3. Gjeldende regler for boligbeskatning i Norge
Skattepliktig avkastning av egen bolig beregnes enten ved prosentligning eller direkte ligning/regnskapsligning. Prosentligning innebærer at det sjablonmessig fastsettes en netto prosentinntekt med utgangspunkt i boligens ligningsverdi. Ved direkte ligning eller regnskapsligning fastsettes avkastningen til faktiske bruttoinntekter med fradrag for vedlikeholdskostnader og andre faktiske kostnader knyttet til boligen. Ved direkte ligning inngår leieverdien av den delen som eieren bruker selv som en bruttoinntekt.
De fleste boligeiendommer prosentlignes, se skatteloven § 7-10.
Etter skatteloven § 7-10 gjennomføres prosentligning selv om en del av eiendommen leies ut, når utleieverdien av den utleide delen ikke er høyere enn utleieverdien av den delen som eieren benytter som egen bolig. Videre gjelder en gunstig særregel om prosentligning for tomannsboliger hvor eieren bor i den ene leiligheten. Etter samme bestemmelse skal prosentligning gjennomføres også ved utleie av en større del av boligen i mindre enn halve inntektsåret.
Prosentligning gjennomføres selv om en del av boligen blir benyttet i eierens egen ervervsvirksomhet, når utleieverdien av ervervsdelen ikke er høyere enn utleieverdien av den delen som eieren benytter til egen bolig.
I seksjonert bygg anses hver seksjon som egen eiendom ved vurderingen av om seksjonen kan prosentlignes.
For eiendommer som prosentlignes, beregnes etter skatteloven § 7-11 en nettoinntekt med 2,5 pst. av eiendommens ligningsverdi 1. januar i ligningsåret. For den delen av ligningsverdien som overstiger 451 000 kroner, skal nettoinntekten likevel beregnes med 5 pst. I beregningsgrunnlaget for prosentinntekten gis det et bunnfradrag på 51 250 kroner for egen bolig. Ligningsverdien for fritidseiendom skal ikke reduseres med bunnfradrag. Ligningsverdien for eiendommen omfatter bolighuset, øvrige hus som nyttes i tilknytning til dette, samt tomten. Tomtens verdi medtas likevel ikke når tomten er festet. Festeavgiften kommer da ikke til fradrag ved inntektsligningen.
Nettoinntekten inngår i alminnelig inntekt, og blir skattlagt med 28 pst.
Gevinst ved realisasjon av fast eiendom er skattepliktig. For bolig- og fritidseiendommer finnes særskilte hjemler for skattefritak i skatteloven § 9-3 annet til femte ledd. For egen fast bolig er hovedvilkåret for skattefritak at eieren har brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de siste to årene før realisasjonen og at realisasjonen finner sted eller avtales mer enn ett år etter ervervet. For fritidseiendommer gjelder lignende vilkår.
Det gis fradrag for tap ved realisasjon i samme utstrekning som en gevinst er skattepliktig etter bestemmelsene i skatteloven kapittel 9.
Det følger av skatteloven §§ 4-1 og 4-10 at boligens ligningsverdi inngår ved beregning av skattepliktig formue.
Eiendomskatten er en kommunal skatt som kommunene kan velge om de vil skrive ut. I 1997 ble det skrevet ut eiendomsskatt i omtrent halvparten av kommunene.
Kommunal eiendomsskatt kan skrives ut både på grunn og bygninger, etter nærmere kriterier. Etter eiendomsskatteloven § 3 kan eiendomsskatt bare skrives ut for eiendommer som ligger i klart avgrensede områder. Utenfor områder som helt eller delvis er utbygget på byvis er det bare adgang til å skrive ut eiendomsskatt på «verk og bruk». Skatten skal som utgangspunkt svares av den som er eier av eiendommen pr. 1. januar i skatteåret, jf. eiendomsskatteloven § 4. Eiendomsskattetaksten fastsettes etter særskilte bestemmelser og er ikke den samme som ligningstaksten i inntekts- og formuesbeskatningen av bolig. I henhold til eiendomsskatteloven § 11 skal skatten være minst 2 og maksimum 7 promille av eiendommens takstverdi.
Finansdepartementet nedsatte 19. januar 1995 et ekspertutvalg for å gjennomgå ulike sider av eiendomsskatten. Utvalget avga innstilling 26. september 1996, jf. NOU 1996:20 Ny lov om eiendomsskatt.
Fast eiendom skal som utgangspunkt verdsettes til omsetningsverdi pr. 1. januar i det året ligningen foretas, jf. skatteloven § 4-1. For boliger, herunder fritidseiendommer, gjelder det imidlertid et viktig unntak fra dette utgangspunktet. Etter skatteloven § 4-10 kan verdien av boliger settes lavere enn omsetningsverdien. Denne særregelen ble tatt inn i skattelovgivningen i 1975, og har vært den formelle hjemmelen for en etablert praksis med fastsetting av ligningsverdier betydelig under omsetningsverdi. Det er ikke presisert i loven hvor mye lavere enn omsetningsverdi boliger kan verdsettes.
Ligningsverdien må fastsettes av ligningsmyndighetene lokalt ved det enkelte ligningskontor.
I Skattedirektoratets Lignings-ABC er det i en årrekke gitt anvisning på at det i mange tilfeller kan passe å sette ligningsverdien for nybygde eiendommer til mellom 20 og 30 pst. av kostprisen for bygning og grunn. Denne verdsettelsesnormen er fulgt opp i ligningspraksis. Takstene på eldre bygg har i mange tilfeller stått nominelt uendret gjennom flere år med til dels sterk prisstigning. For eldre bebyggelse er det derfor ikke uvanlig at ligningstakstene også ligger vesentlig lavere enn 20 til 30 pst. av eiendommens markedsverdi.
I Skattedirektoratets takseringsregler (fastsettes med hjemmel i ligningsloven § 7-1) er det gitt retningslinjer for at ligningsverdien på eiendommer som ligger vesentlig over takstnivået for sammenlignbare eiendommer ellers i kommunen, kan justeres. Individuelle forskjeller i takstnivået i de enkelte kommuner og mellom kommunene lar seg i praksis ikke utjevne uten å foreta en fullstendig gjennomgang av eiendomsmassen etter ensartede takseringsprinsipper.
Hoveddelen av de resultatene som fremkommer etter dagens system må derfor aksepteres av skattyterne i påvente av et nytt og bedre takseringssystem.
Fra og med inntektsåret 1983 til og med inntektsåret 1991 har de gjeldende ligningsverdiene økt med 10 pst. årlig. For inntektsårene 1992 til 1994 er det ikke gitt anvisning på generelle tillegg i ligningsverdiene. For inntektsåret 1995 er ligningsverdiene økt med 10 pst. For inntektsårene 1996, 1997 og 1999 er det ikke gitt anvisning på generelle tillegg i ligningsverdiene. For inntektsåret 1998 er ligningsverdiene økt med 5 pst. og for 2000 med 10 pst. For inntektsåret 2001 skal ligningsverdiene øke med 15 pst.
Bestemmelser om takstgrunnlaget for kommunal eiendomsskatt er gitt i eiendomsskatteloven kapittel 3. Etter eiendomsskatteloven § 8 skal ligningsverdiene også være grunnlag for beregning av eiendomsskatt. Denne bestemmelsen er imidlertid ikke satt i kraft for bolig- og fritidseiendommer. Fram til eiendomsskatteloven § 8 blir satt i kraft fullt ut, er de tidligere takseringsbestemmelsene i byskatteloven gjort gjeldende, jf. eiendomsskatteloven § 33.
Etter reglene i byskatteloven skal eiendommens skatteverdi fastsettes ved taksering til alminnelig omsetningsverdi på takseringstidspunktet. Lovens utgangspunkt er at taksering skal finne sted hvert tiende år. Det er langvarig praksis for at kommunene kan sette taksten til en viss andel av antatt omsetningsverdi, gjennom bruk av en egen reduksjonsfaktor eller lignende.
Ved lov av 17. desember 1982 nr. 82 ble det vedtatt et midlertidig tillegg til eiendomsskatteloven om at kommunene skulle ha adgang til å forhøye takstgrunnlaget med inntil 10 pst., uten å måtte foreta omtaksering etter byskattelovens regler, dersom det er gått mer enn 10 år siden siste alminnelige eiendomstaksering i kommunen. Ved lov av 21. desember 1984 nr. 86 ble denne loven endret slik at takstgrunnlaget kunne heves med 10 pst. hvert år. Disse bestemmelsene ble vedtatt som midlertidige bestemmelser i påvente av et nytt takseringssystem. Bakgrunnen for bestemmelsene er at kommuner som skriver ut eiendomsskatt ikke skal behøve å bære kostnadene ved en fullstendig omtaksering i overgangsperioden frem til eiendomsskatteloven § 8 blir satt i kraft.
Departementet fremmer ikke konkrete forslag om bruk av det nye takstgrunnlaget for eiendomsskatteformål i denne proposisjonen, men vil komme tilbake til dette spørsmålet før det nye takstsystemet settes i drift. Departementet vil blant annet vurdere om kommunene bør få muligheten til å velge om de skal benytte det nye takstgrunnlaget ved utskrivning av eiendomsskatt.
Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Høyre, Fremskrittspartiet og representanten Karl N. Meløysund, har merket seg hvilke regler som er gjeldende for boligbeskatning i Norge, og viser ellers til sine respektive merknader under kap. 2.
Samtidig vil komiteens medlemmer fra Kristelig Folkeparti og Venstre ytre en viss bekymring over den ulike praktiseringen av verdsettelsen av bolig får for ligningsformål. Det vil være hensiktsmessig med mest mulig like retningslinjer for verdifastsettelse i hele landet.
Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet og representanten Karl N. Meløysund tar redegjørelsen til orientering.