12. Økonomiske og administrative vurderinger
- 12.1 Sammendrag
- 12.2 Komiteens merknader
Forslaget til endringer i avhendingslova og bustadoppføringslova antas ikke å ha nevneverdige økonomiske eller administrative konsekvenser. Departementet antar at de nye reglene kan bidra til at færre forbrukere kjøper boliger uten å ha nødvendig økonomi til å bære kostnadene ved å eie den aktuelle boligen.
Departementet mener det er grunn til å anta at lovendringene vil føre til at færre kjøper borettslagsbolig uten å ha økonomisk evne til å betale felleskostnader. Dette kan føre til at færre misligholder sine felleskostnader. Det kan også gjøre det tryggere å eie borettslagsandeler samt styrke omdømme til borettslagsmodellen.
Forslaget vil kunne føre til at forhåndssalg av prosjekter tar lengre tid enn om det var full frihet til å inngå slike avtaler. Det er kjent at det har foregått spekulasjonssalg til den gruppen som vil berøres av forbudet. Det er på den annen side grunn til å tro at dette vil redusere risikoen for at borettslaget lider tap på grunn av betalingsmislighold.
De nye regler for sikring mot tap av felleskostnader antas ikke å ha vesentlige administrative eller økonomiske konsekvenser for staten.
Siden forslagene vil bidra til å trygge økonomien i enkelte borettslag, og derigjennom økonomien til andelseierne, kan forslaget indirekte bidra til reduserte utbetalinger fra offentlige støtteordninger. Det antas likevel at en slik eventuell reduksjon vil være av begrenset omfang.
Boligbyggelag og andre aktører som i dag tilbyr en form for sikringsordning ,må søke om konsesjon til å drive forsikrings- eller finansieringsvirksomhet. Det er grunn til å tro at de to store tilbydere av sikringsordninger, OBOS og Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond, vil fortsette sin virksomhet og justere vilkårene til de foreslåtte minstekravene der det eventuelt er nødvendig.
Det kan være usikkert om mindre boligbyggelag og andre aktører som i dag tilbyr sikring, har økonomisk styrke til å omdanne seg til selskaper med konsesjon til å drive forsikrings- eller finansieringsvirksomhet.
Lovforslaget gir trygghet for økonomien til borettslag som har tegnet sikring mot tap av felleskostnader. For banker som finansierer borettslagenes fellesgjeld, vil lovforslaget gi økt trygghet for engasjementet hvis borettslaget har sikret seg mot tap som følge av manglende dekning av felleskostnader. Lavere risiko for banken kan bidra til gunstigere vilkår på borettslagets felleslån.
Det er mulig at banker i større grad enn tidligere vil kreve at borettslag er medlem i en sikringsordning for å yte borettslag lån. Flere borettslag vil i så fall bli nødt til å tegne sikring mot tap av felleskostnader. Dette kan stimulere til at det kommer flere tilbydere av sikringsordninger på markedet og vil dermed bidra til større konkurranse.
Det er grunn til å tro at kostnadene ved drift av sikringsordninger vil øke som en konsekvens av kravene i forsikrings- og finansieringsvirksomhetsloven. Hvis flere borettslag ser seg tjent med å tegne sikring mot tap av felleskostnader og det kommer flere tilbydere i markedet, kan dette bidra til økt konkurranse i markedet og at kostnadene ved sikring dermed reflekterer den reelle risikoen. En kostnadsøkning som følge av økt trygghet i sikringsordningen vil uansett neppe være til ulempe for borettslagene. Dette er derimot en tilsiktet virkning av ordningen.
De øvrige endringene i burettslagslova antas ikke å ha administrative eller økonomiske virkninger av stor betydning for det offentlige eller private. Endringene antas også å styrke omdømmet til borettslagsmodellen.
Forslaget antas å kunne bidra til en forenkling av de rettslige konstruksjonene knyttet til boligeiendommer. Dette kan føre til at forbrukere får bedre forutsetninger for å vurdere de reelle kostnadene ved kjøp av bolig. Det er grunn til å tro at forslagets innvirkning på omsetningsfortjenesten er så beskjeden at det ikke vil få nevneverdige konsekvenser for profesjonelle aktører i eiendomsbransjen. Forslaget antas ikke å ha nevneverdige økonomiske eller administrative konsekvenser for det offentlige.
Endring i eiendomsmeglingsloven antas ikke å ha økonomiske eller administrative konsekvenser av betydning, men endringene vil trolig føre til at flere potensielle kjøpere av andeler i borettslag får bedre informasjon ved kjøp av en borettslagsbolig.
Endring i finansieringsvirksomhetsloven som går ut på at det sies uttrykkelig at selgerfinansiering av borettslagsboliger ikke kan gjøres uten konsesjon, kan føre til at noen færre får denne type finansiering ved kjøp av borettslagsbolig. Dette er imidlertid den tilsiktede virkningen av forslaget. Finansieringen vil da skje via ordinære kredittkanaler.
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet, legger til grunn at lovendringene gir kjøpere av borettslagsboliger større forutsigbarhet og bedre informasjon. Regelverket er utformet på en måte som ivaretar behovet for rettsteknisk enkle regler.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet, Høyre og Kristelig Folkeparti viser til at virkemidlene består i flere lover og forskrifter som i seg selv forutsetter oppfølging og kontroll fra forvaltningen. En del av lovbestemmelsene inneholder skjønn, som stilt på spissen må avklares av en domstol. Rettsliggjøringen av mange spørsmål i samfunnet betyr økt press på domstolsapparat, inkludert forliks- og rettsmeklingsinstanser. Også partenes utgifter til juridisk rådgivning vil stige. Det er vanlig å undervurdere kostnadene ved innføring av lovgivning.
Disse medlemmer er enig at skattefrihet for sikringsordninger ikke bør finne sted, av hensyn til konkurranseflaten mot ordinær forsikring, og at unntaksbestemmelsen i skatteloven § 2-30 første ledd bokstav 1 oppheves ved innføring av de nye sikringsbestemmelsene. Det er for øvrig ikke urimelig å anta at bankene som betingelse for å yte lån vil kreve at borettslaget er med i en sikringsordning.