1.1 Innledning

Kjøp og salg av bolig er for de fleste de største transaksjonene de foretar gjennom livet, med stor betydning for privatøkonomien. Ifølge Statistisk sentralbyrå blir om lag én av 20 boliger omsatt i markedet hvert år, og en stor del av kjøpene er helt eller delvis finansiert med lån med pant i boligen. Transaksjonene i boligmarkedet utgjør derfor en betydelig del av norsk økonomi. Selv små forbedringer i rammene for boligomsetningen kan derfor gi vesentlige gevinster for den enkelte og for økonomien som helhet. De aller fleste boliger og fritidseiendommer som omsettes i fritt salg, blir formidlet gjennom eiendomsmegler. I tillegg kommer formidling ved salg av næringseiendom og utleie av eiendom.

Lov 29. juni 2007 nr. 73 om eiendomsmegling (eiendomsmeglingsloven) trådte i kraft 1. januar 2008. Lovens formål er å legge til rette for at omsetning av fast eiendom ved bruk av mellommann skjer på en sikker, ordnet og effektiv måte, samt å legge til rette for at partene i handelen mottar uhildet bistand. Etter loven er det krav om tillatelse for å drive eiendomsmegling, og Finanstilsynet fører kontroll og tilsyn med eiendomsmeglingsvirksomhet.

Eiendomsmeglingsutvalget ble oppnevnt i oktober 2019 for å foreta en samlet gjennomgang av meglerrollen i eiendomsomsetning og hvordan myndighetene påvirker omsetningen gjennom regelverk, tilsyn, utdanning mv. rettet mot eiendomsmegling eller andre formidlingskanaler mellom selger og kjøper. Stortingets anmodningsvedtak nr. 1040 (2016–2017) om å «sikre boligkjøpernes behov for mer tid i bolighandelen» var en del av bakgrunnen for utvalgets mandat. Utvalget avga 4. juni 2021 NOU 2021:7, «Trygg og enkel eiendomsmegling – Evaluering av eiendomsmeglingsloven og forslag til en fremtidsrettet regulering», til Finansdepartementet, som hadde utredningen på høring høsten 2021.

I hovedtrekk mente utvalget at eiendomsmeglingsloven med forskrift har fungert på en god måte. Utvalget så derfor ikke behov for store endringer i loven, og understreket betydningen av at sentrale bestemmelser videreføres. Utvalget foreslo imidlertid en rekke lovendringer, bl.a. nye regler om budgivning, differensierte konsesjonskrav for ulike typer eiendomsmeglingsvirksomhet, nye kompetanse- og egnethetskrav, opphevelse av advokaters rett til å drive eiendomsmegling og styrkede sanksjonsmuligheter for Finanstilsynet.

Departementet følger i proposisjonen opp utvalgets forslag som gjelder sikring av klientmidler, oppdragstakers undersøkelses- og opplysningsplikt, oppdragstakers plikter ved budgivningen, enkelte forenklinger i regelverket, krav om egnethetsvurdering av eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere, samt Finanstilsynets sanksjonsmuligheter. Departementet har prioritert oppfølging av forslag som vurderes som effektive tiltak mot identifiserte svakheter ved rammene for eiendomsmeglingsvirksomhet. Departementet vil senere vurdere behovet for ytterligere regelverksendringer bl.a. basert på utvalgets øvrige forslag og høringssvarene til disse.

1.2 Proposisjonens hovedinnhold

Finansdepartementet har i dag hjemmel for å fastsette nærmere regler i forskrift om hvordan eiendomsmeglingsforetak skal behandle klientmidler. Det foreslås at hjemmelen utvides til også å gjelde sikring av klientmidler. I tillegg presiseres det at klientmidler ikke kan disponeres på annen måte enn det som er avtalt, og at eiendomsmeglingsforetak må stille sikkerhet for å dekke ansvaret de kan pådra seg.

Oppdragstakeren (eiendomsmegleren) har i dag omfattende undersøkelses- og opplysningsplikter, og det foreslås presisert at opplysningene som kjøperen skal få før handel sluttes, skal gis skriftlig og tydelig. Videre foreslås det at oppdragstaker skal opplyse om ev. samarbeid med eller tilknytning til andre foretak med produkter eller tjenester som tilbys i forbindelse med oppdraget, og at det ikke skal være tillatt å markedsføre eiendommer for salg før salgsoppgaven er tilgjengelig (bortsett fra i såkalte boligprosjekter). I tillegg foreslås det at generelle opplysningsplikter flyttes fra forskrift til lov.

Oppdragstakerens plikter ved budgivningen er i dag regulert i forskrift, og det foreslås å flytte disse til loven. Dette innebærer bl.a. lovkrav om at oppdragstaker skal legge til rette for forsvarlig avvikling av budrunden, og kun skal formidle bud, aksepter og avslag som er gitt skriftlig. Så langt det er nødvendig og mulig, skal oppdragstaker dessuten orientere oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter skriftlig om mottatte bud, bistå ved vurdering av bud og gi partene i handelen og budgivere innsyn i budjournalen. Det legges opp til at regulering av akseptfrister fortsatt skal gis i forskrift. Departementet vil i et forskriftsarbeid komme tilbake til minstekrav som kan være nødvendige bl.a. for å sikre nok tid til at oppdragstaker på en forsvarlig måte kan ivareta sine oppgaver overfor oppdragsgiver og budgivere. Det foreslås å lovfeste at oppdragstaker ikke skal formidle bud med forbehold om at bud eller forbehold i bud skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter, siden bruk av såkalte hemmelige bud i en ellers åpen budrunde kan føre til at handelen blir gjennomført på grunnlag av ufullstendig informasjon. Også såkalt kupping (salg etter bud direkte til selger) kan føre til handler basert på ufullstendig informasjon, og det foreslås å lovfeste en gjeldende forskriftsregel om at oppdragstaker skal oppfordre selger til ikke å ta imot bud direkte fra budgivere, men henvise til oppdragstaker. Det foreslås dessuten en ny regel om at oppdragstaker skal oppfordre selger til å konferere med oppdragstaker dersom selger likevel skulle motta direktebud. Etter krav om god meglerskikk og rettspraksis har oppdragstaker plikt til å kontrollere budgivers finansiering før handel sluttes, og dette foreslås lovfestet. For tilfeller der oppdragstaker ikke har foretatt slik kontroll, foreslås det at selgeren før handel sluttes, skal gis skriftlig orientering om grunnen til dette, og om mulige konsekvenser av at kontrollen ikke er foretatt.

I dag skal i utgangspunktet alle filialer i et eiendomsmeglingsforetak ha fagansvarlig megler. Det foreslås å overlate til styret i foretaket å vurdere hva som er forsvarlig innretting av fagansvaret, og dette kan også gi forenklingsgevinster for en del foretak.

Eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere kan utføre sentrale oppgaver, bl.a. forestå fullt oppgjør og behandle klientmidler. Hvis de er uegnet for jobben, kan disse potensielt forårsake betydelige økonomiske tap. Det foreslås derfor at disse underlegges krav om egnethet og må fremlegge politiattest. Foretaket vil få et løpende ansvar for å følge opp og treffe nødvendige tiltak bl.a. overfor ansatte som begår handlinger som kan gjøre dem uegnet. Manglende oppfølging eller tiltak fra foretaket må følges opp av Finanstilsynet.

For å bidra til bedre etterlevelse foreslås det at Finanstilsynet får hjemmel til å ilegge overtredelsesgebyr ved overtredelse av vesentlige plikter i loven. Finanstilsynets oppfølging av regelbrudd kan bli mer fleksibel, slik at reaksjonene i større grad kan tilpasses overtredelsens art og alvorsgrad. Gebyrene kan være på inntil 2 mill. kroner for fysiske personer og på inntil det høyeste av 5 mill. kroner eller 5 pst. av årsomsetningen for foretak. Som følge av innføring av hjemmel for slike gebyr foreslås det at enkelte lovovertredelser ikke lenger skal omfattes av lovens straffebestemmelse.

Proposisjonen har følgende struktur videre i omtale av temaer og forslag: Bakgrunn om anmodningsvedtak, Eiendomsmeglingsutvalget og høringen (proposisjonen kapittel 2), sikring av klientmidler (kapittel 3), undersøkelses- og opplysningsplikt (kapittel 4), generelt om plikter ved budgivningen (kapittel 5), akseptfrist i budgivningen (kapittel 6), forbud mot formidling av hemmelige bud (kapittel 7), håndtering av bud direkte til selger (kapittel 8), kontroll av budgivers finansiering (kapittel 9), forenkling (kapittel 10), egnethetsvurdering av eiendomsmeglerfullmektiger og medhjelpere (kapittel 11), sanksjoner (kapittel 12), økonomiske og administrative konsekvenser (kapittel 13) og merknader til de enkelte bestemmelsene (kapittel 14).