2. Bakgrunnen for lovforslaget
Ved kronprinsregentens resolusjon 2. april 2004 ble det nedsatt et lovutvalg for å gjennomgå eiendomsmeglingsloven med sikte på generell revisjon og oppdatering. Utvalget avga en særskilt utredning, "Tryggere budgivning - Om budgivning gjennom eiendomsmegler", som omhandlet de punkter i mandatet som gjelder regelverket knyttet til gjennomføring av budrunder. Ved forskrift 10. november 2006 endret Finansdepartementet forskrift om eiendomsmegling, slik at det nå blant annet gjelder et forbud mot at megler formidler bud med kortere akseptfirst enn 24 timer fra siste annonserte visning. Hovedutredningen NOU 2006:1 Eiendomsmegling ble avgitt til Finansdepartementet 10. januar 2006.
Utvalgets innstilling preges av et stort antall dissenser. Utvalgets medlemmer har hatt til dels betydelig avvikende vurderinger av en lang rekke forhold. Det er ulike konstellasjoner av flertall og mindretall, avhengig av hvilke saker som har vært til vurdering.
NOU 2006:1 Eiendomsmegling ble sendt på høring ved Finansdepartementets brev 27. januar 2006. Høringsfristen var 2. mai 2006.
Lovgivningen om eiendomsmegling bør legge til rette for en sikker og ordnet omsetning av fast eiendom. Videre bør loven legge til rette for at begge parter i en transaksjon får god og uavhengig bistand. Samtidig bør omsetningen av fast eiendom og den offentlige reguleringen av eiendomsmeglervirksomhet skje på en mest mulig effektiv måte.
Etter omstendighetene kan disse hensynene stå i en viss konflikt med hverandre. Det store antall dissenser i lovutvalget og høringsinstansenes ulike innspill illustrerer nettopp dette. En rekke tiltak som vil øke brukernes rettigheter og meglerstandens kompetanse, vil samtidig kunne øke kostnadene ved eiendomsmegling. Utvidelse av eiendomsmeglermonopolet vil eksempelvis avskjære andre aktører fra å drive eiendomsmeglingsvirksomhet, og den reduserte konkurransen som følger av dette kan medføre økte kostnader for brukerne. På den annen side vil et bredt anlagt konsesjonssystem legge til rette for større sikkerhet for kjøpere og selgere av fast eiendom. Tilsvarende avveining vil måtte gjøres i forhold til utdannelses- og kompetansekrav. Med økte krav til utdannelse og kompetanse, øker etterspørselen etter personer som innehar slik utdannelse og kompetanse. Dette kan isolert sett øke prisen på eiendomsmeglertjenester, samtidig som slike krav bidrar til å heve kvalitetsnivået på de tjenester som tilbys.
I de tilfeller slike avveininger har oppstått, har departementet i lovproposisjonen gjennomgående lagt avgjørende vekt på hensynet til en sikker og ordnet omsetning av fast eiendom. De hensyn som taler for en offentligrettslig regulering av slik virksomhet, taler også for at den offentligrettslige reguleringen har et bredt anvendelsesområde og sikrer tjenester av høy kvalitet. Samtidig har departementet søkt å legge til rette for økt konkurranse mellom eiendomsmeglerforetakene, blant annet ved å legge til rette for økt prissammenligning.
Den konkurransebeskyttelse et konsesjonsregime innebærer, nødvendiggjør etter departementets vurdering økt ansvarliggjøring av de personer og foretak som nyter godt av en slik beskyttelse. Departementet har derfor blant annet gjennomgående støttet forslag som innebærer større krav til eiendomsmeglernes uavhengighet. Av samme hensyn foreslås viktige innstramminger i tilsyns- og sanksjonsregimet.
Det vises til den nærmere drøftelsen av enkeltspørsmål i det følgende.
Et særlig spørsmål er om det bør vedtas en endringslov eller en ny lov om eiendomsmegling. Utvalget foreslo at det ble gitt en endringslov. Etter departementets syn bør det imidlertid fastsettes en ny lov om eiendomsmegling. I proposisjonen her fremmes en rekke nye lovregler som vanskelig lar seg innarbeide i den eksisterende lovstruktur på en hensiktsmessig måte. Videre legger en ny lov til rette for at en kan utforme regelverket på en mer tilgjengelig måte enn i forhold til gjeldende lov.
Komiteen tar dette til orientering og viser til sine merknader nedenfor under de enkelte punkter.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet, Høyre, Kristelig Folkeparti og Venstre vil dog understreke det store antall dissenser i så vel høringsuttalelser som i selve lovutvalget. Dette tilsier varsomhet i forhold til de utfyllende forskrifter, slik at hovedhensynet i lovforslaget, nemlig hensynet til en sikker, ordnet og effektiv omsetning av fast eiendom bibeholdes også under den praktiske utformingen av forskrifter.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet, Høyre og Venstre viser eksempelvis til Finansdepartementets forskrift av 10. november 2006 til gjeldende lov om 24-timers akseptfrister ved boligmegling som et eksempel på hvordan forskriftsutforming heller kompliserer enn gjør omsetning av boliger mer ordnet og effektiv.