1. Sammendrag
- 1.1 Innholdet i proposisjonen
- 1.2 Bakgrunnen for lovforslaget
- 1.3 Organisering og lokalisering av borettsregisteret
- 1.4 Delt iverksetting og overgangsbestemmelser
- 1.5 Andre endringsforslag
- 1.6 Økonomiske og administrative konsekvenser
Kommunal- og regionaldepartementet foreslår i proposisjonen at rettigheter i borettslagsandeler sikres rettsvern ved tinglysing i grunnboken, og at registreringsgebyrene skal tilsvare selvkost. Det foreslås samtidig noen mindre presiseringer i borettslagsloven og andre lover.
Det foreslås videre regler som tilrettelegger for delt iverksetting av den nye borettslagsloven.
Departementet legger til grunn at rettsregistreringen skal foregå utenfor Oslo-området, og vil i statsbudsjettet fremme slikt forslag sammen med nærmere konsekvensutredning.
Borettslovutvalget foreslo å registrere borettslagsandelene i et borettsregister, jf. NOU 2000:17 side 73. Utvalget fremmet ikke forslag til hvordan et slikt borettsregister skulle være organisert, og det tok heller ikke stilling til hvem som burde føre registeret. Utvalget påpekte at registeret kunne være offentlig eller privat. Utvalget mente at hensynet til priskonkurranse og hensynet til å utnytte de registerordningene som finnes i boligsamvirket talte for en privat løsning, mens hensynet til kvalitet og mest mulig brukervennlige tjenester talte for et offentlig register.
I Ot.prp. nr. 30 (2002-2003) gav departementet tilrådning om ett offentlig rettsregister. Registerordningen skulle opprettes som en integrert del av grunnboken. På den måten ville man få ett samlet offentlig rettsregister for både borettslags- og selveierboliger.
Stortinget vedtok i stedet å tilrettelegge for konkurranse mellom private og offentlige aktører om å drive rettighetsregistre, kalt borettsregistre, jf. Innst. O. nr. 82 (2002-2003) og Besl. O. nr. 85 (2002-2003). Stortingets vedtak bygger på en forutsetning om at det er forretningsmessig grunnlag for slik konkurranse og at et tilstrekkelig antall aktører finner det regningssvarende å etablere slike registre.
Departementet mener at forutsetningen om konkurranse i markedet for borettsregistre, som lå til grunn for flertallsvedtaket i Stortinget, ikke lar seg oppfylle.
Departementet mener at et privat monopol er meget uheldig, fordi aktøren dermed vil få en betydelig markedsmakt, som kan utnyttes overfor brukerne, andre tjenestetilbydere og ovenfor det offentlige. Brukerne vil vanskelig kunne sikres den best mulige tjenesten til en lavest mulig pris, samtidig som monopolisten vil ha styrke til å utkonkurrere andre tilbydere. At det offentlige ikke vil kunne sanksjonere ved å bytte tjenesteleverandør, gjør det vanskelig å stille krav til pris og kvalitet. En situasjon med privat monopol vil dermed på sikt kunne påføre både brukerne og samfunnet store merkostnader og lavere kvalitet på tjenestene.
Departementet viser videre til at en løsning med private registere dessuten fordrer at det etableres et system for offentlig autorisasjon, tilsyn og klageordninger. Dette vil foruten økt byråkrati også gi økte kostnader for det offentlige og samfunnet. I en situasjon med en privat monopolist, vil det offentlige måtte benytte betydelige ressurser til å stille krav til kvalitet og pris på tjenestene, og til å føre tilsyn med at kravene følges. Disse kravene vil bli gjort til gjenstand for vedvarende drøfting fra monopolistens side, og vil ut fra monopolistens sterke forhandlingsposisjon være vanskelig å opprettholde for det offentlige.
Departementet fremmer dermed på nytt sitt opprinnelige forslag om at rettsregistreringen av borettslagsboliger skal skje i offentlig regi, og at registerordningen integreres i grunnboken, jf. § 6-1, noe som vil være mest hensiktsmessig for brukerne.
Departementet la opprinnelig til grunn at brukerne skulle betale de samme tinglysingsgebyrer for å registrere rettigheter i grunnboken, enten dette gjaldt borettslagsandeler eller andre selveierboliger. Et av formålene med å åpne for konkurranse om å drive private borettsregistre var at dette trolig ville føre til lavere registreringsgebyrer for brukerne. For å ivareta dette hensynet foreslår departementet at gebyrene for å registrere rettigheter i borettslagsandeler i grunnboken skal tilsvare selvkost. Foreløpige kalkyler tyder på at registreringsgebyret da vil bli 400-500 kroner, jf. § 6-16 første ledd tredje punktum.
Som et bidrag til å styrke sysselsettingen foreslår departementet at registreringen av rettigheter i borettslagsandeler i grunnboken legges til en region utenfor Oslo-området. Registeret antas å sysselsette rundt 18 personer. Departementet vil komme tilbake til dette forslaget i forbindelse med statsbudsjett ved etablering av registerordningen.
Departementet har som mål at registeret er i drift fra 1. juni 2006.
De fleste av lovens bestemmelser kan iverksettes selv om borettsregisteret ikke er i drift. Departementet foreslår derfor bestemmelser som tilrettelegger for delt iverksetting av den nye borettslagsloven, slik at hovedtyngden av loven kan settes i verk snarest mulig, og før rettsregisteret er i drift, jf. § 14-1.
Skal det gjennomføres delt iverksetting av borettslagsloven, er det nødvendig med nye overgangsbestemmelser. Forslag til slike bestemmelser er inntatt i nytt kapittel 14 avsnitt V. Disse reglene vil gjelde i tiden fra hovedtyngden av loven er trådt i kraft til rettsregisteret er i drift.
Departementet foreslår å videreføre dagens ordninger for rettsvern for rettserverv og pant i borettslagsboliger inntil kapittel 6 trer i kraft. For rettserverv slås dette fast i en ny § 14-20. For pant vil dette følge av pantelovens regler som videreføres sammen med en presisering i ny § 14-19.
Det skal ikke utferdiges atkomstdokumenter etter den nye borettslagsloven. I forhold til nystiftede borettslag, eller ved opprettelse av nye andeler i et eksisterende borettslag, finner departementet det derfor nødvendig å vedta bestemmelser som fastsetter at det skal utstedes atkomstdokumenter som etter gjeldende borettslagslov, jf. §§ 14-14 til 14-16.
Departementet har valgt å videreføre både andelsbrev og partialobligasjon som atkomstdokumenter til borettslagsboliger.
Ved bygging av borettslagsboliger kan de første boligene være innflyttingsklare lenge før de siste boligene. Det er lite lønnsomt å la boligene stå tomme. Hvis utbygger overfører andelene når de første boligene er klare til innflytting, risikerer utbygger å miste kontrollen med byggesaken.
Departementet foreslår en midlertidig overgangsbestemmelse i § 14-17. Etter bestemmelsen kan partene i en slik situasjon avtale at forbrukeren blir andelseier, men midlertidig uten stemmerett etter § 7-10. På denne måten kan utbyggeren overføre andelen uten at han mister kontroll med utbyggingen.
Departementet foreslår å utsette iverksetting av legalpanteretten til kapittel 6 i borettslagsloven settes i kraft.
I stedet foreslår departementet å videreføre dagens system slik at borettslaget kun kan avtale panterett til sikkerhet for krav etter boretten frem til kapittel 6 trer i kraft, jf. § 14-18.
Før andelen er registrert i rettsregisteret, vil tvangsfullbyrdelse kunne foregå etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 12.
Tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 11 gjelder tvangsdekning i realregistrerte formuesgoder. Når andelen er registrert i grunnboken kan tvangssalg av borettslagsandel gjennomføres etter disse bestemmelsene.
Boligaksjeselskaper kan omdannes til borettslag etter den nye borettslagsloven, jf. § 13-5. For å kunne gjennomføre omdanningen, forutsetter bestemmelsen at det foreligger et rettsregister. Dette har den konsekvens at boligaksjeselskaper ikke kan omdannes før kapittel 6 i borettslagsloven trer i kraft.
Den nye borettslagsloven inneholder ikke erstatningsregler for feil som føreren av borettsregisteret har foretatt, eller krav til sikkerhet for slike feil. Ved å integrere rettighetsregisteret over andeler i borettslag i grunnboken vil staten få objektivt erstatningsansvar for tinglysingsfeil etter tinglysingsloven § 35. Departementet foreslår likevel å presisere erstatningsansvaret i borettslagsloven, og fremmer forslag om en slik bestemmelse i en ny § 6-17.
Departementet mener at private beslagsforbud, som er sikret rettsvern før kapittel 6 er trådt i kraft, fortsatt må beholde sitt rettsvern selv om beslagsforbudet ikke blir registrert i grunnboken, jf. § 14-9 syvende ledd.
Borettslagsloven § 2-13 regulerer hvilke avtaler som kan inngås mellom en utbygger og kjøper (her kalt forbrukeren) av en borettslagsbolig under oppføring. Loven åpner derfor for at partene kan avtale at forbrukeren kan overta boretten før forbrukeren overtar selve andelen. Fra registrering av boretten skal forbrukeren ha samme rettigheter som en andelseier med unntak av forvaltningsrettighetene. Det vil først og fremst si at retten til å avgi stemme på generalforsamling er unntatt. Etter departementets vurdering, burde det kommet klarere frem at forbrukeren da har rettslig råderett over boretten. Dette vil blant annet omfatte retten til å overdra eller pantsette rettighetene, og mulighet for kjøperens kreditorer til å ta beslag i de samme rettighetene. Departementet foreslår derfor at dette blir presisert i borettslagsloven § 2-13 andre ledd.
I borettslagsloven § 6-2 andre ledd står det at "tingretten" ved kjennelse kan fastsette at en stevning, eller et utdrag av en stevning, kan registreres i grunnboken. Departementet foreslår å erstatte begrepet "tingretten" med "retten" i nevnte bestemmelse.
Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen etterlyser sanksjoner mot borettslag som ikke oppfyller registreringsplikten. Departementet viser til at det blir borettslagenes styrer og forretningsførere sin oppgave å sørge for at andelene blir registrert i grunnboken. Dersom styrene og forretningsførerne forsømmer denne oppgaven, vil de kunne bli pålagt erstatningsansvar etter borettslagsloven kapittel 12. Departementet ser derfor ikke behov for ytterligere sanksjonsmidler for slike forsømmelser.
Det foreslås at registrering av rettigheter i borettslag skal foretas i grunnboken i stedet for i konkurrerende borettsregistre. Kostnadene til investering, oppstart og drift anslås til ca. 47 mill. kroner. Kostnadene vil bli belastet brukerne gjennom gebyrer. Departementet legger til grunn at gebyrene skal tilsvare selvkost. Foreløpige kalkyler tyder på at registreringsgebyret (tinglysingsgebyret) vil utgjøre mellom 400-500 kroner pr. avgiftsbelagt registrert dokument. Tilsvarende gebyr for å tinglyse et dokument som gjelder fast eiendom, er 1 690 kroner og for pantobligasjon 2 112 kroner. Departementet legger videre til grunn at forretninger som er gratis å tinglyse i fast eiendom også vil være gratis å registrere i borettslagsandeler. Departementet vil komme tilbake med nærmere budsjettkonsekvenser i statsbudsjettet.
Departementet vil foreslå å lokalisere registeret utenfor Oslo-området, og vil også komme tilbake til dette forslaget i statsbudsjettet. Dette vil i så fall tilføre den aktuelle regionen omtrent 18 nye arbeidsplasser.
Ved å registrere andeler i grunnboken sparer staten utgifter til å administrere og føre kontroll med ett eller flere private registre.
For øvrig antas forslagene ikke å føre til vesentlige økonomiske eller administrative konsekvenser.