5.1 Bruken av seksjonen og fellesarealene

5.1.1 Sammendrag

       Departementet viser til at utgangspunktet er at den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet, og at han har rett til å bruke fellesarealer på vanlig måte (§ 19). Verken bruksenheten eller fellesarealene må brukes slik at det på en urimelig eller unødvendig måte fører til skade eller ulempe for andre sameiere (§ 20). Den enkelte sameier må selv sørge for vedlikehold av bruksenheten. Hver sameier har krav på at fellesarealene holdes ved like. Det er styrets oppgave å sørge for at vedlikeholdet blir utført, og at kostnadene blir fordelt på sameierne. Bruksenhetene skal bare brukes i samsvar med formålet.

       Departementet foreslår at det i vedtektene kan gis bestemmelser om enerett for en eller flere av sameierne til bruk av deler av fellesarealene og om vilkårene for slik enerett. De arealene det gjelder blir ikke varig tilknyttet bruksenheten.

       Departementet foreslår at det kan gjøres unntak fra kravet om to tredjedels flertall på sameiermøtet der saken gjelder påbygging, ombygging etc. på grunn av funksjonshemming. Men sameieren må ha styrets godkjenning før det aktuelle tiltak kan iverksettes på fellesarealene.

5.1.2 Komiteens merknader

       Komiteen viser til endringene som foreslås foretatt i § 30 annet ledd, og foreslår på denne bakgrunn følgende:

« § 19 tredje ledd annet punktum skal lyde:

       Endringen av bruken fra boligformål til annet formål eller omvendt må ikke foretas uten reseksjonering etter § 13 annet ledd. »

« § 19 femte ledd første punktum skal lyde:

       I vedtektene kan det gis bestemmelser om midlertidig enerett for en eller flere sameiere til bruk av bestemte deler av fellesarealene og om vilkårene for slik enerett. »

       Komiteen viser til at det er den enkelte sameier som har ansvar for å holde bruksenheten forsvarlig vedlike. Bruksenheten omfatter det innvendige areal som sameieren har enerett til å bruke, og likeledes eventuelle uteareal som er gjort til den del av bruksenheten. De arealer som ikke inngår i bruksenheten er å anse som fellesareal. Etter proposisjonens lovutkast § 20 annet ledd skal også disse arealene vedlikeholdes. Vedlikeholdet for disse arealene er i utgangspunktet en fellesoppgave, men utkastet er i følge departementet ikke ment å være til hinder for at den enkelte sameier på avtalerettslig grunnlag også påtar seg deler av dette vedlikeholdsansvaret. Består sameiet av et rekkehus, kan det være hensiktsmessig at den enkelte sameier påtar seg deler av det utvendige vedlikehold, for eksempel maling av utvendige vegger.

       Komiteen vil på denne bakgrunn foreslå følgende:

« § 20 annet ledd skal lyde:

       Fellesarealer skal holdes forsvarlig ved like. Med tilslutning fra de sameiere det gjelder, kan det i vedtektene fastsettes at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealet ved like. »

5.2 Rettslig rådighet

5.2.1 Sammendrag

       Departementet foreslår videreført prinsippet om at den enkelte sameier som utgangspunkt skal råde som en eier over sin seksjon (§ 22). Dette innebærer at sameierne som utgangspunkt skal ha den samme rådighet over seksjonen som en eneeier av fast eiendom har. Både eneeieren og sameieren må finne seg i at rådigheten bare kan utøves innen de generelle rammer lovgivningen setter. Dessuten må både eneeieren og sameieren respektere avtalte innskrenkninger i rådigheten.

       Etter lovforslaget skal sameierne som utgangspunkt kunne vedtektsfeste begrensninger i rådigheten, men slik vedtektsbestemmelse kan bare innføres ved tilslutning fra den enkelte. Dette er en endring i forhold til gjeldende lov.

       Departementet foreslår en regel som sikrer bl.a. kommuner rett til å erverve seksjoner, også i de sameier der det er innført forbud mot at juridiske personer kan erverve seksjoner, eller der det er fastsatt et « tak » for hvor mange seksjoner en person i sameiet kan kjøpe. Kommunenes rett til å erverve må avveies mot seksjonseiernes ønske om å kunne hindre en for stor andel av juridiske personer som eiere.

5.2.2 Komiteens merknader

       Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Senterpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Kristelig Folkeparti, har merket seg at proposisjonen ikke har med regelen om begrensinger etter loven i adgangen for en person til å erverve flere seksjoner i samme sameie, slik gjeldende lov om eierseksjoner av 4. mars 1983 har. Både Oslo kommune. NBBL, OBOS og Norges Leieboerforening stiller seg i sine høringsuttalelser kritisk til opphevelsen. Departementets begrunnelse for ikke å foreslå at et slikt forbud videreføres i ny lov er bl.a. at ervervsforbudet har hatt liten effekt med hensyn til målet om å spre eiendomsrett. Flertallet viser imidlertid til at avskaffelsen av bestemmelsen kan føre til at flere seksjoner kan kjøpes for investering, spekulasjon og utleie, og ser det som lite heldig. Det vil også kunne føre til interessemotsetninger mellom de som eier en seksjon til beboelse og de som eier flere seksjoner for å drive videreutleie. Flertallet vil derfor opprettholde forbudet mot å erverve mer enn to seksjoner i samme sameie, og fremmer følgende forslag:

« § 22 tredje ledd skal lyde :

       Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner, bortsett fra fritidsboliger, i sameiet. Dette gjelder likevel ikke ved ekspropriasjon, arv, forskudd på arv eller tilfelle hvor kreditor erverver seksjoner for å redde sin fordring som er sikret med pant i seksjonen. Staten, fylkeskommuner, kommuner samt selskaper og organisasjoner som eies eller kontrolleres av stat, fylkeskommune eller kommune og som har til formål å skaffe boliger, kan erverve flere seksjoner. Det samme gjelder institusjoner eller sammenslutninger med samfunnsnyttig formål som har til formål å skaffe boliger, samt arbeidsgiver som skal leie ut seksjonene til sine ansatte.

Tredje og fjerde ledd i proposisjonens lovutkast vil bli nytt fjerde og femte ledd. »

       Komiteens medlemmer fra Høyre slutter seg til proposisjonens vurderinger og går i mot at det innføres forbud mot å eie mer enn to seksjoner i samme sameie.

       Når det gjelder § 22 tredje ledd i proposisjonens lovforslag, viser komiteen til at det er foreslått en begrenset eieradgang for kommuner m.v. selv om det i vedtektene til et eierseksjonssameie står at bare fysiske personer kan stå som eiere. Rent konkret foreslås det at juridiske personer som kommuner m.v. kan erverve inntil 10 % av leilighetene, og i alle tilfelle minst en leilighet i eierseksjonssameier med fem eller flere seksjoner. Bakgrunnen for at 2-, 3- eller 4-mannsboliger er unntatt fra denne kjøpsadgangen er beskrevet på s. 59 i proposisjonen. Her står det:

« (...) I de små eierseksjonssameiene (2-, 3- eller 4-mannsboliger ) vil boforholdene være såvidt tette, ofte vil beboerne også være i familie med hverandre, at det kan virke urimelig overfor øvrige seksjonseiere å gi kommunen rett til å erverve i strid med sameiets vedtekter. I disse sameiene vil konflikter mellom eierbeboerne og leiebeboerne lett kunne føre til uholdbare situasjoner. »

       Komiteen viser til brev fra Kolsås Boligsameie II som kan anskueliggjøre problemer som kan oppstå ved lovendringen som foreslås i utkastet. Der er situasjonen slik at åtte 4-mannsboliger ligger etter hverandre. Fire av disse utgjør hver for seg et sameie, og faller følgelig utenfor den kommunale kjøpsadgang etter lovforslaget. De resterende 4-mannsboligene er organisert i ett eierseksjonssameie. Slik lovutkastet er formulert, betyr det at her har kommunen m.v. kjøpsadgang. Men boforholdene, og den begrunnelse som er angitt på s. 59 i proposisjonen er nøyaktig den samme for alle disse åtte 4-mannsboligene. Komiteen finner det urimelig at det skal lovreguleres på ulik måte alt etter om de hver for seg utgjør et boligsameie eller om de har gått sammen i et sameie. Komiteen vil derfor foreslå følgende tillegg til § 22 fjerde ledd (§ 22 tredje ledd i proposisjonens lovutkast):

« § 22 fjerde ledd siste punktum skal lyde:

       Hvis et eierseksjonssameie består av flere adskilte bygninger skal adgang til å erverve minst én seksjon bare gjelde for bygninger med fem seksjoner eller mer. »

5.3 Fordeling av kostnader og inntekter

5.3.1 Sammendrag

       Departementet foreslår som hovedregel (§ 23) at det for alle typer felleskostnader skal være fordeling etter sameiebrøk, mens fordeling etter nytte eller forbruk bare skal skje hvis særlige grunner taler for det. Det skal fortsatt være adgang til å vedtektsfeste en annen fordeling med tilslutning fra de sameierne det gjelder.

       Departementet foreslår at eventuelle felles inntekter fordeles etter sameiebrøken, også om felles kostnader er fordelt etter en annen nøkkel. Gjeldende lov har ingen tilsvarende bestemmelse. Med tilslutning fra alle sameierne kan det etter forslaget likevel vedtektsfestes en annen fordeling av inntektene.

5.3.2 Komiteens merknader

§ 23. Vedlikehold

       For å unngå misforståelser og i samråd med departementet vil komiteen foreslå at det i loven gis en klar hjemmel for en ordning med frivillig oppbygning av vedlikeholdsmidler.

« § 23 tredje og fjerde ledd skal lyde :

       Den enkelte sameier skal betale akontobeløp fastsatt av sameierne på sameiermøtet eller av styret til dekning av sin andel av felleskostnadene. Akontobeløpet kan også dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen, dersom sameiermøtet har vedtatt slik avsetning.

       En sameier som har båret større kostnader enn det som følger av første, annet eller tredje ledd, har krav på å få dekket det overskytende. »

5.4 Heftelsesform

5.4.1 Sammendrag

       Gjeldende lov fastslår at sameierne hefter i forhold til sameiebrøken for felles forpliktelser. Dette innebærer et såkalt proratarisk ansvar; dvs. at den enkelte hefter for sin del av forpliktelsene, men ikke for det som etter en fordeling faller på de andre. Departementet foreslår at regelen om proratarisk heftelse i forhold til sameiebrøkene videreføres (§ 24).

5.4.2 Komiteens merknader

       Komiteen har ingen merknader og slutter seg til proposisjonen.

5.5 Panterett for felleskostnader

5.5.1 Sammendrag

       Departementet foreslår at det innføres en legalpanterett (lovbestemt panterett) for felleskostnadene til sikkerhet for den enkelte sameiers ansvar overfor de andre sameierne for dekning av felleskostnader (§ 25). En legalpanterett vil kunne bidra til at vedlikeholdet i seksjonssameiene blir bedre fordi sameierne lettere kan forskuttere utgiftene når enkelte ikke kan eller vil betale.

       Departementet har kommet til at legalpanteretten skal tilkomme den enkelte sameier og være tvangsgrunnlag.

       Etter forslaget vil også styret kunne gjøre panteretten gjeldende, og det vil antakelig komme til å bli det vanlige.

       Pantekravet foreslås begrenset til folketrygdens grunnbeløp for den enkelte seksjon, og panteretten foreldes etter to år.

5.5.2 Komiteens merknader

       Komiteen mener at angivelsen i § 25 første ledd av hvilke krav panteretten skal sikre, virker litt for snever. Den bør justeres slik at den omfatter alle krav fellesskapet har mot den enkelte sameier, f.eks. eventuelle erstatningskrav ved skade på felles eiendom i tilfelle hvor kravet ikke dekkes av foreliggende forsikringer. Komiteen vil derfor foreslå følgende presisering:

« § 25 overskriften skal lyde:

§ 25. Panterett for sameiernes forpliktelser. »

« § 25 første ledd første punktum skal lyde:

       De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. »

       Komiteen vil i samråd med departementet foreslå følgende endring i første ledd annet punktum:

« § 25 første ledd annet punktum skal lyde:

       Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført. »

       Komiteen forstår § 25 første ledd slik at regelen skal sikre sameierne en viss minste sikkerhet for betaling av fellesutgifter, uten at dette trenges å vedtas uttrykkelig, dvs. som en lovsatt panterett. Samtidig ser komiteen at sikkerheten etter første ledd i enkelte tilfeller kan bli for knapp, bl.a. når bruksenhetene har forskjellig størrelse, som er vanlig for næringsseksjoner, og at det kan være behov for en særlig sikkerhet utover dette.

       Siden spørsmålet er praktisk og for å unngå misforståelser i retning av at § 25 første ledd, jf. § 4, forbyr en mer omfattende panterett, mener komiteen det er riktig å ta inn en uttrykkelig regel om adgang til å vedta en slik videre panterett i § 25.

       Komiteen foreslår samtidig noen justeringer i proposisjonens tredje ledd som nå blir fjerde ledd og fremmer følgende forslag:

« § 25 tredje og fjerde ledd skal lyde:

       Med tilslutning fra de sameiere det gjelder kan det vedtektsfestes en mer omfattende panterett for krav mot sameierne enn etter første ledd. Slik panterett får rettsvern etter vanlige regler.

       Panteretten som omhandlet i denne paragraf kan gjøres gjeldende av styret og den enkelte sameier som har dekket mer enn sin del, jf. § 23 fjerde ledd. »

5.6 Pålegg om salg. Fravikelse

5.6.1 Sammendrag

       Departementet foreslår i hovedsak gjeldende rett viderført i forhold til pålegg om salg (§ 26) og fravikelse (§ 27).

       En sameier kan av styret pålegges å selge seksjonen hvis han vesentlig misligholder sine plikter. Styret kan også kreve fravikelse (utkastelse) etter tvangsfullbyrdelseslovens regler bl.a. hvis sameierens oppførsel medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen.

       Styret kan kreve seksjonen solgt gjennom namsmyndighetene etter reglene om tvangssalg hvis pålegget om salg ikke er etterkommet innen fristen. Departementet foreslår en lovendring som gjør det klart at tvangssalg og tvangsfravikelse kan skje etter behandling for namsretten i søksmåls former selv om saksøkte har innsigelser som ikke er åpenbart grunnløse.

       Videre har departementet kommet til at loven bør åpne for å kreve fravikelse av bruker som ikke er leier, uten at eieren samtidig pålegges å selge seksjonen.

5.6.2 Komiteens merknader

       Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Senterpartiet, Høyre og Kristelig Folkeparti, har ingen merknader og slutter seg til proposisjonens forslag.

       Komiteens medlem fra Sosialistisk Venstreparti merker seg at forslaget til § 26 om salgspålegg slik det fremstår, ikke gir uttrykk for synspunkter om en misligholdende seksjonseiers oppfyllelse av sine betalingsforpliktelser før namsrettens behandling av salgspålegget. Det er uklart hvorvidt det vil føre til avverging av salgspålegget. Ut fra prinsippet knesatt i den nye tvangsfullbyrdelsesloven om tvangsfraviking av leieforhold, hvor det er bestemt at en leier ikke kan kastes ut hvis han/hun betaler før tvangsfullbyrdelsen er gjennomført, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-6, vil det være naturlig å forstå den nye eierseksjonsloven på samme måte. Den nye eierseksjonsloven er imidlertid forberedt av departementet før tvangsfullbyrdelsesloven ble vedtatt, og departementet har ikke fanget opp prinsippet i den nye tvangsloven og tydelig innarbeidet i lovteksten prinsippet om mulighet til å gjøre opp også etter begjæring, i lovforslaget.

       Dette medlem fremmer følgende forslag:

« § 26 annet ledd femte punktum skal lyde:

       Ved dekning av krav før tvangsfullbyrdelse gjelder tvangsfullbyrdelsesloven § 13-6 tilsvarende. »

5.7 Vedtekter

5.7.1 Sammendrag

       Departementet foreslår at alle sameier som registreres i foretaksregisteret skal ha vedtekter, at andre sameier kan ha vedtekter, og at vedtektene bare kan avtales eller vedtas i sameiermøte (§ 28). Forpliktelser som følger av sameierforholdet, og som er fastslått i registrert vedtektsbestemmelse, skal ha vern mot kreditorbeslag og mot omsetningserverv i god tro.

       Det går fram flere steder i lovforslaget at visse bestemmelser krever vedtekts form. Det gjelder bestemmelser som bør være lett tilgjengelige for sameierne selv og deres kreditorer og medkontrahenter. Enkelte av bestemmelsene krever tilslutning av alle berørte sameiere; andre kan innføres ved flertallsvedtak. Det er ikke noe i veien for at vedtektene kan inneholde andre bestemmelser enn de som er nevnt i loven. Hvorvidt betemmelsene kan innføres ved flertallsvedtak, og i så fall med vanlig eller kvalifisert flertall, må avgjøres ut fra bestemmelsens innhold.

5.7.2 Komiteens merknader

§ 28. Vedtekter

       I samråd med departementet vil komiteen foreslå følgende endring i § 28 første ledd:

« § 28 første ledd skal lyde:

       Alle sameier skal ha vedtekter. Disse skal minst angi eiendommens grunnboksbetegnelse og hvor mange medlemmer styret skal ha. »

       Komiteen viser til prinsippene for flertallets beslutningsmyndighet som komiteen er kommet til når det gjelder § 29 og § 30, og vil i samsvar med det foreslå følgende presisering av annet ledd:

« § 28 annet ledd skal lyde:

       Vedtektene kan, med unntak for opprinnelige vedtekter, jf. § 7 første ledd bokstav d, bare vedtas eller endres på sameiermøtet. Om ikke loven stiller strengere krav, kan slike vedtak bare treffes med minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmer. § 30 tredje ledd gjelder også her. »

       Komiteen har for øvrig ingen merknader og slutter seg til proposisjonen.