Beskatning av bolig og eiendom

Det har historisk vært gode grunner til å skattefavorisere bolig i Norge. Den norske selveierpolitikken etter andre verdenskrig var viktig for å gi vanlige folk et trygt og anstendig sted å bo. I senere år har skattepolitikken i økende grad gjort bolig til et objekt for investering og spekulasjon, med den konsekvens at stadig flere mister muligheten til å kjøpe sin egen bolig, mens andre kan bygge opp store formuer og bruke bolig som en lukrativ inntektskilde.

Bolig og eiendom er sterkt subsidiert i skattesystemet. I et normalår er skatteutgiftene til bolig og fritidseiendom over 30 mrd. kroner. Skattefordelene består av verdsettelsesrabatt i formuesskatten, rentefradrag/fritak for inntektsbeskatning av bolig, manglende beskatning av gevinst av salg av egen bolig og fritidseiendom og utleie av deler av egen bolig. Alle disse fordelene gir store fordeler til dem som har kommet seg inn på boligmarkedet, mens de som ikke har råd til å kjøpe egen bolig, sponser dem gjennom skattesystemet. Den norske boligbeskatningen omfordeler altså et titalls milliarder kroner hvert år fra dem som har minst, til dem som har mest. I tillegg kommer en skattesubsidie på om lag 1 mrd. kroner gjennom BSU-ordningen, som også favoriserer dem som er i posisjon til å spare, som regel med hjelp av foreldre, på bekostning av dem som kommer fra en mindre bemidlet bakgrunn.

Dokumentavgiften og den kommunale eiendomsskatten regnes som skattesanksjoner og trekker ned summen av netto skattesubsidier/skatteutgifter. Dokumentavgiften er en dårlig innrettet avgift i og med at den bare gjelder selveierboliger, og ikke borettslag, og gjør terskelen til boligmarkedet enda høyere for førstegangskjøpere.

Skattesystemet, slik det nå er innrettet, gir svært uheldige insentiver til å investere i eiendom på bekostning av andre investeringsobjekter. Særlig er en kanalisering av kapital og kreditt i retning av bruktboliger samfunnsøkonomisk ugunstig da det fører til enda sterkere prispress i et overopphetet marked, heller enn å finansiere ny produksjon i næringslivet.

Både Scheel-utvalget (2014) og Skatteutvalget (2003) foreslo skjerpelser i eiendomsbeskatningen. Det er stor faglig enighet om at eiendom må beskattes høyere. Norge har lav beskatning av formue, inkludert eiendom, sammenlignet med andre land i OECD.

I artikkelen «Taxation of Housing: Killing Several Birds with One Stone» fra september 2020 peker SSB-forsker Erlend Eide Bø på at ulikhetene mellom leietakere og boligeiere øker betydelig sammenlignet med offisiell statistikk når man regner med fordelen av å bo i egen bolig, samtidig som den laveste andelen av boligeiere befinner seg i desilen med lavest inntekt. Bø anslår at en gjeninnføring av inntektsbeskatning av bolig og fjerning av rabatten for eiendom i formuesskatten kan føre til en reduksjon i boligprisene på 20 prosent. Det antyder at en skattereform vil dempe prispresset i boligmarkedet betraktelig, samtidig som det indikerer at en slik reform bør innføres gradvis.

Kredittregulering

Under koronapandemien har bankene fått en rekke gunstige vilkår som har gjort det mulig for dem å øke sine utlån: Den motsykliske kapitalbufferen har blitt satt ned, styringsrenten er satt til null, og Stortinget har opprettet en lånegarantiordning for lån til bedrifter der staten tar 90 pst. av tapene.

Finanstilsynet har uttrykt (NRK, 17. mars 2021) enda sterkere bekymring enn normalt for at man kan stå overfor et priskrakk i boligmarkedet. Den norske økonomien har i mange år vært utsatt for høy, og økende, finansiell ustabilitet og risiko for gjeldskrise. Politikk som er innrettet mot å øke kredittilførselen til boligmarkedet, er derfor svært risikabelt. Det kan virke som regjeringens strategi er at landets økonomi skal gjenreises ved hjelp av et galopperende boligmarked. Det er ikke en bærekraftig strategi. Samtidig er det viktig at en innskjerping i utlånspraksisen ikke bare skjer ved at rentene etter hvert økes, da dette rammer de mest sårbare låntakerne hardest, og i seg selv kan utgjøre en systemisk risiko. Det vil derfor være mer hensiktsmessig å regulere mengden enn prisen på boliglånene.

Behov for en tredje boligsektor

Det er behov for en tredje ikke-kommersiell boligsektor i landet, som gjør at flere får tilgang på stabile boliger der de kan bo over tid, til en overkommelig pris. Andre europeiske land har gode modeller for dette, og Norge bør lære av andre lands erfaringer. Det er behov for en boligpolitikk som sikrer både at de mest vanskeligstilte kan bo trygt i egen bolig, og at folk med vanlige inntekter kan skaffe seg et hjem uten å knekkes økonomisk. Dette kan for eksempel gjøres ved at staten, kommuner eller ikke-kommersielle boligselskap eier boliger som folk kan leie til en rimelig og regulert leie så lenge de vil, og selv disponere boligen som de ønsker, eller kjøpe boligen på sikt.