13. Krav til søknad om utleie i del av eksisterende bolig
Det vises i proposisjonen til at plan- og bygningsloven stiller krav til en boenhet. Departementet har erfart at grensen mellom én og to boenheter ofte kommer på spissen når det etableres et utleieforhold i eksisterende bolig.
Etter gjeldende plan- og bygningslov § 20-1 er det krav om søknad og tillatelse når det opprettes en ny boenhet/bruksenhet i en eksisterende bolig. Den nye enheten som oppstår må i utgangspunktet følge bestemmelser i plan- og bygningsloven og krav i byggteknisk forskrift som gjelder for nybygg, herunder de kvalitetskrav som gjelder for en ny bolig.
I Meld. St. 17 (2012–2013) Byggje – bu – leve er det varslet at departementet vil vurdere forenklinger i byggereglene for utleieenheter i eksisterende boliger for å stimulere til etablering av utleieboliger.
Departementet foreslår i proposisjonen å presisere når det oppstår en søknadspliktig boenhet etter plan- og bygningslovgivningen. Grensen mellom én og to boenheter er problematisk når det etableres et utleieforhold i en eksisterende bolig. Selv om enkelte av høringsinstansene er negative til forslaget, mener departementet at hensynet til forutberegnelighet og likebehandling taler for en presisering.
Utgangspunktet er at plan- og bygningsloven ikke regulerer forholdet til utleie.
Etter departementets vurdering må søknadsplikten for en ny boenhet basere seg på rent fysiske kriterier ved selve bygget, og ikke forhold ved organisering av beboerne. En ny boenhet må kunne fungere som en selvstendig enhet og må ha alle hovedfunksjoner for en bolig. Etter departementets syn må en selvstendig boenhet ha egen separat inngang. Boenheten må videre være fysisk adskilt fra øvrig boligareal i den eksisterende boligen.
Dagens praksis synes å være forskjellig mellom kommuner når det legges til rette for utleie. Spørsmålet om grensen oppstår der en del av en bolig fremstår som en selvstendig boenhet, og for eksempel også leies ut, uten at delen tilfredsstiller alle krav som selvstendig boenhet.
Hensikten med presiseringen er å gjøre det tydelig at utleie i del av en bolig ikke medfører at den delen av boligen som leies ut må defineres som en selvstendig boenhet etter plan- og bygningsloven, selv om den avgrensede delen har alle hovedfunksjoner. Utleie av del av eksisterende bolig kan således skje uten krav til søknad og nye krav til egen boenhet. Eier kan velge å leie ut de deler av egen bolig som er av dårligst kvalitet. Men arealet skal lovlig kunne brukes som boligareal (hoveddel), og bruken skal være i samsvar med de krav som gjaldt på godkjenningstidspunktet.
Når eier ønsker å opprette en ny selvstendig boenhet, krever dette fortsatt søknad og tillatelse, typisk der hjemmelshaver samtidig søker om seksjonering etter eierseksjonsloven. Krav til søknad og tillatelse kan også gjelde ved endring av bruken eller ved fysisk ominnredning. I tillegg kan kommunen i kommuneplan ha egne bestemmelser om at det må foreligge tillatelse fra kommunen ved fravikelse eller oppdeling av en eksisterende boenhet, jf. plan- og bygningsloven § 31-6.
Departementet mener det ikke er behov for lovendring, men vil vurdere om det bør gis bestemmelser i forskrift for nærmere å avklare søknadsplikten for ny boenhet. Selv om endring fra tilleggsdel til hoveddel i eksisterende bolig ikke var en del av høringen til lovforslaget, vil departementet også vurdere om disse tiltakene bør unntas krav om søknad og tillatelse etter plan- og bygningslovgivningen.
Det vises i proposisjonen til at den foreslåtte presiseringen vil forenkle byggereglene ved utleie i del av bolig. Forslaget vil medføre større forutberegnelighet og mer likebehandling når det gjelder vurderingen av lovens krav til ny boenhet. Videre vil forslaget bidra til at det enklere kan etableres et utleieforhold i en eksisterende bolig.
For øvrig antas presiseringen ikke å føre til økonomiske eller administrative konsekvenser.
Komiteen støtter regjeringens forslag om at utleie av del av eksisterende bolig kan skje uten krav til søknad og nye krav til egen boenhet. Komiteen noterer seg at regjeringen presiserer at krav til blant annet sikkerhet og rømningsveier må være overholdt.
Komiteen mener at det ligger et stort potensial i tilgjengeliggjøring av eksisterende boligareal til utleie. Mange sliter med å komme inn i utleiemarkedet ,og prisene presses stadig oppover. Ved å forenkle kravet til hva som skal gjelde som selvstendig boenhet, unngår man å pålegge huseiere store kostnader for å legge til rette for bekvemmeligheter som strengt tatt ikke er nødvendige for å kunne ha fullverdige og gode boforhold.