5. Maksimalgrense for andel fellesgjeld i borettslag med videre
Departementet mener det spesielt er to hensyn som tilsier at det settes en maksimalgrense for fellesgjelden: hensynet til kjøper selv og til de øvrige andelseierne i borettslaget.
Departementet mener en maksimalgrense for fellesgjelden vil legge til rette for at kjøpere av borettslagsboliger blir kredittvurdert.
Departementet mener også at en maksimalgrense for fellesgjelden vil minke risikoen for at andelseiere må betale naboers felleskostnader. Dette fordi en slik maksimalgrense kan hindre at personer som ikke har økonomisk evne til å klare låneforpliktelser knyttet til boligkjøpet, kommer seg inn på boligmarkedet.
Etter å ha vurdert ulike hensyn foreslår departementet at det kan være inntil 75 pst. fellesgjeld for andelene i bygge- og finansieringsplanen.
Høringsinstansene har ulikt syn på denne grensen.
Departementet har vurdert om det likevel er grunn til å akseptere en høyere andel fellesgjeld dersom borettslaget har en sikringsordning mot tap av felleskostnader.
De største eksisterende sikringsordninger mot tap av felleskostnader har som hovedregel en maksimalgrense for fellesgjelden på 70 pst.
Departementet konkluderer med at det ikke bør være ulik maksimalgrense for borettslag som er tilknyttet en sikringsordning. Departementet legger spesielt vekt på at et borettslag kan si opp eller selv bli sagt opp fra en sikringsordning, og behovet for å ha enkle regler.
Departementet foreslår også at låneopptak skal være ugyldig dersom lånet oversteg maksimalgrensen, jf. borettslagslova § 2-14. Dette innebærer at finansinstitusjonen lider tap dersom maksimalgrensen overstiges. Det vil i så fall bare være den overstigende del av lånet som er ugyldig.
Det kan være behov for å gjøre endringer i bygge- og finansieringsplanen etter stiftelsen av borettslaget. Departementet foreslår derfor en tilføyelse i bestemmelsen slik at maksimalgrensen også gjelder ved endringer i bygge- og finansieringsplanen, jf. burettslagslova § 2-6 fjerde ledd (nytt femte ledd). Ved vurderingen om maksimalgrensen for låneopptaket er oversteget, vurderes dette ut fra kostnadsoverslaget i bygge- og finansieringsplanen. Dette innebærer at om utbygger faktisk ikke får solgt andelene til den pris som er lagt til grunn i bygge- og finansieringsplanen, vil låneopptaket likevel ikke være ugyldig.
Departementet mener at det på nåværende tidspunkt ikke er nødvendig med en regulering av maksimalgrensen etter at borettslaget er stiftet. Departementet vil innskyte at dersom bygge- og finansieringsplanen endres av styret etter burettslagslova § 2-6 fjerde ledd (nytt femte ledd), gjelder maksimalgrensen for det nye kostnadsoverslaget i planen. Departementet antar at dette kan være praktisk dersom borettslaget blir stiftet i en tidlig fase, og det viser seg behov for en omprosjektering som har betydning for kostnadsoverslaget, jf. burettslagslova § 2-6.
I rapportene fra NBBL og NIBR samt i media er det vist til eksempler med ulik prosentvis fordeling av fellesgjeld for boligene i ett og samme borettslag.
Dette gir andelseierne en ulik risiko i borettslaget. En ulik fordeling kan også føre til at en person som kjøper en bolig med lav andel fellesgjeld, tror borettslaget ikke har boliger med en høy andel fellesgjeld.
Departementet foreslår at det ikke skal være krav til at den absolutte størrelsen på fellesgjelden er lik for alle andelene i borettslaget, men at det skal være lik prosentvis fordeling av fellesgjeld på den enkelte andel.
Departementet vil presisere at en regel om lik prosentvis fordeling likevel ikke kan forhindre at prisene i et borettslag utvikler seg ulikt for boligene. Slik utvikling kan føre til en ulik prosentvis fordeling av fellesgjelden. Dette kan også vise seg å være tilfellet i en tidlig salgsfase dersom boligene ikke blir solgt til totalsummen som er lagt til grunn i bygge- og finansieringsplanen.
Departementet viser til at det tilbys ordninger for individuell nedbetaling av fellesgjeld, også kalt IN-ordning. Ordningen innebærer at den enkelte andelseier kan velge helt eller delvis å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld. En IN-ordning vil føre til at det oppstår ulik prosentvis fordeling av fellesgjelden, på de enkelte andelene i borettslaget. Departementet har derfor vurdert om det fortsatt skal tillates etablert nye IN-ordninger, og har konkludert med å fortsatt tillate IN-ordninger. Om andelseier kan inngå i en IN-ordning, avhenger av om tilbyder og borettslaget enes om dette.
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti, Senterpartiet og Kristelig Folkeparti, slutter seg til regjeringens vurdering når det gjelder behovet for en maksimalgrense for fellesgjelden. Det er særlig to hensyn som tilsier at det settes en maksimalgrense: hensynet til kjøper selv og til de øvrige andelseierne i borettslaget. Hovedformålet med bestemmelsen er å hindre at boligkjøpere kommer i en situasjon der de er ute av stand til å betjene sin boliggjeld på vanlig måte. Bestemmelsen legger til rette for at kjøpere av borettslagsleiligheter blir kredittvurdert. I tillegg vil en maksimalgrense redusere risikoen for at andelseiere må betale naboers felleskostnader. Hensynet til rettsteknisk enkle regler tilsier også en fast grense på 75 pst.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet og Høyre viser til sine innledende bemerkninger, og deler ikke regjeringens syn på at belåningsgrense overfor ekstern lånyter har noen særlig positiv virkning. Den primære risiko ligger i usolgte andeler, i valg av låntype og hvordan lånebetingelsene kan endre seg.
Komiteens medlemmer fra Høyre vil på denne bakgrunn stemme imot lovforslaget § 2-14.
Komiteen slutter seg til regjeringens vurdering av at begrensningen i belåningsgrad ikke skal gjøres gjeldende for senere lånopptak i borettslaget. Likeledes slutter komiteen seg til departementets vurdering om ikke å endre den enkelte andelshavers mulighet til individuell nedbetaling (IN). Bolig er den viktigste spareform i Norge, og det bør den kunne være også for dem som bor i borettslag.