4.1 Kjøperett

4.1.1 Sammendrag

       Departementet mener at erfaringene med kjøperett for beboerne ved seksjonering er gode, og at kjøperetten bør videreføres i en ny lov. Etter departementets oppfatning er det ikke behov for å la kjøperetten omfatte fritidsboliger, da dette ville falle utenfor formålet med kjøperetten, nemlig å legge forholdene tilrette for at flest mulig skal få anledning til å eie sin bolig.

       Departementet foreslår at kjøperetten som hovedregel skal tilkomme alle leiere av bolig i den eiendommen som seksjoneres (§ 14). Men det er gjort unntak for kortvarige leieforhold (kortere enn 2 år), framleiere, leiere av visse gjennomgangsboliger m.m. som nevnt i husleielovens § 41, leiere av bolig som inngår i en samleseksjon, samt vaktmesterbolig som er utlagt som fellesareal.

       Eieren skal snarest mulig sette fram kjøpetilbud til dem som har krav på dette. Kravene til kjøpetilbudets innhold er regulert i § 15. Hvis leieren ønsker å godta eierens tilbud må han gjøre dette innen tre måneder etter at det skriftlige tilbudet er mottatt, ellers bortfaller kjøperetten (§ 17). Innen samme frist kan leieren sette fram krav om verdsettelse ved takstnemnd, og da kan kjøperetten gjøres gjeldende inntil en måned etter at verdsettelsen er meddelt eieren.

       Dersom eieren ikke setter fram tilbud om kjøp, utløses ikke tremåneders fristen. Leieren kan framsette krav om kjøp av seksjonen når han måtte ønske dette, og kan også kreve oppnevnt takstnemnd. Motsetter eieren seg å selge seksjonen til leieren, kan leieren reise søksmål.

       Departementet går inn for at forholdet mellom leierens kjøperett og rettigheter som godtroende tredjepersoner har stiftet i seksjonen, bør bygge på prinsippene om erverv av rettigheter i god tro. Den opprinnelige eieren (evt. arvinger) må da finne seg i at kjøperetten kan gjøres gjeldende inntil den er foreldet etter foreldelseslovens regler. Bortfall av kjøperetten som følge av godtroerverv skjer bare dersom eieren disponerer over eiendommen uten å opplyse om leierens rett. Kan eieren klandres for dette vil han være erstatningsansvarlig overfor leieren.

4.1.2 Komiteens merknader

§ 14. Kjøperett

       Komiteen viser til sine merknader foran under kap. 3.1.2 og fremmer følgende forslag:

« § 14 første ledd skal lyde:

       Den som leier bolig i eiendommen på tidspunktet for tinglysing av seksjoneringsbegjæringen, jf. § 5 og § 11, har rett til å kjøpe vedkommende seksjon etter bestemmelsene i kapitlet her. »

« § 14 tredje ledd skal lyde:

       Kjøperetten kan ikke frafalles før seksjoneringsbegjæringen er tinglyst. »

« § 14 fjerde ledd skal lyde:

       Kjøperetten gjelder ikke ved reseksjonering etter § 12 og § 13. Kjøperetten gjelder likevel ved tinglysing av begjæring om reseksjonering som innebærer oppdeling av en samleseksjon for boliger til enkeltseksjoner og ved omgjøring av en vaktmesterbolig som tidligere har vært fellesareal til egen seksjon. »

       Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Senterpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Kristelig Folkeparti, viser til at ved seksjonering av en leiegård som kommunen har nyttet forkjøpsrett til på vegne av leieboerne, får alle leieboerne rett til å ta del i kjøpet mot å betale sin del av kostnadene. Dersom kjøperetten fører til at leieboere som ikke ville være med på kjøpet, senere får rett til å kjøpe sin seksjon til en pris som er lavere enn de ellers måtte betale, kan dette virke urimelig vis-à-vis de som var med på kjøpet. Med sikte på å unngå et slikt resultat, vil flertallet i samråd med departementet foreslå å innskrenke kjøperetten i slike tilfeller. En tilsvarende begrensning bør også gjelde ved omdanning av borettslag og boligaksjeselskaper, forutsatt at de leiere det er snakk om enten er andelseiere/ aksjonærer, eller som utenforstående leietakere, har hatt rett til eller får tilbud om å delta som erverver. Det foreslås derfor et nytt femte ledd:

« § 14 femte ledd skal lyde:

       Kjøperetten gjelder heller ikke ved seksjonering av en leiegård i forbindelse med bruk av forkjøpsrett etter lov 29. april 1977 nr. 34 om kommunal forkjøpsrett til leiegårder § 3 eller i forbindelse med at et flertall av beboerne har ervervet eiendommen, hvis leieren har hatt rett til eller fått tilbud om å delta som erverver. Kjøperetten gjelder heller ikke ved omdanning av borettslag eller boligaksjeselskaper (jf. lov om borettslag § 1 første ledd annet punktum).

       Lovutkastets femte og sjette ledd blir nytt sjette og sjuende ledd. »

       Komiteens medlemmer fra Høyre viser til sine merknader under kap. 4.2.2, hvor disse medlemmer går mot at leieren skal få kjøpe seksjonen til redusert pris.

       For å unngå misforståelser om at de andre paragrafene i dette kapitlet fortsatt kan gjelde fritidsboliger, foreslår komiteen en endring i nytt sjuende ledd (lovutkastets sjette ledd):

« § 14 sjuende ledd skal lyde:

       Bestemmelsene i kapitlet her gjelder ikke for fritidsboliger. »

§ 15. Tilbud om kjøp

       Komiteen viser til sine merknader foran under kap. 3.1.2 og fremmer følgende forslag:.

« § 15 første ledd første punktum skal lyde:

       Eieren av eiendommen skal snarest mulig etter tinglysing av seksjoneringsbegjæringen sette fram skriftlig tilbud om kjøp overfor alle leiere med kjøperett. »

       Komiteen slutter seg for øvrig til proposisjonen.

4.2 Kjøpesummen

4.2.1 Sammendrag

       Departementet foreslår at prisfastsettelsen skjer på bakgrunn av omsetningsverdien for tilsvarende seksjoner. Ved prisfastsettelsen må det imidlertid tas hensyn til at leieren allerede har en rettighet i eiendommen, og ved eventuelle salg til tredjemann vil eieren måtte finne seg i at prisen blir redusert på grunn av leieretten.

       I medhold av lovforslagets § 16 første ledd kan leieren kreve å få kjøpe seksjonen for en kjøpesum tilsvarende fire femtedeler av seksjonenes salgsverdi. Fra salgsverdien, før reduksjonen med en femtedel, skal trekkes den del av verdien som skyldes forbedringer og innsats fra leieren eller tidligere leiere etter samme leieavtale. Bestemmelsen skiller seg fra gjeldende rett først og fremst ved at kjøpesummen skal beregnes på grunnlag av salgsverdi, og ikke på grunnlag av en « teknisk » takst med utgangspunkt i produksjonskostnadene.

       Dersom partene ikke blir enige om kjøpesummens størrelse, kan leieren etter forslaget kreve at verdsettelsen skal foretas av en takstnemnd som oppnevnes av retten.

4.2.2 Komiteens merknader

       Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Senterpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Kristelig Folkeparti, støtter proposisjonenes forslag til § 16.

       Komiteens medlemmer fra Høyre støtter ikke proposisjonens forslag om at leieren kan få kjøpe seksjonen til redusert pris og fremmer følgende forslag:

« § 16 første ledd første punktum skal lyde:

       Leieren har krav på å få kjøpe seksjonen til en kjøpesum som svarer til seksjonens salgsverdi etter at det er gjort fradrag for den del av verdien som skyldes forbedringer og innsats fra leieren eller tidligere leiere etter samme leieavtale. »

       For øvrig støtter disse medlemmer bestemmelsene i § 16.

4.3 Forholdet til eldre heftelser

4.3.1 Sammendrag

       Departementet går inn for at bruk av kjøperetten ikke skal medføre at heftelser skal falle bort, slik at leieren må respektere de heftelsene som hvilte på eiendommen ved seksjoneringen (§ 16). Forholdet til eldre heftelser på eiendommen er ikke regulert i gjeldende eierseksjonslov.

       Departementet har lagt vekt på å utforme reglene om forholdet til eldre heftelser slik at kjøperetten kan bli effektiv, til tross for at heftelsene består. Videre må reglene være slik at eieren har interesse av å få innfridd mest mulig av heftelser som kjøperen ikke ønsker å overta.

       Når kjøpesummen skal fastsettes må det også tas hensyn til andre heftelser enn pengeheftelser, slik som f.eks. servitutter og løsningsretter.

       Det kan avtales at den som bruker kjøperetten skal overta ansvaret for pengeheftelser, i så fall kan kjøperen trekke fra disse heftelsene ved betaling av kjøpesummen. Men det foreligger ingen plikt til å overta personlig ansvar for pengeheftelsene. Dersom det ikke er avtalt at heftelsene skal overtas, skal den delen av kjøpesummen som svarer til heftelsene, ikke forfalle før heftelsene er innfridd.

       Dersom eiendommens panteheftelser ikke gjøres opp i forbindelse med seksjoneringen, kan leieren som bruker kjøperetten risikere at seksjonen blir overskjøtet til en annen etter et tvangssalg.

       Leieren plikter ikke å betale kjøpesummen før han har fått skjøte på seksjonen.

       Verken leieren eller eieren kan kreve at panthaveren fordeler pantegjelden på den enkelte seksjon.

       Departementet peker på at forholdet til eksisterende heftelser kan gjøre bruken av kjøperetten vanskelig, men departementet antar at eieren normalt vil være interessert i å legge forholdene til rette for en ordnet gjennomføring av seksjoneringen.

4.3.2 Komiteens merknader

       Komiteen har ingen merknader og slutter seg til proposisjonens forslag.

4.4 Leiere som ikke kjøper seksjonen

4.4.1 Sammendrag

       Departementet foreslår at gjeldende bestemmelser videreføres (§ 18). Dette innebærer at leiere som ikke kjøper seksjonen, beholder sine rettigheter etter leieavtalen og husleieloven. Departementet har overveid å foreslå særlige bestemmelser som innskrenker eierens adgang til å si opp boligleiere etter seksjoneringen, men er blitt stående ved at de alminnelige regler om leierens oppsigelsesvern er tilstrekkelige.

       For bytteretten etter husleieloven § 32 a er det likevel et unntak, bytteretten faller bort ved første gangs overdragelse av seksjonen.

4.4.2 Komiteens merknader

       Komiteen har ingen merknader og slutter seg til proposisjonens forslag.