9. Endringer i hvem som kan kjøpe framtidige andeler
Departementet har erfart at enkelte selskaper og personer har avtalt å kjøpe mange boliger som er knyttet til eller skal knyttes til andeler i borettslag. Slike avtaler inngås gjerne før borettslaget er stiftet og er ofte blitt omtalt som spekulasjonskjøp.
Utgangspunktet etter burettslagslova er at andelseiere i borettslag bare kan eie én andel, og bare fysiske personer kan være andelseiere, jf. burettslagslova § 4-1. Noen juridiske personer har likevel en lovbestemt rett til å kjøpe andeler, og det kan også vedtektsfestes at enkelte bestemte juridiske personer kan kjøpe andeler, jf. burettslagslova §§ 4-2 og 4-3. Begrensningene gjelder å eie andeler i borettslag. Dersom selskaper eller privatpersoner avtaler å kjøpe boliger og videreselge disse før andelene overdras fra utbygger, er det tvilsomt om dette rammes av disse bestemmelsene i burettslagslova. Dette gjelder ikke minst dersom avtale er inngått forut for stiftelsen av borettslaget.
Departementet legger til grunn at det er uklarheter knyttet til hvilke begrensninger som gjelder for spekulasjonsavtaler.
Departementet viser til at långivere som regel stiller krav om at det inngås et visst antall avtaler om rett til å bli andelseier i borettslag før det gis endelig lånetilsagn. Dette skaper ingen problemer så lenge kjøperne senere har rett til å bli andelseiere. Rett til å inngå spekulasjonsavtaler kan bidra til raskere igangsetting av prosjekter, og dermed bidra positivt til bygging av flere boliger. Departementet mener det likevel er uheldig at utbygger eller andre kan inngå spekulasjonsavtaler med parter som ikke lovlig vil kunne eie andeler i borettslag, jf. burettslagslova §§ 4-1 flg.
For å ivareta brukereieprinsippet, for å redusere faren for betalingsmislighold og for å forebygge at borettslag må begjære tvangssalg av borettslagsboliger, foreslår departementet å forby muligheten for spekulasjonsavtaler.
Departementet har kommet til at brudd på denne forbudsbestemmelsen skal føre til at selger eller kjøper kan bli erstatningsansvarlige for tap som borettslaget eller øvrige andelseierne måtte lide ved brudd på forbudet. Departementet antar at et erstatningsansvar vil føre til at partene vil være varsomme med å overtre en slik bestemmelse. En slik regel kan også bidra til at borettslaget ikke lider økonomisk tap ved brudd på bestemmelsen. Departementet har grunn til å tro at eiendomsmeglerne også vil være forsiktige med å medvirke til overtredelse av en klar forbudsbestemmelse. Som Finanstilsynet påpeker, vil et klart forbud lette håndhevingen av regelverket ovenfor eiendomsmeglingsforetak. Borettslaget vil fortsatt kunne kreve andelen tvangssolgt etter burettslagslova § 4-8.
Komiteen slutter seg til prinsippet om at de som erverver en andel, må ha evne til å oppfylle kravene til å senere kunne bosette seg i leiligheten.