Til Odelstinget
Regjeringen fremmer i proposisjonen forslag om enkelte endringer
i eiendomsmeglingsloven: det foreslås regler om krav til
egnethet for eiere av eiendomsmeglingsforetak, om meldeplikt mv.
ved endring av eiersammensetning, om tilsyn og opplysningsplikt
og om adgang til å gi forskrifter om faglig leder og om
innsynsrett i budrunder.
Komiteen, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Ranveig
Frøiland, Svein Roald Hansen, Tore Nordtun, Torstein Rudihagen
og Hill-Marta Solberg, fra Høyre, Svein Flåtten,
Torbjørn Hansen, Heidi Larssen og Jan Tore Sanner, fra
Fremskrittspartiet, Gjermund Hagesæter, lederen Siv Jensen
og Per Erik Monsen, fra Sosialistisk Venstreparti, Øystein
Djupedal, Audun Bjørlo Lysbakken og Heidi Grande Røys,
fra Kristelig Folkeparti, Ingebrigt S. Sørfonn og Bjørg
Tørresdal, fra Senterpartiet, Morten Lund, fra Venstre,
May Britt Vihovde, og fra Kystpartiet, Steinar Bastesen,
merker seg at bakgrunnen for de foreslåtte endringene i
lov om eiendomsmegling er forslag fra Kredittilsynet og Forbrukerrådet,
i tillegg til at de bygger på høringsuttalelser
fra en rekke instanser.
Komiteen understreker at forbrukernes tillit til megler
som en fri og uavhengig mellommann i omsetning av fast eiendom er
en nødvendig forutsetning for et fungerende boligmarked.
For folk flest er kjøp av bolig den største økonomiske
transaksjonen de gjør i løpet av livet. Forbrukere
kan ikke forventes å være eksperter på boligomsetning,
så en kompetent og uavhengig mellommann mellom kjøper
og selger er derfor betryggende for begge parter.
Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene
fra Høyre, Kristelig Folkeparti og Venstre, viser til at
en rekke hendelser den seinere tid, med mye oppmerksomhet i samfunnsdebatten,
har gitt bekymring for nivået på meglingstjenestene,
både faglig og moralsk. Etter flertallets oppfatning
er det derfor nødvendig med en gjennomgang og innstramming
av regelverket.
Flertallet stiller seg i hovedsak bak Regjeringens
endringsforslag.
Komiteens medlemmer fra Høyre, Kristelig
Folkeparti og Venstre, støtter Regjeringens forslag
til endringer i lov om eiendomsmegling.
Disse medlemmer vil understreke at begrepet "eiendomsmegling"
vil ha ulike uttrykksformer og ulikt innhold alt etter i hvilke
områder av landet og i hvilke markedssegmenter en befinner
seg. Disse medlemmer mener derfor det er viktig for
så vel kjøpere som selgere av fast eiendom at
reglene ivaretar det mangfold og de ulike behov som denne virksomheten
har. Disse medlemmer vil bl.a. vise til de store
forskjeller som ligger i megling av bolig- og fritidseiendommer
i forhold til for eksempel næringseiendommer, utleie i
forhold til salg og ikke minst de store forskjeller som eksisterer
mellom eiendomsomsetning i for eksempel et opphetet marked i Oslo
sentrum i forhold til mindre steder i hele landet.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet,
Sosialistisk Venstreparti, Senterpartiet og Kystpartiet vil
imidlertid påpeke at Regjeringens forslag ikke går
langt nok på enkelte punkter, og kommer tilbake til det
under de enkelte kapitler. Særlig vil disse medlemmer peke
på den manglende oppfølgingen av innspillene fra
forbrukerhold. Det samme gjelder flere av forslagene fra Kredittilsynet.
Etter disse medlemmers oppfatning er det nødvendig å foreta
disse endringene nå. Det er bl.a. behov for en klarere grenseoppgang
i forhold til kombinasjon mellom eiendomsmeglingsvirksomhet og annen
type virksomhet i eiendomsmarkedet, et klart forbud mot egenhandel,
og en utenrettslig tvisteløsning som gjelder all eiendomsomsetning
gjennom megler. Det bør også stilles krav til
faglig nivå på alle som megler fast eiendom, ikke
bare til faglig leder.
Departementet foreslår en ny bestemmelse i eiendomsmeglingsloven
om at bevilling til å drive eiendomsmegling kan nektes
dersom deltaker eller aksjeeier med betydelig eierandel i foretaket
som søker bevilling ikke anses egnet til å sikre
at foretaket drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk. Videre
foreslår departementet regler om plikt til å melde
til Kredittilsynet om erverv av betydelig eierandel og økning
av slik eierandel i eiendomsmeglerforetak. Like med vedkommende
eiers egne andeler eller aksjer regnes i denne sammenheng andeler
eller aksjer som eies av dennes nærstående, jf.
verdipapirhandelloven § 1-4. Dersom Kredittilsynet
anser at erververen ikke oppfyller kravet til egnethet som fremgår
av bestemmelsens første punktum, skal Kredittilsynet etter
forslaget innen tre måneder etter å ha mottatt
melding om eierskiftet kunne nekte vedkommende person eller foretak å erverve
aksjene eller andelene. Departementet foreslår dessuten
en bestemmelse om at Kredittilsynet i forskrift skal kunne fastsette
nærmere bestemmelser om foretakenes plikt til å gi
melding om foretakets deltakere eller aksjeeiere.
Komiteen viser til at Kredittilsynet skal kunne nekte økning
av betydelig eierandel, og at det i § 2-1 femte
ledd åttende punktum bør vises til både
annet og femte punktum. Komiteen fremmer følgende forslag:
"I lov 16. juni 1989 nr. 53 om eiendomsmegling gjøres
slik endring:
§ 2-1 femte ledd åttende
punktum skal lyde:
Kredittilsynet skal innen tre måneder fra den
dag melding som nevnt i annet eller femte punktum er mottatt, nekte
slikt erverv dersom vedkommende deltaker eller aksjeeier ikke anses
egnet til å sikre at foretaket drives i samsvar med lover,
forskrifter og god meglerskikk."
Komiteen slutter seg for øvrig
til forslag om nytt femte ledd i eiendomsmeglingsloven § 2-1,
om at nåværende femte ledd blir nytt sjette ledd,
om endring av § 2-8 annet ledd nr. 1 og 2 og om
overgangsbestemmelse.
Komiteen peker på tremånedersfristen
i § 2-1 i lovforslaget og vil understreke at det
bør være et mål at saksbehandlingstiden
i kurante saker er kortere enn tre måneder.
Komiteens medlemmer fra Høyre, Kristelig
Folkeparti og Venstre støtter forslaget om lovendringer
om egnethet for eiere av eiendomsmeglingsforetak. Disse medlemmer viser
til merknadene i proposisjonen om at man må vektlegge egnetheten
for eierselskapene når man har å gjøre
med eiendomsmeglingsforetak som eies av juridiske personer. Dette
innebærer at eierforholdene i eierselskapene vil være
relevante i egnethetsvurderingen. I brev 10. september
2002 til finanskomiteen legger finansministeren til grunn at meldeplikt
oppstår ved "endringer i den dominerende innflytelsen i eierselskapet". Disse
medlemmer slutter seg til dette, men viser til at den foreslåtte
ordningen er lite egnet for aksjeoverdragelser i børsnoterte
selskaper. Disse medlemmer viser til at børsen
offentliggjør betydelige eierskifter og at meldeplikt etter
eiendomsmeglingsloven som hovedregel ikke bør utløses i
slike tilfeller.
Departementet foreslår at det fastsettes i eiendomsmeglingsloven
at Kredittilsynet i forskrift kan gi nærmere regler om
plikter og ansvar for eiendomsmeglerforetakets faglige leder, herunder
krav til faktisk tilstedeværelse i foretaket og krav til å utarbeide skriftlig
plan for internkontroll.
Komiteen slutter seg til forslag til nytt sjette ledd
i eiendomsmeglingsloven § 2-1 om forskriftshjemmel.
Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene
fra Fremskrittspartiet, Sosialistisk Venstreparti, Senterpartiet
og Kystpartiet, mener at en slik forskrift bør inneholde
krav om at faglig leder skal ha tilstrekkelig oversikt over at medarbeidere
i virksomheten har den nødvendige kompetanse til å oppfylle meglerpliktene
som angitt i for eksempel § 3-1 i loven. Flertallet vil
derfor gå imot forslaget nedenfor om at Kredittilsynet
gjennom forskrift kan sette krav til utdannelse og faglig bakgrunn
for andre personer i foretak som driver eiendomsmegling.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet,
Sosialistisk Venstreparti, Senterpartiet og Kystpartiet vil
bemerke at forskriften om krav til faglig leder utover krav til
faktisk tilstedeværelse og skriftlig plan for internkontroll,
også bør inneholde krav til antall medarbeidere
en faglig leder kan ha ansvaret for.
Disse medlemmer påpeker i tillegg at
alle som megler fast eiendom bør være på et
visst faglig nivå. Anslagsvis 1/3 av alle som
megler fast eiendom til forbrukere er statsautoriserte eiendomsmeglere
eller advokater, mens ca. 2/3 har varierende grad av formell
skolering. Loven legger en rekke plikter på megleren, og
for å kunne etterleve lovens krav må den som megler
ha et visst kompetansenivå. Disse medlemmer viser
da særlig til bestemmelsene i lovens § 3-1
om meglers omsorgsplikt. I forbindelse med kjøp og salg
av eiendom kan det oppstå en rekke vanskelige juridiske
spørsmål, og forbrukeren vil ofte innrette seg
etter de muntlige råd som blir gitt av megleren. Slike
råd vil gjerne bli gitt av den som megler eiendommen, og
kan vanskelig etterprøves av en faglig leder i ettertid.
Videre vil disse medlemmer peke på det viktige
arbeidet i forbindelse med skriving av salgsoppgave og kontrakt.
Megleren må kunne tilstrekkelig om aktuelle lover og regler
til å kunne håndtere situasjoner som oppstår
underveis i salgsarbeidet på en fornuftig måte.
En faglig leder kan ikke alene garantere at de ansatte faktisk
etterlever lovens krav til meglertjenesten. Disse medlemmer mener
at et minstekrav bør være at alle som megler fast
eiendom til forbrukere må ha et kompetansenivå som
sikrer at lovens krav faktisk kan etterleves.
Disse medlemmer fremmer derfor følgende forslag:
"I lov 16. juni 1989 nr. 53 om eiendomsmegling gjøres
følgende endring:
§ 2-1 sjette ledd tredje punktum
skal lyde:
Kredittilsynet kan i forskrift gi nærmere regler om
krav til utdannelse og annen faglig bakgrunn for andre personer
i foretaket som driver eiendomsmegling som nevnt i § 1-1."
Komiteens medlemmer fra Høyre, Kristelig
Folkeparti og Venstre viser til sine innledende merknader
i pkt. 1.2 ovenfor og påpeker at forskriften vedrørende
faglig leder må hensynta de ulike former som eiendomsmegling
kan foregå i.
Det foreslås enkelte endringer i eiendomsmeglingslovens
bestemmelser om tilsyn. Det følger av gjeldende rett at
foretak som er fratatt retten til å drive eiendomsmegling
er underlagt kontroll og tilsyn etter eiendomsmeglingslovens bestemmelser
om tilsyn. Departementet foreslår at denne bestemmelsen utvides
til også å omfatte personer som er fratatt retten
til å drive eiendomsmegling. Videre foreslås det en
endring i samme bestemmelse slik at personer og foretak som selv
har levert tilbake bevillingen til å drive eiendomsmegling,
likestilles med personer og foretak som er fratatt retten til å drive
eiendomsmegling.
Komiteen slutter seg til forslag om
endring av eiendomsmeglingsloven § 2-7 fjerde
ledd.
Det foreslås en ny bestemmelse i eiendomsmeglingsloven
om at departementet kan gi forskrifter om innsynsrett i opplysninger
om budgivningen og om budgivere.
Komiteen slutter seg til forslag om
endring av eiendomsmeglingsloven § 3-8 første
ledd.
Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene
fra Høyre, Kristelig Folkeparti og Venstre, understreker
at behovet for en forskrift som gir innsynsrett i budrunden, er
til stede. Dette vil bidra til økt gjennomsiktighet, og
forebygge forsøk på svindel i sammenheng med budprosessen.
Dette problemet er sannsynligvis ikke stort i dag, men sjøl
mistanke om at slik svindel kan skje, er ødeleggende for
tilliten mellom aktørene i dette markedet. Flertallet regner
derfor med at forskriftshjemmelen blir benyttet.
Komiteens medlemmer fra Høyre, Kristelig
Folkeparti og Venstre støtter forslaget om at det
kan gis forskrift om innsynsrett i budrunder jf. lovens § 3-8.
Det ser ikke ut til å være noen samlet oppfatning av
hvorvidt det er behov for slik forskrift nå, og disse
medlemmer støtter departementets oppfatning av
at behovet må vurderes løpende. Disse medlemmer vil
videre påpeke viktigheten av at en eventuell forskrift
utformes slik at den som har rett til innsyn har mulighet til rent
faktisk å bringe på det rene om et konkurrerende
bud er eller har vært reelt. Disse medlemmer viser
videre til merknader under punkt 3.2 ovenfor om viktigheten av at
en eventuell forskrift hensyntar ulike forhold i ulike deler av
eiendomsmarkedet, herunder lokale forskjeller.
De økonomiske og administrative konsekvensene av lovforslagene
er omtalt i kapittel 7 i proposisjonen.
Komiteen tar det som står
i proposisjonen til orientering.
Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet, Sosialistisk
Venstreparti og Kystpartiet viser til at bare den som har
eiendomsmeglerbrev, kan kalle seg "statsautorisert eiendomsmegler". Disse
medlemmer viser videre til bruk av tittelen "eiendomsmegler". Disse
medlemmer ønsker så langt det er mulig å sikre
at publikum oppfatter forskjellen mellom en som kaller seg eiendomsmegler
og en som sier at han megler fast eiendom. Disse medlemmer ønsker
derfor også at meglerens fagbakgrunn tydeliggjøres
i form av en mer bevisst og konsekvent tittelbruk, slik at det klart
fremgår for forbrukerne hvem som har fullført en
meglerutdannelse og hvem som ikke har det.
Disse medlemmer foreslår derfor at også betegnelsen
"eiendomsmegler" skal reserveres for dem som har eiendomsmeglerbrev,
og foreslår at lovens § 2-3 endres i
samsvar med dette. Om bruk av betegnelsen "megler" i eiendomsmeglingsbransjen mener disse
medlemmer at dette etter forholdene må anses som
brudd på god meglerskikk, f.eks. der slik bruk åpenbart
er egnet til å lede forbrukere til å tro at de
har med en fagutdannet megler å gjøre.
Disse medlemmer fremmer følgende forslag:
"I lov 16. juni 1989 nr. 53 om eiendomsmegling gjøres
slik endring:
Overskriften til § 2-3 skal lyde:
Eiendomsmeglerbrev og titlene statsautorisert eiendomsmegler
og eiendomsmegler
§ 2-3 fjerde ledd skal lyde:
(4) Bare den som har eiendomsmeglerbrev, har rett til å bruke
titlene "statsautorisert eiendomsmegler" og "eiendomsmegler"."
Komiteens medlemmer fra Høyre, Kristelig
Folkeparti og Venstre viser til sine innledende merknader
under pkt. 1.2 om at eiendomsomsetning foregår under mange
forskjellige ytre rammer og på mange uensartede områder.
Det vil derfor etter disse medlemmers syn ikke være
noen garanti for forbrukerne å beskytte tittelen "eiendomsmegler".
Dette vil tvert imot hindre at realkompetanse og erfaring hos den
som megler fast eiendom tillegges tilstrekkelig vekt. Disse
medlemmer mener generelt at en ikke bør lovregulere stillingsbetegnelser
innenfor spesielle fagområder og at forbrukernes generelle
situasjon i forbindelse med eiendomskjøp og salg ikke påkaller
slike tiltak.
Disse medlemmer vil derfor gå imot forslaget
om å reservere tittelen "eiendomsmegler" for spesielle
utdanningsløp.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet
og Senterpartiet viser til at bare den som har eiendomsmeglerbrev,
kan kalle seg "statsautorisert eiendomsmegler". Disse medlemmer viser
videre til bruk av titlene "eiendomsmegler" og "megler". Disse
medlemmer ønsker så langt det er mulig å sikre
at publikum oppfatter forskjellen mellom ulike typer tittelbruk. Disse medlemmer ønsker
derfor også at meglerens fagbakgrunn tydeliggjøres
i form av en mer bevisst og konsekvent tittelbruk, slik at det klart
fremgår for forbrukerne hvem som har fullført
meglerutdannelse og hvem som ikke har det.
Disse medlemmer foreslår derfor at betegnelsene
"eiendomsmegler" og "megler" skal reserveres for dem som har eiendomsmeglerbrev,
og foreslår at lovens § 2-3 endres i
samsvar med dette.
Disse medlemmer fremmer følgende forslag:
" I lov av 16. juni 1989 nr. 53 om eiendomsmegling
gjøres slik endring:
Overskriften til § 2-3 skal lyde:
Eiendomsmeglerbrev og titlene statsautorisert eiendomsmegler,
eiendomsmegler og megler
§ 2-3 fjerde ledd skal lyde:
(4) Bare den som har eiendomsmeglerbrev, har rett til å bruke
titlene "statsautorisert eiendomsmegler", "eiendomsmegler" og "megler"."
Disse medlemmer vil subsidiært
slutte seg til forslaget til § 2-3 fjerde
ledd ovenfor.
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet,
Høyre, Kristelig Folkeparti og Venstre, viser til
at Finansdepartementet i kapittel 1 i proposisjonen har funnet at
Kredittilsynets forslag om å utvide kretsen av de som omfattes
av forbudet mot å drive annen næringsvirksomhet
bør utredes nærmere før man vil fremme
forslag om lovendring. Grunnlaget for dette behovet for utredning
er merknader fra høringsinstansene. Flertallet viser
til at forbudet mot deltagelse i annen næringsvirksomhet
er helt generelt utformet og at det konkrete forslaget som fremmes
her i innstillingen utvider personkretsen betraktelig i forhold
til gjeldende regler. Flertallet er enig i at man
må ha regler som sikrer meglernes integritet, men at lovens
forbud mot annen næringsvirksomhet må utformes
på en treffsikker måte, og at dette tilsier utredning
fra departementets side som kan legges frem for Stortinget på egnet
måte.
Flertallet viser videre til at arbeidsgivere gjennom
interne retningslinjer kan pålegge sine ansatte å avstå fra
virksomhet som er uforenlig med arbeidet i eiendomsmeglingsforetaket
og at eiendomsmeglingsforetak med slike retningslinjer kan benytte dette
i markedsføringen av sine tjenester.
Flertallet går imot forslaget nedenfor
om endring av § 2-6 annet ledd.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet,
Sosialistisk Venstreparti, Senterpartiet og Kystpartiet vil
understreke at megler av fast eiendom til publikum må være
en uavhengig mellommann. Dette er vanskelig forenlig med å være
involvert i annen virksomhet i eiendomsmarkedet. Slik virksomhet
vil kunne skape rollekonflikter som gir grunnlag for tvil om meglerens
rolle, og vil derfor bidra til å svekke tilliten til meglerstanden
generelt. Disse medlemmer viser til brev fra Kredittilsynet
til Finansdepartementet datert 22. mars 2001 om forslag
til endringer i lov om eiendomsmegling, der Kredittilsynet skriver
om dagens rettstilstand:
"Det er antatt at når eml § 2-6
annet ledd nevner "eiendomsmegler" er det statsautorisert eiendomsmegler
som menes. Dette gir bestemmelsens virkeområde en uheldig
og ubegrunnet begrensning.
Det betyr for det første
at en advokat som er ansatt som faglig leder av eiendomsmeglingsforetak ikke
omfattes av forbudet om annen næringsvirksomhet. Advokaten
kan derfor drive virksomhet som spekulant i eiendomsmarkedet om
han ønsker. Dette vil svekke hans frie og uavhengige stilling
når han opptrer som megler, og det vil kunne svekke tilliten til
eiendomsmeglervirksomhet generelt.
For det andre har
man i den senere tid opplevd at det arbeider et stort antall ufaglærte
meglere i meglerforetakene, enkelte av disse er også eiere
av foretaket de arbeider i. Heller ikke disse personene omfattes
i dag av forbudet mot å drive annen næringsvirksomhet.
Kredittilsynet har gjennom stedlig tilsyn og gjennom oppslag i media
blitt kjent med flere tilfeller hvor meglere uten statsautorisasjon
ved siden av arbeidet som megler har drevet som spekulanter i eiendomsmarkedet."
På denne bakgrunn trekker Kredittilsynet følgende
konklusjon:
"Kredittilsynet mener på bakgrunn av dette at kretsen
av personer som omfattes av forbudet mot annen næringsvirksomhet
må utvides. Det vesentlige er at alle som er involvert
i den daglige virksomheten i foretaket, og dermed har tilgang til
informasjon og mulighet til å øve påvirkning,
omfattes av forbudet. Kredittilsynet mener derfor man bør
ha et generelt forbud mot annen næringsvirksomhet for alle
ansatte i eiendomsmeglingsforetak, og for eiere og tillitsmenn som
deltar i den daglige driften uten å være ansatt.
Eksempler på det siste er eiere som deltar i den daglige
driften uten å heve lønn, eller mot konsulenthonorar
eller lignende som selvstendig næringsdrivende, og styremedlemmer
som involverer seg i den daglige driften uten annen godtgjørelse
enn styrehonoraret."
Disse medlemmer er enig i Kredittilsynets vurdering.
Det påpekes at intensjonen er å hindre meglere
av fast eiendom å delta i aktivitet som kan være
en trussel mot deres rolle som uavhengige mellommenn. Et generelt
forbud mot annen næringsvirksomhet må derfor følges
av dispensasjonsadgang.
Disse medlemmer fremmer følgende forslag:
"I lov 16. juni 1989 nr. 53 om eiendomsmegling gjøres
følgende endringer:
§ 2-6 annet ledd skal lyde:
Eiendomsmeglere og advokater som selv driver eiendomsmeglingsvirksomhet,
ansatte i foretak som driver eiendomsmeglingsvirksomhet, samt eiere
og tillitsvalgte i slike foretak som normalt deltar i den daglige
virksomheten uten å være ansatt, må ikke selv
drive eller være ansatt hos person eller foretak som driver
annen næringsvirksomhet, eller være medlem av
styre, bedriftsforsamling eller representantskap i foretak som driver
annen næringsvirksomhet.
§ 2-6 fjerde ledd oppheves."
Komiteen merker seg at Kredittilsynet
ikke vil foreslå at et generelt forbud mot å drive
annen næringsvirksomhet skal gjelde advokater som megler fast
eiendom:
"Når det gjelder advokater som driver eiendomsmegling
som en del av sin ordinære advokatvirksomhet etter eml § 1-2,
første ledd nr. 2, er det en egen bestemmelse for disse
i § 2-6, fjerde ledd. Det følger av bestemmelsen
at advokater ikke kan påta seg megleroppdrag dersom advokatens
personlige økonomiske interesser kan komme i konflikt med
klientens interesser, eller oppdraget har innflytelse på advokatens uavhengige
stilling. En advokat kan altså drive annen næringsvirksomhet,
også annen eiendomsrelatert virksomhet, men han kan f.
eks. ikke påta seg salgsoppdrag hvor han selv er involvert
på eiersiden.
Kredittilsynet har vurdert
om bestemmelsen bør endres slik at det blir klart at heller
ikke advokater som driver eiendomsmegling i medhold av eiendomsmeglingsloven § 1-2
nr. 2 kan drive annen eiendomsrelatert virksomhet, for eksempel
kjøp og salg av fast eiendom. Som tidligere nevnt er det
imidlertid vanskelig å gi en presis definisjon av hvilken
type næringsvirksomhet som er egnet til å skade
meglerens/advokatens frie og uavhengige stilling i eiendomsmarkedet,
og det er derfor lovteknisk mest hensiktsmessig å utforme
bestemmelsen som en generelt forbud mot annen næringsvirksomhet,
med en dispensasjonshjemmel. Et slikt generelt forbud kan ikke gis
overfor advokater, som har en annen næring - advokatvirksomheten
- som hovedvirksomhet. Det ville i tilfelle utløst en enorm
mengde dispensasjonssøknader. Kredittilsynet vil derfor
ikke foreslå endringer på dette punktet."
Forbrukerrådet er imidlertid av en annen oppfatning:
"Overfor publikum er det ingen forskjell på om megleren
er advokat, statsautorisert eiendomsmegler eller for øvrig
er ansatt som megler i et foretak. De samme hensyn gjør
seg gjeldende. Det som er viktig er at tilliten til den som megler
ivaretas. Forbrukerrådet kan ikke se noen grunn til at
advokater som megler til forbrukere også skal få lov
til å spekulere i boligmarkedet. Forbrukerrådet
er av den oppfatning at advokater som ønsker å megle
bør foreta et yrkesvalg som innebærer at de eventuelt
må avstå fra annen eiendomsrelatert virksomhet.
Forbrukerrådet har også sett på tallene
over omsetning og fortjeneste som er lagt ut på Kredittilsynets
hjemmeside. Her fremgår det meget klart at den gruppen
advokater som driver eiendomsmegling innenfor sin alminnelige advokatpraksis
utgjør en svært liten andel av den totale omsetningen.
I år 2000 gjennomførte foretak med statsautorisert
eiendomsmegler som faglig leder 72 748 formidlinger. Foretak
med advokat som faglig leder gjennomførte 10 836
formidlinger, mens advokater som driver eiendomsmegling innenfor
sin advokatpraksis gjennomførte 3 302 formidlinger.
Forbrukerrådet er av den oppfatning at disse tallene underbygger
at også advokater som megler bør foreta et yrkesvalg
som innebærer at de må avstå fra annen eiendomsrelatert
virksomhet. Når det gjelder faglige ledere i foretak som
er advokater så bør det ikke være problematisk å si
at de har foretatt et slikt yrkesvalg, men også for advokater
som driver innenfor sin advokatpraksis bør dette kreves.
De omsetter under enhver omstendighet så få eiendommer
i løpet av et år at hensynet til den generelle
tilliten til eiendomsmeglere bør veie tyngst.
Forbrukerrådet
foreslår derfor at forslaget til lovendring utvides til
også å gjelde advokater."
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet,
Høyre, Kristelig Folkeparti og Venstre, viser til
det forslaget som fremmes i innstillingen om at advokater skal omfattes
av det generelle forbudet mot å drive annen næringsvirksomhet
i § 2-6 første ledd. Flertallet viser
til at et ganske stort antall advokater kombinerer advokatvirksomhet
og muligheten til å drive eiendomsmegling. Flertallet mener
at begrunnelsen som ligger bak forslag i innstillingen ikke uten
videre tilsier et forbud som det foreslåtte.
Flertallet mener at et forslag som omtales her må utredes
nærmere og ses i sammenheng med de generelle reglene om
begrensning av handlefriheten for personer i eiendomsmeglingsbransjen,
herunder egenhandelsreglene, jf. nedenfor.
Flertallet går imot forslaget nedenfor
om endring av § 2-6 første ledd.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet,
Sosialistisk Venstreparti, Senterpartiet og Kystpartiet legger størst
vekt på betydningen av å unngå uheldige
rollekonflikter, og støtter derfor Forbrukerrådets
vurderinger i denne sammenhengen.
Disse medlemmer fremmer derfor følgende forslag:
"I lov 16. juni 1989 nr. 53 om eiendomsmegling gjøres
følgende endringer:
§ 2-6 første ledd skal
lyde:
Person eller selskap som har bevilling etter § 2-1 første
ledd og advokat som driver eiendomsmegling, kan ikke drive annen
virksomhet enn eiendomsmegling.
§ 2-7 fjerde ledd oppheves."
Komiteen viser til at dagens lov gir
en megler mulighet til å drive egenhandel, dvs. salg/utleie
av egen eiendom gjennom eget foretak, og kjøp/leie
av en eiendom som formidles gjennom eget foretak. Megler plikter
i slike tilfeller å opplyse de øvrige involverte
i salgsprosessen om slik egenhandel.
Kredittilsynet anbefaler ikke et forbud mot egenhandel:
"Den første grunnen er at egenhandel ikke
er særlig utbredt. De fleste meglere er klar over at det
lett vil komme beskyldninger om uredelig opptreden dersom det skulle
vise seg å være noe i veien med eiendommen. Dette
er potensiell negativ omtale man ikke vil risikere. Videre mener
Kredittilsynet å ha tilstrekkelig kontroll på den
egenhandelen som forekommer. På grunn av den fokus som
har vært på egenhandel i det siste, er dette noe
som prioriteres under stedlige tilsyn. Dersom megleren har solgt
eiendom gjennom eget foretak, kan man gå inn i saksmappen
og kontrollere at alle nødvendige opplysninger om eiendommen
er innhentet og videreformidlet til interessentene. Dersom megler
har bydd på eiendom formidlet av eget foretak kan man foreta
en vurdering av hva som er gjort for å markedsføre
eiendommen, og man kan ved hjelp av budloggen og samtaler med megler
foreta en vurdering av budrunden. Der er altså gode muligheter
for å avsløre uredelig opptreden i egenhandeltilfeller,
og dette bør virke avskrekkende på de meglere
som måtte være fristet til å utnytte
sin posisjon.
Den andre grunnen til at Kredittilsynet
mener det ikke bør innføres forbud mot egenhandel
er at det kan tenkes tilfeller hvor det er gode grunner som taler
for å tillate det. Et eksempel på dette er små steder
som bare har ett meglerforetak. På slike steder kan det være
urimelig ikke å tillate megleren å selge gjennom eget
foretak. Alternativet vil være å bruke en megler fra
nærmeste by/tettsted, med den ulempen avstand og
mangel på lokalkunnskap medfører. Eventuelt kan megleren
velge å selge privat, noe som medfører at kjøperen
ikke vil nyte godt av beskyttelsen meglerens sikkerhetsstillelse
gir dersom noe går galt. En annen effekt av et eventuelt
forbud vil være at megleren på småstedet
i praksis vil bli utestengt fra å kjøpe i det
lokale eiendomsmarkedet, fordi de fleste eiendommer blir solgt gjennom
ham."
Imidlertid mener Forbrukerrådet at disse grunnene ikke
kan være tungtveiende nok til å gå mot
et forbud:
"Videre kan Forbrukerrådet ikke se at det er
et stort praktisk behov for å tillatte egenhandel slik
vi gjør i dag. I Norge finnes det flere landsdekkende meglerkjeder.
Det bør derfor ikke være et stort problem for
en megler på et mindre sted å få solgt
sin eller en nærstående persons eiendom gjennom
et annet firma enn sitt eget. Når det gjelder meglerens
mulighet til å kjøpe eiendom så må en
megler på et mindre sted kunne si at han er interessert
i å kjøpe den aktuelle eiendommen selv, og at
han derfor ikke kan påta seg salgsoppdraget. Det bør
i slike tilfeller være mulig å henvise selgeren
til en av de landsdekkende meglerkjedene eller til en advokat."
Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene
fra Høyre, Kristelig Folkeparti og Venstre, understreker
at slik praksis er en trussel mot eiendomsmeglingsbransjens renommé.
Sjøl om omfanget av egenhandelen er liten i dag, vil alle
tilfeller gi grunnlag for oppslag som, berettiget eller uberettiget,
vil svekke tilliten til eiendomsmeglere. Flertallet ser heller
ikke at de praktiske problemene et slikt forbud reiser, er store
nok til å rettferdiggjøre åpning for
en slik praksis. Kombinert med en dispensasjonsadgang, vil dette
være et viktig bidrag til å sikre tilliten til
eiendomsmeglerne.
Flertallet fremmer derfor følgende forslag:
"I lov 16. juni 1989 nr. 53 om eiendomsmegling gjøres
følgende endringer:
Ny § 2-12 skal lyde:
§ 2-12. Forbud mot egenhandel
(1) Dersom personer som nevnt i § 2-6
annet ledd har eller får personlig eller økonomisk
interesse i den handelen oppdraget gjelder skal vedkommende eller foretaket
nekte å ta oppdraget eller si dette fra seg så snart
slik interesse oppstår. Tilsvarende gjelder i forhold til
nærstående av personer som nevnt i § 2-6
annet ledd.
(2) Kredittilsynet kan i forskrift gi utfyllende regler
om bestemmelsen i første ledd, herunder fastsette hvem
som anses som nærstående. Kredittilsynet kan i
forskrift eller enkeltvedtak fastsette unntak fra bestemmelsen i
første ledd.
§ 3-1 tredje ledd oppheves."
Komiteens medlemmer fra Høyre, Kristelig
Folkeparti og Venstre viser til forslaget om å forby
egenhandel. Disse medlemmer mener at gjeldende regler
er fornuftige og at de forhold som er fremhevet av forslagsstillerne
med henvisning til uttalelser fra Kredittilsynet og Forbrukerrådet
ikke tilsier innføring av et slikt forbud nå. Disse
medlemmer mener at et slikt forbud eventuelt må ses
i sammenheng med begrensningene i adgangen til å drive
annen næringsvirksomhet. Disse medlemmer mener
også at dispensasjonsmuligheten er vanskelig gjennomførbar
i praksis.
Disse medlemmer kan spesielt ikke slutte seg til
Forbrukerrådets uttalelse om at det ikke er noe "stort
praktisk behov for å tillate egenhandel". Disse
medlemmer understreker at innskrenkning av folks handlefrihet
som hovedregel må være begrunnet med at man vil
hindre uønsket atferd, og ikke med publikums manglende
behov for å opptre på den ene eller andre måten.
Disse medlemmer går imot forslaget om egenhandelsregler.
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet,
Høyre, Kristelig Folkeparti og Venstre, viser til
at det i proposisjonen er oppgitt at Forbrukerrådet i brev
7. november 2001 foreslo at loven endres slik at alle forbrukere
gis adgang til en utenrettslig og gratis tvisteløsning
når det oppstår tvister med den som har meglet
eiendommen. Blant annet på bakgrunn av høringsuttalelsene anser
Finansdepartementet at dette er blant de spørsmålene
som må utredes nærmere før man fremmer forslag
til lovendring. Flertallet viser til at det i dag
eksisterer tvisteløsningsmuligheter gjennom Klagenemnda
for Eiendomsmeglingstjenester og Disiplinærnemnden for
advokater og at det arbeides med å vurdere disse ordningene. Flertallet mener at
det er grunn til å avvente resultatet av dette arbeidet
før man innfører en lovpålagt tvisteløsningsordning,
og at en slik lovpålagt ordning gjøres til gjenstand
for en nærmere utredning og at Stortinget forelegges resultatet
av utredningsarbeidet. Flertallet går etter
dette imot forslaget nedenfor om opprettelse av tvistenemnd.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet,
Sosialistisk Venstreparti, Senterpartiet og Kystpartiet påpeker
at en gratis og utenrettslig tvisteløsningsordning for å løse
tvister mellom forbruker og den som har meglet eiendommen, som foreslått
av Forbrukerrådet, er viktig for forbrukernes trygghet.
En slik ordning vil også være en stimulans til
partene om å finne en løsning seg imellom.
En utenrettslig klagemulighet må etter disse medlemmers oppfatning
gis alle kjøpere og selgere, uavhengig av meglerens fagbakgrunn
og organisasjonstilknytning.
Disse medlemmer er kjent med at det pågår en
prosess for å etablere en slik ordning med sikte på å få med
alle aktører, og disse medlemmer er av den
oppfatning at organiseringen av en slik tvisteløsningsordning
bør overlates til aktørene sjøl. Men
en lovfesting av en slik klagenemnd gir aktørene et press
om å komme til enighet. Dersom dette ikke lykkes, må Regjeringen
sikre at en klagenemnd etableres. Kompetansen til dagens Klagenemnd
for Eiendomsmeglertjenester kan være et naturlig utgangspunkt.
En nemnd må være sammensatt av en nøytral leder
og lik representasjon fra bransjesiden og forbrukersiden.
Disse medlemmer mener deltakelse i en slik tvisteløsningsordning
må være et vilkår for bevilling.
Disse medlemmer fremmer derfor følgende forslag:
"I lov 16. juni 1989 nr. 53 om eiendomsmegling gjøres
følgende endringer:
§ 2-1 fjerde ledd nytt nr. 5 skal
lyde:
§ 2-8 annet ledd nytt nr. 6 skal
lyde:
Ny § 2-11 skal lyde:
§ 2-11. Adgang til nemndsbehandling
Gjennom avtale mellom organisasjoner som representerer
foretak som driver eiendomsmeglingsvirksomhet og advokater som driver
eiendomsmegling, og Forbrukerrådet skal det innen 1. november 2003
opprettes en nemnd som behandler tvister om forpliktelser etter
denne lov mellom foretak som driver eiendomsmeglingsvirksomhet og
advokater som driver eiendomsmegling og selger av eiendommen, kjøper
av objektet som har vært gjenstand for meglingsoppdraget
eller øvrige interessenter til dette.
Partene skal forelegge avtalen for departementet til godkjenning.
Personer eller foretak som nevnt i første ledd kan kreve
nemndsbehandling av enhver tvist hvor nemnda er kompetent, hvis
vedkommende har saklig interesse i å få nemndas
uttalelse i saken.
Dersom personer eller foretak som nevnt i første og
tredje ledd i relasjon til det aktuelle meglingsoppdraget er forbruker,
kan vedkommende ikke fraskrive seg adgangen til å kreve
nemndsbehandling.
Så lenge en tvist er til behandling i nemnda kan den
ikke bringes inn til behandling for de alminnelige domstolene. En
tvist anses for å være til behandling fra det
tidspunkt begjæringen om klagebehandling er kommet inn
til nemnda.
En sak som nemnda har realitetsbehandlet, kan bringes direkte
inn for tingrett.
Departementet kan gi forskrifter til nærmere utfylling
og gjennomføring av reglene i denne bestemmelse.
§ 3-2 første ledd nytt nr. 8 skal
lyde:
Forslag fra Fremskrittspartiet, Sosialistisk Venstreparti, Senterpartiet og Kystpartiet:
Forslag 1
I lov 16. juni 1989 nr. 53 om eiendomsmegling gjøres følgende endringer:
§ 2-1 fjerde ledd nytt nr. 5 skal lyde:
5. være tilknyttet klagenemndsordning som nevnt i § 2-11. Kredittilsynet kan også stille slike vilkår til foretak som tidligere er gitt bevilling.
§ 2-1 sjette ledd tredje punktum skal lyde:
Kredittilsynet kan i forskrift gi nærmere regler om krav til utdannelse og annen faglig bakgrunn for andre personer i foretaket som driver eiendomsmegling som nevnt i § 1-1.
§ 2-6 første ledd skal lyde:
Person eller selskap som har bevilling etter § 2-1 første ledd og advokat som driver eiendomsmegling, kan ikke drive annen virksomhet enn eiendomsmegling.
§ 2-6 annet ledd skal lyde:
Eiendomsmeglere og advokater som selv driver eiendomsmeglingsvirksomhet, ansatte i foretak som driver eiendomsmeglingsvirksomhet, samt eiere og tillitsvalgte i slike foretak som normalt deltar i den daglige virksomheten uten å være ansatt, må ikke selv drive eller være ansatt hos person eller foretak som driver annen næringsvirksomhet, eller være medlem av styre, bedriftsforsamling eller representantskap i foretak som driver annen næringsvirksomhet.
§ 2-6 fjerde ledd oppheves.
§ 2-7 fjerde ledd oppheves.
§ 2-8 annet ledd nytt nr. 6 skal lyde:
6. ikke innen den frist som er fastsatt av tilsynsmyndigheten oppfyller pålegg om å tilslutte seg nemndsordning som nevnt i § 2-11.
Ny § 2-11 skal lyde:
§ 2-11. Adgang til nemndsbehandling
Gjennom avtale mellom organisasjoner som representerer foretak som driver eiendomsmeglingsvirksomhet og advokater som driver eiendomsmegling, og Forbrukerrådet skal det innen 1. november 2003 opprettes en nemnd som behandler tvister om forpliktelser etter denne lov mellom foretak som driver eiendomsmeglingsvirksomhet og advokater som driver eiendomsmegling og selger av eiendommen, kjøper av objektet som har vært gjenstand for meglingsoppdraget eller øvrige interessenter til dette.
Partene skal forelegge avtalen for departementet til godkjenning.
Personer eller foretak som nevnt i første ledd kan kreve nemndsbehandling av enhver tvist hvor nemnda er kompetent, hvis vedkommende har saklig interesse i å få nemndas uttalelse i saken.
Dersom personer eller foretak som nevnt i første og tredje ledd i relasjon til det aktuelle meglingsoppdraget er forbruker, kan vedkommende ikke fraskrive seg adgangen til å kreve nemndsbehandling.
Så lenge en tvist er til behandling i nemnda kan den ikke bringes inn til behandling for de alminnelige domstolene. En tvist anses for å være til behandling fra det tidspunkt begjæringen om klagebehandling er kommet inn til nemnda.
En sak som nemnda har realitetsbehandlet, kan bringes direkte inn for tingrett.
Departementet kan gi forskrifter til nærmere utfylling og gjennomføring av reglene i denne bestemmelse.
§ 3-2 første ledd nytt nr. 8 skal lyde:
8. retten til å kreve nemndsbehandling etter § 2-11.
Forslag fra Fremskrittspartiet og Senterpartiet:
Forslag 2
I lov 16. juni 1989 nr. 53 om eiendomsmegling gjøres slike endringer:
Overskriften til § 2-3 skal lyde:
Eiendomsmeglerbrev og titlene statsautorisert eiendomsmegler, eiendomsmegler og megler
§ 2-3 fjerde ledd skal lyde:
(4) Bare den som har eiendomsmeglerbrev, har rett til å bruke titlene "statsautorisert eiendomsmegler", "eiendomsmegler" og "megler".
Komiteen viser til proposisjonen og
til det som står foran, og rår Odelstinget til å gjøre
slikt
vedtak til lov
om endringer i lov 16. juni 1989 nr. 53 om
eiendomsmegling
I
I lov 16. juni 1989 nr. 53 om eiendomsmegling gjøres
følgdende endringer:
§ 2-1 nytt femte ledd skal lyde:
(5) Bevilling til å drive eiendomsmegling
kan nektes dersom deltaker eller aksjeeier med betydelig eierandel
i foretak som nevnt i § 2-1 første ledd nr. 2 og
3 ikke anses egnet til å sikre at foretaket drives i samsvar
med lover, forskrifter og god meglerskikk. Erverv av betydelig eierandel
i foretak som nevnt i første punktum kan bare gjennomføres
etter at melding om dette på forhånd er sendt
til Kredittilsynet. Med betydelig eierandel menes for ansvarlige
selskap direkte eller indirekte eierandel som gjør det mulig å utøve
betydelig innflytelse over forvaltningen av foretaket. For aksjeselskap
og allmennaksjeselskap menes direkte eller indirekte eierandel som
representerer minst 10 prosent av aksjekapitalen eller stemmene,
eller som på annen måte gjør det mulig å utøve
betydelig innflytelse over forvaltningen av foretaket. Melding til
Kredittilsynet skal også foreligge før økning
av betydelig eierandel i aksjeselskap og allmennaksjeselskap som
medfører at vedkommendes andel av aksjekapitalen eller
stemmene når opp til eller overstiger 20 prosent, 33 prosent
eller 50 prosent. Kredittilsynet kan i forskrift gi regler om hva som
menes med betydelig eierandel i ansvarlig selskap og om plikt til å gi
melding til Kredittilsynet om økning av slik eierandel.
Like med vedkommende eiers egne andeler eller aksjer regnes etter
denne bestemmelsen andeler eller aksjer som eies av dennes nærstående,
jf. lov av 19. juni 1997 nr. 79 om verdipapirhandel § 1-4.
Kredittilsynet skal innen tre måneder fra den dag melding
som nevnt i annet eller femte punktum er mottatt, nekte slikt erverv
dersom vedkommende deltaker eller aksjeeier ikke anses egnet til å sikre
at foretaket drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk.
Kredittilsynet kan i forskrift gi nærmere regler om eiendomsmeglerforetakenes
plikt til å gi melding om foretakets deltakere eller aksjeeiere.
Nåværende femte ledd blir nytt
sjette ledd og skal lyde:
(6) For foretak nevnt i første ledd nr. 2 og 3
og annet ledd skal den faglige leder av eiendomsmeglingsvirksomheten
være eiendomsmegler eller advokat. Kredittilsynet
kan i forskrift gi nærmere regler om den faglige leders
plikter og ansvar, herunder om krav til faktisk tilstedeværelse
i foretaket og krav til å utarbeide skriftlig plan for
internkontroll.
Overskriften til § 2-3 skal lyde:
Eiendomsmeglerbrev og titlene statsautorisert
eiendomsmegler og eiendomsmegler
§ 2-3 fjerde ledd skal lyde:
(4) Bare den som har eiendomsmeglerbrev, har rett til å bruke titlene "statsautorisert
eiendomsmegler" og "eiendomsmegler":
§ 2-7 fjerde ledd skal lyde:
(4) Kontroll og tilsyn etter denne paragraf skal gjelde
tilsvarende overfor personer eller foretak som er
fratatt retten til å drive eiendomsmegling, jf. § 2-8, eller
som selv har levert tilbake bevillingen.
§ 2-8 annet ledd nr. 1 og nr. 2 skal lyde:
(2) Kredittilsynet kan kalle tilbake bevilling til å drive
eiendomsmegling dersom en person eller foretak med bevilling til å drive
eiendomsmegling:
1. ikke lenger oppfyller vilkårene i § 2-1
fjerde ledd, femte ledd eller vilkår
fastsatt for bevillingen,
2. ikke lenger har en faglig leder som oppfyller kravene
i § 2-1 sjette ledd eller vilkår
fastsatt for bevillingen,
Ny § 2-12 skal lyde:§ 2-12. Forbud mot egenhandel
(1) Dersom personer som nevnt i § 2-6
annet ledd har eller får personlig eller økonomisk
interesse i den handelen oppdraget gjelder skal vedkommende eller
foretaket nekte å ta oppdraget eller si dette fra seg så snart
slik interesse oppstår. Tilsvarende gjelder i forhold til
nærstående av personer som nevnt i § 2-6
annet ledd.
(2) Kredittilsynet kan i forskrift gi utfyllende
regler om bestemmelsen i første ledd, herunder fastsette hvem
som anses som nærstående. Kredittilsynet kan i
forskrift eller enkeltvedtak fastsette unntak fra bestemmelsen i
første ledd.
§ 3-1 tredje ledd oppheves.§ 3-8 første ledd skal lyde:
(1) Departementet kan gi forskrifter om budgivning, og
om innsynsrett i opplysninger om bud og budgivere.
II
Lovendringene trer i kraft fra det tidspunkt Kongen bestemmer.
De enkelte bestemmelser kan settes i kraft til ulik tid.
Personer og foretak som har betydelig eierandel i eiendomsmeglingsforetak
når lovendringene trer i kraft, og som ikke anses egnet
som eiere i henhold til § 2-1 femte ledd kan fortsette
som eiere i inntil ett år etter ikrafttredelsestidspunktet.
Kongen kan gi forskrift om overgangsbestemmelser.
Oslo, i finanskomiteen, den 1. november 2002
Siv Jensen |
Øystein Djupedal |
Ingebrigt S. Sørfonn |
leder |
ordfører |
sekretær |