17. Prosentligning og regnskapsligning mv.
- 17.1 Sammendrag
- 17.2 Komiteens merknader
Fordel ved bruk av egen bolig fastsettes ved prosentligning eller regnskapsligning.
Prosentligning er en sjablonmetode for å fastsette eiendommens avkastning. Ved prosentligning fastsettes nettofordelen direkte.
Etter skatteloven § 7-10 første ledd skal prosentligning gjennomføres for selveid enebolig, boenhet i rekkehus, leilighet mv. som eieren bruker til egen bolig.
Etter skatteloven § 7-10 første ledd bokstav b skal tomannsbolig prosentlignes når eieren bor i den ene leiligheten. Som tomannsbolig anses en boligeiendom som har to selvstendige familieleiligheter, uansett størrelsesforholdet mellom leilighetene. De spesielle reglene for prosentligning av tomannsboliger har betydning først og fremst ved utleie av slike eiendommer. Reglene innebærer at leieinntektene fra den utleide leiligheten ikke skattlegges særskilt, uansett størrelsesforholdet mellom leilighetene. Heller ikke leieinntekter ved utleie av mindre enn halvparten av den leiligheten eieren bebor eller utleie av større deler av leiligheten i mindre enn halvparten av året, skattlegges særskilt. Bestemmelsen medfører dermed en svært gunstig særbehandling av eiere av tomannsbolig i forhold til eiere av andre typer boliger.
For fritidseiendom som benyttes av eieren til egen bruk, foretas prosentligning selv om eiendommen leies ut deler av året. Det samme gjelder ved delvis utleie gjennom hele året. I tillegg til prosentinntekten medtas som inntekt 85 pst. av den del av leieinntekten som overstiger 10 000 kroner. Disse reglene gjelder ikke for rene utleiehytter.
Våningshus på gårdsbruk er unntatt fra prosentligning og regnskapslignes sammen med resten av gårdsbruket.
Prosentligning skal foretas selv om en mindre del av eiendommen leies ut og skal videre foretas dersom hele eller en større del av eiendommen leies ut, såfremt leieperioden er kortere enn halve inntektsåret. Er utleieperioden lenger, skal eiendommen regnskapslignes for hele året.
Prosentligning skal gjennomføres etter nærmere regler selv om en del av boligen blir benyttet i eierens egen ervervsvirksomhet. Utleieverdien av ervervsdelen må ikke være høyere enn utleieverdien av den del som eieren benytter til egen bolig.
Etter skatteloven § 7-10 syvende ledd kan eieren av fredete og bevaringsverdige eiendommer kreve at reglene om prosentligning ikke skal anvendes. Eiendommen skal da regnskapslignes.
Regnskapsligning medfører at faktiske inntekter i form av leie mv. inntektsføres, mens det gis fradrag for fradragsberettigete utgifter i forbindelse med eiendommen, som vedlikehold mv. Bor eieren i boligen skal fordelen ved å benytte boenheten inntektsføres. Denne fordelen fastsettes som utgangspunkt til vanlig markedsleie for boenheten.
Finanskomiteens flertall gikk i Innst. S. nr. 143 (1996-1997) inn for at de gjeldende reglene for hvilke boliger som prosentlignes og regnskapslignes skal videreføres.
Komiteen gikk imidlertid inn for en endring i prinsippene vedrørende fastsettelse av eierens bruttoinntekt ved regnskapslignet bolig. Komiteen la opp til at det ikke skal beregnes en bruttoinntekt med utgangspunkt i antatt utleieverdi, men at inntektene skal beregnes med utgangspunkt i taksten.
Departementet legger i tråd med komitéflertallets skisse til grunn at det ikke skal foretas endringer i anvendelsesområdet for prosentligning og regnskapsligning.
På ett punkt er reglene for prosentligning og regnskapsligning endret etter at Innst. S. nr. 143 (1996-1997) ble behandlet i Stortinget. Med virkning for inntektsåret 2000 ble bestemmelsen om regnskapsligning i skatteloven § 7-1 syvende ledd utvidet til også å gjelde eiendom som er regulert til spesialområde med formål bevaring etter plan- og bygningsloven.
Bakgrunnen for skatteloven § 7-10 syvende ledd er at det for fredete og bevaringsverdige boliger ofte er større behov for vedlikehold enn for andre boliger. Ved at boligen blir regnskapslignet vil eieren få fradrag for vedlikeholdsutgiftene.
De omtalte endringene innebærer en lempning i beskatningen av bevaringsverdige boligeiendommer, ved at eieren i større grad kan få fradrag for vedlikeholdsutgifter. Det har imidlertid vært hevdet at endringen ikke medførte en tilstrekkelig lempning. Bakgrunnen for dette er at eieren ved regnskapsligning må inntektsføre fordelen ved å bo i boligen. Etter gjeldende regler skal fordelen settes til markedsleien for boligen.
Departementet viser til at den foreslåtte sjablonberegningen ved å bo i regnskapslignet bolig, jf. avsnitt 17.3.2 i proposisjonen, vil medføre at bruttofordelen ved å bo i egen bolig normalt vil bli satt lavere enn etter dagens regler. Denne endringen vil kunne få stor praktisk betydning for enkelte eiere av fredete og bevaringsverdige eiendommer. Etter departementets syn er det ikke behov for lempninger av beskatningen av bevaringsverdige eiendommer ut over dette.
Departementet foreslår på denne bakgrunn ingen endringer i vilkårene for prosentligning av boliger.
Når det gjelder komitéflertallets retningslinjer for fastsettelsen av bruttoinntekt fra regnskapslignet bolig, er det behov for visse presiseringer. Det fremgår ikke av komitéflertallets merknader om den sjablonmessige fastsatte bruttoinntekten bare skal gjelde eierens fordel ved å bo i boligen eller om den skal komme i stedet for faktiske leieinntekter mv. Departementet viser til at prinsippet med fastsettelse av bruttoinntekten til en prosentandel av ligningsverdi før bunnfradrag, ikke kan gjelde generelt for regnskapslignede boliger. Ved utleie til en tredjeperson må det selvsagte utgangspunkt fortsatt være at faktiske leieinntekter skal være brutto inntektsgrunnlag.
Et system med sjablonmessig fastsettelse av eierens fordel ved å bo i regnskapslignet bolig innebærer en administrativ forenkling, ved at det blir unødvendig å gå inn på en mer skjønnsmessig vurdering av eiendommens utleieverdi. Denne forenklingen er særlig fremtredende for boliger som regnskapslignes uten å bli leiet ut, slik som våningshus og verneverdige boliger. I de tilfeller hvor deler av boligen blir leiet ut innebærer ikke en sjablonfastsettelse av fordelen like store administrative forenklinger. Det vil i slike tilfeller være enklere å fastsette markedsleien for den del av boligen eieren benytter. Markedsleien kan i slike tilfeller fastsettes på bakgrunn av faktisk betalt leie for den utleide delen av boligen.
Prosentsatsene som finanskomiteens flertall legger til grunn for beregning av bruttoinntekten, er lavere enn normal avkastning av eiendomsinvesteringer. Dette innebærer en lempning av beskatningen av eierens fordel ved bruk av boligen. Dette vil medføre en større grad av likebehandling ved beskatningen av fordel i form av egen bruk av regnskapslignet og prosentlignet bolig. Departementet viser til at en slik løsning innebærer at eget boligkonsum kan skjermes mot høy beskatning uansett hvordan boligeieren har innrettet seg med hensyn til utleie eller egen ervervsbruk av boligen for øvrig.
Departementet foreslår at verdien av eierens egen bruk av regnskapslignet bolig i alle tilfeller av egen bruk skal fastsettes til en prosentandel av ligningsverdien før bunnfradrag.
De deler av boligen som gir faktiske leieinntekter må holdes utenfor beregningen av den sjablonmessig fastsatte fordelen. Bare verdien av den delen av boligarealet som eieren selv bruker skal dermed multipliseres med fordelssatsen. Departementet foreslår at tilsvarende prinsipper skal legges til grunn for beregning av brutto fordel ved egen bruk av utleie av hele eiendommen mer enn halve året.
Dersom de fradragsberettigede utgiftene overstiger den sjablonmessige fastsatte bruttoinntekten, vil det oppstå et underskudd ved driften av eiendommen. Finanskomiteens flertall uttaler at slikt underskudd skal «kunne komme til fradrag i næringsinntekt som i dag».
Departementet viser til at det i dag ikke gjelder noen generell regel om at underskudd ved regnskapslignet boligeiendom bare skal kunne komme til fradrag i næringsinntekt. Generelt kan slikt underskudd komme til fradrag ved fastsettelsen av alminnelig inntekt. Når det gjelder underskudd ved drift av våningshus gjelder imidlertid særlige regler. Slikt underskudd kan bare komme til fradrag i inntekt av jordbruk, skogbruk eller pelsnæring, jf. skatteloven § 8-1. Det antas å være regelen for våningshus komitéflertallet sikter til med henvisningen til fradrag i næringsinntekt. Det antas imidlertid at komitéflertallets intensjon er at reglene for fradragsrett for underskudd i forbindelse med eiendom generelt skal holdes uendret. Departementet legger derfor til grunn en videreføring av dagens regler på dette punktet.
Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Høyre, Fremskrittspartiet og representanten Karl N. Meløysund, har merket seg Regjeringens synspunkter i forhold til prosentligning og regnskapsligning på boliger.
Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet og representanten Karl N. Meløysund viser til merknad under kap. 1.1.2, der disse medlemmer går inn for å avvikle fordelsbeskatningen av egen bolig, samt formueskatten, og tar for øvrig redegjørelsen til orientering.
Komiteens medlemmer fra Kristelig Folkeparti og Venstre viser til sin merknad under avsnitt 1.1.2 der disse medlemmer går inn for å avvikle fordelsbeskatningen av egen bolig og legge forsikringstakst til grunn for taksering.
Komiteens medlem fra Senterpartiet viser til sin merknad under kap. 1.1.2 hvor dette medlem står fast på prinsippene for takseringsregler for boligbeskatning i tråd med flertallets merknader i Innst. S. nr. 143 (1996-1997).