Om utformingen av lovutkastet

       Departementet har ved oppbyggingen av lovutkastet og de enkelte bestemmelsene lagt vekt på at loven så langt råd skal være tilpasset brukerne og deres behov for klare forskrifter som er lette å bruke i det praktiske liv. Departementet har lagt vekt på en systematisk oppbygging av loven.

       På flere punkt inneholder lovutkastet løsninger som innebærer alternativ til bruk av rettslige standarder. Et sentralt eksempel er reglene om dagmulkt ved forsinkelse på entreprenørens side, se lovutkastet § 18.

       En annen form for løsning er å gi partene anledning til å avtale klare grenser som skal gjelde i stedet for lovforskrifter som bygger på bruk av skjønn, jf. utkastet § 9 tredje ledd som gir partene anledning til å avtale en fast grense for omfanget av endringer og tilleggsarbeid og § 59 som gir anledning til å avtale et avbestillingsgebyr som skal gjelde i stedet for erstatningsansvar ved avbestilling.

Skriftlige avtaler

       Det er generelt ønskelig at avtalen mellom partene er så klar som mulig. De avtalene som vil gå under loven her, har en slik karakter at begge partene i de fleste tilfellene vil være tjent med en skriftlig avtale.

       Departementet har vurdert om en kunne stille opp et generelt krav om at avtaler som går inn under loven her, skal være skriftlig, men er kommet til at en slik ordning ville ha flere sider som ikke er ønskelige. For det første ville en gi partene anledning til å trekke tilbake ethvert løfte som er gitt under muntlige forhandlinger helt fram til en skriftlig avtale er undertegnet. For det andre vil det i mange tilfeller være behov for å supplere den opprinnelige (skriftlige) avtalen med tilleggsavtaler om forhold som en blir oppmerksom på under byggingen.

       Lovutkastet bygger derfor på det vanlige prinsippet i norsk rett om at avtaler kan gjøres skriftlig eller muntlig. Departementet foreslår likevel en bestemmelse i utkastets § 3 andre ledd som slår fast at partene alltid kan kreve at en avtale blir satt opp skriftlig.

       I noen særskilte sammenhenger er det fastsatt i lovutkastet at bare skriftlig avtale vil være bindende for partene. Dette gjelder i forhold til forhandling av endringer og tilleggsarbeid, se utkastets § 9 fjerde ledd og § 42 første ledd, og i forhold til tillegg for prisstigning, se utkastets § 41 sjette ledd.

Komiteens merknader

       Komiteen viser til at det i proposisjonen drøftes om det bør stilles krav til skriftlige avtaler mellom partene. Lovutkastet bygger på det vanlige prinsippet i norsk rett om at avtaler kan gjøres skriftlig eller muntlig. Det er etter komiteens syn ønskelig at avtalen mellom partene skal være så klar som mulig.

       Komiteens flertall, alle unntatt medlemmet fra Sosialistisk Venstreparti, vil påpeke at det kan oppstå problemer dersom man fjerner muligheten til muntlige avtaler. Flertallet viser til at alt som er muntlig avtalt mellom partene før den skriftlige avtalen er inngått, men som ikke kommer med i denne, vil da kunne trekkes tilbake av en av partene. Det vil kunne synes forvirrende for forbrukeren at de muntlige avtalene ikke skal gjelde.

       Flertallet vil peke på at det blir viktig å informere om retten forbrukeren har til å kreve skriftlig kontrakt istedenfor å binde partene til et formalistisk system.

       Flertallet støtter lovutkastets forslag om å ha en mulighet til å kreve skriftlige kontrakter.

       Komiteens medlem frå Sosialistisk Venstreparti viser til at skriftlege avtalar vil gje størst klårleik, og gje minst rom for mistydingar. I tråd med Forbrukarombodet sitt ønske vil denne medlemen gjera framlegg om at avtalar skal vera skriftlege.

       Framlegg frå Sosialistisk Venstreparti:

« § 3 andre ledd skal lyde:

       Avtale millom partene skal vera skriftleg. »

Lovutkastets kapittel I - Lovens virkeområde, §§ 1-6

Generelt om avtaleformer ved oppføring av ny bolig

       De « tradisjonelle » entrepriseavtalene bygger på at byggherren står for planleggingen (« prosjekteringen ») av bygget. Det vil si at byggherren, normalt ved hjelp av konsulenter (arkitekter og ingeniører), får laget tegninger og forklaringer som entreprenørene kan legge til grunn for sin utføring av byggearbeidet. Denne oppgavefordelingen er et viktig grunnlag for fordeling av risiko i byggeprosjektet. Feil ved bygget, f.eks. en lekkasje i taket, er ikke nødvendigvis en mangel i forhold til en entreprenør dersom feilen kommer av feilkonstruksjon og entreprenøren har bygget i samsvar med byggherrens tegninger og forklaringer.

       Utføringen av et byggearbeid er ofte delt på flere entreprenører. Byggherren kan ha avtale med hver av disse entreprenørene, og da snakker man gjerne om delt entreprise eller sideentrepriser (seg imellom er entreprenørene sideentreprenører). Byggherren kan f.eks. gjøre avtale med bare den ene av entreprenørene (gjerne byggmesteren når det gjelder oppføring av bolig), som generalentreprenør. Generalentreprenøren får så med seg de andre entreprenørene som sine underentreprenører. Noen ganger snakker man om hovedentreprise der en av entreprenørene (hovedentreprenøren) skal utføre det hovedsakelige av bygget, og kanskje også administrere f.eks. rørlegger og elektriker som er sideentreprenører med avtale direkte med byggherren.

       Har entreprenøren også tatt på seg prosjektering av bygget, er det vanlig å snakke om totalentreprise. Ordet blir mest brukt om tilfeller der avtalen omfatter prosjektering og utføring av hele bygget, men en kan også kalle det totalentreprise der mindre omfattende arbeid skal prosjekteres av entreprenøren.

       I praksis er det bare i en mindre del av boligproduksjonen at forbrukeren selv står for prosjekteringen.

       I de tilfellene der forbrukeren kjøper både grunn og hus, er det utbyggeren som sørger for det meste av prosjekteringen, uansett om avtalen med forbrukeren skal karakteriseres som ren avhendingsavtale eller en sammensatt avtale i forhold til avhendingsloven.

       I andre tilfeller, der forbrukeren eier/har tomten, er det vanlig at forbrukeren gjør avtale med en entreprenør om oppføring av et hus av entreprenørens « type », med de tilpasninger som blir avtalt i hvert enkelt tilfelle. De sistnevnte avtalene (typehusavtalene) gjelder normalt oppføring av hus over grunnmur, dvs. at entreprenøren ikke har tatt på seg grunnarbeid og oppføring av grunnmur. Likevel er det en ikke helt uvesentlig del av husbyggingen som skjer ved at byggherren engasjerer arkitekt og eventuelt andre konsulenter til prosjekteringen og en eller flere entreprenører til utføringen. Det er heller ikke uvanlig med mellomformer, der forbrukeren har engasjert en arkitekt til å utføre en del av prosjekteringen, og entreprenøren deretter får i oppdrag å prosjektere videre på dette grunnlaget.

       På s. 17-19 i proposisjonen redegjøres det for utvalgets forslag og høringsinstansenes synspunkter.

Lovens virkeområde, § 1

       Avhendingsloven skal fremdeles regulere kjøp av brukte boliger og tomter og håndverkstjenesteloven skal omfatte arbeid på løsøre. Det er etter departementets mening ikke aktuelt å gjøre endringer i kjøpslovens virkeområde.

       Det er ellers klart at lovreguleringen bare skal gjelde avtaler der oppdragsgiveren er en forbruker og den andre parten har gjort avtalen som ledd i næringsvirksomheten. Hvem som skal regnes som « forbruker » i denne sammenheng drøftes nærmere på side 10-12.

Forhold til håndverkstjenesteloven - annet arbeid på fast eiendom enn oppføring av bolig

       Håndverkstjenesteloven gjelder i dag ikke for « nyoppføring av bygning for boformel og annet arbeid som utføres umiddelbart som ledd i slik oppføring ». Det eneste avgrensningsproblemet som denne formuleringen fører til, er skillet mellom ombygging og nyoppføring av bolig. Forarbeidet til håndverkstjenesteloven ( Ot.prp. nr. 29 (1988-1989) s. 73) gir en viss rettledning. Som utgangspunkt må en kreve at det foreligger oppføring av en ny bygning for at loven ikke skal gjelde. En ombygging må likevel likestilles med oppføring dersom ombyggingsarbeidet er dominerende i forhold til det eksisterende bygget. Departementet mener likevel at man ikke kan se bort fra at det vil oppstå situasjoner der det er vanskelig å avgjøre om håndverkstjenesteloven gjelder.

       Etter departementets syn taler de beste grunnene for at annet arbeid på fast eiendom enn oppføring av bolig blir omfattet av håndverkstjenesteloven og ikke av boligoppføringsloven. Departementets forslag blir derfor at håndverkstjenestelovens virkeområde ikke blir endret, dvs. at grensedragningen skjer som følge av håndverkstjenesteloven § 1 tredje ledd bokstav d.

Forholdet til avhendingsloven - plassering av regler om kjøp av ny bolig

       Departementet foreslår at kjøp av ny bolig som er fullført skal reguleres i avhendingsloven, jf. utkastets § 65, og kjøp av ny bolig som ikke er fullført vil reguleres av boligoppføringsloven.

       Departementet setter dermed skillet mellom boligoppføringsloven og avhendingsloven ved hvorvidt arbeidet på boligen er ferdig eller ikke. For boliger som ikke er fullførte, er det etter departementets mening behov for regler som svarer til det som vil gjelde for entrepriseavtaler. Når boligen er fullført, er det naturlig å la de generelle reglene om avhending av fast eiendom gjelde.

       I forhold til en bolig under oppføring vil det være vesentlig for brukeren å sikre seg at arbeidet var utført på det viset han ønsker. For en ferdig bolig vil situasjonen være vesentlig annerledes ved at forbrukeren kan undersøke boligen før avtalen blir inngått. En annen forskjell er at det vil være grunn til å regulere spørsmål som gjelder tidspunktet for overtakelsen på en annen måte for en bolig som ennå ikke er bygd, enn for en bolig som står ferdig.

Forbrukerbegrepet i loven, jf. § 2 Partene

       Etter departementets syn er det ønskelig at en i norsk lovgivning i størst mulig grad bruker den samme definisjonen av uttrykket forbruker. Departementet har derfor vurdert om en i forbindelse med proposisjonen her skulle foreta en generell gjennomgang av forbrukerbegrepet i forskjellige lover, bl.a. med sikte på en tilpasning til den definisjonen som er brukt i eksisterende EU-dokumenter.

       Forbrukerbegrepet er blant de spørsmålene som blir vurdert ved forberedelse av det planlagte EU-direktivet om forbrukerkjøp og garantier. Det er her aktuelt med en viss endring av forbrukerbegrepet i forhold til det begrepet som er benyttet i eksisterende EU-direktiv på forbrukerområdet.

       Departementet er derfor kommet til at det nå ikke er tiden for en ensidig norsk gjennomgang av begrepet og legger til grunn at definisjonen av « forbruker » i boligoppføringsloven bør være den samme som i kjøpsloven, håndverkertjenesteloven og avhendingsloven, jf. utkastets § 2 første ledd.

Boligbyggelag ikke forbrukere

       Utvalget har i sitt forslag med en bestemmelse om at borettslag og selskap og sameier med samme formål som borettslag, med visse unntak, blir regnet som forbrukere.

       Etter departementets syn vil avtaler om oppføring av boliger som er inngått av et borettslag til vanlig skille seg vesentlig fra avtaler som er inngått av privatpersoner. Som flere høringsinstanser har pekt på, gjelder det her oftest avtaler som har et profesjonelt preg. Etter departementets syn vil det ikke være naturlig dersom en skal regne avtaler om større utbyggingsprosjekter i regi av et boligbyggelag, f.eks. OBOS i Oslo, som en forbrukeravtale. En må heller si at en i slike tilfeller har en profesjonell og sterk byggherre, som vil være tjent med å utnytte en ordinær avtalefrihet.

       Det kan ut fra dette ikke være noe avgjørende argument at en forsinkelse eller en mangel også vil kunne ramme den enkelte andelseieren. Det vil ellers være borettslaget eller boligbyggelaget på vegne av borettslaget, og ikke andelseieren, som gjør gjeldende krav overfor entreprenøren.

       Også i forhold til frittstående borettslag, vil situasjonen i mange tilfeller være slik at forholdene bak forbrukervernreglene ikke slår til. Slike borettslag vil i mange tilfeller ha den samme økonomiske styrken og den samme anledning til å skaffe seg juridisk og annen hjelp som det entreprenøren har.

       Departementet ser det ikke som noen aktuell løsning å gjøre en avgrensning ut fra antallet borettseiere i et borettslag. Et slikt skille ville være vanskelig å bruke i praksis og vil skape fare for spesielle tilpasninger, f.eks. ved å dele opp avtaler.

       Departementet foreslår etter dette ikke noen spesiell bestemmelse om at borettslag m.m. skal regnes for forbrukerne. Det innebærer at en må vurdere spørsmålet om det foreligger en forbrukeravtale, ut fra de allmenne bestemmelsene i utkastet § 2 første ledd.

       Derimot mener departementet at når flere personer går sammen om å oppføre boliger som skal ligge i sameie, må en i denne sammenhengen se det slik at hver av de framtidige sameierne er part i avtalen med entreprenøren. Slike avtaler vil således være forbrukeravtaler som faller inn under loven her. Dette må gjelde selv om et boligbyggelag eller andre handler på vegne av sameierne.

Ufravikelighet, jf. § 3 Avtalen

       Første ledd i denne bestemmelsen slår fast at loven er ufravikelig, d.v.s. at det ikke er anledning til å lage avtaler som gir forbrukeren dårligere rettigheter enn det som følger av loven. I bestemmelsens andre ledd har departementet tatt inn at partene alltid kan kreve at avtalen blir satt opp skriftlig.

Komiteens merknader

Virkeområde, § 1

       Komiteen viser til at det er påpekt fra flere hold at det bør gå en klarere grense mellom boligoppføringsloven og avhendingsloven, og mellom boligoppføringsloven og håndverkertjenesteloven.

       Komiteen viser til at i forarbeidene både til avhendingsloven og til håndverkertjenesteloven ble det lagt til grunn at avgrensningen mellom de ulike forbrukerlovene skulle bli nærmere vurdert på grunnlag av Forbrukerentreprisutvalgets arbeid. På denne bakgrunn er avgrensningene blitt foretatt.

       Komiteen er enig i at håndverkertjenestelovens virkeområde ikke blir endret og at grensedragningen skjer som følge av § 1 tredje ledd bokstav b og viser samtidig til lovens forarbeid som gir en viss rettledning.

       Komiteen viser videre til at selv om avhendingsloven også omfatter kjøp av nye boliger, så er det et praktisk og juridisk skille mellom det å inngå en kontrakt om en bolig under oppføring og en ferdig bolig. Det er de forskjellige problemstillinger ved oppføring av bolig og salg av bolig som blir avgjørende i forhold til hvilken lov som skal anvendes.

       Komiteen slutter seg til departementets forslag.

Forbrukerbegrepet, Partene, § 2

       Komiteens flertall, alle unntatt medlemmet fra Sosialistisk Venstreparti, viser til proposisjonens begrunnelse for at borettslag ikke omfattes av § 2 i loven, og dermed heller ikke er omfattet av lovforslaget. Flertallet støtter departementet.

       Komiteens medlem frå Sosialistisk Venstreparti syner til utvalets framlegg om at burettslag (og selskap og sameige med same føremål som burettslag) med visse unnatak, skal reknast som forbrukar. Mange mindre burettslag har eit økonomisk grunnlag som tilseier eit forbrukarvern på line med andre grupper, og denne medlemen gjer framlegg om endring i lova for å sikra dette.

       Denne medlemen gjer fylgjande framlegg:

« § 2 første ledd nytt tredje punktum skal lyde:

       Som forbrukar etter denne lova gjeld òg samanslutning av forbrukarar, som t.d. burettslag. »

Lovutkastets kapittel II - Ytelser fra entreprenøren, §§ 7-12

       Bestemmelsene i § 7 sier at entreprenøren skal utføre arbeidet på faglig godt vis og ivareta forbrukerens interesser og hensynet til miljøet. Innholdet i begrepet « hensynet til miljøet » er nærmere beskrevet i proposisjonen s. 37.

       § 8 regulerer entreprenørens plikt til å gi beskjed dersom han eller hun ut fra sin fagkunnskap må se at forbrukeren ikke er tjent med å få arbeidet gjort etter avtalen.

       § 9 regulerer forbrukerens rett til å kreve endringer i arbeidet og til å kreve at entreprenøren utfører tilleggsarbeid. Partene kan imidlertid avtale at det skal være en øvre grense for omfanget av tilleggsarbeid og endringer opp til 15 % av det opprinnelige vederlaget.

       § 10 presiserer på hvilke tidspunkt entreprenørene skal utføre sine oppgaver. Paragrafen inneholder bestemmelser om overholdelse av frister, framdriften i arbeidet, samt retningslinjer for de tilfeller der frister ikke er avtalt.

       § 11 gir i visse tilfeller entreprenørene rett til tilleggsfrister. En slik tilleggsfrist kan innebære at tiden for fullføring av arbeidet blir skjøvet ut i tid i forhold til det som var avtalt. Så lenge tilleggsfristen varer vil det slik sett ikke kunne bli snakk om forsinkelse, og forbrukeren vil ikke kunne gjøre gjeldende forsinkelseskrav.

Sikkerhetsstillelse, garanti for oppfylling av avtalen - § 12 og § 13

       Denne paragrafen pålegger entreprenøren å stille sikkerhet/garanti for oppfylling av avtalen. Etter bestemmelsen første ledd gjelder plikten til å stille sikkerhet bare dersom en på avtaletiden kan regne med at vederlaget ikke vil overstige 2 ganger grunnsummen i folketrygden. For avtaler med mindre omfang stiller loven således ikke opp noe krav om garanti/sikkerhet.

       Det følger av andre ledd at garantien/sikkerheten fram til overtakelsen av boligen skal dekke en sum som minst svarer til 10 % av vederlaget. Garantien/sikkerheten skal gjelde fram til 2 år etter overtakelsen.

       Når det gjelder størrelsen av garantien for tiden etter overtakelsen, foreslår departementet en nedre grense på 5 % av vederlaget.

       Av fjerde ledd følger at garantien skal gis i form av selvskyldsgaranti fra en finansinstitusjon. Det følger av bestemmelsens femte ledd at forbrukeren har rett til å holde tilbake vederlag til det er dokumentert at det foreligger garanti/sikkerhet etter denne paragrafen.

       Etter departementets syn er det ikke naturlig å lovfeste en plikt for forbrukeren til å stille garanti for rett betaling. Entreprenøren vil likevel kunne kreve at slik garanti blir stilt, jf. utkastet § 46 andre ledd.

       § 13 inneholder tilleggsbestemmelser for de tilfeller der arbeidet med boligen foregår på forbrukerens eiendom og/eller i de tilfeller der entereprenøren står for det hovedsakelige i både planlegging og oppføring av boligen.

       Brudd på pliktene til å stille garanti og til å holde arbeidet sikret bør gi forbrukeren rett til å holde igjen alt vederlag. I utkastet § 12 femte ledd og § 13 fjerde ledd tredje punktum har departementet dessuten presisert at entreprenøren må dokumentere overfor forbrukeren at det foreligger slik garanti og sikring.

       De resterende bestemmelser i dette kapitlet dreier seg om særskilte krav til entreprenørenes ytelser ved visse avtaler - § 13, overtakelse og overtakelsesforretning - § 14 og § 15 og senere befaring - § 1.

Komiteens merknader

Utførelse og materialer, hensynet til miljøet, § 7

       Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Høyre og representanten Roy N Wetterstad, vil peke på at det er et prinsipielt syn at miljøhensyn og hensynet til bærekraftig utvikling bør integreres i alle samfunnssektorer. Flertallet er derfor tilfreds med at departementet har tatt hensyn til dette i utforming av denne loven.

       Flertallet viser til proposisjonen der det påpekes at forbrukeren kan stille krav til boligens innemiljø på samme måte som forbrukeren kan stille krav til fysisk utforming av boligen.

       Flertallet er klar over at kravet om miljøhensyn også er tatt inn i andre lover som gjelder bygg- og anleggsvirksomhet. Flertallet vil imidlertid peke på at det i denne loven ligger en forpliktelse for entreprenøren å ta opp spørsmål vedrørende miljøhensyn med forbrukeren.

       På bakgrunn av dette støtter flertallet forslagets § 7.

       Komiteens medlemmer fra Høyre og representanten Roy N Wetterstad viser til at i § 7 første ledd står det:

« Entreprenøren skal utføre arbeidet på fagmessig måte og ellers ivareta forbrukernes interesser og hensynet til miljøet med tilbørlig omsorg. »

       Hensynet til miljøet er i dag regulert i plan- og bygningslovens bestemmelser; jf. § 40.

       Disse medlemmer viser til at når det gjelder overordnede krav vil disse i hovedsak følge av de rammebetingelser kommunen fremlegger som del av forhåndskonferansen. Hvis det er særlige miljøkrav, følger dette av plan- og bygningsloven § 68 som bl.a. omfatter rasfare, støyforhold osv. Da skal det i utgangspunktet fremgå av en plan. Disse medlemmer vil videre vise til at det samme vil gjelde andre lovfestede miljøkrav som § 67 om opparbeiding av fellesareal, § 69 om fellesareal og § 66 om adkomst og avløp osv.

       Disse medlemmer vil videre peke på at direkte miljøkrav fremgår i hovedsak av teknisk byggeforskrift som energirammer, energi- og miljøvennlige materialer, om innemiljø, om lydforhold, om ytre miljø og om drift, vedlikehold og renhold.

       Disse medlemmer vil påpeke at hensynet til miljøet ble innført i lovforslaget av departementet. Forbrukerentrepriseutvalget har ikke omtalt denne delen. Disse medlemmer viser til at det vil være vanskelig ut fra et privatrettslig standpunkt å ivareta hensynet til miljøet på en slik måte at en kan være sikker på at eieren av boligen ikke påberoper seg denne retten innen en 5-årsperiode, spesielt ved salg til en annen forbruker innen 5-årsfristen. Disse medlemmer vil videre vise til at forbrukeren i stor grad vil være med på valg av hvilke byggeprodukter som skal anvendes, f.eks. om det velges parkett eller tepper på gulv.

       Disse medlemmer vil påpeke at i teknisk byggeforskrift finnes det allerede direkte miljøkrav. Disse medlemmer vil anbefale at entreprenøren kun holdes ansvarlig som nevnt i plan- og bygningsloven. Disse medlemmer viser til at alle viktige miljøvirkninger er fanget opp i byggefasen, f.eks. støy- og avfallsproblemer.

       Disse medlemmer fremmer følgende forslag:

« § 7 første ledd første punktum skal lyde:

       Entreprenøren skal utføre arbeidet på fagleg godt vis og elles vareta forbrukaren sine interesser med tilbørlig omsut. »

Endringer og tilleggsarbeid, § 9

       Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Høyre og representanten Roy N Wetterstad, vil understreke forbrukerens rett til å kunne kreve å få utført tilleggsarbeid og endringer med de forbehold som er lagt inn i § 9 og lovens forarbeider.

       Flertallet er av den oppfatning at det ikke skal være mulig å avstå fra retten til å kreve tilleggsarbeid og endringer fordi dette vil kunne føre til svekking av forbrukerens rettigheter.

       På denne bakgrunn støtter flertallet lovforslagets § 9.

       Komiteens medlemmer fra Høyre og representanten Roy N Wetterstad viser til at § 9 regulerer forbrukernes rett til å kreve endringer i arbeidet og til å kreve at entreprenøren utfører tilleggsarbeid. I bestemmelsen er det foreslått en adgang for partene til å avtale at forbrukeren ikke kan forlange endringer. Det er også foreslått at partene gjennom avtale kan bestemme at entreprenøren ikke er forpliktet til å utføre endringsarbeider som overskrider 15 % av kontraktssummen. Disse medlemmer vil påpeke at dette er i tråd med internasjonal entreprisekontraktspraksis. Hensynet til forbrukeren blir godt ivaretatt idet han/hun har en klar grense å forholde seg til der ikke noe annet er avtalt. Dette bør være lovens utgangspunkt.

       Disse medlemmer ser det som viktig å sikre forbrukerne full avtalefrihet. Disse medlemmer vil peke på at det bør være adgang til å avtale at det ikke skal være anledning til å kreve tilleggsarbeider utført. Dette vil kunne være i forbrukerens interesse dersom en har serieproduksjon eller dersom en klarer av andre årsaker å få en svært lav pris på boligen.

       Disse medlemmer vil på denne bakgrunn foreslå en klarere lovtekst på dette punkt:

« § 3 første ledd nytt første punktum skal lyde:

       Med mindre anna framgår av avtalen kan forbrukaren krevje endringar eller tilleggsarbeid som vil endre vederlaget med 15 prosent eller meir. »

Tiden for utførelsen, skriftlige frister, § 10

       Komiteen sin medlem frå Sosialistisk Venstreparti finn det rett å krevja ein skriftleg framdriftsplan. Dette vil sikra forbrukaren i ein eventuell tvist, og gjera det lettare å praktisera dagbøter etter § 18.

       Denne medlemen gjer framlegg til slik endring:

« § 10 første ledd første punktum skal lyde:

       Entreprenøren skal overhalde skriftlege fristar ... »

Sikkerhetsstillelse/garanti, § 12 og § 13

       Komiteens medlemmer fra Senterpartiet, Høyre, Kristelig Folkeparti, representanten Roy N Wetterstad og representanten Arne Haukvik viser til at en garantistillelse innebærer en klar og god beskyttelse av forbrukerne mot useriøse entreprenører og mot tap. Disse medlemmer vil imidlertid peke på at en garantistillelse innebærer at entreprenøren må binde opp en del av sin kapital i dette. Konsekvensene kan lett bli at prisene på entreprisene vil stige. Garantien innebærer en form for indirekte forsikring ved at prisnivået generelt blir noe øket mot at forbrukeren får en sikkerhet for midlene sine.

       Disse medlemmer vil foreslå at garantien i byggetiden blir minimum 5 % og etter overtakelsen 3 % i 2 år.

       Disse medlemmer går inn for at entreprenør og forbruker skal kunne gjøre avtale om høyere garanti. Da får forbrukeren etter disse medlemmers mening anledning til selv å vurdere sin entreprenør og behovet for en høyere garanti.

       Disse medlemmer viser til at det i proposisjonen er foreslått like regler om garanti for rene entrepriseavtaler og for avtaler om kjøp av bolig med tomt (gründeravtaler). Disse medlemmer viser til departementets brev av 2. april 1997 hvor det fremkommer at det må foreslås en ny garantiordning for avtaler etter § 1 første ledd bokstav b (gründeravtaler).

       Disse medlemmer viser til at forbrukeren som innbetaler forskudd i disse tilfellene skal ha sikret dette med selvskyldnergaranti i henhold til lovens § 47. Disse medlemmer synes det er å gå for langt å sløyfe garantien i byggeperioden helt. Disse medlemmer vil derfor for å sikre forbrukeren, foreslå en garanti på 2 % før overtagelse og deretter 3 % i 2 år.

       Disse medlemmer viser til at det ikke bare er selvskyldnergaranti som kan stilles, men det må også kunne gis mulighet til å kunne deponere tilsvarende beløp.

       Disse medlemmer fremmer følgende forslag:

« § 12 nytt andre ledd skal lyde:

       Garantien skal gjelde fram til to år etter overtakinga og dekkje ein sum som minst svarer til fem prosent av vederlaget. For krav som blir gjorde gjeldande på eit seinare tidspunkt enn i samband med overtakinga, kan garantisummen likevel vere tre prosent av vederlaget.

§ 12 nytt tredje ledd skal lyde:

       For avtalar som omfattar rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), skal garantien gjelde fram til to år etter overtakinga og dekkje ein sum som minst svarar til tre prosent av vederlaget. For krav som blir gjorde gjeldande før overtakinga, kan garantisumen likevel vere to prosent av vederlaget. Dessutan gjeld § 47 andre og tredje ledd som garanti for forskotsbetaling.

§ 12 tredje ledd blir fjerde ledd.

§ 12 fjerde ledd blir femte ledd og skal lyde:

       Garanti skal gjevast i form av sjølvskuldgaranti eller tilsvarande frå ein finansinstitusjon som har rett til å tilby slik teneste i Noreg. Likt med garanti skal reknast deponering av pengesum i finansinstitusjon som nemnd i første punktum på tilsvarande vilkår.

§ 12 femte ledd blir sjette ledd. »

§ 42 tredje ledd andre punktum skal lyde:

       § 12 fjerde ledd gjeld tilsvarande.

       Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti, viser til at hensikten med garantistillelse er å sikre forbrukeren på tre måter:

a)	Sikre forskuddsbetalte beløp dersom entreprenøren går konkurs e.l.

b)	Sikre forbrukeren dersom entreprenøren av en eller annen grunn ikke fullfører oppdraget.

c)	Sikre forbrukerens krav som følge av at boligen ikke er i kontraktsmessig stand.

       Flertallet er enig med departementet i at det er viktig at forbrukerne sikres i slike tilfeller.

       Flertallet viser til at det i proposisjonen er foreslått like regler om garanti for rene entrepriseavtaler og for avtaler om kjøp av bolig med grunn (gründeravtaler). Flertallet viser i den forbindelse til Justisdepartementets brev av 2. april 1997 til komiteen, hvor de sier følgende:

«Etter departementets syn peker likevel organisasjonene på et poeng når de fremhever at ved kjøp av bolig med grunn er utgangspunktet i lovutkastet at det ikke er adgang til å avtale forskuddsbetaling (dersom det skal gjøres må det stilles særskilt garanti eller foretas hjemmelsoverføring). Ut fra dette tilsier ikke hensynet nevnt under a) at det stilles krav om garanti i disse tilfellene. Departementet er også enig i at kravet til sikkerhet, slik forslaget er bygget opp, reelt kan bli høyere i disse tilfellene enn ved rene entrepriseavtaler fordi betaling for grunnen regnes med i kontraktsummen og dermed i grunnlaget for kravet til sikkerhet. »

       Flertallet er enig med departementet i at det vil føre for langt helt å sløyfe garantiplikten ved gründeravtaler, og at hensynene under punktene b og c ovenfor, gjør seg gjeldende også i disse tilfellene.

       Flertallet vil derfor forslå at man setter garantikravet for disse tilfellene noe lavere, og at en har samme garantikrav for hele garantiperioden, dvs. også før overtaking.

       Dette betyr at garantikravene blir som følger:

-	Forutsatt at en krever forskuddsbetaling skal garantisummen være 10 % av vederlaget for overtakelse og 5 % i 2 år etter overtakelse.

-	Der det ikke kreves forskuddsbetaling skal garantisummen være 5 % av vederlaget også i 2 år etter overtakelse.

-	For avtaler som omfatter rett til grunn (gründeravtaler) skal garantisummen dekke 3 % av vederlaget, også i 2 år etter overtakelse.

       Flertallet fremmer derfor følgende forslag til endring av § 12 annet ledd:

« § 12 annet ledd skal lyde:

       Garantien skal gjelde fram til to år etter overtakinga. For avtalar som omfattar rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), skal garantien dekkje ein sum som minst svarer til tre prosent av vederlaget. For andre avtalar skal garantisummen vere fem prosent av vederlaget. Er det avtalt forskotsbetaling etter § 47 utan at det er stilt særskilt garanti som nemnt i § 47 tredje ledd, skal garantisummen likevel vere ti prosent av vederlaget for krav som vert gjort gjeldande seinast i samband med overtakinga. »

Lovutkastets kapittel III - Forsinkelser fra entreprenørene, §§ 17-24

       § 17 presiserer i hvilke tilfeller det foreligger forsinkelser og gir en oversikt over forbrukerens krav på grunnlag av forsinkelser.

       § 18 regulerer forbrukerens rett til å kreve dagmulkt. Dagmulkt vil i praksis være forbrukerens viktigste krav ved forsinkelser.

       Dagmulkt vil utløses dersom overtakelsen ikke kan skje til den tiden forbrukeren har rett til å kreve det, jf. § 10 og § 11. Retten til dagmulkt gjelder så lenge forsinkelsen varer.

       Bestemmelsens andre ledd regulerer størrelsen på dagmulkten.

       Bestemmelsens tredje ledd presiserer at forbrukeren kan kreve dagmulkt uten hensyn til økonomiske tap for entreprenørene. Dette er ifølge departementet en grunnleggende side ved dagmulktsordningen. En annen viktig side ved ordningen er at forbrukeren vanligvis ikke skal kunne kreve erstatning i stedet for eller i tillegg til dagmulkten, jf. § 19.

       § 19 regulerer de tilfellene der forbrukeren kan kreve erstatning i tillegg til eller i stedet for dagmulkt.

       Bestemmelsens første ledd gir forbrukeren rett til å kreve erstatning dersom entreprenøren har utvist grov utaktsomhet eller handlet i strid med heder og god tro ellers. En betingelse for å kunne kreve erstatning er at forbrukeren har lidd tap som overstiger dagmulkten.

       § 20 første ledd sier at forbrukeren kan heve avtalen dersom forsinkelsene innebærer et vesentlig avtalebrudd eller at det er klart at det kommer til å oppstå slike forsinkelser. Forbrukeren kan imidlertid bare heve avtalen dersom det er gitt melding om dette til entreprenøren før overtakelse.

       Bestemmelsens andre ledd gir retningslinjer for retten til tomten dersom avtalen blir hevet.

       Virkningene av heving av avtalen - § 21 og erstatning ved heving av avtalen - § 22 er omtalt nærmere på side 59 og 60 i proposisjonen.

       § 24 gir forbrukeren rett til å holde tilbake hele eller deler av vederlaget for å sikre at forbrukerens krav som følge av forsinkelsen blir dekket.

Komiteens merknader

Dagmulktregler, § 18

       Komiteen sin medlem frå Sosialistisk Venstreparti meiner dagmulktreglane etter § 18 òg må gjelda ved for sein dellevering eller deloppfylling, og gjer framlegg til slik endring.

       Denne medlemen gjer fylgjande framlegg:

« § 18 nytt andre ledd skal lyde:

       Dagmulkt gjelder òg ved forseinka dellevering eller deloppfylling av avtale. »

Lovutkastets kapittel IV - Mangler ved entreprenørens ytelser, §§ 25-40

       § 25 definerer hva som skal regnes som en mangel. Departementet opplyser at bestemmelsene om mangler er utformet etter de samme prinsippene som er benyttet i kjøpsloven, håndverkertjenesteloven og avhendingsloven.

       Utgangspunktet er at forbrukeren kan kreve ytelser iht. det som er avtalt, verken mer eller mindre, dvs. at resultatet skal være i samsvar med det som følger av avtalen. Det foreligger ikke mangel dersom avviket fra det som er avtalt skyldes forhold på forbrukerens side. Dette kan f.eks. være manglende medvirkning, eller feil fra forbrukeren eller hans medhjelpere, inkludert sideentreprenører. Det kan også være snakk om svikt i materialet som forbrukeren har skaffet, og som man ikke kan forlange at entreprenøren skulle ha gjort forbrukeren oppmerksom på.

Offentligrettslige krav

       Bestemmelsens andre ledd regulerer forholdet til offentligrettslige krav. Utgangspunktet er at det foreligger en mangel dersom resultatet ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som er stilt i lov eller i medhold av lov. Departementet presiserer her at det er resultatet, dvs. det ferdige arbeidet, som skal være i samsvar med offentligrettslige krav. Dette innebærer at forbrukeren ikke kan gjøre gjeldende mangelskrav ved f.eks. brudd på regler etter arbeidsmiljøloven eller regler som utelukkende gjelder selve byggeprosessen, dersom dette regelbruddet ikke har noen virkning for den ferdige boligen.

Miljøhensyn

       Bestemmelsen er etter departementets syn ikke avgrenset til å gjelde kun offentlige sikkerhetskrav, jf. kravet i håndverkertjenesteloven, men også andre krav, f.eks. med hjemmel i plan- og bygningsloven, bør etter departementets mening være omfattet slik de er etter avhendingsloven.

       Både i forhold til miljømessige og andre krav bør det etter departementets syn være et naturlig utgangspunkt at brudd på offentligrettslige krav også får privatrettslig virkning. Denne virkningen bør være at bruddet som utgangspunkt blir regnet som en kontraktsrettslig mangel i forhold til forbrukeren. En slik ordning vil bl.a. medvirke til en mer effektiv håndhevelse av de offentligrettslige kravene, og på den måten også innebære at en støtter opp om miljømessige og andre hensyn som ligger bak den offentligrettslige reguleringen.

       Mangelsvirkningene bør være avgrenset til å gjelde brudd på offentligrettslige krav som er knyttet til resultatet av arbeidet. Det er ikke naturlig at forbrukeren skal kunne sette fram mangelskrav ved f.eks. brudd på forskrifter etter arbeidsmiljøloven eller forskrifter som utelukkende gjelder selve byggeprosessen, dersom bruddet ikke har noen virkning for den ferdige boligen.

       Departementet drøfter hvorvidt det i boligoppføringsloven bør tas inn særskilte regler med sikte på å ivareta miljøhensyn. Slike regler ville i så fall komme i tillegg til bestemmelsen om brudd på offentligrettslige krav som departementet foreslår i § 25 andre ledd.

       Departementet drøfter også hvorvidt entreprenøren skal ha en generell plikt til å rettlede om miljøspørsmål, men foreslår ikke en slik generell plikt.

       Det er imidlertid etter departementets syn grunn til å markere i loven at entreprenøren har en generell plikt til å ta hensyn til miljøet under utføringen av arbeidet og i kontakten med forbrukeren og foreslår derfor tatt inn en presisering i utkastet § 7 første ledd om at entreprenøren skal « ivareta forbrukerens interesser og hensynet til miljøet med tilbørlig hensyn ».

       Tillegget i § 7 vil, foruten en generell presisering av entreprenørens plikt til å ivareta hensynet til miljøet, være en presisering av at samrådnings- og rettledningsplikten i § 7 første ledd andre punktum i utgangspunktet også omfatter hensynet til miljøet.

       Miljøet er i sammenhengen her ment å dekke både det indre og det ytre miljøet. Det går likevel fram av sammenhengen at arbeidsmiljøet ikke er omfattet. I forhold til innemiljøet legger departementet til grunn at presiseringen vil ha liten selvstendig virkning. At entreprenøren skal ivareta krav til innemiljø, følger allerede av kravene i utkastet § 7 til arbeid på faglig godt vis og til ivaretakelse av forbrukerens interesser.

       Virkningen av brudd på entreprenørens plikter etter § 7 er etter utkastet § 25 at det foreligger en mangel. Dette gjelder likevel bare brudd som har hatt innvirkning på det endelige resultatet av entreprenørens ytelse.

       Manglende ivaretakelse av miljøhensyn under oppføringen vil i en del tilfeller ikke ha noen virkning på resultatet og vil i så fall ikke være noen mangel. For eksempel vil unødvendig støy under byggearbeidet sjelden kunne gi forbrukeren krav på retting, prisavslag eller heving etter at boligen er ferdig.

§§ 26-29

       § 26 gjelder mangelsvurderingen når entreprenøren ikke har gitt alle relevante opplysninger til forbrukeren. Departementet presiserer at det foreligger en mangel kun dersom de aktuelle opplysningene er slik at forbrukeren hadde grunn til å regne med å få opplysningene. Hvilke opplysninger dette er, må bl.a. vurderes i sammenheng med veilednings- og drøftingsplikten som framgår av § 7 første ledd. Entreprenøren må i denne sammenheng i utgangspunktet kunne bygge på en objektiv vurdering av hvilke opplysninger som er så viktige at forbrukeren bør gjøres kjent med dem. Dersom forbrukeren vektlegger spesielle egenskaper, må forbrukeren gjøre entreprenørene særskilt oppmerksom på dette. I bestemmelsens andre punktum presiseres det at det foreligger en mangel kun dersom det kan gås ut fra at eventuelle manglende opplysninger har hatt betydning for avtalens utforming, dvs. at avtalen ville blitt annerledes dersom opplysningene hadde foreligget på avtaletidspunktet.

       § 27 regulerer virkningene av at entreprenøren eller andre har gitt opplysninger som viser seg å være ukorrekte. Etter bestemmelsens første ledd foreligger det mangel dersom resultatet ikke svarer til opplysninger som er gitt om egenskaper eller bruk. Opplysningene kan være gitt i forbindelse med avtaleinngåelsen eller ved markedsføring.

       Bestemmelsen presiserer at regelen gjelder kun for opplysninger som kan ha hatt en innvirkning på avtalen.

       § 28 regulerer tidspunktet for mangelsvurderingen og tar utgangspunkt i tilstanden på overtakelsestidspunktet. Entreprenøren svarer imidlertid også for feil som oppstår senere enn overtakelsestidspunktet, dersom årsaken til feilen er et avtalebrudd fra entreprenøren.

       I henhold til § 29 kan forbrukeren, dersom det foreligger en mangel, holde tilbake vederlaget, kreve mangelen rettet opp, kreve prisavslag, heve kjøpet eller kreve erstatning. Det vises for øvrig til § 31, § 32, § 33, § 34 og § 35.

Reklamasjon og reklamasjonsfrist, mangler §§ 30-37

       Departementet fremmer forslag om at den absolutte reklamasjonsfristen bør være ti år.

       Det legges til grunn at de fleste mangler ved en bolig vil komme fram allerede i den første tiden etter overtakelsen. En lang reklamasjonsfrist vil således bare få virkning i et avgrenset antall tilfeller. Etter dette må en kunne regne med at en 10-års frist vil ha avgrenset virkning i form av kostnader for entreprenørene. Departementet understreker for øvrig at det generelt vil være bedre at kostnader blir delt mellom mange forbrukere gjennom prisene, enn at en forbruker blir påført et stort tap ved at han eller hun på grunn av reklamasjonsreglene ikke når fram med et ellers rettferdig mangelskrav.

       Når departementet foreslår en 10-års reklamasjonsfrist i forhold til entreprenøren, bør en tilsvarende frist gjelde for erstatningskrav mot en konsulent, jf. lovutkastet § 63. Tilsvarende hensyn kommer til anvendelse her.

       Reklamasjonsbestemmelsen i § 30 gjør det klart at forbrukeren må gi melding til entreprenøren om at mangelskrav vil bli gjort gjeldende innen rimelig tid etter at forbrukeren oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. I alle tilfeller må forbrukeren gi slik melding innen den absolutte reklamasjonsfristen på 10 år, bortsett fra der hvor entreprenøren har tatt på seg ansvaret for mangler i lengre tid.

       § 31 regulerer forbrukerens rett til å holde tilbake vederlag ved mangler, og § 32 gir forbrukeren på visse vilkår rett til å kreve at mangler blir rettet av entreprenøren. Paragrafen gir også entreprenøren på visse vilkår rett til å kreve å rette en mangel og gjennom dette sørge for at det ikke blir grunnlag for andre mangelskrav fra forbrukeren. Slik som regelen er utformet, vil omfanget av retteplikten variere ut fra omfanget av entreprenørens oppdrag.

       På visse vilkår har forbrukeren, når det foreligger mangel, rett til å kreve prisavslag eller rett til å heve avtalen, jf. § 33 og § 34. Erstatningsansvaret er regulert i § 35. § 35 første ledd inneholder hovedregelen om at entreprenøren er ansvarlig for økonomisk tap som følge av mangel dersom ikke mangelen oppsto på grunn av en hindring utenfor entreprenørens kontroll. Entreprenøren svarer for tilsatte og andre hjelpere som han nyttet til å utføre arbeidet etter avtalen. Bestemmelsens andre ledd gjelder forholdet til underentreprenører. Underentreprenører vil være alle som entreprenøren engasjerer for å utføre arbeid som er omfattet av entreprenørens avtale med forbrukeren. Entreprenøren er fritatt for ansvar for underentreprenørene bare dersom underentreprenøren også ville være ansvarsfri etter reglene i første ledd.

       Etter departementets syn bør entreprenørens erstatningsansvar ved mangler bygge på et kontrollansvar. Departementet legger blant annet vekt på at slike ansvarsregler allerede finnes i kjøpsloven, håndverkstjenesteloven og avhendingsloven.

       Departementet finner det rimelig at entreprenøren har et ansvar som omfatter de omstendighetene han faktisk kan påvirke, likeledes om en ikke konkret kan peke på at entreprenøren har utvist skyld. Departementet kan ikke se at kontrollansvaret vil være noen urimelig byrde for entreprenørene, et ansvar som dessuten er på linje med det ansvaret selgere og tjenesteytere allerede har etter kjøpsloven, håndverkertjenesteloven og avhendingsloven.

       I forbindelse med dette kan det nevnes at ansvaret for mangler som ikke har forbindelse med entreprenørens eget arbeid, men som er en følge av feil i materialer m.m., etter forslaget ikke vil være like vidtrekkende som etter kjøpsloven. Entreprenørens ansvar utover det som er under hans egen kontroll, skal etter forslaget bare gjelde i tilfelle til underentreprenører og således ikke i tilfelle til ordinære materialleverandører m.m., se utkast § 35 andre ledd.

       § 36 regulerer omfanget av erstatningen forbrukeren kan kreve. Kravet skal relatere seg til det som er en rimelig følge av mangelen.

       § 37 regulerer krav mot bakre ledd.

       Entreprenørens ansvar for mangler gjelder hele entreprenørens ytelse. Mangelsansvaret omfatter således ikke bare arbeid som han eller hun selv har utført, men kan også gjelde feil i materialer m.v. som entreprenøren har skaffet fra andre eller feil i arbeid som er utført av en underentreprenør. Etter § 37 fjerde ledd kan forbrukeren i slike tilfeller rette krav direkte mot den tidligere avtaleparten. Forbrukeren vil likevel all tid kunne velge bare å holde seg til sin egen avtalepart, entreprenøren.

       Om entreprenøren kan rette krav videre mot sin avtalepart etter at forbrukeren har satt fram mangelskrav, må i første rekke løses ut fra avtalen mellom entreprenøren og den tidligere avtaleparten. Er avtaleparten en materialleverandør eller en tidligere rettshaver til fast eiendom, vil også reglene i kjøpsloven eller avhendingsloven gjelde.

       Entreprenørens rett til å gå videre med et mangelskrav vil kunne være hindret av reklamasjonsfrister i forholdet mellom entreprenøren og den tidligere avtaleparten. Er reklamasjonsfristen gått ut, blir entreprenøren sittende med det endelige ansvaret for en mangel, selv om en i virkeligheten kan føre mangelen tilbake til en tidligere avtalepart.

       Etter departementets syn bør en unngå at reglene i de kontraktsrettslige lovene innebærer at en yrkesutøver som mottar et mangelskrav fra en forbruker, blir sittende med et mangelsansvar som i realiteten bør ligge hos en tidligere avtalepart. I lovutkastet her foreslår derfor departementet en særskilt reklamasjonsregel som skal gjelde når forbrukeren setter fram krav mot entreprenøren i tilfeller der han eller hun også kunne ha satt fram kravet mot en tidligere avtalepart. I slike tilfeller skal den absolutte reklamasjonsfristen på ti år gjelde i forholdet mellom entreprenøren og den tidligere avtaleparten.

       Departementet foreslår videre lignende regler i kjøpsloven og håndverkertjenesteloven, se lovutkastet § 65 og merknadene til disse reglene på s. 88-89 i proposisjonen.

       § 38 regulerer tredjemanns ansvar for opplysninger, og § 39 gjelder tilfeller der det foreligger rettsmangel, dvs. dersom en tredjeperson har eiendomsrett, panterett eller annen rett i det entreprenøren skal yte. § 40 regulerer offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger og slår fast at reglene om mangler gjelder tilsvarende i forhold til offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger eller offentligrettslige heftelser på eiendommen.

Komiteens merknader

Mangel, § 25

       Komiteens medlemmer fra Høyre og representanten Roy N Wetterstad viser til sine merknader under § 7.

Reklamasjonsfristen, § 30

       Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti, støtter departementets forslag om en absolutt reklamasjonsfrist på ti år. Flertallet viser i den forbindelse til proposisjonen der en bl.a. sier:

« Departementet vil peike på at reklamasjonsfristen ikkje seier noko om kor lenge dei einskilde delene av ytinga skal vare. Før ein kan konstatere ein mangel, må ein mellom anna vurdere om forbrukaren har oppfylt rimelege krav til vedlikehald og fornuftig bruk av eigedomen. Det kan og oppstå former for feil som en ikke kan laste forbrukaren for, men som ein likevel ikkje kan rekne som mangel. »

       Flertallet vil legge til grunn at de fleste mangler ved en bolig vil komme fram allerede i den første tiden etter overtakelsen, og at en lang reklamasjonsfrist således bare vil få virkning i et meget avgrenset antall tilfeller. Det kan til gjengjeld gjelde forhold av stor betydning som forbrukeren ikke kan forutse eller forhindre.

       Komiteens medlemmer fra Senterpartiet, Høyre, Kristelig Folkeparti, representanten Roy N Wetterstad og representanten Arne Haukvik, viser til at Regjeringen fremmer forslag om at den absolutte reklamasjonsfristen bør være ti år. Forbrukerentrepriseutvalget har foreslått fem år. Disse medlemmer konstaterer at Regjeringen mener en så lang reklamasjonsfrist kun vil få virkning i et avgrenset antall tilfeller, men at det vil ha virkning i form av kostnader for entreprenørene.

       Disse medlemmer vil påpeke at dette er første gang man får en tiårs reklamasjonsfrist i en lov. Disse medlemmer viser til at både i avhendingsloven, håndverkertjenesteloven og kjøpsloven er reklamasjonsfristen den vanlige - fem år. Dessuten har det siden 1989 vært fem års reklamasjonsfrist i forbindelse med NS 3402. Erfaringene med denne reklamasjonsfristen synes å være god. Disse medlemmer vil vise til at det lett kan oppstå bevisproblemer i forbindelse med å kartlegge hva som er årsaken til en feil ved bygget som viser seg så lang tid etter oppføringen. All erfaring tilsier at det er få mangler som viser seg etter så lang tid som har direkte forbindelse med byggingen. Da dette i tillegg medfører en klar belastning på entreprenørene ved at det er vanskelig å kalkulere risikoen ved økning av reklamasjonstiden og ved at det må føre til at det må føres nøye registre på hva som er avtalt med kunden. Denne endringen vil som departementet anfører føre til økte tillegg i boligprisen for forbrukeren. Dessuten er disse medlemmer av den oppfatning at det for forbrukeren er enklest med like reklamasjonsfrister i lover for samme anvendelsesområde.

       På denne bakgrunn fremmes følgende endringsforslag:

« § 30 første ledd andre punktum skal lyde:

       Ein mangel kan ikkje gjerast gjeldande seinare enn fem år etter overtakinga

§ 63 første ledd andre punktum skal lyde:

       Kravet kan ikkje meldast seinare enn fem år etter overtakinga av den ytinga som oppdraget knyter seg til, om ikkje konsulenten har teke på seg å svare for feil i lengre tid. »

       Disse medlemmer vil stemme mot forslag til endring av avhendingslova § 4-19 andre ledd nytt andre punktum.

Prisavslag, heving, erstatning ved mangel, kontrollansvar, §§ 33-36

       Komiteen viser til at Regjeringen i lovutkastet foreslår at kontrollansvar skal være utgangspunktet for mangelsvurderinger. Forbrukerentrepriseutvalget har drøftet dette og foreslår at skadebot for tap som følge av mangel skal være skyldansvar med omvendt bevisbyrde.

       Komiteen viser til at kontrollansvaret er brukt i de fleste nyere norske forbrukerlovene og reglene er i ferd med å bli utkrystallisert gjennom rettspraksis. Et brudd her vil medføre ny praksis. Komiteen viser dessuten til at kontrollansvar er en form som er i ferd med å bli gjennomgående internasjonalt. Dessuten er kontrollansvar en bedre beskyttelse av forbrukeren da det dekker flere tilfeller.

       Komiteen vil påpeke at det synes ikke riktig å fravike den praksis som man har etablert i andre forbrukeravtaler. Spesielt i forhold til avhendingsloven vil det synes merkelig at det skal være forskjellige ansvarsformer.

Krav mot bakre ledd, § 37

       Komiteen viser til at spørsmålet om på hvilken måte forbrukeren skal ha anledning til å rette sine krav mot entreprenørens underleverandører og underentreprenører, er gitt en bred omtale i proposisjonen. Komiteen er enig i den foreslåtte ordning hvor forbrukeren kan gjøre gjeldende kravet mot tidligere avtalepart i samme grad som han kan gjøre det gjeldende mot entreprenøren.

       Komiteen viser til at flere av høringsuttalelsene går imot den foreslåtte ordning under henvisning til Forbrukerentrepriseutvalgets forslag hvor man først må gjøre kravet gjeldende mot entreprenøren.

       Komiteen kan være enig i at det som oftest vil være hensiktsmessig å rette kravet mot entreprenøren først og det er vel også det som i praksis blir hovedregelen.

Lovutkastets kapittel V - Forbrukernes ytelser, §§ 41-51

       § 41 handler om fastsetting av vederlaget, bestemmelsens andre ledd regulerer vederlaget i den grad dette ikke følger av avtalen, tredje ledd regulerer bruken av prisoverslag. Paragrafen inneholder også bestemmelser med tanke på de tilfeller der det er tvil om en pris, og det fastslås også at entreprenøren ikke har krav på tillegg for prisstigning uten at dette er avtalt skriftlig. § 42 regulerer justering for endringer og tilleggsarbeid, og bestemmer i hvilken grad entreprenøren kan kreve justering av vederlaget ved endringer og tilleggsarbeid. Endringer og tilleggsarbeid kan komme etter krav fra forbrukeren, jf. § 9 eller det kan bygge på særskilt avtale mellom partene. § 43 regulerer entreprenørens rett til å kreve tilleggsvederlag i andre tilfeller enn i forbindelse med endringer og tilleggsarbeid. Paragrafen fastsetter at entreprenøren, med et særskilt unntak, kan kreve tilleggsvederlag for nødvendige kostnader som skriver seg fra forhold på forbrukerens side, dvs. som forbrukeren er ansvarlig for.

       § 44 gjelder spørsmålet om vederlag for forberedelser som et utført før bestilling av arbeidet. § 45 gjelder risikoen for skade på arbeid eller materialer. Forbrukeren skal ikke betale for arbeid eller materiale som blir skadd eller går tapt ved en hendelse før overtakelsen, med det forbehold at hendelsen ikke skyldes forhold på forbrukerens side. Når materiale som forbrukeren har skaffet er overlatt til entreprenøren, er det imidlertid entreprenøren som her er ansvarlig for materialene og må ta risikoen.

       § 46, § 47 og § 48 omhandler på hvilket tidspunkt forbrukeren skal betale, i hvilken grad det er anledning til å avtale at forbrukeren skal betale på forskudd, samt bestemmelser om regning, sluttoppgjør og gebyr.

       § 49 inneholder regler om deponering av omtvistet vederlag. Behovet for slike regler oppstår særlig i tilfeller der entreprenøren etter avtalen kan sette som vilkår for overtakelse eller hjemmelsoverføring at forbrukeren har betalt sluttoppgjøret.

       § 50 og § 51 omhandler tidspunktet for evt. medvirkning fra forbrukerens side, og at forbrukeren kan kreve forlengelse av frister for betaling og medvirkning på visse vilkår.

Lovutkastets kapittel VI - Avbestilling, §§ 52-54

       Dette kapitlet inneholder regler om forbrukerens rett til å avbestille ytelser fra entreprenøren og om oppgjøret mellom partene når forbrukeren avbestiller. Hovedreglene om avbestilling finnes i lovutkastets § 52. Avbestilling når avtalen omfatter retten til tomt/grunn, skiller seg på flere måter fra avbestilling i forhold til rene entrepriseavtaler. Departementet foreslår en egen paragraf som omhandler avbestilling når avbestillingen omfatter tomterettigheter, jf. § 53. I § 54 foreslår departementet at det skal være anledning til å avtale et avbestillingsgebyr som i så fall skal gjelde i stedet for lovens regler om erstatning.

Komiteens merknader

       Komiteen viser til at ifølge § 52 kan forbrukeren avbestille tjenesten eller deler av den før overtakelse hvor bestemmelsen går ut på at det kan fastsettes en normalerstatning i forbindelse med avbestilling. Komiteen viser imidlertid til at fjerde ledd i paragrafen åpner for avbestilling hvor forhold inntreffer på byggherrens side. Entreprenørens rett til å kreve erstatning begrenses i de tilfeller forbrukerens personlige forhold er årsak til avbestillingen.

       Komiteen viser til Forbrukerentrepriseutvalgets utredning ( NOU 1992:9 ) side 103 der det står:

« Utvalet meiner at den nærare grensedraginga må skje i praksis. Utvalet reknar med at forbrukaren står sterkast med eit krav om avbestilling til redusert oppgjer i tilfelle der ein støyter på uventa hindringar som har med byggjegrunnen eller offentlege reguleringar å gjera. Vidare kan det vera tilfelle av dødsfall, sjukdom og personskade som gjer det rimeleg å redusere avbestillingsoppgjeret. I prinsippet kan endringar i forbrukarens situasjon på grunn av arbeidsløyse, separasjon/skilsmål o.l. i visse tilfelle føre til at forbrukaren ikkje kan nyttiggjere seg arbeidet, eller til at han ikkje kan betale, men utvalet reknar med at ein bør vise varsemd med å leggje risikoen for slike hendingar over på entreprenøren. Praktiseringa av reglane bør skje i samsvar med utviklinga på forbrukarområdet elles. Utvalet nemner for ordens skuld at det her er tale om ei føresegn som i liten grad høver til analogisk bruk utafor forbrukarforhold. »

       Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti, mener at med de presiseringer og avgrensinger som Forbrukerentrepriseutvalget har gitt i ovennevnte, vil det være helt unntaksvis at familieproblemer som f.eks. skilsmisse kan benyttes som avbestillingsgrunn.

       Flertallet vil med disse presiseringer mene at det ikke er behov for innstramninger i § 52, og støtter dermed Regjeringens forslag.

       Komiteens medlemmer fra Senterpartiet, Høyre, Kristelig Folkeparti, representanten Roy N Wetterstad og representanten Arne Haukvik, finner det urimelig å godta at en lovbestemmelse skal kunne ramme entreprenørene uforskyldt f.eks. ved å tillate at en forbruker erstatningsfritt kan avbestille pga. familieproblemer som skilsmisse/separasjon, brutte samboerskap o.l. Disse medlemmer er i likhet med flertallet enig i at forbruker bør kunne innrømmes avbestilling erstatningsfritt ved andre uforskyldte forhold.

Lovutkastets kapittel VII - Forsinkelser på forbrukerens side, §§ 55-59

       § 55 gir en oversikt over entreprenørens krav ved forsinkelser fra forbrukerens side. § 56 inneholder regler om entreprenørens rett til å stanse arbeidet pga. mislighold fra forbrukerens side. Entreprenørens rett til å stanse arbeidet er bare aktuell i de tilfeller der forbrukeren etter avtalen skal betale avdrag eller forskudd på entreprenørens vederlag. Entreprenøren på sin side kan kreve tilleggsvederlag ved stansing, jf. § 43.

       § 57 og § 58 gjelder heving av avtalen og virkningene av heving. § 57 inneholder vilkårene for at entreprenøren skal kunne heve avtalen som følge av forsinkelse med forbrukerens betaling eller medvirkning. Grunnvilkåret for heving av avtalen er at det foreligger vesentlig avtalebrudd. Etter § 58 første ledd skal oppgjøret etter hevingen skje som om forbrukeren hadde avbestilt på hevingstidspunktet. Bestemmelsens andre ledd omhandler entreprenørens plikt til å sikre utført arbeid og materialer etc., og tredje ledd gjelder når arbeidet er utført på forbrukerens eiendom.

       § 59 presiserer at spørsmålet om forsinkelsesrenter ved forsinket betaling, og evt. erstatning for rentetap utover dette, blir regulert av forsinkelsesrenteloven.

Lovutkastets kapittel VIII - Langvarig avbrudd, § 60

       Etter denne paragrafen kan hver av partene si seg løst fra avtalen pga. langvarige avbrudd som ikke kommer av mislighold fra noen av partene. Departementet viser her til utvalgets redegjørelse for denne bestemmelsen, og nevner at ingen høringsinstanser har hatt merknader til denne bestemmelsen.

       Utvalgets forslag gikk ut på at partene skulle si seg løst fra avtalen dersom et avbrudd varer i minst tre måneder. Departementet har i bestemmelsens første ledd første punktum valgt å legge utvalgets alternative formulering til grunn for utkastet, som innebærer at dersom en av partene vil si seg løst fra avtalen må avbruddet vare i så lang tid at forutsetningene for avtalen blir vesentlig endret. Departementet sier videre at når man skal vurdere om forutsetningene for avtalen blir vesentlig endret, så må en se på begge partenes stilling.

Lovutkastets kapittel IX - Erstatningsansvar for konsulent, §§ 61-63

       § 61 regulerer virkeområde for kapitlet, dvs. hva en i denne sammenheng skal regne som konsulentavtaler med forbrukeren. § 62 fastslår at konsulenten ikke ved avtale kan avgrense det ansvaret han etter vanlige regler har pga. feil, jf. § 6. § 63 inneholder regler om reklamasjonsfristen for forbrukerens krav på erstatning fra konsulenten pga. feil.

Lovutkastets kapittel X - Tvisteløsning, § 64

       Denne paragrafen inneholder visse regler om hvordan man skal behandle tvister som gjelder avtaler som faller inn under loven. Første ledd presiserer at paragrafen gjelder både avtale med forbruker om oppføring av eierbolig og også konsulentavtaler. Bestemmelsens andre ledd gjelder avtaler om bruk av voldgift.

       Bestemmelsens tredje ledd gjelder nemndbehandling av tvister. Departementet ser det ikke som aktuelt å lovfeste noen ny tvisteløsningsinstans eller å påby at tvister skal løses av reklamasjonsnemnder. Evt. nemndbehandling av tvister som faller inn under loven må skje gjennom frivillige nemnder. Departementet nevner at det allerede finns en del slike nemnder innenfor det området som er omfattet av lovforslaget. Departementet sier videre at nemndbehandling etter tredje ledd andre punktum innebærer at entreprenøren ikke kan reise søksmål om samme tvisteemne så lenge tvisten er til nemndbehandling.

Andre aktuelle forbrukerverntiltak

Forbrukervern ved omsetning av nye og brukte boliger

       Ufravikelig kontraktsrettslig lovgivning innebærer en effektiv form for forbrukervern, ved at forbrukeren er sikret de rettigheter som følger av loven uten hensyn til innholdet i avtalen mellom partene. Så langt rettighetene følger loven, trenger forbrukeren således ikke å sikre seg gjennom utformingen av avtalen, og loven innebærer et forbud mot vilkår i avtalen som er dårligere for forbrukeren enn det som følger av forskriftene i loven.

       Likevel er det også behov for andre tiltak for å oppnå en høyere grad av forbrukervern. I og med at vedtakelsen av boligoppføringsloven vil gi en generell lovregulering av avtaler knyttet til omsetning også av nye boliger, vil Regjeringen fremover legge vekt på andre tiltak som kan supplere den kontraktsrettslige lovgivningen. Dette arbeidet vil i første rekke høre inn under Barne- og familiedepartementet.

       Blant annet vil det være grunn til å se på bruken av ulike former for takster og tilstandsrapporter. En har de siste årene registrert visse problemer på dette området, mellom annet når det gjelder hvilke krav en kan stille til slike dokument. Det kan samtidig være grunn til å finne fram til tiltak som kan stimulere forbrukerne til bruk av utfyllende tilstandsrapporter.

       I forbindelse med det videre arbeidet bør en også være oppmerksom på om de kontraktsrettslige lovene virker slik det er forutsatt.

       Omsetningen av borettslags-, aksje- og obligasjonsboliger er ikke omfattet av avhendingsloven eller av utkastet her. Ved revisjon av lovgivningen om disse boligformene må en vurdere om en i større grad enn i dag bør lovregulere tilfellet mellom partene ved omsetning av slike boliger. Slik omsetning har på flere punkt stor likhet med omsetning av eierboliger, selv om det også er vesentlige forskjeller. Kommunal- og arbeidsdepartementet tar sikte på at det om kort tid blir satt ned et utvalg med mandat til å foreslå en bred revisjon av lovgivningen om boligbyggelag og borettslag.

Kommunal- og arbeidsdepartementets arbeid med en garanti- og forsikringsordning for bygg

       Spørsmålet om en garanti- og forsikringsordning for bygg, såkalt byggefeilforsikring, har de senere årene vært fremmet i flere ulike sammenhenger.

       Kommunal- og arbeidsdepartementet satte i 1990 ned en arbeidsgruppe med mandat til å lage utkast til en garanti- og trygdeordning for bygg.

       Arbeidsgruppen la fram sin utredning i mai 1995. Flertallet i gruppen går inn for at en garanti- og trygdeordning for bygg blir innført som et obligatorisk krav. Utredningen inneholder forslag til trygdevilkår for en slik ordning, men arbeidsgruppen tar ikke endelig stilling til hvordan ordningen skal bli obligatorisk. Trygdeordningen skal etter forslaget gjelde alle nye boliger som ikke er høyere enn to høyder over kjelleren.

       Kommunal- og arbeidsdepartementet arbeider nå videre med saken på grunnlag av arbeidsgruppens utredning.

Arbeidet med en forbrukerkjøpslov - NOU 1993:27

       I proposisjonen om kjøpsloven ( Ot.prp. nr. 80 (1986-1987) ) uttalte departementet (s. 26-29) at en etter hvert burde ta sikte på å gi en egen forbrukerkjøpslov og varslet at det ville bli nedsatt et eget utvalg for å utrede dette. Det fikk støtte i Stortinget, jf. Innst.O.nr.51 (1987-1988) s. 8.

       Forbrukerkjøputvalget ble nedsatt 20. juni 1989 med sorenskriver (nå advokat) dr.juris Bjørn Stordrange som leder. Utvalget la i juli 1993 fram sin utredning med forslag til en lov om forbrukerkjøp. Utredningen er trykt som NOU 1993:27 Forbrukerkjøpsloven. Departementet har gjennomført høring av utredningen. Høringsfristen var 1. mars 1994.

       Departementet har valgt å utsette den videre oppfølgingen av utredningen fra Forbrukerkjøputvalget. Departementet har da særlig lagt vekt på det pågående arbeidet innen EU med et direktiv om forbrukerkjøp og garantier.

       Kommisjonens direktivforslag ble lagt fram 18. juni 1996 (COM/95/0520 FINAL). Forslaget inneholder forskrifter om krav til den tingen som er solgt, kjøperens krav ved mangler og om bruken av garantier. Således vil forslaget i stor grad gripe inn i spørsmål som er omfattet av utkastet til forbrukerkjøpsloven. Om det kommer, vil et slikt direktiv falle inn under området for EØS-avtalen. Således vil det kunne bli gjort gjeldende også for Norge.

Økonomiske og administrative konsekvenser

Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige

       Lovutkastet inneholder et formål om at tvisteløsningsorgan som er etablert etter avtale mellom bransjeorganisasjoner og Forbrukerrådet, kan få sine vedtekter godkjent av Kongen. Det vil være aktuelt å delegere retten til godkjennelse til et departement. Det blir neppe tale om mange nemnder, og arbeidet med godkjennelse bør ikke kreve særlige administrative tiltak.

       Det er grunn til å tro at loven vil føre til at det blir færre konflikter og at det blir lettere å løse de konfliktene som likevel oppstår. Dermed vil loven kunne ha en positiv virkning for Forbrukerrådets arbeidspress.

       Det er ikke grunn til å tro at loven vil ha nevneverdige virkninger for domstolene.

       I forbindelse med ikrafttredelse av loven må en sørge for tilstrekkelig informasjon til forbrukerne og entreprenørsiden om rettigheter og plikter etter loven.

Økonomiske og administrative konsekvenser for private

       En ny lov om avtaler med forbruker om oppføring av nye boliger vil gjøre det nødvendig å tilpasse standardkontrakter o.l. til den nye loven. Fordi loven ikke kan fravikes, må alle slike kontrakter som skal benyttes for forhold som faller inn under loven, være tilpasset løsningen i loven.

       Norges Byggstandardiseringsråd tar sikte på en ny standard for avtaler der en utbygger både står for tomt og for oppføring av boligen. I tillegg må en revidere Norsk Standard (NS) 3402 Alminnelige kontraktsbestemmelser om oppførelse av typehus. Loven kan også gi grunn til å vurdere andre reformer i NS-serien, bl.a. når det gjelder avtaler som gjelder (mindre) arbeid som er ledd i oppføringen av en ny bolig. Også de ulike bransjene og den enkelte entreprenøren vil være nødt til å gå gjennom sine vilkår for å sikre at de er i samsvar med loven.

       Bransjeorganisasjoner m.m. må dessuten gi informasjon til sine medlemmer om virkningen av den nye loven.

       På noen punkt får forbrukeren en bedre stilling enn det som har vært vanlig i avtalepraksis, og det kan øke kostnadene for entreprenøren. Departementet har lagt vekt på at det i slike tilfeller mest mulig skal gjelde kostnader som lar seg kalkulere på forhånd. I så fall blir det tale om et tillegg i prisen som blir fordelt på mange avtaler. Her som på andre områder ligger det et element av forsikring i forbrukervernreglene. Kostnadene blir fordelt på mange i stedet for at de skal berøre noen av forbrukerne med desto større omfang.

       Reklamasjonsfristen er en forlengning i forhold til frister som har vært vanlig i avtalepraksis og en kan ikke se helt bort fra at en frist på ti år kan føre til noen økte kostnader for entreprenørene.

       I avtalepraksis har det vært vanlig at entreprenøren har fraskrevet seg ansvaret for tap ut over kostnadene med retting. Slik ansvarsfraskriving blir ikke tillatt etter utkastet. At erstatningsansvaret ved mangler etter departementets utkast bygger på et såkalt kontrollansvar, vil etter departementets vurdering bare i få tilfeller føre til en utvidet erstatningsplikt sammenlignet med ansvaret etter gjeldende praksis og utvalgets forslag.

       Reglene om dagmulkt i forsinkelsestilfellene gir noe høyere dagmulktsatser enn det som har vært utbredt. På den andre siden innebærer dagmulktordningen i noen tilfeller en viss avgrensning av entreprenørens ansvar sammenlignet med avtaler uten dagmulktklausul.

       Reglene i utkastet om avbestilling bygger på at entreprenøren i utgangspunktet skal holdes skadesløs selv om forbrukeren avbestiller. Ut fra dette legger departementet til grunn at reglene ikke vil ha vesentlige virkninger for entreprenørene i forhold til gjeldende praksis.

Konklusjon

       Samlet innebærer lovutkastet at forbrukernes rettigheter er styrket i forhold til entreprenørene. For noen entreprenører som i stor grad driver oppføring av boliger, kan en ikke se bort fra at utkastet samlet vil få visse økonomiske og administrative konsekvenser. Departementet regner likevel med at entreprenørene generelt vil kunne legge opp virksomheten etter den nye loven uten vesentlige merkostnader. Samtidig vil den klargjøringen som utkastet inneholder, kunne føre til mindre prosesser og redusere entreprenørenes kostnader til administrasjon.

Komiteens merknader

       Komiteen viser til at loven skal gjelde fra det tidspunkt Kongen bestemmer og skal ikke ha tilbakevirkende kraft.

       Komiteen legger til grunn at det blir gitt tilstrekkelig informasjon om rettigheter og plikter i loven i forbindelse med at den blir iverksatt. Komiteen finner det naturlig at Forbrukerrådet får en sentral plass i dette informasjonsarbeidet. Komiteen peker på at næringslivet blir gitt den nødvendige tid til revisjon av formularer, ny standard for avtaler etc.