9. Tidsbestemt leieavtale
En tidsbestemt leieavtale bortfaller automatisk ved utløp av tidsangivelsen. Det er bare anledning til å si opp en tidsbestemt leieavtale i leietiden dersom dette er uttrykkelig avtalt, jf. § 9-2. Hvis det ikke er avtalt at leieavtalen kan sies opp, og leieren ønsker å flytte før utløpet av leietiden, har leieren anledning til å framleie boligen for den resterende del av leietiden. Utleieren kan nekte framleie dersom framleierens forhold gir saklig grunn til dette.
Departementet viser til at mangelfull kunnskap om at leieavtalen ikke kan sies opp i den tidsbestemte leieperioden, kan føre til at leiere og utleiere inngår tidsbestemte leieavtaler som partene kan ønske å avslutte før utløpet av leieperioden.
Departementet mener det er viktig å bevisstgjøre partene om at tidsbestemte leieavtaler ikke kan sies opp i den tidsbestemte perioden. Departementet foreslår derfor å pålegge utleieren skriftlig å opplyse at tidsbestemte leieavtaler ikke kan sies opp i den avtalte leietiden, og at brudd på denne opplysningsplikten fører til at leieren likevel kan si opp leieavtalen i leietiden. En slik regel utelukker ikke at utleieren inngår en leieavtale som ikke kan sies opp i den avtalte tidsperioden. Dette kan eksempelvis være praktisk hvis utleieren skal reise bort i den aktuelle leieperioden.
Departementet foreslår at opplysningsplikten kun skal gjelde i boligleieforhold.
Komiteen viser til at husleieloven åpner for to typer leieavtaler, tidsbestemt og tidsubestemt, jf. § 9-1. Mens husleieloven av 1939 begrenset adgangen til å inngå tidsbestemte avtaler, kan det ifølge gjeldende husleielov bare unntaksvis inngås tidsubestemte leieavtaler.
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti, Kristelig Folkeparti, Senterpartiet og Venstre, viser til at tidsbestemte kontrakter innebærer at leierne ikke har en lovfestet rett til å forlenge eller fornye leieavtalen. Mange må derfor flytte ut ved utløpet av leieavtalen selv om husværet fortsatt skal leies ut. Alternativet blir for mange at det inngås en ny tidsbestemt leieavtale som med gjeldende lov som oftest blir til markedspris og ikke til gjengs leie som var lovens forutsetning.
Flertallet vil understreke at leieboere i likhet med eiere av bolig, har behov for kontinuitet, stabilitet og forutsigbarhet i boforholdet. Flertallet mener det velferdspolitisk er nødvendig å øke tryggheten for leietakerne. Flertallet viser til Kommunaldepartementets uttalelse i Ot.prp. nr. 82 (1997–1998):
"Boligen vil for de fleste være en fundamental ramme i tilværelsen, og departementet mener at et av de viktigste formålene med boliglovgivningen bør være å sikre trygghet for beboerne, enten boligen blir leiet eller eid."
Også Forbrukerrådet har understreket det samme når de uttaler:
" … ut fra et rettspolitisk synspunkt kan en spørre om ikke husleieloven bør innføre et krav om begrunnelse for nektelse av fornyelse."
Flertallet ønsker derfor å få vurdert en presisering som gjør tidsubestemte avtaler til hovedregel. Det bør også vurderes å skille mellom profesjonelle og private utleiere. Flertallet ber Regjeringen komme tilbake til Stortinget med en vurdering av disse problemstillingene.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet og Høyre slutter seg til Regjeringens forslag om å la tidsbegrensede leieavtaler fortsatt være hovedregelen. Disse medlemmer mener at Regjeringen stort sett har funnet en god balanse mellom utleiers rettigheter og eiendomsrett på den ene siden, og leiers behov for forutsigbarhet på den andre. Disse medlemmer er redd for at forskyves rettighetene radikalt ytterligere i leietakers favør kan en risikere at mange uprofesjonelle utleiere ikke lenger ønsker leie ut leiligheter og deler av sine eiendommer.