ordning innebærer at forbruker gis et mer reelt valg mellom provisjon eller en timebasert vederlagsform. Megler vil etter forslaget måtte angi en timepris og et overslag over antatt tidsbruk. Etter omstendighetene vil et oppdrag kunne ta lengre tid enn beregnet. Departementet foreslår at megler skal gi et varsel til oppdragsgiver dersom medgått tid vesentlig overstiger det som er angitt i overslaget. Risikoen for at oppdraget tar lenger tid enn beregnet vil imidlertid ligge hos oppdragsgiver, med mindre det finnes særskilt grunnlag for å hevde noe annet (for eksempel basert på læren om bristende forutsetninger). Departementet antar at timepris kan være et godt alternativ for forbrukere som anser den aktuelle eiendommen for å være lettsolgt. Etter at oppdraget er utført, vil dess­uten forbruker etter departementets forslag ha krav på en spesifisert oversikt over antall timer som faktisk har gått med til oppdraget, jf. nærmere nedenfor om dette. Regelen fremgår av lovforslaget § 7-2 andre ledd. De nærmere regler om et slikt system må gis i forskrift, jf. forslag til § 7-2 femte ledd.

For det tredje foreslås strengere krav til prisopplysning og spesifisering av megleroppdraget i oppdragsavtalen. Et slikt krav skal gjelde uavhengig av vederlagsform, dvs. uavhengig av om forbruker velger provisjon eller timepris. Departementet slutter seg i denne forbindelse til flertallets forslag om at meglers vederlag og det samlede utlegg skal fremgå av oppdragsavtalen. Dette fremgår av lovforslaget § 6-4, jf. også nærmere omtale.

For det fjerde foreslås at megler skal legge frem et regnskap til oppdragsgiver etter at oppdraget er utført, hvor det skal gis en spesifisert oversikt over antall timer med videre som er medgått til utførelsen av oppdraget. Et slikt krav skal gjelde uavhengig av vederlagsform, dvs. uavhengig av om forbruker velger provisjon eller timepris. Det vises til at en slik regel følger av håndverkertjenesteloven § 36, også i de tilfeller det er avtalt fastpris. Regelen fremgår av lovforslaget § 7-2 tredje ledd. De nærmere regler om dette må gis i forskrift, jf. lovforslaget § 7-2 femte ledd.

For det femte bør det etter departementets vurdering i større grad enn i dag fremgå for potensielle kjøpere og andre interessenter hva slags vederlagsavtale som er inngått mellom megler og oppdragsgiver. Større åpenhet om slike avtaler vil bidra til økt bevissthet om vederlagsstrukturens betydning for meg­lers insentiver, og økt konkurranse meglerforetakene imellom. Departementet vil derfor foreslå at oppdragsavtalens bestemmelser om vederlag skal gjengis i salgsoppgaven. Dette fremgår av lovforslaget § 6-7 annet ledd nr. 14, jf. også nærmere omtale.

For det sjette vises til at Kongen i henhold til gjeldende § 4-1 siste ledd kan gi "nærmere forskrifter om meglers vederlag" dersom forholdene når det gjelder omsetning av fast eiendom skulle tilsi det. Hjemmelen har hittil ikke vært benyttet. Departementet fremmer i proposisjonen en rekke tiltak som tar sikte på å skape økt prisbevissthet blant forbrukere. Departementet legger til grunn at disse tiltakene bør få virke en tid, og deretter bør det vurderes om tiltakene får den ønskede effekt. Dersom tiltakene ikke får den ønskede effekt, vil departementet vurdere bruk av denne forskriftshjemmelen for eventuelt å innføre ytterligere tiltak. Det vises til lovforslaget § 7-2 femte ledd.

Utvalget drøfter særlig om avtaler om progressiv provisjon (det vil si avtale om at provisjonssatsen øker ved økende salgssum) bør forbys i forbrukerforhold. Etter departementets vurdering reiser slike avtaler særskilte problemer. Loven legger opp til at meg­ler skal være en mellommann som skal ha omsorg for begge parters interesser. Det er akseptert at megler skal skaffe oppdragsgiver best mulig pris, men det kan for eksempel ikke skje på bekostning av kjøpers krav på opplysninger om eiendommen. Etter departementets vurdering kan progressiv provisjon gi megler en for stor interesse i salgssummen og således være problematisk i forhold til kravet om meglers uavhengighet. Progressiv provisjon skaper videre et særlig problem i forhold til takst/verdivurdering. En avtale om at megler skal få en høyere provisjonssats dersom salgssummen overstiger takst/verdivurdering, kan gi megler incentiv til å sette verdivurderingen for lavt. Det er ikke rimelig å forvente at forbrukere vil kunne overprøve takst eller prisvurdering. Det er dermed grunn til i disse tilfellene å fravike det alminnelige utgangspunkt om avtalefrihet. Departementet vil på denne bakgrunn foreslå et forbud mot progressiv provisjon i forbrukerforhold. Dette fremgår av lovforslagets § 7-2 første ledd, jf. § 1-3.

Departementet vil bemerke at man kun etter forfallstidspunktet kan tale om at vederlag holdes tilbake. Når dette forfallstidspunktet fritt kan avtales, vil tilbakehold kun være en hensiktsmessig gjensidighetsvirkning der forfall inntrer samtidig med eller etter forfallstidspunktet for realytelsen - i dette tilfellet meglingstjenesten. Det er kun etter forfallstidspunktet for realytelsen at oppdragsgiveren kan vurdere om denne er forsinket eller mangelfull.

Ettersom forfallstidspunktet for meglers krav på vederlag er sentralt i forhold til spørsmålet om oppdragsgivers tilbakeholdsrett, behandles disse spørsmål samlet. Utvalget har i sammenheng med spørsmålet om tilbakeholdsrett reist spørsmål ved meglers adgang til å dekke sitt vederlagskrav i innestående på klientkonto. Spørsmålet er av utvalget behandlet som et spørsmål om motregningsadgang. Departementet vil imidlertid bemerke at det her er tale om meglers adgang til å dekke sitt vederlagskrav i betrodde midler, og ikke motregning i tradisjonell forstand.

Departementet vil bemerke at tilbakeholdsrett i mange tilfeller er en effektiv avtalerettslig gjensidighetsvirkning. Et samlet utvalg anser at tilbakeholdsretten også bør kunne anvendes i forhold til avtaler om eiendomsmegling, og departementet slutter seg til denne vurderingen.

Som utvalgets mindretall påpeker, er den imidlertid i dag kun i begrenset grad egnet som sanksjon for oppdragsgiver ved mangelfull ytelse fra meglers side. Dette skyldes at megler typisk vil ha rett til å dekke sitt tilgodehavende i oppdragsgivers klientkonto (i kraft av oppdragsavtale inngått på forhånd), uten at oppdragsgiver må gi eksplisitt samtykke til dette i den aktuelle situasjonen. Oppdragsgiver vil derfor sjelden kunne holde midler tilbake, selv om han eller hun er misfornøyd med meglers innsats.

For å legge bedre til rette for at oppdragsgiver skal kunne benytte seg av tilbakeholdsrett har utvalgets mindretall fremmet et forslag bestående av tre elementer. For det første foreslås det å lovfeste oppdragsgivers tilbakeholdsrett.

Kjøpers tilbakeholdsrett er lovregulert på visse andre områder. Det gjelder for eksempel håndverkertjenesteloven (lov 16. juni 1989 nr. 63) § 11, jf. § 13 og § 23, kjøpsloven (lov 13. mai 1988 nr. 27) § 42 og forbrukerkjøpsloven (lov 21. juni 2002 nr. 34) §§ 20 og 28.

Etter departementets vurdering vil en lovfesting kunne bevisstgjøre forbrukere om denne praktisk viktige sanksjonsmuligheten. Departementet slutter seg derfor til mindretallets vurdering og konklusjon på dette punkt, jf. lovforslaget 7-4 annet ledd.

For det andre foreslår mindretallet, for å gjøre tilbakeholdsretten til et mer kurant sanksjonsmiddel innenfor avtaler om eiendomsmegling, å forby avtaler om forskuddsbetaling i forbrukertilfelle. Departementet slutter seg til mindretallets forslag, men foreslår at dette i stedet kommer til uttrykk ved en lovbestemmelse som fastsetter at vederlaget forfaller til betaling når oppdragstaker krever det etter at tjenesten er utført. Bestemmelsen bør etter departementets vurdering kunne fravikes også i forbrukerforhold. Det vises til at en tilsvarende regel følger av håndverkertjenesteloven § 37, jf. lovforslaget § 7-4 første ledd.

For det tredje har mindretallet foreslått et krav om samtykke fra oppdragsgiver for at megler skal kunne dekke sitt vederlagskrav i innestående på klientkonto. Forslaget er gitt følgende ordlyd:

"I forbrukerforhold kan megleren motregne forfalt krav på vederlag i klientmidler som tilhører oppdragsgiveren, såfremt det først er rettet en forespørsel om det til oppdragsgiveren og denne har samtykket til at motregning kan skje."

Departementet slutter seg til mindretallets forslag på dette punkt, og viser til at en effektiv tilbakeholdsrett for oppdragsgiver forutsetter at megleren ikke (uten etter avtale) kan dekke sitt vederlagskrav i midler som oppdragsgiver har betrodd megler, jf. også ovenfor om dette. Det vises til lovforslaget § 7-4 tredje ledd.

Utvalget har foreslått å fjerne kravet til at avtale om oppdrag om eiendomsmegling skal inngås på offentlig fastsatt skjema, og erstatte dette med et krav om at avtalen inngås skriftlig i forbrukerforhold. Departementet slutter seg til utvalgets vurdering og konklusjon på dette punkt. En slutter seg også til utvalgets forslag om å fastsette at avtalen skal undertegnes av oppdragsgiver og ansvarlig megler.

Departementet vil på den annen side bemerke at elektronisk kommunikasjon blir mer og mer vanlig. Slik kommunikasjon er effektiv og kan bidra til billigere tjenester til gode for forbrukerne. Bruk av elektronisk kommunikasjon i forbindelse med avtaleinngåelse fordrer imidlertid avklaring av spørsmål blant annet om sikkerhet som kan erstatte krav om undertegning (autentisering av avtalen). Departementet vil på denne bakgrunn foreslå å innta en forskriftshjemmel som gir mulighet for å regulere bruk av slik elektronisk kommunikasjon, jf. forslagets § 6-4 femte ledd. I forbindelse med fastsetting av en slik forskrift kan også forholdet til e-signaturloven vurderes nærmere.

Utvalgets utkast til ny § 3-2 første ledd innebærer en viss utvidelse av lovens krav til hvilke opplysninger som må fremgå av avtalen. Departementet slutter seg til utvalgets vurderinger og konklusjoner på dette punkt. På bakgrunn av høringsuttalelsene finner departementet grunn til å kommentere noen av innholdskravene i utkastets § 3-2 første ledd.

Kredittilsynet foreslår at oppdragsavtalen også skal måtte inneholde meglerforetakets organisasjonsnummer, oppdragsgiverens fødselsnummer eller foretaksnummer der oppdragsgiver er et foretak. Departementet slutter seg til Kredittilsynets vurdering og konklusjon på dette punkt. Det vises til lovforslaget § 6-4 første ledd nr. 1.

Når det gjelder kravet til prisopplysning i avtaledokumentet, er utvalget delt etter de samme linjer som i forhold til spørsmålet om meglers vederlag skal kunne være provisjonsbasert. Flertallet, som ikke ønsker å forby provisjonsbasert vederlag, ønsker at foretak som tilbyr provisjonsbasert vederlag skal sørge for at alt vederlag inngår i provisjonen. Departementet forstår flertallet slik at det ønsker at meglers hele fortjeneste skal dekkes inn i det provisjonsbaserte vederlaget, mens øvrige utlegg skal presenteres til kostpris. Mindretallet, som ønsker å forby provisjonsbasert vederlag, ønsker på samme måte at time- eller fastpris skal utgjøre hele meglers vederlag, og at såkalte "pakker" ikke skal inneholde elementer av fortjeneste.

Departementet går ikke inn for å forby alle former for provisjonsbasert vederlag, og slutter seg derfor til flertallets forslag på dette punkt, jf. forslagets § 6-4 første ledd nr. 4 og 5. Det vil si at alle vederlagselementer skal presenteres under punkt 4, mens utlegg som skal fremgå under punkt 5 ikke skal inneholde vederlagselementer for oppdragstaker.

Når det gjelder virkningene av brudd på lovens krav til avtalens form og innhold, er departementet enig med utvalget i at en regel om at meglerens krav på vederlag faller bort ved brudd på krav til form og innhold er lite fleksibel, og fører til en uforholdsmessig streng reaksjon på et regelbrudd. Departementet slutter seg derfor til utvalgets forslag og vurdering når det gjelder virkningene av brudd på lovens krav til avtalens form og innhold.

Departementet slutter seg også til utvalgets uttalelse med hensyn til offentligrettslige konsekvenser av at foretak inngår avtaler på grunnlag av mangelfulle avtaledokumenter.

Departementet slutter seg til utvalgets forslag om å videreføre en regel om at oppdragsgiver kan kreve prisavslag ved mislighold fra meglers side. Utvalgets forslag skiller seg fra gjeldende lovs § 4-6 første ledd på to punkter.

Når det gjelder vilkår for prisavslag, foreslås vilkåret om at "foretaket vesentlig har tilsidesatt sine plikter mot kjøper eller selger" erstattet med et vilkår om at det "foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse". Endringen innebærer en lavere terskel for når oppdragsgiver har rett til prisavslag. Departementet slutter seg til utvalgets vurdering og konklusjon på dette punkt.

Utvalgets forslag slår utvetydig fast at kun "oppdragsgiveren" kan kreve prisavslag. Vilkåret er som nevnt "en ikke ubetydelig pliktforsømmelse". Pliktforsømmelsen kan både gjelde plikter overfor oppdragsgiver og overfor andre, slik tilfellet er etter gjeldende § 4-6 første ledd. Departementet slutter seg til utvalgets forslag på dette punkt, jf. forslagets § 7-7.

Utvalget har foreslått å videreføre en regel om at eiendomsmeglingsoppdrag i forbrukerforhold skal gis for et bestemt tidsrom begrenset til seks måneder. Departementet slutter seg til utvalgets vurderinger og konklusjon på dette punkt. Det vises til lovforslaget § 6-5 første ledd og § 1-3.

Når det gjelder formkrav til oppsigelsen, vil departementet bemerke at det i gjeldende § 3-3 tredje ledd heter at oppsigelsen "bør" være skriftlig. Falkanger-utvalget beskriver dette som en "ordensforskrift". Etter departementets vurdering taler hensynet til klarhet og forutberegnelighet for en klar regel på dette punkt, slik at det enten gjelder formfrihet eller et krav til skriftlighet. Etter departementets vurdering bør det fortsatt være formfrihet ved oppsigelse fra oppdragsgivers side. En antar at dette særlig kan være praktisk viktig i forbrukerforhold. Det vises til lovforslaget § 6-5 annet ledd.

Når det gjelder virkningene av oppsigelse og størrelsen på vederlagskravet ved oppsigelse, vises til at megler etter gjeldende § 3-3 har krav på dekning av utlegg og et "rimelig vederlag" ved oppsigelse fra oppdragsgivers side.

For det tilfelle at vederlaget er fastsatt som timepris eller fast pris har utvalget som nevnt ansett at det ikke er grunn til å lovfeste at vederlaget skal være rimelig, men at eiendomsmegler bør ha krav på forholdsmessig betaling fastsatt med utgangspunkt i det avtalte vederlag. Departementet slutter seg til utvalgets vurdering på dette punkt. Det vises til lovforslaget § 6-5 tredje ledd annet punktum. Gjeldende bestemmelse om at oppdragstaker har krav på et rimelig vederlag foreslås videreført og vil få anvendelse hvor vederlaget er provisjonsbasert.

Som nevnt har utvalget foreslått å endre ordlyden i gjeldende lov § 4-2 slik at denne får virkning ikke bare hvor det er avtalt vederlag i form av provisjon. Departementet slutter seg til utvalgets vurdering og forslag på dette punkt. Det vises til lovforslaget § 6-5 tredje ledd.

Kravet til god meglerskikk er en innarbeidet rettslig standard. Departementet slutter seg til utvalgets vurdering når det gjelder videreføringen av dette kravet i loven.

Hensynet til forutberegnelighet for oppdragsgiver, interessenter og oppdragsgiverens medkontrahent og for meglerbransjen taler imidlertid for at lovpålagte krav til megler i stor grad følger uttrykkelig av loven. Departementet slutter seg derfor også til utvalgets forslag om at enkelte av pliktene som delvis er utledet fra kravet til god meglerskikk bør fremkomme eksplisitt av loven. Det vises i den forbindelse til drøftelsene om meglers uavhengighet og meg­lers plikter ved gjennomføring av oppdrag, hvor det foreslås en rekke lovbestemmelser som konkretiserer kravet til god meglerskikk.

Når det gjelder utvalgets forslag til generell lovbestemmelse om god meglerskikk, foreslås to endringer i forhold til gjeldende rett. For det første foreslås å fjerne forbindelsen mellom kravet til god meglerskikk og "utførelsen av oppdraget". Det er vist til at kravet ikke bare bør være knyttet til det enkelte oppdrag, men til virksomhetsutøvelsen generelt. Departementet slutter seg til dette. Som utvalget legger departementet til grunn at dette ikke innebærer noen realitetsendring i forhold til gjeldende lov, og eiendomsmeglingsloven slik den lød før endringen i 1989.

Utvalget har som nevnt foreslått å ta inn en presisering i loven av at "oppdrag skal utføres uten unødig opphold". Departementet er ikke uenig i at megler plikter å utføre sine tjenester uten unødig opphold. Dette er imidlertid tilfelle på en rekke områder uten at dette vanligvis er særskilt omtalt i det aktuelle lovverket. Departementet kan ikke se at det er grunn til å fremheve denne plikten særskilt i eiendomsmeg­lingsloven. Departementet slutter seg derfor ikke til utvalgets forslag på dette punkt.

Megleren har undersøkelses- og opplysningsplikt både overfor potensielle kjøpere og sin egen oppdragsgiver. I det følgende er det i første rekke meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt overfor potensielle kjøpere som vil bli drøftet. Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt overfor oppdragsgiver må ses i lys av at disse to står i et avtaleforhold.

Departementet er enig med utvalget i at det er grunn til å presisere meglers undersøkelsesplikt i større grad enn det som er tilfelle etter gjeldende rett. Formuleringen i avhendingsloven om at kjøper skal få opplysninger denne har grunn til å regne med og som kan få betydning for avtalen, synes hensiktsmessig i denne sammenheng.

Utvalget har i tillegg til en bestemmelse om at megler skal sørge for at kjøper får slike opplysninger, foreslått å videreføre bestemmelsen i § 3-7 i gjeldende lov om at meglere så langt det synes rimelig skal innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen. Departementet har vanskelig for å se hvorledes disse bestemmelsene skulle kunne gjelde ved siden av hverandre. Plikten til å innhente og kontrollere opplysninger bør etter departementets vurdering samsvare med hvilke opplysninger megler plikter å sørge for at kjøperen får, det vil si opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for handelen. Det foreslås på denne bakgrunn at gjeldende lovs § 3-7 første punktum om innhenting av "nødvendige opplysninger" ikke videreføres, men at det fastsettes i § 6-7 første ledd at oppdragstaker skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen.

Den sikkerhetsventil som ligger i gjeldende lov § 3-7 annet punktum om at plikten til å innhente og kontrollere opplysningene bare gjelder så langt det synes rimelig, bør imidlertid etter departementets vurdering videreføres. Det kan i enkelte tilfelle foreligge forhold som gjør det umulig eller urimelig ressurskrevende for megler å innhente eller kontrollere opplysninger som kjøper i utgangspunktet har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Hvor mye en skal kreve av megler i denne sammenheng vil avhenge av hvor sentrale de aktuelle opplysningene er og omstendighetene for øvrig.

For det tilfelle at megler av grunner som nevnt ikke har innhentet opplysninger som kjøper i utgangspunktet har grunn til å regne med, og som kan få betydning for handelen, foreslås derfor å videreføre bestemmelsen i gjeldende lov § 3-7 annet punktum om at kjøper før handel sluttes skal få en skriftlig orientering fra megler om grunnen til dette. Det presiseres at slik orientering bør gis slik at kjøper får mulighet til å ta hensyn til dette ved sin vurdering av om han skal by på eiendommen eller ikke. Det vises til lovforslaget § 6-7 første ledd.

Når det gjelder kravene til opplysninger som skal fremgå av salgsoppgaven, innebærer disse en nærmere presisering av meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Utvalget har foreslått en viss utvidelse og presisering av kravene til hvilke opplysninger som må fremgå av salgsoppgaven, jf. utkastets § 3-6 andre, tredje og fjerde ledd. Det vises til fremstillingen i proposisjonens punkt 9.2.2.

Departementet slutter seg til utvalgets vurdering når det gjelder behovet for en utvidelse av kravene til opplysninger som skal fremgå av salgsoppgaven. Departementet finner likevel grunn til å drøfte enkelte av de foreslåtte kravene i større dybde.

Utvalget har erstattet kravet om at heftelser skal fremgå av salgsoppgavene med et krav om at "tinglyste og utinglyste forpliktelser" skal fremgå av denne. Departementet vil bemerke at det å fremskaffe opplysninger om "utinglyste forpliktelser" etter omstendighetene kan være uforholdsmessig vanskelig for megler. Nettopp det at opplysningene ikke er tinglyst, gjør at dokumentasjon for slike opplysninger kan være vanskelig tilgjengelig. Det kan for eksempel gjelde servitutter eller hevdede rettigheter av forskjellig slag, som ikke er tinglyst. Særlig der slike rettigheter har sin opprinnelse i eldre avtaleforhold, vil det være vanskelig for megler, og i mange tilfeller selger, å gi en uttømmende redegjørelse for dem. Departementet anser derfor at plikten til å fremlegge slike opplysninger i stedet bør reguleres av meglers generelle undersøkelses- og opplysningsplikt som nevnt ovenfor og i lovforslaget § 6-7 første ledd. Det presiseres samtidig at den store betydning slike opplysninger ofte vil ha for kjøper av eiendommen, tilsier at megler må strekke seg langt for å bringe på det rene om det foreligger ikke-tinglyste forpliktelser.

Utvalgets mindretall foreslo et krav til at salgsoppgaven gir opplysning om eiendommens enkelte rom oppfyller offentligrettslige krav. Forslaget fikk støtte fra Forbrukerrådet og NBBL.

Departementet vil bemerke at uttrykket "offentligrettslige krav" allerede i dag vil omfatte et bredt spekter av offentlige krav til eksisterende boliger og boliger under nyoppføring. Videre er disse offentlige kravene gjenstand for forandring over tid. Et krav til at salgsoppgaven opplyser om eiendommens alle rom oppfyller slike krav vil etter departementets vurdering stille for store krav til meglers kunnskap om tekniske forhold ved eiendommen. Departementet anser på denne bakgrunn at et krav til å gi slike opplysninger vil bli bedre ivaretatt og hører mer naturlig hjemme innenfor reguleringen av et krav til obligatorisk boligsalgsrapport ved salg av boligeiendom, jf. nærmere nedenfor om dette. Departementet slutter seg derfor til flertallets konklusjon på dette punktet, og vil ikke foreslå et krav om at undersøkelses- og opplysningsplikten skal dekke offentlige krav generelt. Etter departementets syn bør imidlertid megler forventes å kunne gi konkrete opplysninger om ut­leie­adgang. Dette er praktisk viktig for en rekke boligkjøpere, blant annet ved vurderingen av sin egen finansiering. Departementet foreslår derfor at salgsoppgaven skal inneholde opplysinger om eiendommen eller deler av eiendommen oppfyller offentligrettslige krav til utleieenheter.

Forbrukerombudet tar i sin høringsuttalelse til orde for et krav om at salgsoppgaven i størst mulig grad skal gi opplysning om hva eiendomshandelen samlet sett vil koste, og at prisinformasjonen så langt mulig inkluderer alle avgifter og tillegg. Ombudet legger særlig vekt på hensynet til forbrukervern og effektiv konkurranse som begrunnelse for et krav om at totalprisen fremgår av salgsoppgaven. Departementet slutter seg til at hensynet til forbrukerne taler for at salgsoppgaven gir uttømmende opplysning om alle kostnader som knytter seg til boligkjøpet. Når megler opptrer som profesjonell mellommann, bør det ikke overlates til forbruker som potensiell kjøper å regne seg frem til hva et kjøp samlet sett vil koste når avgifter (herunder eventuell dokumentavgift) og nødvendige tillegg tas med. Departementet vil bemerke at de aller fleste eiendommer selges etter auksjonsprinsippet, hvor det gis bud. Offentlige avgifter som dokumentavgiften, varierer med kjøpesummens størrelse. Et overslag basert på eiendommens prisantydning vil imidlertid gi veiledning i slike tilfelle. Det nevnte kravet til prisinformasjon må også ses i sammenheng med utvalgets forslag, som departementet slutter seg til, om at eiendommens andel av eventuell fellesgjeld skal fremgå ved omsetning av blant annet borettslagsandeler. Det vises til lovforslagets § 6-4 tredje ledd hvor en i tråd med Kredittilsynets høringsuttalelse har slått fast at denne plikten også gjelder ved omsetning av eierseksjoner og sameieandeler.

Departementet slutter seg også til utvalgets forslag om at salgsopppgaven ved omsetning av borettslagsandeler og andre atkomstdokumenter som omfattes av lovforslaget § 1-2 annet ledd nr. 3, samt ved omsetning av sameieandeler og eierseksjoner, skal inneholde opplysninger om felleskostnader, herunder om lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld, og andre kostnader som følger eiendommen. Dersom fellesgjelden er avdragsfri en periode bør det gis separate opplysninger om månedlige felleskostnader etter en slik avdragsfri periode.

Videre slutter departementet seg til forslaget om at det skal gis opplysninger om relevante rettigheter og forpliktelser for innehaveren av atkomstdokumentet, andelen i sameiet eller eierseksjonen ifølge vedtekter, vedtak og avtale. Etter departementets vurdering bør også rettigheter og forpliktelser i henhold til lov og forskrift angis.

Departementet finner for øvrig grunn til å innta et krav om at salgsoppgaven skal inneholde opplysninger om hva som er avtalt om meglers vederlag, jf. lovforslaget § 6-7 annet ledd nr. 14 om kostnadene ved megleroppdraget. Dette omfatter både meglers vederlag og eventuelle utlegg for tjenesteytelser i forbindelse med megleroppdraget. Etter departementets vurdering er det særlig hensiktsmessig at interessenter til eiendommen er kjent med om meglers vederlag er provisjonsbasert eller ikke.

Når det gjelder meglers opplysningsplikt overfor oppdragsgiver, vil departementet bemerke at denne må ses i lys av at det gjelder et avtaleforhold mellom partene. Lovens bestemmelser kommer i tillegg til avtalen mellom partene. Selve avtalen og lojalitetsplikten som følger av generelle avtalerettslige prinsipper er derfor relevante i vurderingen av meglers plikter.

Departementet vil innledningsvis bemerke at økt bruk av boligsalgsrapporter kan synes hensiktsmessig. Utvalgets fremstilling og høringsuttalelsene kan tyde på at fremleggelse av ytterligere opplysninger om eiendommens tekniske tilstand kan virke konfliktdempende, og dermed bidra til å forebygge tvister i forbindelse med overdragelse av fast eiendom. Redusert tvisteomfang mv. kan ha positiv samfunnsøkonomisk virkning.

Departementet slutter seg imidlertid ikke til flertallets konklusjon når det gjelder spørsmålet om et krav til utarbeidelse av boligsalgsrapport i eiendomsmeglingsloven. Dersom et slikt krav skulle inntas i eiendomsmeglingsloven, ville det føre til at de nye reglene bare ville gjelde ved omsetning av eiendom gjennom eiendomsmegler. Etter departementets vurdering er det lite hensiktsmessig å begrense et krav til utarbeidelse av slik boligsalgsrapport på denne måten. Finansdepartementet anser at et slikt krav hører naturlig hjemme i avhendingslova, som direkte regulerer avtaleforholdet mellom selger og kjøper i de fleste saker om overdragelse av fast eiendom. Det skal nedsettes et lovutvalg som vil få i mandat å utrede spørsmålet om bruk at tilstandsrapport (boligsalgsrapport) ved boligsalg og legge frem forslag til slike regler.

Eiendomsmegler har plikt til å føre journal over hvert bud som mottas, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 4-5. Etter endring (jf. endringsforskrift 2. april 2004 nr. 624, ny § 8-5) av eiendomsmeglingsforskriften, ble kjøper gitt rett til innsyn i budjournalen. Bestemmelsens første ledd lyder som følger:

"Etter at handel er kommet i stand, kan kjøperen, eller vedkommendes fullmektig, kreve fullt innsyn i budjournalen for oppdraget. Dette skal skje på meg­lerforetakets kontor eller på annen avtalt måte. Kjøperen eller fullmektigen skal signere på kopi eller utskrift av budjournalen. Ved å gjøre dette bekreftes det at vedkommende har fått innsyn og at opplysninger om budgiverens identitet ikke kan brukes til annet enn å ivareta kjøperens interesser i saken. Det signerte dokumentet skal arkiveres sammen med øvrige dokumenter i saken, jf. § 4-8 annet og tredje ledd."

Kjøpers innsynsrett er avhengig av at kjøper begjærer slikt innsyn. Budjournalen er sentral når det gjelder dokumentasjon av meglers utførelse av oppdraget, og forholdet til både oppdragsgiver og budgivere. Etter departementets vurdering, bør kjøperen uoppfordret gis innsyn i budjournalen ved at den skal legges ved kjøpekontrakten, som megler etter eiendomsmeglingsloven § 3-8 andre ledd har plikt til å opprette. Dette vil føre til økt åpenhet rundt meglers utførelse av oppdraget. Etter departementets vurdering, er dette egnet til å øke den tillit partene i en eiendomshandel skal kunne ha til meglers uavhengighet. Et krav til at megler uoppfordret gir kjøper en kopi av budjournalen bør etter departementets vurdering inntas som en endring av gjeldende § 8-5 i eiendoms­meg­lingsforskriften, og dette krever ingen lovendring.

Komiteen slutter seg til Regjeringens forslag til bestemmelser vedrørende oppdraget og utførelsen av dette, herunder bestemmelser om meglers plikter og forholdet mellom megler og oppdragsgiver, samt bestemmelser om vederlag og utlegg, jf. lovutkastet kapittel 6 og 7, med unntak av § 7-2 første, tredje og femte ledd, samt § 7-4 første ledd.

Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Fremskrittspartiet, Høyre og Venstre, slutter seg til Regjeringens forslag til § 7-2 første og femte ledd.

Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet, slutter seg til Regjeringens forslag til § 7-2 tredje ledd.

Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Fremskrittspartiet, Høyre og Venstre, støtter departementets forslag om at det ikke bør innføres et generelt lovforbud mot provisjonsbetaling. Flertallet er videre enig i at progressiv provisjon bør være forbudt i forbrukerforhold da dette kan gi meg­ler en for stor interesse i salgssummen og dermed være problematisk i forhold til meglers uavhengighet. Videre kan slik avtale om at megler skal få høyere provisjonssats dersom salgssummen overstiger takst/verdivurdering, gi megler et incentiv til å sette verdivurderingen for lavt. Dette er ikke rimelig å forvente at forbrukere vil kunne overprøve en slik vurdering.

Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet, støtter departementets forslag om at det uavhengig av avtalt vederlagsform skal skrives regning for hvert oppdrag. Flertallet er av den oppfatning av at dette vil gi forbrukerne større oversikt over størrelsen på vederlagene og mulighet til å vurdere meglers krav.

Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Fremskrittspartiet, Høyre og Venstre, understreker at retten til å holde tilbake hele eller deler av vederlaget ved mangelfull ytelse fra meglers side er sentralt ut fra forbrukerhensyn. Flertallet støtter Regjeringens forslag om å lovfeste oppdragsgivers tilbakeholdsrett, jf. lovforslaget § 7-4 annet ledd, og forslaget om å kreve samtykke fra oppdragsgiver for å kunne dekke sitt vederlagskrav i innestående klientkonto, jf. lovforslaget § 7-4 tredje ledd. Men for at dette skal være et effektivt sanksjonsmiddel, er det en forutsetning at vederlag ikke betales på forskudd. Regjeringens forslag har som hovedregel at forskuddsbetaling ikke skal finne sted, men åpner for at dette kan fravikes ved avtale, jf. lovforslaget § 7-4 første ledd. Flertallet viser til at den gjennomsnittlige forbruker stiller særdeles svakt ved avtaleinngåelsen i forhold til en profesjonell eiendomsmegler, som inngår slike avtaler ofte. Skal tilbakeholdsretten i lovforslaget § 7-4 annet ledd bli reell i forbrukeravtaleforhold vil det etter flertallets vurdering kreves at eiendomsmegler ikke kan kreve betaling før oppdraget er utført, og denne regelen bør ikke kunne fravikes til skade for en forbruker.

Flertallet fremmer på denne bakgrunn følgende forslag:

"I lov om eiendomsmegling skal § 7-4 første ledd lyde:

(1) Oppdragstakers krav på vederlag forfaller til betaling når handel er kommet i stand."

Flertallet viser i denne sammenheng videre til sine merknader og forslag under punkt 4.2.

Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet, Høyre og Venstre slutter seg til Regjeringens forslag til § 7-4 første ledd, og fremmer derfor følgende forslag:

"I lov om eiendomsmegling skal § 7-4 første ledd lyde:

(1) Følger ikke betalingstiden av avtalen, skal oppdragsgiveren betale når oppdragstaker krever det etter at tjenesten er utført. Er vederlaget avtalt som en prosentdel av kjøpesummen, forfaller vederlaget til betaling når handel er kommet i stand, med mindre annet er avtalt."

Disse medlemmer vil sterkt understreke at avtalefrihet er det naturlige utgangspunkt i vurderingen av om lovregulering i avtaler av økonomisk karakter er påkrevd.

Disse medlemmer mener at dette prinsipp naturlig også bør gjelde for eiendomsmeglere.

Disse medlemmer er uenige i Regjeringens vurdering av den jevne, norske forbruker som ubevisst og mener at det er et langt mindre behov for nitid detaljering av avtalene mellom oppdragsgiver og megler enn det som foreslås i loven, slik også Regjeringen gir uttrykk for i proposisjonen ved sine anførsler om at det må tungtveiende hensyn til for at avtalefriheten skal begrenses.

Disse medlemmer slutter seg derfor til Regjeringens syn om at et forbud mot avtaler om provisjon er lite gagnlig for forbrukerne.

Disse medlemmer vil understreke at forbrukerne nå gis valgmuligheter mellom provisjonsbetaling og betaling basert på medgått tid etter timepris, etter en skriftlig forhåndsvurdering av oppdragets omfang. Disse medlemmer mener dette vil være et godt og tilstrekkelig grunnlag for oppdragsavtaler som sikrer forbrukerne, og at det ikke er nødvendig med nærmere forskrifter om dette. Disse medlemmer vil derfor gå imot lovforslagets § 7-2 femte ledd som legger til rette for en utstrakt forskriftspraksis både i forhold til oppdragsavtalen mellom partene, men også gir en generell forskriftshjemmel, uten å antyde lovgivers intensjon, hensikt eller retning på forskriftene. Disse medlemmer mener dette er uheldig og at større endringer på et så viktig samfunnsområde i større grad bør gjennomføres i lovs form.

Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet, Høyre, Kristelig Folkeparti og Venstre mener at det er unødvendig forbrukervern at oppdragstaker skal skrive spesifisert regning etter avsluttet oppdrag også i de tilfeller der det er avtalt provisjonsbetaling. Forbrukerombudet kunne på spørsmål fra disse medlemmer under høringen heller ikke gi noe svar på hvilken hensikt en slik bestemmelse skulle tjene sett fra forbrukernes ståsted. Disse medlemmer går derfor imot lovforslagets § 7-2 tredje ledd.

Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet, Høyre og Venstre peker på prinsippet om avtalefrihet mellom oppdragsgiver og oppdragstaker og vil derfor gå imot forslaget om at oppdragsavtalens bestemmelser om vederlag skal gjengis i salgsoppgaven.

Disse medlemmer mener at prinsippet om avtalefrihet mellom partene i et oppdrag er særs viktig og kan ikke se at denne avtalefriheten bør innskrenkes i forhold til avtaler om progressiv provisjon. I de fleste tilfelle vil forbruker selv være godt i stand til å vurdere prisen på sin egen eiendom, og i mange tilfelle hvor vurderingen kan være usikker, for eksempel av markedsmessige hensyn, vil progressiv provisjon kunne være en god løsning for selger. Disse medlemmer viser til at også flertallet i lovutvalget gikk inn for fortsatt adgang til progressiv provisjon. Disse medlemmer vil derfor gå imot lovforslagets § 7-2 første ledd.

Disse medlemmer vil understreke de problemer som kan oppstå i forhold til alle budgiveres personvern, dersom kjøpers innsynsrett i budjournaler utvides til å bli et ordinært skriftlig vedlegg til en kjøpekontrakt. Disse medlemmer mener dette bør hensyntas når det vurderes endring av gjeldende § 8-5 i eiendomsmeglingsforskriften.

Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet, Høyre, Kristelig Folkeparti og Venstre viser til uttalelsen fra Datatilsynet i brev datert 15. februar 2007 vedrørende innsyn i budjournal. Datatilsynet uttaler bl.a. følgende:

"Datatilsynet er av den oppfatning at prinsippet bør være at den som har behov for innsyn i budjournalen kan kreve å få slik informasjon. Dette er i tråd med reglene om innsyn i personopplysningslovens § 18 som bygger på at innsyn må kreves etter behov. Utlevering av personopplysningene som fremgår av budjournalen kan betraktes som overskuddsinformasjon dersom huskjøperen faktisk ikke har mistanke om uregelmessigheter i budrunden eller har andre gode grunner til slik informasjon. Dette er ingen god løsning sett hen til personvernet."

Videre uttaler tilsynet:

"Datatilsynet finner det naturlig at eventuelle mangler med reglene som de er i dag må utredes og problematiseres i større grad, dersom krav om innsyn i journal skal gjøres om til informasjonsplikt om personopplysningene i journalen."

Disse medlemmer deler oppfatningen til Datatilsynet i tråd med uttalelsen som er gitt, og henstiller til departementet om at dette tas med i vurderingen.

Forrige kapittelNeste kapittel