2. Forslag fra lovutvalgene
To lovutvalg har vurdert behovet for lovregulering, og begge har kommet med forslag til betydelig innstramming i forhold til dagens muligheter og praksis. Forslagene er forskjellige, både i utgangspunkt og mht. hva avtaler bør kunne gå ut på, men inneholder mer parallelle regler om definisjoner, saksbehandling mv.
Planlovutvalget ønsker i NOU 2003:14 Bedre kommunal og regional planlegging etter plan- og bygningsloven II å begrense utbyggingsavtaler til teknisk infrastruktur der kommunen har direkte lovhjemmel til å stille vilkår. Forslaget innebærer at utbygger/grunneier ikke bør kunne påta seg større forpliktelser enn det kommunen kan pålegge gjennom plan- og bygningsloven, plan, vedtekt e.l. Forslaget vil innebære en dramatisk innstramming i forhold til gjeldende rett.
Bygningslovutvalget foreslår i NOU 2003:24 Mer effektiv bygningslovgivning også lovregler som medfører innstramming, men uten å avgrense til typer av tiltak. Bygningslovutvalget foreslår i stedet strenge krav til avtalevilkårene, basert på krav om at de tiltak avtalene omfatter skal være nødvendige og stå i forhold til tiltakets virkninger. Bygningslovutvalgets forslag viser til behov for smidigere regler og trekker opp skjønnsmessige, strenge rammer for hvor langt avtalene kan gå.
Høringsinstansene er skarpt delt i synet på avtalenes innhold. Flere, særlig kommuner, påpeker at avtalefrihet er viktig for å sikre smidig og hensiktsmessig utbygging i pressområder. Motstandere av en vid adgang til å inngå avtaler viser særlig til at utbyggingsavtaler med store økonomiske forpliktelser for utbygger/grunneier vanskeliggjør utbygging og fordyrer boliger.
Departementet følger utvalgenes ønsker om innstramming, og mener det er behov for lovregulering for å hindre at kommunene bruker sin myndighet på en uheldig måte. Stortinget har også tidligere uttalt at det er behov for innstramming av bruken av utbyggingsavtaler.
På den annen side er det gjennom mange år utviklet et konstruktivt samspill mellom kommuner og utbyggere, og mulighetene for å videreføre dette bør ikke begrenses for mye. Etter departementets vurdering er derfor Planlovutvalgets forslag for restriktivt. Forslaget innebærer at bruk av avtaler mellom private og den offentlige forvaltning, som har vokst fram over tid, og som har funnet støtte og rammer gjennom rettspraksis og juridisk teori, ikke vil være tillatt på plan- og bygningslovens område. Det er grunn til å være noe tilbakeholden, og ikke gripe for sterkt inn i en rettsutvikling av nye og konstruktive samarbeidsformer mellom offentlig og privat sektor. Samtidig er det et viktig poeng å ivareta utbyggingsavtalenes funksjon som virkemidler i kommunenes boligpolitikk.
Komiteen viser til at både Planlovutvalget i NOU 2003:14 og Bygningslovutvalget i NOU 2003:24 har behandlet temaet utbyggingsavtaler.
Komiteen viser til at Bygningslovutvalget gjorde en omfattende og grundig vurdering av utbyggingsavtaler.
Komiteen har merket seg at Bygningslovutvalget åpner for en fleksibel bruk av utbyggingsavtaler uten å ville skille mellom teknisk infrastruktur eller sosial infrastruktur.
Komiteen har også merket seg at Bygningslovutvalget foreslår en lovregulering for å stramme inn dagens praksis, men at utvalget ser det som mindre hensiktsmessig å avgrense bruken av utbyggingsavtaler til bare å kunne gjelde teknisk infrastruktur som for eksempel vei, vann og avløp.
Komiteen har merket seg at en del av kritikken mot Bygningslovutvalgets forslag går på at utvalgets forslag åpner for skjønnsmessige vurderinger fra kommunens side av når en avtale kan inngås og hva den kan inneholde.
Komiteen har på den andre siden merket seg at Planlovutvalget foreslår å begrense utbyggingsavtaler til kun å kunne gjelde teknisk infrastruktur, noe som innebærer en betydelig innstramming i forhold til dagens tilstand.
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Fremskrittspartiet og Senterpartiet, støtter Planlovutvalgets forslag om å avgrense bruken av utbyggingsavtaler til kun å omfatte tiltak som kan defineres som teknisk infrastruktur. Dette vil skape klare rammer for innholdet i utbyggingsavtaler og bidra til forutsigbarhet for utbygger samt forhindre store kostnadsoverføringer til boligkjøper.
Et annet flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Fremskrittspartiet, Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet, ønsker å fjerne muligheten for utbygger og kommune til å inngå avtale om at utbygger skal kunne forskuttere eller yte annet bidrag til sosial infrastruktur.
Komiteens medlemmer fra Høyre, Sosialistisk Venstreparti og Kristelig Folkeparti viser til at Regjeringens forslag bygger på Bygningslovutvalgets innstilling, men med ytterligere innstramninger og presiseringer i forhold til utvalgets innstilling. Disse medlemmer mener dette forslaget med visse justeringer må ligge til grunn for ny lovtekst.
Komiteens medlemmer fra Høyre og Kristelig Folkeparti mener at Planlovutvalgets forslag ikke forhindrer den ekstrakostnad det er for boligkjøper at prisene holdes kunstig høye som følge av lav boligbygging i pressområder. Disse medlemmer viser til at mange kommuner vil utsette vedtak om utbygging, dersom muligheten til å inngå utbyggingsavtaler som også, under de strenge vilkår disse medlemmer legger til grunn, for sosial infrastruktur forbys.