6. Beregning av innløsningssummen
Bestemmelsen i tomtefesteloven fastsetter tre forskjellige måter å beregne innløsningssummen på.
I høringsnotatet fra 2001 foreslo Justisdepartementet å endre reglene om fastsettelse av innløsningssum for avtaler inngått før 1976. Departementet hadde to alternative endringsforslag. Prinsipalt foreslo man å oppheve § 36 tredje ledd som gir adgang til å velge fastsettelse av innløsningssummen etter reglene om ekspropriasjonserstatning. Alternativt ble det foreslått å begrense rekkevidden av bestemmelsen ved å avskjære adgangen til en ekspropriasjonsmessig beregnet innløsningssum, dersom en beregning etter § 36 første eller annet ledd gir en pris på 300 000 kroner pr. dekar eller mer. Dette alternativet innebærer en mer moderat endring av gjeldende rett enn det prinsipale alternativet.
I høringsnotatet fra 2003 ble det først redegjort for de sentrale hensyn som må iakttas ved utformingen av regler om innløsningssum. Deretter ble det gitt en presentasjon av en rekke alternative endringsforslag.
Departementet foreslår i proposisjonen en vesentlig forenkling av vilkårene for innløsning. Samtidig går departementet inn for at de festeavtalene som har tomteverdiregulering, skal få et løft ved en engangsoperasjon, før nivået for framtiden bare kan reguleres etter konsumprisindeksen. Hensynet til hva som er avtalt, har dermed blitt hensyntatt ved forslaget til endringer i reglene om regulering av festeavgift. Med dette utgangspunktet mener departementet at det er mulig å gi en balansert regel for beregning av innløsningssummen som tar utgangspunkt i festeavgiften.
Departementet peker videre på at evalueringen av tomtefesteloven § 15 har vist at et flertall av gjeldende festekontrakter er inngått før 1976. Dette betyr at et økende antall festekontrakter vil gå ut i årene som kommer. Denne situasjonen medfører et voksende behov for enkle regler, som ikke er tvisteskapende. Departementets forslag om en generell rett til innløsning etter 30 år, vil også bidra til økt behov for klare regler om beregning av innløsningssummen. Tomtefesteloven § 36 oppfattes nå som så vanskelig å forstå for partene at man som regel ser det nødvendig å søke juridisk bistand for å få vurdert noe som bør være en enkel transaksjon. Reglene om beregning av innløsningssum i § 36 annet og tredje ledd legger dessuten opp til skjønnsmessige vurderinger som fører til at den misfornøyde parten lettere vil prøve saken for domstolene. Løsningen på dette problemet er enkle, klare og sjablonmessige innløsningsregler. Etter Justisdepartementets oppfatning kan denne målsettingen nås ved at innløsningssummen knyttes opp mot festeavgiften. Man unngår dermed de komplikasjoner som er forbundet med en mer eller mindre hypotetisk markedsvurdering av en tomt påheftet festerett. Videre unngår man en vurdering og fordeling av verdistigning mellom partene i festeforholdet. En løsning som forutsetter at utgangspunktet tas i nåværende eller historisk markedsverdi, må antas å lede til et høyt antall skjønnssaker. Dette kan medføre høye sakskostnader for partene, og vil dessuten påføre samfunnet kostnader knyttet til domstolsbehandling.
Etter dette vil departementet foreslå at beregningen av innløsningssummen skal knyttes til festeavgiften i alle typer festeforhold. Det foreslås at multiplikatoren for beregning av innløsningssummen skal være 30. Innløsningssummen vil etter dette utgjøre 30 ganger årlig festeavgift. Departementet mener at det mest konsekvente og rimelige er å basere innløsningssummen på den oppregulerte årlige festeavgiften på innløsningstidspunktet. Slik unngår man tilfeldige utslag avhengig av hva som er reguleringstidspunktet, og man ivaretar samtidig de hensyn til avtalefriheten som er avveid i forslaget til § 15. Etter departementets vurdering har dette også betydning for vurderingen av om den multiplikatormodellen som foreslås, er forenlig med Grunnloven. Departementet går på denne bakgrunn inn for at bortfesteren skal ha adgang til å kreve festeavgiften regulert i samsvar med § 15 i forslaget på det tidspunktet festeren krever innløsning, slik at innløsningssummen blir 30 ganger den regulerte avgiften.
Departementet er oppmerksom på at mange festeforhold har lave festeavgifter. Dette kan lede til svært lave innløsningssummer etter en multiplikatormodell som foreslått. Departementet forslår derfor å sette en nedre grense for innløsningssummen. Denne grensen må til en viss grad fastsettes skjønnsmessig. Etter departementets syn bør det ved fastsettelsen av den nedre grensen tas et visst hensyn til at festeavgiften i mange avtaler kun er regulert i samsvar med konsumprisindeksen, slik at festeavgiften i eldre avtaler ikke lenger gjenspeiler råtomtens antatte markedsverdi. Ved fastsettelsen av den nedre grensen bør man også ta hensyn til at den gjelder for hele tomten, og ikke pr. dekar. Departementet antar derfor at den nedre grensen bør settes høyere enn forslaget på 30 000 kroner, og foreslår 50 000 kroner. Med en multiplikator på 30 innebærer det i praksis at det legges til grunn en minimum festeavgift i underkant av 1 700 kroner ved beregning av innløsningssum. Det foreslås at dette beløpet skal justeres hvert år i samsvar med utviklingen i pengeverdien.
Ved innløsning er det rettslige utgangspunktet at eiendomsretten til tomten går over fra bortfesteren til festeren. I de tilfellene der innløsningsretten ikke følger av avtalen, er det tale om et inngrep som er beslektet med ekspropriasjon, men som også er særpreget ved den tilknytningen til eiendommen som tomtefesteren har gjennom en langvarig kontrakt og sin faktiske bruk av tomten.
Etter Grunnloven § 105 skal det ved tvungen avgivelse av eiendom i offentlig interesse svares full erstatning. Departementet legger etter en lengre drøftelse i proposisjonen til grunn at lovforslaget ligger innenfor rammen av Grunnloven § 105.
De vurderinger som Stortinget gjør i forhold til Grunnloven § 105, burde også stå seg ved en eventuell overprøving i menneskerettsdomstolen. Grunnloven § 105 gir i prinsippet bedre vern om eiendomsretten enn Den europeiske menneskerettskonvensjonen (EMK) første tilleggsprotokoll artikkel 1 når det gjelder erstatningsutmålingen.
Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Fremskrittspartiet er kjent med at dagens regler for fastsetting av innløsningspris kan være vanskelige å forstå for partene. For flertallet er det et mål at reglene for fastsetting av innløsningssum utformes slik at de kan bli enklere å praktisere.
Et avgjørende hensyn ved utforming av regler om innløsningssum må etter flertallets mening være hva som er et rimelig nivå på vederlaget ved innløsning. Videre er det en forutsetning at reglene for fastsetting av innløsningssum er innenfor de grenser som Grunnloven setter.
Reglene om innløsning må etter flertallets oppfatning ikke være tvisteskapende. Bestemmelsene bør derimot være enkle og forutberegnelige - av hensyn til både fester og bortfester. En multiplikatormodell som foreslått i proposisjonen vil etter flertallets oppfatning medføre en vesentlig forenkling av reglene om innløsningssum, og videre oppfylle målet om forutberegnelighet.
Komiteens medlemmer fra Høyre og Kristelig Folkeparti viser til at ved å ta utgangspunkt i 30 ganger oppregulert festeavgift etter avtalen, vil innløsningssummen reflektere det nivå som partene på avtaletidspunktet anså som riktig årlig avkastning av eiendommen - nemlig festeavgiften som uttrykte verdien av tomten. I de fleste tilfeller vil bortfester med denne modellen få erstattet minst den inflasjonsjusterte verdien av råtomten da festeforholdet ble opprettet, og i mange tilfeller mer enn dette.
Disse medlemmer mener dessuten det er en målsetting at tomtefesteinstituttet lovreguleres slik at hensynene til bortfester og fester balanseres. For disse medlemmer er det i denne forbindelse viktig å presisere at reglene for beregning av innløsningssum må sees i sammenheng med reglene om regulering av festeavgiften, de alminnelige innløsningsvilkårene og rett til forlengelse. Disse medlemmer er opptatt av at disse regelsettene ikke forrykker balansen i kontraktsforholdene vesentlig.
Komiteen har grundig vurdert om det er riktig av hensyn til bortfesterne å innføre nye regler for innløsning.
For komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Fremskrittspartiet, har det vært avgjørende at festeavtaler har en svært langvarig karakter og videre at samfunnsforholdene er i stadig endring. Disse forhold tilsier etter flertallets mening at det offentlige kan gripe inn i eksisterende avtaler på tomtefesteområdet.
Komiteens medlemmer fra Høyre og Kristelig Folkeparti viser til at når festeavgiften er avtalt regulert etter endring i pengeverdien og tomten er festet bort for et begrenset tidsrom, vil 30 ganger oppregulert avgift i enkelte tilfeller kunne gi en uforholdsmessig lav innløsningssum. Dette vil særlig være tilfelle der festeforholdet utløper om få år og festeavgiften i forhold til dagens tomteverdi er svært lav, og bortfester har en berettiget forventning om å beholde en vesentlig større del av tomtens verdi enn den innløsningssum departementets sjablongmessige regel vil gi. Disse medlemmer vil imidlertid bemerke at departementets modell i de aller fleste tilfeller gir en enkel utregnet og riktig innløsningssum, slik at en unngår å måtte taksere eiendommen og bli enige om at taksten var riktig.
Disse medlemmer mener på bakgrunn av ovennevnte at det er behov for en skjønnsbasert suppleringsregel knyttet til taksering av tomten, der tomtens verdi som råtomt på innløsningstidspunktet ikke fanges opp i rimelig grad. Disse medlemmer ønsker at departementets forslag til utforming av ny tomtefesteloven § 37 første ledd endres som en følge av dette. På denne måten vil en sikre en individuell fastsetting av minste innløsningssum, der råtomtens verdi inngår i beregningsgrunnlaget. En slik suppleringsregel vil særlig gi merkompensasjon til en del bortfestere med avtaler der festeavgiften reguleres etter endringer i pengeverdien og der tomtens verdi har økt meget sterkt i forhold til endringen i pengeverdien siden avtalen ble inngått.
Disse medlemmer ser at det kan være mindre grunn for en slik suppleringsregel i avtaler med tomteverdiklausul. Der vil tomtens verdi på innløsningstidspunktet i større grad fanges opp ved beregning av innløsningssummen etter multiplikatortabellen. Men ettersom det fortsatt for slike kontrakter gjelder en prisregulering på 9 000 kroner pr. dekar (pr. 1. januar 2002 med senere indeksregulering) for festeforhold for tomt til bolig og fritidshus inngått 26. mai 1983 eller tidligere, kan det være behov for en suppleringsregel som nevnt også i disse tilfellene. For eksempel gjelder dette i byer der råtomtverdien tilsier en vesentlig høyere festeavgift enn taket på 9 000 kroner.
Disse medlemmer understreker at det alltid vil bero på et valg hvordan en slik suppleringsregel skal utformes og hvor stor del av verdistigningen bortfester alltid skal være sikret, uavhengig av hvordan bortfesters interesser er ivaretatt gjennom kontrakten. For disse medlemmer er det hensiktsmessig å ta utgangspunkt i andel av tenkt "råtomtverdi", hvor en ser bort fra bygningsmasse, opparbeiding med vei, hage, brygger, vann, kloakk osv.
Disse medlemmer vil at innløsningssummen for tomter som er festet bort for en bestemt tid, ikke skal settes lavere enn 40 pst. av tomteverdien på innløsningstiden, med fradrag for den verdiøkning som festeren har tilført tomten gjennom egne tiltak eller tilskudd til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdien må ikke settes høyere enn det tomten kan selges for om det bare er tillatt å sette opp de hus som allerede er på tomten. Ved takseringen skal det ikke sees hen til gjenværende festetid eller en eventuell rett for festeren til å kreve forlengelse.
Disse medlemmer viser til at den foreslåtte endring bygger på ordlyden i tomtefesteloven av 1975 § 11 tredje ledd første punktum. Disse medlemmer vil påpeke at rettspraksis som knytter seg til denne bestemmelsen vil være relevant ved praktiseringen av ny tomtefestelov § 37 første ledd fjerde og femte punktum.
Disse medlemmer mener at når sjablongregelen suppleres med en skjønnsbasert regel tilsvarende 40 pst. av tomteverdien på innløsningstiden, jf. ovenfor, er det ikke lenger behov for en minstesum for innløsning på 50 000 kroner. Denne minstesummen var ment å være en sikkerhetsgaranti for grunneiere som har festet bort tomter til svært lav pris. Den skjønnsbaserte regelen vil imidlertid ivareta dette formålet. Disse medlemmer vil også påpeke at 50 000 kroners regelen i noen tilfeller ville gitt en innløsningspris over markedsverdi. Ved å erstatte regelen om minstesum med en skjønnsbasert regel basert på 40 pst. av tomteverdien, vil man ivareta hensynet til festere som fester tomter i områder med lave tomteverdier.
Disse medlemmer fremmer følgende forslag:
"I lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste gjøres følgende endring:§ 37 første ledd skal lyde:
Ved innløysing av tomt som er festa bort til bustadhus eller fritidshus, skal innløysingssummen vere 30 gonger årleg festeavgift etter regulering på innløysingstida, om ikkje ein mindre innløysingssum er avtalt. Om ikkje anna er avtalt skal innløysingssummen for andre tomter enn dei som er festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren likevel ikkje vere mindre enn 40 pst. av tomteverdet på innløysingstida, med frådrag for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdet må ikkje setjast høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det eller dei husa som er på tomta."
Komiteens medlemmerfra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti mener en riktig innløsningsregel vil være 25 ganger opprinnelig prisjustert årlig festeavgift. Dette vil gi en rettsteknisk grei regel som vil bidra til å fase ut ordningen med tomtefeste. Det vil gi grunneier et engangsbeløp som vil tilsvare den årlige avkastning, og således være i samsvar med Grunnlovens bestemmelser. Innløsningsretten bør kunne gjøres gjeldende både for hus og fritidseiendommer hvert 5. år når det har gått 20 år av festekontrakten.
Disse medlemmer er uenige i forslaget om minstegrense på innløsningsbeløp slik foreslått av Regjeringen på kr 50 000, og vil stemme imot dette. Disse medlemmer er uenige i at det skal settes minimumsbeløp for innløsning, og vil stemme imot dette.
Disse medlemmer fremmer derfor følgende forslag:
"I lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste gjøres følgende endring:§ 37 første ledd skal lyde:
Ved innløysing av tomt som er festa bort til bustadhus eller fritidshus, skal innløysingssummen vere 25 gonger årleg festeavgift etter regulering i samsvar med endringa i pengeverdien på innløysingstida, om ikkje ein mindre innløysingssum er avtalt."
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet viser på dette punkt til merknadene i kapittelet om innløsningsrett.
Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Fremskrittspartiet, har merket seg departementets vurderinger av forslagene i proposisjonen i forhold til Grunnloven. Flertallet støtter disse vurderingene.
Flertallet vil fremheve at lovforslaget gjelder et oppgjør ved innløsning av tomt i et langvarig kontraktsforhold mellom en huseier og en grunneier. Forslaget gjelder regler for avvikling av et etablert forhold mellom parter der vektlegging av sosiale forhold og ønsket om et praktikabelt regelverk gjør seg sterkt gjeldende.
Flertallet viser til at Grunnloven § 105 fastsetter at det ved tvungen avgivelse av eiendom skal ytes full erstatning for den økonomiske verdien av den avgitte rettsposisjonen. Flertallet legger til grunn at Grunnloven § 105 har en hard kjerne som lovgiveren ikke kan gripe inn i, men at lovgiveren ut over denne kjernen har atskillig frihet til nærmere å presisere og regulere hvordan erstatningsutmålingen skal skje. Flertallet har grundig vurdert det tungtveiende beskyttelseshensyn som ligger bak Grunnloven § 105, og mener at det lovforslaget som fremmes ligger innenfor rammen av lovgiverens frihet etter Grunnloven § 105. Høyesterett har ellers i det såkalte "Kløfta-skjønnet" i Rt. 1976 s. 1 lagt betydelig vekt på Stortingets syn i forhold til lovers grunnlovsmessighet.
Hensett til det langvarige kontraktsforholdet mellom huseieren og grunneieren som foreligger, er flertallets vurdering at forslaget gir en riktig beskyttelse av grunneierens økonomiske posisjon, samtidig som det varetar viktige sosiale hensyn på huseierens side og legger til rette for at oppgjørene kan foretas på en praktisk og gjennomførbar måte.
Flertallet ser at forslaget til dels vil lede til at det blir fastsatt innløsningssummer som avviker en del fra hva gjeldende rett ville gitt, bl.a. i tilfeller der festetiden utløper innen kort tid. Flertallet har vurdert dette og anser forslaget også i slike tilfeller å være i samsvar med hva Grunnloven krever.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet har registrert at mye av den fremste juridiske ekspertise i landet har konkludert med at en utvidelse av innløsningsretten etter en sjablongmessig verdifastsettelse, er å anse som grunnlovsstridig. Disse medlemmer stiller seg bak deres konklusjoner på dette området. Spesielt vises det til utredningen foretatt av professor Geir Woxholt som er foretatt i forbindelse med denne behandlingen av tomtefestesaken.
Disse medlemmer finner det videre underlig at til og med en del grunnlovskonservative partier i denne saken hevder at Grunnloven har endret seg siden sist behandling av tomtefesteloven i 1996.
Disse medlemmer viser til at både Justisdepartementet under regjeringen Harlem Brundtland og Stortingets flertall i 1996 uttalte uttrykkelig, da någjeldende lov ble vedtatt, at det ville være i strid med Grunnlovens § 105 å fjerne § 36 tredje ledd. Fra departementets grunnlovsmessige begrunnelse i 1996 for § 36 tredje ledd, som det henvises til, siteres:
"Innløysing i høve til desse eldre festeavtalene (frå før 1976) er i røynda ei oreigning, og bortfestaren vil på dette grunnlag ha krav på skadebot som ved oreigning."
Disse medlemmer anser prinsippet i Grunnloven som så viktig at disse medlemmer finner det nødvendig å innhente Høyesteretts uttalelser om grunnlovsmessigheten dersom et flertall velger å legge en gangetabell til grunn for en innløsning basert på tvang, jf. Grunnloven § 83.
Disse medlemmer fremmer følgende forslag:
"Under henvisning til Grunnloven § 83 ber Stortinget Høyesterett om en betenkning om følgende i forhold til Grunnloven §§ 97 og 105:
Vil det være i strid med Grunnloven å innføre en rett for fester til å kunne kreve å få innløse festetomten uten grunneiers samtykke i forbindelse med allerede eksisterende festeavtaler.
Vil det være i strid med Grunnloven dersom en eventuell innløsningssum lovfestes til et bestemt antall ganger festeavgiften uten en individuell prisfastsettelse der også andre forhold blir tillagt vekt."
Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Fremskrittspartiet, har merket seg departementets vurderinger av forslagene i proposisjonen i forhold til Den europeiske menneskerettighetskonvensjon. Flertallet støtter disse vurderingene og har ikke ytterligere kommentarer.