8. Plikt til forretningsførsel i borettslag
Burettslagslova slår fast at borettslag skal ha en forretningsfører om ikke annet er bestemt i vedtektene, jf. burettslagslova § 8-10 første ledd. Innholdet i forretningsføreravtalen er ikke nærmere regulert.
Departementet har ikke foreslått lovregler som regulerer oppgavene til forretningsførerne. Departementet vil vurdere en regulering av disse oppgavene dersom dette viser seg nødvendig.
En viktig oppgave for forretningsføreren vil vanligvis være å påse at andelseierne betaler felleskostnadene til riktig tid, og sørge for inndrivelse dersom felleskostnader ikke blir betalt i tide. En forretningsfører kan gi andelseierne trygghet for at forvaltningen av borettslaget er tilfredsstillende. Andelseiere i nystiftede borettslag vil dermed vanligvis ønske å engasjere en forretningsfører. Det er også en fordel at det foreligger en forretningsfører så tidlig som mulig etter at borettslaget er i drift.
Departementet mener det er uheldig at det er full frihet til å vedtektsfeste at et borettslag ikke skal ha forretningsfører. Departementet anser det som spesielt uheldig at utbyggere ut fra egne ønsker om størst mulig fortjeneste ved salg av boligene, kan stifte borettslag uten at det inngås avtale om forretningsførsel.
Departementet har derfor vurdert om det skal være en plikt til å ha forretningsfører i alle borettslag. I høringsutkastet foreslo departementet at alle borettslag med mer enn 9 andeler måtte ha forretningsfører. De fleste høringsinstansene er enige i at borettslag bør ha forretningsfører, men høringsinstansene har ulikt syn på hvilke borettslag som bør ha plikt til å ha forretningsfører.
Departementet har kommet til at alle borettslag, uavhengig av størrelse på borettslag og fellesgjeld, i utgangspunktet skal ha en forretningsfører og at stifteren av borettslaget ikke bør ha mulighet til å fravike dette kravet gjennom en vedtektsbestemmelse. Etter at andelene er overtatt av beboerne, vil det etter departementets vurdering ikke være samme behov for å opprettholde en plikt til at alle borettslag må ha en forretningsfører. Det foreslås derfor at beboerne etter overtagelse kan beslutte å endre vedtektene slik at borettslaget ikke lenger skal ha forretningsfører. I den forbindelse bør andelseierne legge vekt på størrelsen på fellesgjelden, antall andeler, kompetansen blant andelseierne med videre.
Departementet mener kravet til kvalifisert flertall for å endre vedtektene til et borettslag ivaretar hensynet til at det ikke skal være enkelt å fjerne en plikt til å ha forretningsfører, jf. burettslagslova § 7-11 tredje ledd. Departementet vil også foreslå at borettslag først kan vedtektsfeste at laget ikke skal ha forretningsfører når to tredjedeler av beboerne har overtatt sine andeler.
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti, Senterpartiet og Kristelig Folkeparti, slutter seg til regjeringens vurdering om at alle borettslag, uavhengig av størrelse, i utgangspunktet skal ha en forretningsfører. Etter flertallets syn bør stiftere av borettslag ikke ha mulighet til å fravike dette kravet. Samtidig er det viktig at beboerne etter overtagelse har mulighet til å bestemme at borettslaget ikke skal ha forretningsfører gjennom å endre vedtektene med kvalifisert flertall.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet og Høyre viser til at lovens normalordning er at borettslaget har forretningsfører, men at det kan avvikes med hjemmel i vedtektene. Prinsipielt burde det være opp til det enkelte borettslag å bestemme om det ønsker å ha en forretningsfører, og da gjennom ordinære flertallsvedtak.