5.1 Sammendrag

5.1.1 Krav om konsesjon

Departementet slutter seg til utvalgets forslag om at eiendomsmeglingsvirksomhet fortsatt bør være underlagt krav til konsesjon. Det vises til utvalgets begrunnelse og henvisning til Falkanger-utvalgets begrunnelse, som departementet i hovedsak slutter seg til. Departementet viser særlig til at konsesjonsordningen sikrer ivaretakelse av enkelte grunnleggende hensyn, herunder partenes behov for uhildet assistanse, sikker behandling av klientmidler og samfunnets interesse i en velordnet eiendomshandel. Samtidig er det slik at et konsesjonssystem avskjærer andre yrkesgrupper fra å drive virksomhet som konsesjonsordningen omfatter, noe som isolert sett kan hindre effektiv konkurranse. Eneretten bør derfor ikke rekke lenger enn de grunnleggende hensyn bak konsesjonssystemet tilsier.

Departementet slutter seg til utvalgets forslag om at banker som utelukkende forestår oppgjør fortsatt skal være unntatt fra konsesjonskravet. På bakgrunn av den kompetanse og erfaring bankene har med slike oppdrag, foreligger etter departementets vurdering ikke hensyn som tilsier at en innfører konsesjonsplikt for slike oppdrag. Tvert imot tilsier konkurransemessige og samfunnsøkonomiske hensyn at disse institusjonene bør kunne drive slik virksomhet uten konsesjon etter eiendomsmeglingsloven.

Det gjelder i dag et unntak fra kravet til konsesjon etter emgll. § 1-2 første ledd for eiendomsmeg­ling som skjer i enkelttilfelle i forbindelse med ivaretakelse av andre økonomiske anliggende for oppdragsgiveren. Typisk vil dette være at en regnskapsfører eller advokat bistår med salg av en eiendom.

Etter departementets vurdering er det viktig å ta utgangspunkt i at den aktuelle virksomheten ikke bare vil bestå for eksempel i å sette opp en kontrakt mellom to parter som allerede har funnet hverandre, eller å bistå med hjemmelsoverføring. Dersom bistanden er så begrenset som her beskrevet, vil den ikke anses som eiendomsmeglingsvirksomhet, og det vil derfor ikke være nødvendig med unntak fra konsesjonskravet. For å anses som eiendomsmegling, må bistanden ha et visst omfang. Dette øker også betenkelighetene med å unnta virksomheten fra konsesjonsplikt.

Dagens regel om at slik virksomhet er unntatt fra konsesjonsplikten er uten tvil praktisk for de som allerede har et klientforhold til for eksempel en advokat eller regnskapsfører og som ønsker hjelp fra denne til å selge eller kjøpe en eiendom. For potensielle og faktiske motparter i transaksjonen (typisk kjøper av en eiendom) er det vanskeligere å se fordelene ved ordningen. Disse løper en risiko dersom mellommannen ikke er underlagt eiendomsmeglingslovens krav, for eksempel plikten til å innhente, kontrollere og videreformidle opplysninger om eiendommen, plikten til å vise omsorg for begge parters interesse og kravet til sikkerhetsstillelse. At unntaksregelen er snever og derfor bare aktuell i få tilfeller, er til liten hjelp for de som rammes av mangler ved mellommannens håndtering av oppdraget. Dette tilsier at det ikke bør gjøres unntak fra konsesjonsplikten for disse tilfellene. Departementet slutter seg derfor til utvalgets mindretall, og foreslår å oppheve unntaket for aksessorisk megling.

Utvalget foreslår å videreføre dagens regel om at boligbyggelag uten bevilling kan medvirke til omsetning av andeler i tilknyttede borettslag der boligbyggelaget er forretningsfører. Det er ikke gitt noen nærmere begrunnelse for utvalgets forslag på dette punkt.

Spørsmålet om konsesjonsplikt for boligbyggelag ble vurdert i Ot.prp. nr. 24 (1998-1999) og Innst. O. nr. 31 (1998-1999). Finansdepartementet foreslo i Ot.prp. nr. 24 (1998-1999) under punkt 6.4 at i den grad boligbyggelag driver virksomhet som omfattes av definisjonen av eiendomsmegling, skulle dette anses som konsesjonspliktig eiendomsmegling. Boligbyggelagenes opprinnelige tildeling av andeler i nystiftede borettslag ble ikke ansett som eiendomsmeg­ling, mens boligbyggelags medvirkning ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag ble ansett som eiendomsmegling.

I samme proposisjon ble det foreslått at Kredittilsynet skulle kunne gi boligbyggelag bevilling til å medvirke til omsetning av andeler i tilknyttede borettslag der boligbyggelaget er forretningsfører. Det ble presisert i lovforslaget at det i så fall skulle kunne stilles vilkår for slik bevilling, herunder krav til faglig leder av eiendomsmeglingsvirksomheten.

Forslaget hadde sin bakgrunn i et forslag fra Kredittilsynet og det hadde bred støtte blant høringsinstansene. I begrunnelsen for forslaget skrev departementet blant annet som følger (Ot.prp. nr. 24 (1998-1999) under punkt 6.4:

"Eiendomsmeglingsloven bygger på at eiendomsomsetning gjennom eiendomsmegler skal være trygt (hensynet til kunde-/forbrukerbeskyttelse) og at det skal legges til rette for vel fungerende konkurranse mellom eiendomsmeglere. Departementet mener dette bør danne utgangspunkt for vurderingen av om, og i hvilken grad de rammer som gjelder for annen eiendomsmegling også bør gjelde for boligbyggelagenes formidling av andeler i tilknyttede borettslag."

Videre ble det uttalt:

"Departementet har på bakgrunn av Kredittilsynets gjennomgang funnet grunn til å vurdere på nytt forutsetningen om at reglene som gjelder for boligbyggelagenes virksomhet må antas å medføre en tilstrekkelig forbrukerbeskyttelse. Kredittilsynet har vist til at borettslovgivningen har få regler som sikrer partene forbrukerbeskyttelse i forhold til boligbyggelaget når laget medvirker ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag. Det vises til omtalen i punkt 6.2. NBBL mener en eventuell endring av dagens forhold må ha som utgangspunkt at medlemmer og beboere i tilfelle skulle få bedre og sikrere forhold, og viser til at " det foreligger ingen dokumentasjon for at boligbyggelagenes omsetning av boliger i tilknyttede borettslag skulle medføre mange skadesaker ".

Flere andre høringsinstanser legger vekt på at reg­lene i eiendomsmeglingsloven innebærer en forbrukerbeskyttelse som bør foreligge også ved boligbyggelags medvirkning ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag.

Etter en helhetsvurdering mener departementet at hensynet til forbrukerbeskyttelse taler for at reglene i eiendomsmeglingsloven bør gjelde for boligbyggelags medvirkning ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag. Departementet legger vekt på at formelle regler til sikring av forbrukerhensyn, bør gjelde også for eiendomsmegling i boligbyggelag. Departementet går på denne bakgrunn inn for å oppheve det generelle unntaket i eiendomsmeglingsloven for boligbyggelags medvirkning ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag.

Samtidig ble det lagt til grunn at boligbyggelagene burde underlegges noe lempeligere rammer for virksomheten enn eiendomsmelingsforetak. Dette blant annet fordi boligbyggelagene normalt har god kunnskap om boligene gjennom sin særskilte nærhet til borettslagene og at virksomheten innebærer likeartede formidlingsoppdrag knyttet til en forholdsvis homogen boligmasse. Det ble også lagt vekt på at omsetning av borettsandeler normalt omfatter lavere beløp enn annen boligomsetning, fordi borettslag typisk finansieres med en relativt høy andel fellesgjeld som reduserer prisen på borettsandelene.

I Innst. O. nr. 31 (1998-1999) gikk finanskomiteen enstemmig imot forslaget i proposisjonen. I begrunnelsen for dette heter det følgende:

"Av hensyn til forbrukerne har komiteen forståelse for departementets forslag til at de materielle reg­lene i eiendomsmeglingsloven også skal være bindende for boligbyggelagenes omsetning. Komiteen kan likevel ikke anbefale dette. For det første vil en slik ordning ramme boligbyggelagene ulikt, basert på deres størrelse og omsetning. Videre vil komiteen understreke den kjennskapen som boligbyggelagene har til de andelene som omsettes og at de derved også har spesialkompetanse på dette området. Det bør også tillegges vekt at det i mange deler av landet er svært liten tilgang på eiendomsmeglerfirma og at boligbyggelagene i så henseende spiller en viktig rolle."

I den generelle lovrevisjonen en nå foretar, er det viktig å foreta en gjennomgang av eksisterende unntaksbestemmelser, også unntaket som åpner for at boligbyggelag kan drive eiendomsmegling uten konsesjon. Departementet anser som tidligere at også boligbyggelagenes eiendomsmeglingsvirksomhet bør omfattes av eiendomsmeglingslovens bestemmelser. Det vises i denne forbindelse til den begrunnelse som ble gitt i Ot.prp. nr. 24 (1998-1999). Dagens regel i eiendomsmeglingsloven og borettslovgivningen gir etter departementets vurdering ikke tilstrekkelig forbrukerbeskyttelse. Boligbyggelagenes eventuelle kjennskap til objektene som omsettes og deres spesialkompetanse på området kan ikke anses tilstrekkelig sammenlignet med den beskyttelse eiendomsmeg­lingsloven gir forbrukerne. Blant annet kan nevnes at boligbyggelagenes kjennskap til objektene vil være av generell art, mens det som ofte skaper tvist er tekniske forhold knyttet til den enkelte eiendom/leilighet. Departementet kan heller ikke se at regelverket for boligbyggelag er utformet for å ivareta de hensyn som er aktuelle ved utøvelsen av eiendomsmeglingsvirksomhet. Det vises i denne forbindelse til forarbeidene til dagens lov om bustadbyggjelag av 6. juni 2003 nr. 38, Ot.prp. nr. 30 (2002-2003), hvor det legges til grunn at bistand i forbindelse med omsetning av andeler i tilknyttede borettslag er noe boligbyggelag kan gjøre, men er å anses som "annen virksomhet" (annet enn virksomhet som boligbyggelag) som derfor ikke er særskilt regulert i loven.

Hensynet til boligbyggelagene kan etter departementets vurdering ivaretas ved at disse vil kunne søke om konsesjon til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet, jf. omtale nedenfor. Departementet foreslår på denne bakgrunn at unntaket i gjeldende lov § 2-1 tredje ledd oppheves, men at det lovfestes at boligbyggelag kan gis tillatelse til å drive eiendomsmeg­ling. Det foreslås også at departementet i forskrift skal kunne fastsette særskilte regler, herunder unntak fra lovens øvrige regler, for eiendomsmeglingsvirksomhet som drives av boligbyggelag. Unntak vil blant annet være aktuelt dersom det skulle vise seg at enkelte av lovens bestemmelser pga. særtrekk ved boligbyggelagene ikke anses hensiktsmessig. Det vises til forslagets § 1-4 første ledd.

Denne løsningen vil innebære at enkelte boligbyggelag vil måtte legge om organiseringen av sin virksomhet. Departementet viser til at nærmere overgangsregler vil kunne gis i forskrift. Departementet legger til grunn at det er behov for å gi boligbyggelagene tilstrekkelig tid til å innrette seg etter nye lov­reg­ler, og det legges opp til en bred dialog med berørte aktører på dette punktet.

5.1.2 Organisering av eiendomsmeglings­virksomheten

Tillatte foretaksformer

Finansdepartementet slutter seg til utvalgets forslag om å videreføre dagens system hvor konsesjon til å drive eiendomsmegling kan gis til foretak. Det vises til utvalgets begrunnelse for dette som departementet i hovedsak slutter seg til.

Når det gjelder den nærmere angivelsen av tillatte foretaksformer, har utvalget gått inn for et såkalt "selskapsnøytralt" system. Departementet er enig med utvalget i at utgangspunktet bør være at foretakene selv skal kunne velge hvorledes de vil være organisert. Det vises til utvalgets begrunnelse som departementet i hovedsak slutter seg til. På den annen side foreslår departementet, som utvalget, flere tiltak som baserer seg på at foretakets styrende organer i større grad skal ha ansvar for den faglige kvaliteten på meglertjenestene og at de som bekler sentrale posisjoner i foretakets organer skal være egnet for dette. Det vises til omtalen av dette nedenfor. Disse tiltakene anses som viktige for å bedre forbrukernes stilling ved eiendomsoverdragelser. Dette forutsetter at foretaket har styrende organer som kan utføre disse oppgavene. For aksjeselskap og allmennaksjeselskap følger dette allerede av aksjeloven og allmennaksjeloven. Når det gjelder for eksempel ansvarlige selskaper og kommandittselskaper er det valgfritt etter selskapsloven hvorvidt foretaket skal ha et styre eller ikke. For samvirkeforetak finnes pr. dags dato ikke en lov som inneholder krav til foretakets organisering. Departementet er imidlertid kjent med at Justis- og politidepartementet for tiden arbeider med ny samvirkelovgivning.

Departementet foreslår på denne bakgrunn at det fastsettes i eiendomsmeglingsloven at tillatelse til å drive eiendomsmegling kan gis til aksjeselskap og allmennaksjeselskap, men at departementet i forskrift eller enkeltvedtak også kan tillate andre foretaksformer forutsatt at disse oppfyller nærmere angitte krav for eksempel til organisering og revisjonsplikt fastsatt av departementet i forskrift. Det vises til lovforslaget § 2-4. Departementet legger til grunn at forskriften blant annet vil kunne åpne for at ansvarlige selskaper og samvirkeforetak blir tillatte foretaksformer.

Utvalget har foreslått at boligbyggelag fortsatt skal kunne få bevilling til å drive eiendomsmegling. En rekke boligbyggelag har i dag bevilling til å drive eiendomsmegling. Disse er organisert etter lov 6. juni 2003 nr. 38 (bustadbygjelagslova) som erstattet lov om boligbyggelag av 4. februar 1960 nr. 1. Under henvisning til at en organisering etter bustadbyggelagsloven har fellestrekk med organisering etter aksjelovene hva gjelder krav til daglig leder og styre, slutter departementet seg til denne vurderingen. Det er i denne forbindelse også lagt vekt på at det er relativt mange eiendomsmeglerforetak som er organisert på denne måten i dag. Et eventuelt forbud mot slik organisering ville medføre ulemper for disse, noe som ville vært urimelig i og med at lovreglene for slike foretak har store fellestrekk med lovgivningen for aksjeselskap og allmennaksjeselskap. Krav til egnethet for eier vil ikke være aktuelt for eiendomsmeglerforetak organisert som boligbyggelag. Det foreslås på denne bakgrunn at det fastsettes i loven at eiendomsmeglingsforetak også kan være organisert som boligbyggelag. Det vises til lovforslaget § 2-4 nr. 2.

Dagens regel i eiendomsmeglingsloven § 2-1 første ledd fastsetter at aksjeselskap og allmennaksjeselskap som skal ha tillatelse til å drive eiendomsmegling, må være organisert etter den norske aksjeloven eller allmennaksjeloven. Departementet slutter seg til utvalgets vurdering av at reguleringen med sikte på utenlandske foretak bør justeres på bakgrunn av EØS-avtalen artikkel 31 nr. 1 annet punktum.

Utvalget har foreslått en regel om at utenlandske foretak skal kunne få bevilling til å drive eiendomsmegling. Det er ikke foreslått noe krav til hvorledes foretakene skal være organisert. Imidlertid foreslår utvalget et krav om at de utenlandske foretakene skal være registrert i Foretaksregisteret. Departementet slutter seg til utvalgets forslag om at utenlandske foretak bør kunne få bevilling til å drive eiendomsmegling og at det er hensiktsmessig med et krav om at disse skal være registrert i Foretaksregisteret.

Etter departementets vurdering er dette imidlertid ikke tilstrekkelig. Som nevnt ovenfor er de endringer som i denne proposisjon foreslås med hensyn til ansvarliggjøring av eiendomsmeglerforetakenes styrer og vurdering av selskapets samlede organisasjon, sentrale i arbeidet med å heve kvalitetsnivået og skape større ryddighet i bransjen. Dette forutsetter blant annet at foretakene har et styre. Departementet foreslår at det i bestemmelsen som fastsetter at norskregistrete utenlandske foretak kan gis bevilling til å drive eiendomsmegling, fastsettes at det i forskrift kan stilles krav til foretakets organisering for å ivareta slike formål. Som et minimum bør det stilles krav om at foretaket skal ha et styre som oppfyller kravene i aksjeloven. Det vises til lovforslaget § 2-4 nr. 3.

Kredittilsynet har påpekt at krav om registrering i Foretaksregisteret ikke er tilstrekkelig for å sikre tilsynet med foretaket. Foretak som driver eiendomsmegling er underlagt Kredittilsynets tilsyn etter tilsynsloven, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-7 første ledd og kredittilsynsloven § 1-1- nr. 19. Departementet er enig med Kredittilsynet på dette punkt, men finner samtidig grunn til å vise til omtalen nedenfor om fast forretningssted, hvor dette er hensyntatt.

Kredittilsynet har videre påpekt at etablering av foretaket i utlandet i stedet for i Norge kan fremstå som attraktivt også for eksisterende eller planlagte "norske" foretak ettersom det i enkelte land ikke er tilsvarende kapitalkrav som for norske aksjeselskap. Videre er det påpekt at norskregistrerte utenlandske foretak ikke er revisjonspliktige etter gjeldende rett (det følger av revisorloven § 2-1 at norskregistrerte utenlandske foretak er fritatt for revisjonsplikt dersom driftsinntektene av den samlede virksomhet er mindre enn fem millioner kroner). Departementet er enig med Kredittilsynet i at norskregistrerte utenlandske foretak ikke bør være underlagt andre krav enn norske foretak hva gjelder kapital og revisjonsplikt. Hva gjelder kapitalkrav vises til fremstillingen nedenfor om foretakets økonomi hvor dette er hensyntatt. Med hensyn til revisjonsplikt vises til ovennevnte forslag om at det i forskrift eller enkeltvedtak kan stilles krav til foretakets organisering for å ivareta slike formål. Det foreslås at det i den forbindelse også skal kunne kreves at foretakene er underlagt revisjonsplikt.

Kredittilsynet har i sin høringsuttalelse foreslått at enkeltpersonforetak og ansvarlige selskap som er gitt bevilling når loven trer i kraft, bør kunne opprettholde driften i disse foretaksformene. Nye bevillinger bør imidlertid etter tilsynets vurdering ikke tildeles slike foretak. Departementet er enig i at virksomheten i slike foretak bør kunne videreføres i en overgangsperiode. Dette vil bli nærmere vurdert i forbindelse med fastsettelse av overgangsordninger til endringene i eiendomsmeglingsloven.

Advokaters eiendomsmeglingsvirksomhet

Departementet slutter seg til utvalgets forslag om å videreføre dagens regel om at eiendomsmeglingsvirksomhet kan drives i medhold av advokatbevilling. Det vises til utvalgets begrunnelse for forslaget som departementet i hovedsak slutter seg til.

Etter departementets vurdering kan det være grunn til å vurdere om eiendomsmeglingsvirksomhet også bør kunne drives av foretak som driver rettshjelpsvirksomhet etter domstolloven §§ 218 annet ledd nr. 1, 219, 219a og 219b med forskrifter. Det foreslås på denne bakgrunn at departementet gis hjemmel til i forskrift å fastsette at eiendomsmeg­lingsvirksomhet mot godtgjørelse også kan drives av foretak som driver rettshjelpsvirksomhet etter domstolloven § 218 annet ledd nr. 1. I en slik forskrift vil det eventuelt også kunne fastsettes nærmere vilkår for å åpne for at slike foretak skal kunne drive eiendomsmegling. Det vises til lovforslaget § 2-1 tredje ledd.

5.1.3 Krav til fagansvarlig

Departementet deler utvalgets oppfatning av at ansvaret for den faglige kvaliteten på virksomheten i større grad bør legges på foretakets ledelse og styre (kombinert med at kvaliteten sikres ved at det stilles større krav til kompetanse hos den som faktisk forestår meglingen). Utvalget foreslår å endre dagens regel om at foretak med bevilling til å drive eiendomsmegling skal ha en faglig leder av virksomheten som er eiendomsmegler eller advokat, til en regel om at foretak med bevilling til å drive eiendomsmegling (med unntak av enkeltpersonforetak) skal ha en eller flere fagansvarlige personer som enten er eiendomsmegler, advokat eller jurist med tillatelse etter den foreslåtte § 4-3. Etter departementets vurdering er det å gå bort fra tittelen "faglig leder" en hensiktsmessig markering av den endringen en ønsker med hensyn til plassering av ansvaret for den faglige kvaliteten i foretaket. Som utvalget anser imidlertid departementet at det fortsatt er naturlig å kreve at det skal utpekes en fagansvarlig person i foretaket og at det stilles krav i loven til hvilke kvalifikasjoner denne personen skal ha. Det foreslås på denne bakgrunn at det stilles krav om at foretaket skal ha en fagansvarlig som enten har eiendomsmeglerbrev, er advokat eller jurist med tillatelse etter den foreslåtte § 4-3.

Etter departementets vurdering bør det også for fagansvarlig i foretaket oppstilles et krav til egnethet tilsvarende det kravet som stilles til eiere i foretaket etter gjeldende lovs § 2-1 femte ledd og lovforslaget § 2-9. Vedkommende vil i forbindelse med at han har fått eiendomsmeglerbrev, tillatelse som jurist til å drive eiendomsmegling etter lovforslagets § 4-3 eller advokatbevilling, ha gjennomgått en egnethetsvurdering. I tiden mellom dette tidspunkt og tidspunktet hvor vedkommende skal tiltre som fagansvarlig i et foretak kan det imidlertid ha inntrådt forhold som gjør at vedkommende ikke lenger kan anses egnet etter disse kriteriene. Det må legges til grunn at forhold som ikke kvalifiserer til å kalle tilbake eiendoms­meg­lingsbrev etter § 8-4, tillatelse til jurist etter § 8-5 eller å forby en advokat å være fagansvarlig og ansvarlig megler etter § 8-6, etter omstendighetene likevel kan være tilstrekkelige til at vedkommende ikke bør aksepteres som fagansvarlig etter § 2-9.

Departementet slutter seg også til utvalgets forslag om at Kredittilsynet, før skifte av fagansvarlig finner sted, skal ha melding om dette. Det foreslås at det presiseres i lovbestemmelsen at det er foretaket som plikter å sende slik melding. Det legges til grunn at Kredittilsynet med hjemmel i tilsynsloven § 3 vil kunne gripe inn dersom de aktuelle personene ikke oppfyller lovens krav. Som utvalget foreslår departementet at Kredittilsynet til enhver tid skal kunne kreve at personer som nevnt i første ledd legger frem ny politiattest (tilsvarende som for styremedlemmer og daglig leder). Det vises til lovforslaget § 2-9.

Utvalget har foreslått at departementet i forskrift skal kunne gi nærmere regler om den fagansvarliges rettigheter og plikter. Departementet slutter seg til utvalgets vurdering og forslag på dette punkt.

Det er ovenfor foreslått at hvert foretak skal ha en fagansvarlig. Departementet har gått inn for at foretakene skal søke Kredittilsynet om tillatelse for å kunne opprette filial i Norge eller utlandet. Departementet mener at det bør kreves at hver filial har en fag­ansvarlig. Som mindretallet i utvalget legger departementet til grunn at dette blant annet vil bidra til å sikre kvaliteten på de faglige fellesfunksjonene ved den enkelte filial. Det anses også hensiktsmessig at en person med nær tilhørighet til den enkelte filial har et overordnet ansvar for kvaliteten på virksomheten som drives fra denne filialen. Departementet kan ikke se at et slikt krav kan være særlig tyngende for foretakene i og med at kravene til kvalifikasjoner hos fagansvarlig ikke er andre enn de som stilles til ansvarlige meglere som enhver filial/avdelingskontor må ha etter departementets forslag. Heller ikke det at det oppstilles krav til personens egnethet eller vandel kan etter departementets vurdering anses uforholdsmessig tyngende i denne sammenheng. Det vises til lovforslaget § 2-9.

Utvalget har foreslått at fagansvarlig og ansvarlig megler skal ha rett til å foreslå styrebehandling i saker vedrørende eiendomsmeglingsfaglige forhold. Videre at vedkommende skal ha møte- og talerett ved styrets behandling i saken, og dersom vedkommende ikke er enig i styrets beslutning skal han/hun kunne kreve sin oppfatning innført i protokollen. Departementet slutter seg til utvalgets vurdering og forslag på dette punkt. Selv om det legges opp til at både daglig leder og styret, i større grad enn i dag, skal ha et ansvar for den faglige kvaliteten på virksomheten, anses det hensiktsmessig med en mulighet for fagansvarlig og ansvarlig megler til å bringe saker inn for styret og delta i drøftelsene der. Departementet kan ikke se at det er grunn til å begrense ansvarlig meg­lers rettigheter i denne sammenheng til oppdrag vedkommende selv har håndtert.

5.1.4 Ansvarlig megler og medhjelpere

Departementet legger som utvalget til grunn at ansvaret for en faglig forsvarlig utøvelse av eiendomsmegling i større grad bør legges på det utøvende nivået enn det som er tilfellet i dag. Ordningen med faglig leder er ment å sikre kvaliteten på meglingstjenestene. Disse er imidlertid i liten grad involvert i det enkelte oppdrag.

For å legge til rette for at oppdraget blir utført på best måte, er det etter departementets syn nødvendig å kreve at en person med relevant utdannelse står ansvarlig for oppdragsutførelsen. Dagens ordning med faglig leder ivaretar ikke dette hensyn på en tilfredsstillende måte. Samtidig bør ikke denne personen måtte utføre alle oppgaver knyttet til oppdraget. Fordelingen av oppgaver mellom den som er ansvarlig for oppdragsutførelsen og eventuelle medhjelpere henger nært sammen med de kompetansekrav som stilles til medhjelperne, og dette vil drøftes nærmere nedenfor.

Departementet slutter seg på denne bakgrunn til forslaget fra utvalget om at det må utpekes en ansvarlig megler for hvert oppdrag og at denne kan benytte medhjelpere. Som utvalget legger departementet til grunn at ansvarlig megler må ha eiendomsmeglerbrev, være advokat eller jurist med særskilt tillatelse etter eiendomsmeglingsloven. Departementet slutter seg også til utvalgets forslag om at ansvarlig megler skal ha forslags-, møte- og talerett i foretakets styre. Det vises til nærmere omtale av denne bestemmelsen ovenfor.

5.1.5 Andre virksomhetsregler for eiendoms­meglerforetak

Generelt om virksomhetsreglene

Finansdepartementet har i lovforslaget § 2-3 foreslått en regel om at Kredittilsynet kan gi tillatelse til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet til foretak som oppfyller kravene i lovens §§ 2-4 til 2-9, dvs. lovens krav til foretaksform, fast kontorsted, sikkerhetsstillelse, aksjeeierstruktur og ledelse. Videre foreslås at det presiseres at det kan stilles vilkår for tillatelsen, herunder at foretaket før virksomheten starter opp dokumenterer overfor Kredittilsynet at kravet i § 2-10 om tilslutning til klagenemnd er oppfylt. Andre løpende virksomhetskrav følger av lovforslagets øvrige kapitler.

I § 2-3 tredje ledd foreslås en bestemmelse om at søknad om tillatelse skal inneholde opplysninger som viser at kravene som nevnt ovenfor er oppfylt og andre opplysninger av betydning for vurderingen av om tillatelse skal gis. Det foreslås også at det presiseres at Kredittilsynet kan be om ytterligere opplysninger som er av betydning for behandling av søknaden, samt at departementet i forskrift skal kunne fastsette nærmere regler om hvilke opplysninger som skal fremgå av søknaden.

En har også tatt sikte på å dele opp eksisterende bestemmelser som regulerer flere ulike forhold og synliggjøre bestemmelsenes innhold i overskriften til disse.

Krav til fast kontorsted i Norge - etablering av filialer (avdelingskontor)

Departementet ser klare fordeler ved at foretak med bevilling til å drive eiendomsmegling har fast kontorsted i Norge. Tilsvarende synes også å ha vært lagt til grunn av utvalget. Et slikt krav letter tilsynet med foretakene og er til fordel for foretakets kunder og interessenter til de eiendommer som foretaket formidler. Det nevnte kravet legger også til rette for en ordning hvor foretakene må søke om særskilt tillatelse forut for opprettelsen av filialer. Dette er etter departementets vurdering en sentral bestemmelse ved at den gir mulighet for et system hvor Kredittilsynet retter sanksjoner, typisk tilbakekall av tillatelse, mot den enkelte filial, i stedet for mot foretaket som sådan.

Etter departementets vurdering er ikke EØS-retten til hinder for at et krav til fast kontorsted videreføres, forutsatt at det fastsettes en dispensasjonsadgang. En tilsvarende løsning er som tidligere nevnt lagt til grunn i revisorloven. Det vises til Ot.prp. nr. 68 (2002-2003) hvor blant annet forholdet til EØS-retten er drøftet. Det foreslås på denne bakgrunn en hovedregel om at foretaket skal ha fast forretningssted i Norge. Videre foreslås at Kredittilsynet i forskrift eller enkeltvedtak skal kunne gjøre unntak fra dette kravet forutsatt at foretakets dokumenter, som gjelder virksomhet i Norge, oppbevares på et fast sted her i riket på en ordnet og forsvarlig måte. Det foreslås også et krav om at dokumentene i så fall skal være tilgjengelig og tilrettelagt for innsyn av offentlig kontrollmyndighet og lovhjemlet innsyn for øvrig. Det vises til lovforslaget § 2-5.

Utvalget har foreslått å oppheve dagens regel om at person eller foretak som har bevilling til å drive eiendomsmegling etter søknad til Kredittilsynet, på visse vilkår, skal meddeles tillatelse til å opprette avdelingskontor (filial). Det er ikke foreslått en ny bestemmelse om adgangen til å opprette filial/avdelingskontor. Dette har som vist ovenfor bakgrunn i at utvalget tar bort kravet om at virksomheten skal drives fra fast forretningssted.

En rekke foretak driver i dag virksomhet over hele landet med mange filialer/avdelingskontor. Etter departementets vurdering er det fortsatt viktig at Kredittilsynet har kontroll med opprettelsen av slike filialer. At deler av virksomheten drives fra et annet sted enn den øvrige virksomheten er av betydning både for den interne kontrollen i foretaket og for Kredittilsynets kontroll med foretaket. Flere tilsynssaker i den senere tid har dessuten vist at det er en mangel ved gjeldende lov at Kredittilsynet ikke kan rette hensiktsmessige sanksjoner mot den enkelte filial/avdelingskontor. Å trekke tilbake tillatelsen til et helt foretak på bakgrunn av overtredelser begått av en enkelt filial vil etter omstendighetene være en uforholdsmessig streng reaksjon. Regler om tilbakekall av en tillatelse forutsetter at det fortsatt stilles krav om særskilt tillatelse for hver enkelt filial. Det foreslås på denne bakgrunn at kravet om tillatelse til å opprette filial videreføres. Det vises til lovforslaget § 2-2 første ledd.

De ovenfor nevnte tilsynssaker har også vist at det er et problem med gjeldende eiendomsmeglingslov at Kredittilsynet ikke har adgang til å nekte tillatelse til etablering av filial/avdelingskontor av andre grunner enn at foretaket ikke har en faglig leder eller at det ikke er stilt sikkerhet som omfatter kontorets virksomhet. Departementet foreslår på denne bakgrunn at Kredittilsynet skal ha hjemmel til å utøve et skjønn med hensyn til om tillatelse bør gis. Departementets forslag på dette punkt innebærer at Kredittilsynet ved behandlingen av en slik søknad skal se til at lovens vilkår er oppfylt. Kravet til fagansvarlig ved den enkelte filial er sentralt i denne sammenheng. Kredittilsynet vil imidlertid også blant annet måtte vurdere om virksomheten er organisert slik at ledelsen i foretaket har tilstrekkelig kontroll med virksomheten i filialen.

Krav til foretakets økonomi

Departementet slutter seg til utvalgets forslag om å videreføre dagens regel om at foretaket må være i stand til å oppfylle sine forpliktelser etter hvert som de forfaller og ha eiendeler med verdi som overstiger foretakets samlede virksomhet. Videre slutter departementet seg til utvalgets forslag om å videreføre kravet i gjeldende § 2-1 nr. 3 om at aksjeselskap og allmennaksjeselskap for å få bevilling må ha "fullt innbetalt" aksjekapital. Det vises til utvalgets redegjørelse for utviklingen i eiendomsmeglingsbransjen og de krav til selskapets økonomi som dette fører med seg.

Utvalget har foreslått å ta inn i eiendomsmeg­lingsloven en bestemmelse om at foretaket skal ha forsvarlig egenkapital. Dette for å gjøre bestemmelsen gjeldende ikke bare for aksjeselskaper og allmennaksjeselskaper som er underlagt en slik regel etter aksjelovene, men også for andre tillatte foretaksformer. Departementet foreslår ovenfor at det skal fremgå direkte av loven at tillatelse til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet kan gis til aksjeselskap, allmennaksjeselskap og boligbyggelag. Videre er det foreslått at departementet i forskrift skal kunne fastsette at eiendomsmeglingsvirksomhet kan drives også i andre foretaksformer. Det vil i så fall etter samme bestemmelse kunne fastsettes krav til blant annet foretakets økonomi. For sistnevnte gruppe foretak er et krav i eiendomsmeglingsloven til forsvarlig egenkapital derfor overflødig. For boligbyggelagene er det imidlertid hensiktsmessig at et slikt krav fremgår av eiendomsmeglingsloven. Departementet slutter seg på denne bakgrunn til utvalgets forslag på dette punkt. Det vises til lovforslaget § 2-6.

Eiendomsmeglingsvirksomhet som drives av advokat i medhold av advokatbevilling, jf. lovforslaget § 2-1 første ledd nr. 2, drives ofte i enkeltmannsforetak. Kravet om å ha fullt innbetalt aksjekapital på søknadstidspunktet anses ikke å passe for virksomhet som er organisert på denne måten. Heller ikke kravet om å ha en forsvarlig egenkapital og kravet om å ha eiendeler som har en verdi som overstiger foretakets samlede forpliktelser passer for slike foretak. Det foreslås derfor at det fastsettes i § 2-6 annet ledd at advokater som driver eiendomsmeglingsvirksomhet etter lovens § 2-1 første ledd nr. 2, skal være i stand til å oppfylle sine forpliktelser etter hvert som de forfaller. Dette er en videreføring av gjeldende rett.

Kravet i gjeldende § 2-1 fjerde ledd nr. 1 om at foretak som gis bevilling til å drive eiendomsmegling og advokater som driver eiendomsmegling i medhold av advokatbevilling etter forslaget til § 2-1 første ledd nr. 2 må stille sikkerhet som angitt i lovens § 2-5, foreslås også videreført. Det vises til lovforslaget § 2-7.

Egnethetsvurdering av personer med tilknytning til virksomheten

Departementet slutter seg til utvalgets forslag om å videreføre dagens regel om at betydelige eiere i eien­domsmeglingsforetak organiserte som aksjeselskap og allmennaksjeselskap skal være egnet til å sik­re at foretaket drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk, og at bevilling kan nektes dersom de ikke anses egnet. Tilsvarende slutter departementet seg til forslaget om å videreføre bestemmelsen om at erverv av betydelig eierandel skal meldes til Kredittilsynet og at tilsynet kan nekte ervervet. Det vises til lovforslaget § 2-8.

Departementet har som nevnt ovenfor foreslått å lovfeste at aksjeselskap, allmennaksjeselskap og boligbyggelag skal kunne få tillatelse til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet. For andre foretaksformer vil det måtte fastsettes i forskrift at disse kan tillates. Det vises til lovforslaget § 2-4. Det kan da samtidig fastsettes eventuelle krav til egnethet hos deltakere og eiere. Når det gjelder boligbyggelag så eies disse av andelseierne og det er ikke praktisk at noen skulle ha betydelig eierandel i et boligbyggelag. Et krav til egnethet for betydelige deltakere/eiere i eiendomsmeglingsforetaket vil derfor ikke få anvendelse for disse.

Med hensyn til norskregistrert utenlandsk foretak med bevilling til å drive eiendomsmegling har departementet ovenfor foreslått at Kredittilsynet i forskrift kan stille krav til foretakets organisering og revisjonsplikt. Det legges til grunn at også denne forskriftskompetansen vil omfatte det å stille krav om prøving av sentrale deltakere/eieres egnethet lignende det som gjelder for aksjeselskap og allmennaksjeselskap.

Utvalget har også foreslått at det innføres krav om egnethetstest for styremedlemmer og daglig leder i foretakene. Departementet anser som tidligere nevnt at et viktig hensyn bak et foretaksbasert konsesjonssystem er at det legger til rette for en vurdering av foretakets samlede organisasjon. Dette tilsier at også egnetheten til styremedlemmer og daglig leder bør prøves. Disse har betydelig innflytelse over foretakets drift. Ingen av høringsinstansene har gått imot utvalgets forslag på dette punkt. Etter departementets vurdering bør en i denne sammenheng ikke bare vurdere styremedlemmene og daglig leders vandel, men også om deres kompetanse og erfaring er relevant i forhold til den oppgave de skal fylle i foretaket. Tilsvarende følger i dag av børsloven § 3-2 annet ledd. Det foreslås på denne bakgrunn et krav om at styremedlemmer og daglig leder i eiendomsmeglingsforetak skal ha relevante kvalifikasjoner og yrkeserfaring, ha ført en hederlig vandel og for øvrig ikke ha utvist utilbørlig atferd som gir grunn til å anta at stillingen eller vervet ikke vil kunne ivaretas på forsvarlig måte. Det vises til lovforslaget § 2-9 første ledd. Forslaget åpner for at Kredittilsynet vil kunne foreta en bred vurdering av personenes bakgrunn. Det vil ikke være en forutsetning at personen har eiendomsmeglingsfaglig bakgrunn. Hvorvidt personens bakgrunn er relevant må avgjøres ut fra den oppgave vedkommende skal fylle i foretaket og styret. For daglig leder i et stort foretak kan annen kompetanse enn eiendomsmeglerfaglig kompetanse være sentralt, for eksempel økonomisk administrativ bakgrunn. Samtidig er det klart at det også i ledelsen av foretaket må være personer med kompetanse (formell eller real) om eiendomsfaglige spørsmål. Dette må vurderes konkret for det enkelte foretaket.

Utvalget har foreslått at foretaket skal opplyse til Kredittilsynet om skifte av styremedlemmer eller daglig leder, jf. utvalgets lovforslag § 2-1 sjette ledd nest siste punktum. Departementet slutter seg til dette. Det legges til grunn at Kredittilsynet med hjemmel i tilsynsloven § 3 vil kunne gripe inn dersom de aktuelle personene ikke oppfyller lovens krav.

I motsetning til for eiere, foreslår utvalget at styremedlemmer og daglig leder i forbindelse med egnethetsvurderingen skal fremlegge politiattest. Departementet slutter seg til utvalgets forslag. Det vises til at disse personene skal spille en sentral rolle i foretak som forvalter store verdier for sine kunder og tredjemenn. En finner for øvrig lignende krav blant annet i verdipapirhandelloven § 7-2.

Utvalgets forslag om politiattest synes å være utformet etter mønster av inkassoloven § 5 annet ledd annet punktum og sjette ledd. Det er lagt opp til at attesten som skal forelegges er en politiattest etter strafferegistreringsloven av 11. juni 1971 nr. 52 § 5. Etter denne bestemmelsen skal en politiattest vise hvorvidt en person har vært gjenstand for strafferettslige reaksjoner eller for andre tiltak i anledning av straffbare handlinger som han har begått. Nærmere regler om hva som skal fremgå følger av lovens § 6. I utvalgets forslag er det imidlertid, som i inkassoloven § 5, gjort enkelte unntak fra strafferegisterlovens § 6. Blant annet er det lagt opp til at bare reaksjoner for overtredelser av nærmere angitte lovregler skal fremgå. Utvalget av hvilke lovovertredelser synes å være utformet med tanke på om disse har relevans for den virksomhet foretaket driver. Det er også lagt opp til at de tidsbegrensninger som fremgår av strafferegisterloven § 6 ikke skal gjelde, dvs. at også eldre reaksjoner skal fremgå. Departementet slutter seg til utvalgets vurdering av at det bør avgrenses mot overtredelse uten relevans for eiendomsmeglingsvirksomhet. Etter departementets vurdering er det imidlertid mest hensiktsmessig at hvilke overtredelser som skal anmerkes på attesten, reguleres i forskrift. Dette gir større fleksibilitet og muligheter for tilpasning i forhold til behov som viser seg i praksis. Det vises til lovforslaget § 2-9.

Datatilsynet har i sin høringsuttalelse anført at det at politiattesten ikke skal være begrenset i tid kan være i konflikt med personvernprinsippet om retten til rehabilitering, som følger av personverndirektivets (EF 95/46) artikkel 6 bokstav d og e og personopplysningslovens §§ 11 bokstav e og 27-28. Etter departementets vurdering tilsier hensynet til brukerne av eiendomsmeglingstjenester og eiendomsmarkedet generelt at Kredittilsynet får tilgang til politiattester som ikke er avgrenset i tid. Departementet foreslår derfor at alle strafferettslige reaksjoner på det området som defineres i forskrift skal fremgå av attesten.

Asker og Bærum Boligbyggelag har stilt spørsmål ved om kravet til politiattest for styremedlemmer i boligbyggelag er hensiktsmessig. Departementet viser i denne forbindelse til at det foreslås en bestemmelse om at departementet i forskrift kan unnta eiendomsmeglingsvirksomhet som drives av boligbyggelag fra nærmere angitte bestemmelser i loven.

Styrets ansvar for at det blir utarbeidet rutiner for meglingen

Det er i gjeldende rett ikke stilt krav om at styret skal ha ansvar for at det blir utarbeidet rutiner for meg­lingen.

I utkastet § 2-1 tiende ledd foreslår utvalget en ny bestemmelse om at styret i foretaket skriftlig skal bekrefte at det er utarbeidet rutiner for meglingen. Med "rutiner for meglingen" menes ifølge utvalget særlig retningslinjer for saksbehandling og klientmiddelhåndtering.

Etter departementets vurdering vil en synliggjøring i regelverket av styrets ansvar for utøvelsen av meglingsvirksomheten kunne bidra til større oppmerksomhet rundt disse spørsmålene i styrene for foretakene. Departementet kan heller ikke se at det foreslåtte kravet om at styret skal bekrefte at det er utarbeidet slike rutiner er særlig belastende for foretakene eller for Kredittilsynet som skal motta bekreftelsen.

Departementet slutter seg på denne bakgrunn til utvalgets forslag om at styret i eiendomsmeglingsforetak skriftlig skal bekrefte at det er utarbeidet rutiner for meglingen. Etter departementets vurdering bør imidlertid bestemmelsen utformes som et pålegg til styret om å påse at det utarbeides rutiner for hvordan meglingen skal utføres og at disse oppdateres ved behov, og bekrefte at det er gjort. Det vises til lovforslaget § 3-3.

Internkontrollforskriften

Departementet anser som nevnt tidligere at tiltak som muliggjør en prøving av foretakenes samlede organisasjon kan bidra til å heve kvaliteten på de eiendomsmeglingstjenester som tilbys i markedet. Å legge til rette for slik kontroll er ett av formålene med internkontrollforskriften. Samtidig sikrer de krav som oppstilles i forskriften at foretakene selv foretar en vurdering av sin virksomhet og organisasjon og ulike risikoer knyttet til denne.

Kredittilsynet har reist spørsmål ved om kravene i forskriften er for omfattende, særlig for mindre foretak. Samtidig er det opplyst at forskriften vil bli gjennomgått etter at Finansdepartementet har fastsatt det endelige regelverket om kapitalkrav for banker. Kredittilsynet anser det hensiktsmessig å vurdere de konkrete krav til internkontroll i eiendomsmeglingsforetak i forbindelse med den nevnte gjennomgangen. Etter departementets vurdering kan de innvendinger som her reises, ivaretas ved at Kredittilsynet i enkeltvedtak kan dispensere fra forskriften, jf. internkontrollforskriften § 6-1.

Departementets slutter seg på denne bakgrunn til utvalgets forslag om å gi internkontrollforskriften anvendelse for foretak med tillatelse til å drive eiendomsmegling. Dette fordrer en endring i nevnte forskrift som kan foretas med hjemmel i kredittilsynsloven § 4 første ledd nr. 2. Tilsvarende krav som de som stilles i forskriften, bør også kunne oppstilles for norskregistrerte utenlandske foretak med hjemmel i den foreslåtte § 1-2 nr. 3.

Bruk av kontraktsmedhjelpere

Departementets slutter seg til utvalgets vurdering med hensyn til at utkontrahering fortsatt bør være tillatt så lenge kontraktsmedhjelperen selv har konsesjon til å drive eiendomsmegling og at dette bør fremgå av eiendomsmeglingsloven. Også advokat som driver eiendomsmegling bør etter lovforslaget § 2-1 første ledd nr. 2 kunne benyttes som oppdragstaker.

Videre slutter departementet seg til utvalgets vurdering av at nærmere regler om utkontrahering kan fastsettes i forskrift. Det vises til lovforslaget § 3-5.

Nærmere krav til søknaden mv.

I departementets høringsbrev ble det på bakgrunn av aktuelle tilsynssaker reist spørsmål om det bør inntas et krav om at foretakets driftsplan og interne rutiner for organisering skal være vedlagt søknad om bevilling. Hensikten med forslaget var at Kredittilsynet med en slik regel i større grad vil kunne vurdere slike forhold ved behandlingen av foretakets søknad om bevilling. Forslaget ville også sikre at foretaket gjennomgår disse spørsmålene før det sendes søknad om bevilling.

Det fremgår av omtalen i høringsbrevet at dette må ses i sammenheng med utvalgets forslag om å la den såkalte internkontrollforskriften gjelde for eiendomsmeglingsforetak. Videre ble det uttalt at forslaget står i naturlig sammenheng med utvalgets begrunnelse for å opprettholde dagens ordning med foretakskonsesjon.

Som nevnt ovenfor foreslår departementet en ny struktur i eiendomsmeglingsloven slik at det kommer tydeligere frem hva som er vilkår for å få bevilling og hva som er virksomhetskrav. Det fremgår der at søknad om tillatelse skal inneholde opplysninger som viser at de konkrete kravene til virksomheten er oppfylt. Etter departementets vurdering er en bestemmelse som særskilt fastsetter at foretakets driftsplan og interne rutiner skal vedlegges søknaden om bevilling, på denne bakgrunn overflødig.

5.2 Komiteens merknader

Komiteen slutter seg til Regjeringens forslag til konsesjonssystem og krav til organisering av eiendomsmeglingsvirksomheten, jf. lovutkastet kapittel 2 og 3.

Komiteen peker på den enighet både bransjen selv og lovutvalget gir uttrykk for når det gjelder hevning av kompetanse ved å ha en fagansvarlig i hvert eiendomsmeglingsforetak.

Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet, Høyre, Kristelig Folkeparti og Venstre understreker imidlertid den uenighet som råder både i bransjen og i lovutvalget om hvorvidt det bør bety at det skal kreves en fagansvarlig i hver filial, noe lovutvalgets flertall gikk imot.

Komiteen er enig med Regjeringen i at et krav til fagansvarlig i hver filial ikke blir særlig mer tyngende enn kravet om å ha en ansvarlig megler, så lenge denne også kan være fagansvarlig.

Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet, Høyre, Kristelig Folkeparti og Venstre mener imidlertid at de praktiske begrunnelser fra flertallet i lovutvalget og fra deler av bransjen om mangelen på meglere, tilsier at det bør utformes praktikable overgangsregler med hensyn til gjennomføring av disse kravene. Disse medlemmer ber derfor Regjeringen sørge for at hensynet til så vel de ansatte i bransjen med realkompetanse som må konverteres og hensynet til kjøpere og selgere i mer grisgrendte strøk, gjenspeiles i de forskrifter til overgangsregler som utformes.

Disse medlemmer vil understreke at merknadene om overgangsregler i forbindelse med fagansvarlig gjelder tilsvarende for et foretaks ansvarlige megler.

Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet, slutter seg til departementets vurdering av at boligbyggelag ikke lenger bør kunne drive eiendomsmekling ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag som boligbyggelaget er forretningsfører for, uten konsesjon. Etter flertallets syn bør den forbrukerbeskyttelse konsesjonssystemet gir, også gjelde ved eiendomsmekling i boligbyggelag. Denne løsningen innebærer at enkelte boligbyggelag må legge om organiseringen av sin virksomhet. Nærmere overgangsregler vil gis i forskrift. Flertallet viser i den forbindelse til departementets uttalelse om at boligbyggelag vil gis tilstrekkelig tid til å innrette seg etter nye regler, og at det legges opp til en bred dialog med de berørte parter.

Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet, Høyre, Kristelig Folkeparti og Venstre er enig i Regjeringens synspunkt om at det kan være behov for særskilte regler ved kjøp av atkomstdokumenter til en eiendom, for eksempel borettslagsandeler. Disse medlemmer vil derfor understreke at forskriftene iht. lovforslagets § 1-4 femte ledd for slik omsetning må inneholde overgangsregler som gir rimelig tid for boligbyggelag til å innrette seg etter bevillingskravet, og at det også må gis regler for dispensasjon fra de formelle krav til kompetanse ut fra lokale forhold, slik at selgere og kjøpere av eiendommer også i distriktene er sikret den bistand som ligger i lovens formålsbestemmelse.

Disse medlemmer viser til at Kredittilsynet har reist spørsmål ved om internkontrollforskriften er for omfattende, særlig for mindre foretak, og disse medlemmer understreker derfor at det er nødvendig å gi en dispensasjonsadgang som gjør at eiendomsomsetning også i svært små foretak kan foregå på en effektiv måte slik målet er med lovens formålsbestemmelse.