6. Tvisteløsningsordningen ved regulering av festeavgift og ved innløsning
- 6.1 Bør tvisteløsningen skje etter vanlige rettergangsregler framfor ved skjønn?
- 6.2 Bør tvist om retten til innløsning høre under skjønnsstyremaktens kompetanse?
- 6.3 Deling av saken
- 6.4 Bør fristen for å reise krav om skjønn ved innløsning bli tatt bort?
- 6.5 Bør regelen om at skjønn etter §§ 15 og 37 skal styres av lensmannen, namsfuten eller politistasjonssjef bli forandret?
- 6.6 Bør festeren ha angrerett etter at innløsningssummen er endelig fastsatt?
I høyringsnotatet tar departementet opp spørsmålet om tvisteløysinga ved regulering av festeavgift og ved innløysing bør skje etter vanlege rettargangsreglar framfor ved skjønn.
Sentrale interesseorganisasjonar både på festar- og bortfestarsida, og einskilde andre, går mot framlegget om å la tvisteløysinga skje etter vanlege rettargangsreglar framfor ved skjønn. Andre gir støtte til eit slikt framlegg. Ut frå motstanden frå sentrale høyringsinstansar ser departementet det som mindre naturleg å ta opp dette forslaget no. Det kan eventuelt vere naturleg å vurdere spørsmålet nærare i ein breiare samanheng seinare, knytt til revisjon av skjønnsreglane meir generelt.
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Høyre og Sosialistisk Venstreparti, støtter departementets vurderinger og forslag.
Etter lov om tomtefeste "høyrer krav om innløysing under skjønn, som fastset innløysingssummen og innløysingsvilkåra elles". Føresetnaden er at partane ikkje "er samde om innløysingsvilkåra, eller har avtalt vilkåra fastsette på annan måte". Dersom punktet om innløysingsvilkår er løyst mellom partane, er det naturleg å forstå ordlyden slik at ein tvist berre om retten til innløysing ikkje høyrer under skjønn, men under ordinære rettargangsreglar.
Departementet meiner det bør vurderast om det bør gå fram av lov om tomtefeste § 37 andre ledd første punktum at når det er skjønn, så skal spørsmålet om retten til innløysing høyre under skjønnssaka. Når festaren har kravd innløysing dekkjer dette ikkje berre tvist om vilkåra ligg føre, men også tvist som gjeld om kravet er sett fram i tide etter § 36. Slik tvist vil altså etter høyringsforslaget bli avgjort i form av skjønn og med rettskraftverknad. Rettsmidlet mot avgjerda om dette vil vere eit overskjønn. Ein kan spørje om dette er mest hensiktsmessig i høve til at ein negativ avgjerd elles, etter nogjeldande rett, ville blitt avgjort ved ein eigen orskurd som kunne blitt påkjært etter lov om skjønn og ekspropriasjonssaker. Forslaget er basert på at det generelt vil vere ein føremon å få retten til innløysing rettskraftig avgjort om ein først har skjønn om kravet om innløysing, og retten til innløysing er omtvista.
Departementet viser til tilslutnaden under høyringa, og følgjer opp forslaget frå høyringsnotatet om å endre lov om tomtefeste § 37 andre ledd første punktum. Departementet meiner at ei endring som dette vil gi ressursgevinst for alle partar.
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Høyre og Sosialistisk Venstreparti, støtter departementets vurdering og forslag.
Justisdepartementet tek i høyringsnotatet opp om det bør vere høve til å dele ei sak om innløysing, slik at det blir forhandla og fastsett særskilt anten om festaren har rett til innløysing, eller om kva innløysingssummen er. Ved ei slik deling blir skjønnet elles utsett. I ei sak om innløysing kan både spørsmålet om rett til innløysing og spørsmålet om fastsetjing av innløysingssummen vere ressurskrevjande. For festaren kan spørsmålet om kva innløysingssummen blir sett til, vere avgjerande for om kravet om innløysing blir halde oppe. Det kan vere i begge partane sin interesse å få fastsett dette før ein eventuelt må bruke ressursar på resten av saka.
Justisdepartementet viser til forslaget i høyringsnotatet og den overvegande tilslutninga frå dei høyringsinstansane som har vurdert forslaget, og går inn for at forslaget blir følgt opp. Departementet held fast ved at valet bør stå mellom å halde på det som følgjer av dei vanlege prosessreglane, og ei løysing som gir domstolane eit fleksibelt spelerom når det gjeld deling av saka. Korleis regelen skal bli brukt, bør vere opp til kva domstolen finn praktisk, mest effektivt og minst kostnadskrevjande i den konkrete saka, og ikkje minst med vekt på kva partane gjer gjeldande om dette.
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Høyre og Sosialistisk Venstreparti, støtter departementets vurdering og forslag.
Etter Justisdepartementet si vurdering i høyringsnotatet har skjønn som gjeld innløysing stor likskap med vanlege søksmål for domstolane. Ein kan spørje om den særskilte søksmålsfristen som er sett i § 37 andre ledd andre punktum, med eit unntak i tredje punktum, bør vidareførast. Regelen her er at krav om skjønn må vere sett fram seinast seks månader før innløysingstida er inne. Etter at eit krav om innløysing er sett fram innan eittårsfristen i § 36 første ledd, må altså partane bli samde om innløysingssummen mv. i løpet av det første halve året. Dei vil kunne drøfte spørsmålet seg imellom og ha ønske om, kvar for seg eller begge, å få råd frå advokat eller takstfolk. Dei kan vere samde eller usamde om retten til og ønsket om innløysing.
Justisdepartementet legg vekt på at alle instansane som har gitt fråsegn til forslaget om å oppheve lov om tomtefeste § 37 andre ledd andre og tredje punktum, er positive, så nær som ein. Eit dominerande synspunkt er at den gjeldande fristen er prosessfremjande, og at fjerning av fristen truleg vil medføre at færre skjønnssaker blir reist. Justisdepartementet ser dette på same måte og går inn for forslaget om å oppheve lov om tomtefeste § 37 andre ledd andre og tredje punktum.
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Høyre og Sosialistisk Venstreparti, støtter departementets vurdering og forslag.
Ved endringar i 2004 blei det fastsett i lova om tomtefeste § 43 andre ledd at ved skjønn etter regulering av festeavgift og innløysingsvilkår, skulle skjønnet i lensmannsdistrikt styrast av lensmannen. Tidlegare var regelen at slike skjønn kunne styrast av lensmannen, dersom partane var samde om det. Om ikkje dei var det, skulle sakene etter lov om tomtefeste gå som rettslege skjønn, i samsvar med hovudregelen i lov om skjønn og ekspropriasjonssaker.
Justisdepartementet følgjer opp forslaget om å endre lov om tomtefeste § 43 første og andre ledd slik at skjønn etter §§ 15 og 37 ikkje skal måtte bli styrt av lensmannen, namsfuten eller politistasjonssjef utan omsyn til kva partane ønskjer. Etter forslaget vil hovudregelen vere at ei skjønnssak startar i tingretten, om ikkje partane er samde om anna. Departementet viser til den samstemte tilslutninga frå dei høyringsinstansane som har uttalt seg om spørsmålet, mellom anna dei sentrale interesserepresentantane på både festar- og bortfestarsida. Det har etter departementet si vurdering gode grunnar for seg å la desse sakene starte for tingretten, dersom ikkje begge partar ønskjer anna. Valfridomen for partane, når dei er samde, må også reknast som ein føremon i praksis.
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Høyre og Sosialistisk Venstreparti, støtter departementets vurdering og forslag.
Etter regelen om fastsetjing av innløysingssummen kan det i mange tilhøve på førehand vere svært usikkert kva sum eit skjønn vil fastsetje. Det kan vise seg at summen blir langt høgare enn det festaren såg for seg. Departementet har fått ein del spørsmål om ein festar i slike tilhøve kan gå frå kravet om innløysing.
Forslaget om eventuell angrerett har fått ei blanda mottaking i høyringa. Departementet kan ikkje utan vidare slutte seg til at argumenta som er gjort gjeldande under høyringa mot forslaget, er tungtvegande. At festaren må dekkje kostnadene for bortfestaren, slik som foreslått, vil førebyggje mot for stor bruk av regelen. Departementet er etter ei totalvurdering kome til at framlegget frå høyringsnotatet om ein angrerett for festaren bør følgjast opp.
Departementet ser det slik at det i mange tilfelle kan vere usikkert kva sum som skal betalast. Det kan bli fastsett ein langt høgare innløysingssum enn det festaren såg for seg, og det bør vere høve til å angre seg. Men det som er tilsikta frå departementet si side, er at regelen skal kunne fungere som ein siste utveg. Bortfestaren si interesse når festaren vel å nytte regelen er vareteke ved at festaren må betale kostnadene som bortfestaren har hatt knytt til kravet om innløysing, så langt dei har vore naudsynte.
Når det gjeld sakskostnader, har departementet vurdert om det bør gå fram av regelen at den avgjerdsinstansen som har fastsett innløysingssummen, også avgjer skadebota (naudsynte kostnader) som festaren må betale til bortfestaren, om ein av partane set fram krav om det. Departementet er kome til at framlegget bør supplerast på denne måten. Avgjerdsinstansen kan i tillegg til å fastsetje beløpet, fastsetje at festaren skal betale beløpet. Ei orskurd om dette vil vere tvangsgrunnlag.
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti, støtter departementets vurderinger og forslag. Flertallet vil fremholde at de ser det slik at det i mange tilfelle kan være usikkert hvilken sum festeren ved innløsning skal betale etter lov om tomtefeste § 37 første ledd. Det kan bli fastsatt en langt høyere innløsningssum enn det festeren så for seg, og det bør være mulig å angre seg. Men regelen vil og bør ikke være mer enn en sikkerhetsventil. Kostnadsansvaret for festeren gjør at det blir en terskel for å nytte regelen. Bortfesterens interesse når festeren velger å nytte regelen blir varetatt ved at festeren må betale kostnadene som bortfesteren har hatt knyttet til kravet om innløsning, så langt de har vært nødvendige.
Flertallet har ikke nærmere merknader til spørsmålet om andre endringer.
Komiteens medlemmer fra Høyre støtter ikke departementets forslag om en angrefristregel. Disse medlemmer viser til at krav om innløsning hvert annet år, kombinert med en slik angrefristregel, kan innebære en ubalanse i kontraktsforholdet og at en slik regel vil kunne føre til mer saksbehandling og flere tvister. Disse medlemmer viser igjen til at behovet for juridisk assistanse vil kunne øke og at man får et enda mer uoversiktlig regelverk enn i dag.