Til Odelstinget
I dokumentet framsettes følgende forslag:
«Vedtak til lov
om endringer i lov 26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler (husleieloven)
I
I lov 26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler (husleieloven) gjøres følgende endringer:
§ 4-3 nytt andre og tredje ledd skal lyde:
Økningen kan aldri være mer enn 25 pst. av gjeldende leie, om dette er lavere enn gjengs leie. Gjengs leie er et representativt gjennomsnitt av leienivå på stedet, ved leie av lignende husrom på lignende leievilkår.
Gjengs leie utgjør fire femtedeler av boligens markedsleieverdi, eller en annen differanse som fastsettes av departementet etter årlig undersøkelse i leiemarkedet, og etter at det er gjort fradrag for den del av verdien som skyldes forbedringer og innsats fra leieren eller tidligere leiere etter samme leieavtale.
Nåværende andre og tredje ledd blir nytt fjerde og femte ledd.
§ 9-2 nytt andre ledd skal lyde:
Leieren skal likevel ha rett til forlengelse av leieavtalen i samsvar med reglene i § 9-3, dersom utleieren fortsatt skal leie ut leiligheten til andre enn sin ektefelle eller samboer, sine egne eller ektefellens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje og fosterbarn eller andre personer han har eller har hatt felles husstand med. Husstandsfellesskapet må ha vart i minst 6 måneder og ikke ha blitt avsluttet før leieforholdets begynnelse.
Nåværende andre og tredje ledd blir tredje og nytt fjerde ledd.
II
Denne lov trer i kraft straks.»
Regjeringen og Stortinget har uttrykt en politisk målsetting om å bedre boligsituasjonen for unge og vanskeligstilte, og øke andelen rimelige utleieboliger. For å nå denne målsettingen er det viktig at lovverket om husleie også fremmer slike målsettinger.
Leiemarkedet er særlig viktig for folk med dårlig råd. Flere steder er det også forsøkt tatt større leieøkninger enn det loven nå tillater. Den kraftige leieøkningen har gjort at avkastningen ved boligutleie har steget betydelig. Dette kommer blant annet av at begrepet gjengs leie mer er et uttrykk for ubalanse i leiemarkedet enn et uttrykk for bruksverdien av boligen. Husleiereguleringsloven er fjernet og prinsippet er nå, etter at de tidsbegrensede overgangsordningene har løpt ut, at nye kontrakter får markedspris og at tidsubegrensede kontrakter får gjengs leie. Med dagens regelverk er det uklarhet om fastsettelse av gjengs leie, og i praksis vil det kunne føre til at forskjellen på gjengs og markedsleie blir svært liten. Det er ikke i tråd med intensjonen bak loven.
Kommunene eier de fleste sosiale utleieboligene. Nå har mange kommuner besluttet å gå fra et system med generelle leiesubsidier på kommunale utleieboliger til markeds-/gjengs leie kombinert med kommunal bostøtteordning.
Den kommunale bostøtten kompenserer ikke for bortfall av rimelige kommunale leieboliger, og ordningens varighet og omfang varierer. Heller ikke den statlige bostøtteordningen kan rette opp de økte leieutgiftene for mennesker med dårlig råd, fordi regelverket her også har begrensinger både i volum og i kriterier.
For å dempe prisøkningene er det behov for flere endringer i lov om husleie. Forslagsstillerne ser også behovet for å lage et regelsett som sikrer at samfunnets investeringer i rimelige utleieboliger sikres ved at utleie til sosiale formål prisreguleres sterkere enn dagens lovverk tillater. Det blir derfor fremmet et separat forslag til Stortinget om å regulere leienivået i sosiale utleieboliger.
Forslaget som nå fremsettes vil ta opp forslag om å:
-
Få en definisjon av begrepet gjengs leie som kan bidra til å hindre vilkårlighet i fastsetting av nivå og dempe leieøkninger.
-
Gi beboere som ikke misligholder sitt leieforhold større botrygghet ved utløp av tidsbestemte kontrakter.
-
Sette et øvre tak for hvor store leieøkninger som kan gis ved regulering av husleie hvert tredje år.
I dokumentet er det gitt utdypende merknader til de enkelte bestemmelsene i forslaget til lovendringer.
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, lederen Berit Brørby, Odd Eriksen, Aud Gaundal, Einar Johansen og Leif Lund, fra Kristelig Folkeparti, Anita Apelthun Sæle og Ivar Østberg, fra Høyre, Sverre J. Hoddevik og Erna Solberg, fra Fremskrittspartiet, Torbjørn Andersen og Lodve Solholm, og fra Senterpartiet, Magnhild Meltveit Kleppa, viser til at husleieloven er behandlet flere ganger i komiteen de siste årene, hvor de forskjellige partiene har klarert sine synspunkter både i forhold til husleieloven og tvisteløsninger.
Flertallet viser også til brevet fra Kommunal- og regionaldepartementet v/statsråden av 11. mai 2001, hvor problemstillingene i Dokument nr. 8:83 (2000-2001) er grundig gjennomgått.
Flertallet viser videre til sine respektive merknader i innstillingen til Dokument nr. 8:82 (2000-2001), Innst. S. nr. 237 (2000-2001).
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Kristelig Folkeparti, Fremskrittspartiet og Senterpartiet, viser til at problemstillinger knyttet til utleieboliger og boligpolitiske virkemidler også blir behandlet av det nedsatte boligutvalget, og at det vil bli lagt fram en egen stortingsmelding når dette arbeidet er ferdig. Flertallet mener derfor at det er naturlig at en eventuell endring av husleieloven, eller innføring av bestemmelser om leieregulering, kan tas opp ved behandlingen av denne stortingsmeldingen.
Flertallet vil med bakgrunn i dette anbefale at Dokument nr. 8:83 (2000-2001) vedlegges protokollen.
Et annet flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Kristelig Folkeparti, Høyre, Fremskrittspartiet og Senterpartiet, viser til at forslaget fra Sosialistisk Venstreparti innebærer en sterkere generell leieregulering enn det noen gang har vært i Norge. Det innebærer et kraftig avvik fra de prinsipper et bredt flertall, alle unntatt Sosialistisk Venstreparti, stilte seg bak ved behandlingen av den nye husleieloven i 1999.
Dette flertallet vil vise til at det da var forutsatt at gjengs leie over tid ikke skulle avvike særlig fra markedsleie.
Komiteens medlemmer fra Høyre er betenkt over at et flertall signaliserer at de faktisk vil vurdere et slikt inngrep i privat eiendomsrett som det er å signalisere at disse forhold kan vurderes etter behandling av boligutvalgets innstilling. Disse medlemmer mener den foreslåtte regulering vil undergrave ønskene om flere utleieleiligheter.
Disse medlemmer er uenig i forslagene i Dokument nr. 8:83 (2000-2001) og vil foreslå at forslaget ikke bifalles.
Komiteens medlem fra Sosialistisk Venstreparti, Karin Andersen, vil vise til forslaget og til begrunnelsen i det og hevde at det er grunn til å gjøre de foreslåtte endringene i husleieloven nå. Situasjonen på leiemarkedet er vanskelig. Endringene som ble gjort i husleieloven, gir ikke tilstrekkelig vern for leietakere verken når det gjelder fastsetting av gjengs leie, botrygghet eller store økninger i leiepris.
Dette medlem vil vise til at statsråden i sitt svar til kommunalkomiteen av 11. mai 2001skriver at Stortinget var klar over at leietaker måtte belage seg på betydelige leieøkninger i tilfelle det var stor avstand mellom gammel og gjengs leie. Dette medlem registrerer at det er Regjeringens og flertallets poltikk at husleien i mange utleieboliger bør økes kraftig. Dette medlem ga ikke sin tilslutning til endringene nettopp fordi dette ville være konsekvensen og på grunn av at det ikke finnes rimelige alternativer for mennesker som ikke kan betale så høy leie. Husleiereguleringene ble opphevet for tidlig. Det ville vært riktig å avvente deregulering inntil en hadde fått etablert et tilstrekkelig stort volum på et skjermet leiemarked.
Dette medlem mener det er behov for en lovendring som definerer gjengs leie på en slik måte at det bidrar til å holde leieprisene nede, slik forslaget tar sikte på. I tillegg til dette er det behov for å gi leieboere bedre botrygghet i de tilfeller der boligen fortsatt skal leies ut, og det ikke er forhold som gjør at leieboer ikke har oppfylt sine forpliktelser i leieforholdet, og derfor ikke skal ha rett til ny kontrakt. Dette medlem registrerer at statsråden også i utgangspunktet er enig i dette, men konkluderer med at utleiers behov veier tyngre enn leietakers.
Dette medlem mener at å avvente boligutvalgets innstilling vil ta alt for lang tid. Det er behov for å gripe inn og korrigere usosiale utslag av den nye husleieloven raskt. For dette medlem er det viktigst å løse - og ikke øke - boligproblemene til unge og folk med dårlig råd. Derfor er det behov for endringer i loven nå.
Dette medlem vil på denne bakgrunn fremme følgende forslag:
«Vedtak til lov
om endringer i lov 26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler (husleieloven)
I
I lov 26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler (husleieloven) gjøres følgende endringer:
§ 4-3 nytt andre og tredje ledd skal lyde:
Økningen kan aldri være mer enn 25 pst. av gjeldende leie, om dette er lavere enn gjengs leie. Gjengs leie er et representativt gjennomsnitt av leienivå på stedet, ved leie av lignende husrom på lignende leievilkår.
Gjengs leie utgjør fire femtedeler av boligens markedsleieverdi, eller en annen differanse som fastsettes av departementet etter årlig undersøkelse i leiemarkedet, og etter at det er gjort fradrag for den del av verdien som skyldes forbedringer og innsats fra leieren eller tidligere leiere etter samme leieavtale.
Nåværende andre og tredje ledd blir nytt fjerde og femte ledd.
§ 9-2 nytt andre ledd skal lyde:
Leieren skal likevel ha rett til forlengelse av leieavtalen i samsvar med reglene i § 9-3, dersom utleieren fortsatt skal leie ut leiligheten til andre enn sin ektefelle eller samboer, sine egne eller ektefellens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje og fosterbarn eller andre personer han har eller har hatt felles husstand med. Husstandsfellesskapet må ha vart i minst 6 måneder og ikke ha blitt avsluttet før leieforholdets begynnelse.
Nåværende andre og tredje ledd blir tredje og nytt fjerde ledd.
II
Denne lov trer i kraft straks.»
Forslag fra Høyre:
Dokument nr. 8:83 (2000-2001) - forslag fra stortingsrepresentantene Karin Andersen og Kristin Halvorsen om lov om endringer i lov 26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler (husleieloven). (Dempe store husleieøkninger i leiemarkedet, sikre bedre botrygghet for leietakere og likestille brukerbetalingen i tvisteløsningsutvalget og forliksrådet) - bifalles ikke.
Forslag fra Sosialistisk Venstreparti:
Vedtak til lov
om endringer i lov 26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler (husleieloven)
I
I lov 26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler (husleieloven) gjøres følgende endringer:
§ 4-3 nytt andre og tredje ledd skal lyde:
Økningen kan aldri være mer enn 25 pst. av gjeldende leie, om dette er lavere enn gjengs leie. Gjengs leie er et representativt gjennomsnitt av leienivå på stedet, ved leie av lignende husrom på lignende leievilkår.
Gjengs leie utgjør fire femtedeler av boligens markedsleieverdi, eller en annen differanse som fastsettes av departementet etter årlig undersøkelse i leiemarkedet, og etter at det er gjort fradrag for den del av verdien som skyldes forbedringer og innsats fra leieren eller tidligere leiere etter samme leieavtale.
Nåværende andre og tredje ledd blir nytt fjerde og femte ledd.
§ 9-2 nytt andre ledd skal lyde:
Leieren skal likevel ha rett til forlengelse av leieavtalen i samsvar med reglene i § 9-3, dersom utleieren fortsatt skal leie ut leiligheten til andre enn sin ektefelle eller samboer, sine egne eller ektefellens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje og fosterbarn eller andre personer han har eller har hatt felles husstand med. Husstandsfellesskapet må ha vart i minst 6 måneder og ikke ha blitt avsluttet før leieforholdets begynnelse.
Nåværende andre og tredje ledd blir tredje og nytt fjerde ledd.
II
Denne lov trer i kraft straks.
Komiteen har ellers ingen merknader, viser til dokumentet og rår Stortinget til å gjøre slikt
vedtak:
Dokument nr. 8:83 (2000-2001) - forslag fra stortingsrepresentantene Karin Andersen og Kristin Halvorsen om lov om endringer i lov 26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler (husleieloven). (Dempe store husleieøkninger i leiemarkedet, sikre bedre botrygghet for leietakere og likestille brukerbetalingen i tvisteløsningsutvalget og forliksrådet) - vedlegges protokollen.
Jeg viser til brev fra Kommunalkomiteen datert 24. april
2001. Som vedlegg fulgte privat lovforslag fra stortingsrepresentantene
Karin Andersen og Kristin Halvorsen med forslag til endringer i
husleieloven, jf Dokument nr 8:83.
Innledningsvis gis det en beskrivelse av leiemarkedet. En tilsvarende
beskrivelse har stortingsrepresentantene Karin Andersen og Kristin
Halvorsen også gitt i Dokument 8:82 (2000-2001). Jeg viser
derfor til mitt brev av 30. april 2001, hvor jeg har kommentert denne
beskrivelsen og de utfordringene dette reiser.
Forslagstillerne mener at det er behov for en klargjøring
av begrepet «gjengs leie» i husleieloven, jf. § 4-3.
Forslaget fremmes på bakgrunn av en noe uklar presentasjon
av regelen hvor det bl.a. henvises til et rundskriv fra departementet.
Rundskrivet det refereres til er bare et tidlig utkast, og er på flere
punkter ikke i tråd med departementets endelige vurderinger
- det endelige rundskrivet er ikke sendt. På dette grunnlaget
fremmes det forslag som angivelig innebærer en presisering
av bestemmelsen, men som i realiteten innebærer en helt
ny regel. Jeg kan ikke anbefale forslaget.
Etter husleieloven fra 1999 er utgangspunktet at partene i et
leieforhold lovlig kan avtale markedsleie ved inngåelse
av ny leiekontrakt, jf. §§ 3-1 og 4-1.
På dette tidspunktet har partene avtalefrihet - en leier
kan akseptere høy husleie for å sikre seg en bestemt
bolig, på samme måte som en boligkjøper
kan akseptere høy kjøpesum. Det er likevel ikke
adgang til å fastsette en leiepris som avviker sterkt fra
hva andre ville betale for tilsvarende leieobjekt - i dette ligger
det derfor beskyttelse mot urimelige avtaler. Før leieavtale
er inngått, har potensielle leiere vanligvis ikke noen
tilknytning til leieobjektet. Er leiekravet for høyt, må leieren finne
en annen bolig. Etter at leieforholdet er etablert blir situasjonen
annerledes - da vil leieren ha en sterkere tilknytning til boligen
og bomiljøet. Å unngå flytteomkostninger
vil også motivere leieren til å bli boende. Disse
forhold gjør at leieren vanligvis vil strekke seg lenger
for å kunne fortsette leieforholdet i en slik situasjon.
Dette innebærer samtidig at utleieren får en sterkere
forhandlingsposisjon.
Av disse grunner inneholder husleieloven begrensninger i adgangen
til å endre leien etter at avtalen er inngått.
Det fremgår av § 4-2 at leien årlig
kan reguleres i samsvar med endringene i konsumprisindeksen. Hver
av partene kan kreve slik endring - og det gjelder enten konsumprisindeksen
går opp eller ned. I tre påfølgende år
kan leien som utgangspunkt ikke endres ut over dette. Bestemmelsen
skal sikre leieren en moderat prisutvikling i hele denne perioden.
Erfaringsmessig endrer leieprisene seg både raskere
og mer enn konsumprisindeksen. Dersom leien for all fremtid bare
kunne endres i tråd med endringene i konsumprisindeksen,
ville man risikere et betydelig gap mellom lovlig leie og det generelle
leienivået. Slike gap ville kunne motivere utleiere til å avvikle leieavtalen
raskest mulig. Dersom det ikke var mulighet for en større
tilpassing av leien til det alminnelige leienivået ville
det trolig hatt betydning for utbudet av leieboliger. For delvis å motvirke
slike effekter inneholder loven en bestemmelse i § 4-3
som gir partene hvert tredje år mulighet til å kreve
en tilpasning av leien som samsvarer bedre med det alminnelige leienivået
for tilsvarende boliger. Bestemmelsen lyder slik:
«Har leieforholdet vart i minst to år
og seks måneder uten annen endring av leien enn den som
kan kreves etter § 4-2, kan begge parter uten
oppsigelse sette fram krav om at leien blir satt til gjengs leie
på iverksettingstidspunktet ved utleie av liknende husrom
på liknende avtalevilkår. Ved leiefastsetting
etter første punktum skal det gjøres fradrag for
den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats.
Tilpassing
av leien etter første ledd kan tidligst settes i verk seks
måneder etter at det er framsatt skriftlig krav om det,
og tidligst ett år etter at tidligere endring av leien
ble satt i verk.
Blir partene ikke enige om hva som
er gjengs leie, kan hver av dem kreve at den blir fastsatt etter
bestemmelsene i § 12-2.»
I Ot prp nr 82 (1997-98) er «gjengs leie» omtalt slik:
«Gjengs leie er et representativt gjennomsnitt
av det leienivået som allerede er etablert på stedet
ved leie av liknende husrom på liknende leievilkår. Gjengs
leie vil således være atskillig mindre konjunkturømfintlig
enn markedsleien - fordi gjengs leie gjenspeiler et allerede etablert
nivå. Går leienivået ved nyutleie opp
eller ned, vil dette riktignok influere på hva som er gjengs
leie, men det allerede etablerte prisnivå medfører
at endringene i gjengs leie skjer saktere enn endringene i markedsleien.
Systemet
forutsetter altså at det foretas undersøkelser
med sikte på å klarlegge hva som betales i sammenliknbare
leieforhold; på grunnlag av dette materialet skal en så finne
fram til tyngdepunktet i det etablerte leienivået sett
under ett. …»
Etter min vurdering er bestemmelsen og prinsippene som skal legges
til grunn for vurderingen både fornuftige og klare. Det
som i noen tilfeller likevel kan by på problemer er å finne
sammenliknbare utleieboliger for å fastsette gjengs leie
i det enkelte tilfelle. Dette lar seg vanskelig gjøre ved
lovendringer. Bl.a. av denne grunn er det etablert alternative tvisteløsningsorganer
som kan ta stilling til tvister om gjengs leie. Foruten de ordinære
domstolene kan en takstnemnd ta stilling til konflikten. Slike takstnemnder oppnevnes
for den enkelte sak, og kan opprettes hvor som helst i landet. I
Oslo og Trondheim kan slike tvister også løses
gratis av kommunale husleienemnder. Også andre kommuner
kan oppnevne husleienemnder. I Oslo, hvor leiemarkedet trolig er
under sterkest press, kan man i tillegg få saken raskt
og billig avgjort i Husleietvistutvalget. Selv om partene ikke blir
enige om gjengs leie er det få konfliktområder
hvor det er etablert så mange alternative tvisteløsningsordninger. Etter
min vurdering er leierne derfor godt sikret ved slike konflikter.
Representantene Andersen og Halvorsen foreslår at man
ved fastsetting av gjengs leie i stedet for gjennomsnittsleie i
etablerte leieforhold skal ta utgangspunkt i «markedsleieverdien».
Etter min vurdering vil ikke en slik endring gjøre bestemmelsen
klarere. Også ved fastsetting av markedsleien må man
utøve skjønn og likeledes finne fram til sammenlignbare
leieobjekter. Etter min vurdering er derfor konfliktpotensialet ved
et slikt utgangspunkt like stort som etter dagens lov. Dersom gjengs
leie skal ta utgangspunkt i markedsleien vil det også føre
til større og raskere endringer i gjengs leie, fordi markedsleien
er betydelig mer konjunkturømfintlig enn gjengs leie er
etter dagens lov, jf. sitatet ovenfor fra proposisjonen. En slik
utvikling vil derfor være til ulempe for leierne.
Forslaget går imidlertid lenger enn dette - idet det forutsetter
at gjengs leie skal tilsvare fire femtedeler av markedsleien. En
slik regel innebærer en rabattordning tilsvarende 20% av
markedspris. Henvisningen til eierseksjonsloven er i så måte
lite treffende. Etter eierseksjonsloven har leier av bolig rett
til å kjøpe denne ved seksjonering, jf. eierseksjonsloven § 14. Som
utgangspunkt skal partene forhandle om prisen, men dersom de ikke
blir enige skal seksjonen takseres. Med utgangspunkt i salgstaksten
skal det bl.a. gjøres fradrag på 20%,
jf. samme lovs § 16. Begrunnelsen for fradraget
er at boligen er bebodd - dette ville representert en verdireduksjon
ved salg til andre. Både regjeringen Brundtland som fremmet
proposisjonen, og et stort flertall på Stortinget, mente
at det ikke var rimelig at eieren skulle kunne tjene på at
seksjonen ble solgt til leieren i stedet for en tredjeperson - det
ble derfor bestemt at boligen skulle selges til en underpris, som
skjønnsmessig er satt 20%. Jeg kan ikke se at
disse vurderingene har relevans ved fastsettingen av gjengs leie.
Representantene Andersen og Halvorsen fremmer alternativt forslag
om at verdireduksjonen kan tilsvare «en
annen differanse som fastsettes av departementet etter årlig
undersøkelse i leiemarkedet». Innføring
av en slik ordning vil innebære ny leieprisregulering. Under
Stortingsbehandlingen av ny husleielov ble slike spørsmål
grundig drøftet og avvist av alle partiene med unntak av
SV. Jeg kan ikke se at det er grunnlag for endringer på dette
punktet nå. Erfaringsmessig er det også store
variasjoner i leiemarkedet på ulike steder i landet, også innenfor
små avstander. Jeg kan derfor heller ikke se at det er
fornuftig ressursbruk om departementet skal nedlegge store ressurser
i å utarbeide leiemarkedsanalyser, for deretter å legge
dette til grunn for fastsetting av verdireduksjoner.
Etter min mening er dagens regler om gjengs leie godt nok utviklet
i loven. Jeg ser derfor ikke behov for slike presiseringer som nå foreslås.
Reglene om leieprisvern ble grundig drøftet under behandlingen
av ny husleielov, resultatet er presentert under pkt. 1.1. ovenfor.
Et stort flertall i Stortinget sluttet seg til bestemmelsene om
markedspris ved inngåelse av nye leieavtaler, tre år
med regulering i samsvar med konsumprisindeksen og tilpassing til
gjengs leie etter tredje år. Et viktig formål
med bestemmelsene var å sikre større forutsigbarhet
om leieutviklingen. Dette skulle bl.a. sikres ved at ingen av partene
kunne kreve annen justering av leien enn det som følger
av disse bestemmelsene. Man skulle bort fra tidligere ordninger
hvor det ofte var stor usikkerhet om leieutviklingen, og hvor utleieren
kunne kreve ny og ofte betydelig høyere leie etter en «betinget
oppsigelse». Dette innebar at utleieren sendte oppsigelse
med tilbud om ny kontrakt men til høyere leie. På denne
måten kunne utleieren ofte sikre seg store leietillegg
selv om leiekontrakten ikke inneholdt bestemmelser om regulering
av leien. Det var med utgangspunkt i slike reguleringsmekanismer
at det ble satt fokus på store leieøkninger etter
den gamle husleieloven i slutten av 1999 og begynnelsen av 2000.
Disse oppslagene foranlediget som kjent lovendringer både
i desember 1999 og mars 2000. Under behandlingen av det siste lovforslaget
skrev forslagsstillerne - herunder Karin Andersen i Dokument nr.
8:35 (1999-2000):
«Dersom leien settes ned fordi den prosentvise økningen
har vært for høy, foreslås det videre
at regelen om leieprisvern i den nye loven skal komme til anvendelse,
uansett om loven for øvrig gjelder for leieforholdet. Disse
leierne vil da være beskyttet mot nye uventede leieøkninger
i tre påfølgende år. Ligger
den nye leien fortsatt under gjengs leie, må leieren i
løpet av perioden tilpasse seg en situasjon hvor leien
vil bli oppjustert til gjengs leie ved utløpet av treårsperioden.»
Jeg er derfor uenig når representantene Andersen og
Halvorsen hevder at utleierens adgang til å kreve gjengs
leie etter den nye loven er en utilsiktet uheldig konsekvens av
den nye loven. Det er tvert om slik at bestemmelsen bevisst er utformet
som den er for å gi leierne bedre leieprisvern enn det
som fulgte av den gamle loven. Enn videre, viser sitatet ovenfor
at Stortinget var klar over at leiere måtte belage seg
på betydelige leieøkninger i tilfeller der det
var stor avstand mellom gammel og gjengs leie. I slike tilfeller
har Stortinget forutsatt at leieren må finne alternative
løsninger før leien skal reguleres til gjengs
leie. Dette har det vært bred politisk enighet om, og jeg
kan ikke se at det er grunnlag for endringer på dette punktet
nå, selv om tidspunktet for regulering til gjengs leie
nærmer seg for en del leiere. Jeg kan derfor heller ikke
anbefale forslaget om endringer på dette punktet.
I Innst. O. nr. 43 (1998-99) fremmet stortingsrepresentant Karin
Andersen følgende forslag på vegne av SV:
«Leier skal allikevel ha rett til forlengelse
av leieavtalen i samsvar med reglene i 9-3, dersom utleier fortsatt
skal leie ut leiligheten til andre enn sin ektefelle eller samboer,
egne- ektefellens- eller samboers slektninger i rett opp- eller
nedadstigende linje, til fosterbarn eller andre han har felles husstand
med. Husstandsfellesskapet må ha vart i minst 6 måneder
og ikke være avsluttet før leieforholdets begynnelse.»
Forslaget er med noen mindre justeringer identisk med det forslaget
som nå fremmes og hadde også tilsvarende begrunnelse.
Forslaget ble nedstemt mot SV sine stemmer.
Jeg er i utgangspunktet enig i at
det ville være rimelig å gi leieren en fortrinnsrett
til å fortsette leieforholdet etter utløpet av
en tidsbestemt periode, dersom boligen likevel skal leies ut til
andre enn personer i leierens familie, og leierens oppførsel
ikke gir saklig grunnlag for å avslutte det eksisterende
leieforholdet. Jeg tror at mange leiere i slike situasjoner også vil
få tilbud om å forlenge leieavtalen, uten at dette
lovfestes som en rettighet. Utleier slipper bryderiet med å avertere
boligen på nytt, visning og ikke minst usikkerheten med
hensyn til hvordan en eventuell ny leier vil oppføre seg.
Jeg kan heller ikke se at det vil være noen fordel for
utleieren å velge en annen leier i et slikt tilfelle. Jeg
vil likevel fraråde å innføre
en slik lovregel, og skal begrunne det
nedenfor.
Reguleringen av adgangen til å inngå tidsbestemte leieavtaler,
representerer en nøye gjennomtenkt avveining av partenes
interesser. På den ene side er utleierens interesse ivaretatt
ved at leieforholdet kan opphøre ved utløpet av
tidsangivelsen. På den annen side er leierens interesser
ivaretatt ved reglene om minstetider. Hvis leieren får
opsjon på å forsette leieforholdet, vil det trolig
føre til en forskyvning av balansen i avtaleforholdet.
Selv om utleieren kan avslå å forlenge et leieforhold
dersom leierens forhold gir saklig grunn til det, vil regelen kunne
føre til usikkerhet om utleieren vil få avsluttet
forholdet til en uønsket leier. I alle fall vil utleieren
risikere å måtte avvente utfallet av en rettssak
før leieforholdet kan bli avsluttet. En slik regel vil
derfor trolig medføre at en del utleiere får en følelse av at de kan miste kontrollen over
hvem de må leie ut til. Etter min vurdering er det grunn
til å tro at dette ville føre til en reduksjon
i utbudet av leieboliger. Dette ville særlig gjelde ved
utleie av lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig
dersom utleieren bor i samme hus, ettersom partene i slike leieforhold
bor tett inn på hverandre. Som kjent utgjør dette
ca. 28% av utleieboligene her i landet. Det ville også være
en ulempe at bestemmelsen trolig ville føre til en rekke
søksmål, nemlig om leierens oppførsel
i det enkelte tilfelle gav saklig grunnlag for å avslutte
det eksisterende leieforholdet.
Ved innføring av en slik regel måtte en ta
standpunkt til varigheten av den nye leieperioden. Desto lenger
tid leieren fikk rett til å fortsette leieforholdet, desto
større negative konsekvenser er det grunn til å tro
at regelen ville få for utbudet av leieboliger. I denne
forbindelse ville det også ha betydning hvilken personkrets
utleieren kunne leie ut til på dette tidspunktet, uten
at leieren fikk rett til å fortsette leieforholdet. Dersom
opsjonen ble innført som en lovfestet rettighet, burde
man også ta standpunkt til hvilke vilkår som skulle
gjelde for denne avtalen. Slikt er det imidlertid vanskelig å ta
standpunkt til i en lov, ettersom utgangspunktene kan være
svært variable fra tilfelle til tilfelle.
Husleielovutvalget viser i NOU 1993:4 side 78 til en lignende
bestemmelse i den danske husleieloven. Etter denne bestemmelsen
kan tidsbegrensningen i en leieavtale settes til side, dersom den
ikke er ansett tilstrekkelig begrunnet i leierens forhold. Kan ikke
utleieren påvise en plausibel begrunnelse for tidsavgrensningen,
utover det å frata leieren oppsigelsesvernet, kan tidsavgrensningen
settes til side, med den konsekvens at leieavtalen blir tidsubestemt.
Husleielovutvalget har enstemmig frarådet å innføre
en slik regel i Norge, først og fremst fordi det ville
bli usikkert for utleieren om leieforholdet ville bli avsluttet
ved utløpet av den avtalte leietiden.
Selv om det ble innført en opsjon for leieren til å fortsette
leieforholdet, ville utleieren enkelt kunne omgå regelen
ved å unnlate å leie ut boligen på nytt. Hvis
leieren også skulle gjelde ved ny utleie innen en angitt
frist, f eks seks måneder etter at leieren hadde flyttet
ut, ville det trolig føre til at en del boliger ble stående
tomme i mer enn den angitte tidsperioden, før boligen ville
blitt leid ut på nytt. Resultatet ville bli dårligere
utnyttelse av boligmassen.
På denne bakgrunn vil jeg ikke anbefale å innføre en
slik bestemmelse.
Problemstillinger knyttet til utleieboliger og de boligpolitiske
virkemidlene vil være sentrale temaer for det nedsatte
boligutvalget. Etter at boligutvalget har avgitt sin innstilling
ved årsskiftet, vil jeg fremme en egen stortingsmelding
om boligpolitikken. Videre diskusjon om endringer i husleieloven
eller innføring av bestemmelser om leieregulering bør
tas i denne sammenheng.
Oslo, i kommunalkomiteen, den 21. mai 2001
Berit Brørby |
Aud Gaundal |
Erna Solberg |
leder |
ordfører |
sekretær |