6.1 Beslutningsmyndighet og mindretallsvern

6.1.1 Sammendrag

       Departementet foreslår som hovedregel at avgjørelser bare kan foretas ved enstemmighet mellom sameierne, med mindre annet følger av loven (§ 29). Hver av sameierne skal så langt mulig kunne råde over sameiegjenstanden innenfor rammen av sin sameieandel. Heftelsesformen tilsier også en hovedregel om enstemmighet; fellestiltak kan påføre den enkelte sameier et omfattende ansvar.

       Departementet viser imidlertid til at det ikke kan godtas at en enkelt eller noen få av sameierne skal kunne motsette seg vanlige fellestiltak, og det er derfor behov for unntak fra hovedregelen om enstemmighet. I utkastets § 30 er det foreslått at det med vanlig flertall kan fattes beslutninger om forvaltning og vedlikehold av eiendommen, mens en rekke mer inngripende fellestiltak som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, skal kunne vedtas av sameiermøtet med to tredjedels flertall. Det gjelder ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten, omgjøring av fellesarealer til seksjoner og salg eller bortfeste av mindre deler av eiendommen. Dessuten kreves samme flertall for vedtektsbestemmelse om enerett for en eller flere sameier til bruk av deler av fellesarealene og for vedtak om samtykke til endring av formål for en eller flere seksjoner.

       Departementet foreslår at det skal holdes nytt sameiermøte hvis vedtak som krever to tredjedels flertall, ikke oppnådde minst halvparten av alle stemmer i sameiet på første sameiermøte.

       Departementet peker på at det det bør være sammenfall mellom det sameierne kan vedta med vanlig flertall på sameiermøte, og styrets myndighet (§ 31).

       Departementet foreslår en bestemmelse om mindretallsvern etter mønster fra aksjeselskapsloven. Bestemmelsen i § 32 forbyr flertallet å gjøre vedtak som er egnet til å gi sameiere en urimelig fordel på de andre sameieres bekostning.

6.1.2 Komiteens merknader

       Komiteen viser til at proposisjonen som utgangspunkt foreslår at avgjørelser skal fattes ved enstemmighet. Det angis så i loven når det er unntak fra dette utgangspunktet. I sum innebærer nok dette stort sett at de vedtak som en normalt trenger å gjøre i eierseksjonssameier er omfattet av regler om vanlig eller kvalifisert flertall. Kravet om enstemmighet vil komme inn der det er tale om mer inngripende eller særlig viktige avgjørelser, som sameierne dermed har vern mot ved kravet om tilslutning.

       Komiteen mener imidlertid at utgangspunktet om enstemmighet for beslutningsmyndighet har fått en for dominerende plass i lovforslaget. En slik regel kan gi inntrykk av at en passiv sameier lett kan lamme driften av sameiet. Komiteen mener også det er behov for et enklere oppbygget regelsett enn det proposisjonen legger opp til. Komiteen foreslår derfor at man heller tar utgangspunkt i en regel om at avgjørelser fattes ved flertallsvedtak. Utgangspunktet bør være vanlig flertall, mens spesielt viktige vedtak fattes med to tredjedels flertall, eventuelt enstemmig. En slik oppbygging av reglene om beslutningsmyndighet, vil også samsvare bedre med tilsvarende regler på andre viktige samfunnsområder. Etter dette vil komiteen foreslå følgende utforming av § 29 og § 30:

« § 29 skal lyde:

§ 29. Sameiermøtets myndighet

       Den øverste myndighet i sameiet utøves av sameiermøtet. »

« § 30 skal lyde:

§ 30. Flertallskrav og særlige begrensninger i sameiermøtets myndighet

       Med de unntak som følger av loven eller vedtektene fattes alle beslutninger av sameiermøtet med vanlig flertall av de avgitte stemmer.

       Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmer i sameiermøtet for vedtak om:

a)	ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold,

b)	omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter,

c)	salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap,

d)	andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning,

e)	samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter fra boligformål til annet formål eller omvendt,

f)	samtykke til reseksjonering som nevnt i § 12 annet ledd annet punktum,

g)	tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn 5 prosent av de årlige fellesutgiftene.

       Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, samt vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter, krever tilslutning fra samtlige sameiere.»

       Når det gjelder forslag til ny bokstav g, har komiteen merket seg at loven ikke har en uttrykkelig regel om sameiets formål. Komiteen antar at det er vanskelig å gi en regel om dette, da formålet vil avhenge av sameiets karakter og omstendigheter omkring opprettelsen i det enkelte tilfelle. Formålet kan også tenkes endret over tid, stilltiende eller ved vedtektsbestemmelser. I likhet med departementet, ser komiteen det som selvfølgelig at sameiermøtet bare kan vedta tiltak i samsvar med formålet.

       Komiteen mener likevel det er ønskelig å ha en regel som beskytter mindretallet i tilfeller hvor tiltak innenfor formålet medfører store økonomiske utlegg og har derfor fremmet forslag om dette i ny bokstav g.

       Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Senterpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Kristelig Folkeparti, viser til brev fra OBOS av 28. oktober 1996 hvor de omtaler spørsmålet om oppløsning av eierseksjonssameier. De viser bl.a. til proposisjonens omtale av dette spørsmålet på s. 87, hvor det konkluderes med at det ikke bør innføres regler som gir anledning til at man ved et flertallsvedtak beslutter å oppløse et eierseksjonssameie.

       OBOS viser til at de har erfaring med forvaltning av både borettslag og eierseksjonssameier. De viser videre til at i et borettslag er systemet slik at borettslag kan beslutte å oppløse seg selv med to tredjedels flertall, bl.a. for å etablere et eierseksjonssameie til erstatning for borettslaget.

       OBOS mener det bør være anledning til å treffe den motsatte beslutning ved flertallsvedtak, nemlig å oppløse et eierseksjonssameie for å etablere et borettslag i istedenfor. Det vises til at enkelte eierseksjonssameier har ytret ønske om å omdanne seg selv til borettslag, bl.a. fordi borettslagsformen gir anledning til å belåne eiendommen til vedlikeholdstiltak.

       I brevet heter det videre at en tradisjonell begrunnelse mot en oppløsningsadgang av eierseksjonssameier er at en sameier ikke skal måtte akseptere at et flertall gjør inngrep i eierstatusen uten hans samtykke. De mener at man i prinsippet må kunne anføre det samme argument i forhold til eieren av en borettslagsbolig, men for borettslagsboliger har man altså akseptert at kvalifisert flertall kan endre eierstatusen. Flertallet viser til at OBOS mener det ikke er grunnlag for å ha ulike regler på dette feltet og foreslår at proposisjonen endres på dette punkt i tråd med borettslagsloven.

       Flertallet synes argumentene fra OBOS har mye for seg og har vurdert om det er ønskelig med en slik regel. Samtidig mener flertallet dette er et såpass viktig spørsmål at det synes problematisk å foreta endringer av loven på dette punkt uten en mer omfattende vurdering av spørsmålet. Flertallet vil imidlertid be departementet om å utrede dette spørsmålet nærmere og komme tilbake til Stortinget med det på egnet måte.

       Komiteens medlem fra Sosialistisk Venstreparti støtter det forslag til § 30 som foreligger fra komiteen, men ønsker en ytterligere presisering av første ledd ved et nytt annet punktum, som presisering for å unngå at sameiermøte med et mindretall av sameierne kan gjøre bindende vedtak selv om voteringsresultat gir to tredels flertall.

« § 30 første ledd annet punktum skal lyde:

       To tredeler av sameierne må være til stede på slikt møte for at bindende vedtak skal kunne gjøres. »

§ 32. Mindretallsvern

       Etter komiteens mening er det behov for en viss utvidelse av mindretallsvernet i § 32. I tillegg til visse justeringer av første ledd er det etter komiteens mening også behov for en regel som beskytter sameierne mot urimelige bestemmelser i de opprinnelige vedtektene. Dette er bestemmelser som ikke blir fastsatt av sameiermøtet, men utarbeidet av opprinnelig eier i forbindelse med oppdelingsbegjæringen. Komiteen vil, i samråd med departementet, foreslå følgende presisering :

« § 32 skal lyde:

§ 32. Mindretallsvern

       Sameiermøtet, styret eller andre som etter § 43 representerer sameiet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning.

       Denne regel gjelder tilsvarende for bestemmelser inntatt i de opprinnelige vedtektene, jf. § 7 første ledd bokstav d. »