Du bruker en gammel nettleser. For å kunne bruke all funksjonalitet i nettsidene må du bytte til en nyere og oppdatert nettleser. Se oversikt over støttede nettlesere.

Stortinget.no

logo
Hopp til innholdet
Til forsiden
Søketips
Til forsiden
Søketips
PDFVis hele publikasjonen på en side

4. Endringer i tvangsfullbyrdelsesloven m.m.

Salg etter lov 29. mai 1953 nr. 1 om rett for håndverkere o.a. til å selge ting som ikke blir hentet, skal etter § 5 i loven skje «på forsvarlig måte». Før loven ble endret ved tvangsfullbyrdelsesloven 1992, gikk det fram av denne bestemmelsen at salg som hovedregel skulle skje ved offentlig auksjon. Endringen har ført til visse praktiske problemer, særlig gjelder dette ved salg av motorvogner.

I høringsbrev tok departementet opp ulike måter å løse disse problemene. Departementet vurderte således om kravshaveren burde få lovbestemt panterett i tingen, og dermed tvangsgrunnlag for tvangssalg, men fant at det ville være enklere å oppstille salg gjennom namsmyndigheten som et alternativ i § 5.

Alle høringsinstansene som uttaler seg, støtter hovedtrekkene i forslaget som følges opp i proposisjonen.

Komiteen mener at forslaget om å lovregulere at salg av gjenstander som ikke er hentet hos håndverkere kan skje gjennom namsmyndigheten, vil gi større sikkerhet for alle parter. Da unngår man også de praktiske problemene med salg ved tvangsauksjon, som særlig oppstår ved salg av biler. Med den nye ordningen vil kjøperen være sikret at heftelser på salgsobjektet i løsøreregistret blir slettet.

Skriftlig avtale om leie av fast eiendom som inneholder vedtakelse av at utleier kan kreve fravikelse (utkastelse) om leien ikke blir betalt, er tvangsgrunnlag. Leietakeren kan unngå tvangsfravikelse dersom «leien med renter og kostnader blir betalt før fullbyrdelsen gjennomføres», jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2.

I høringsbrevet foreslo departementet en klargjøring i loven av hva leietakeren må betale for å unngå tvangsinndrivelse. Leien skal omfatte den leie som har forfalt på det tidspunktet leieren tilbyr betaling. Videre må utenrettslige kostnader som utleieren har hatt til inndriving også betales dersom leieren skal kunne stoppe inndrivelsen. Slike utgifter faller i dag utenfor uttrykket «kostnader».

Høringsinstansene er positive til forslagene, som følges opp i proposisjonen, jf. tvangsfullbyrdelsesloven §§ 13-2 og 13-6.

Komiteen slutter seg til at for å stanse en utkastelse eller avståelse av gjenstander som leies, må leietaker betale all leie som er forfalt på det tidspunktet leien betales, og ikke begrenset til den leien kravet opprinnelig lød på. Komiteen har merket seg at dette også er i tråd med Høyesteretts tolkning, og ser på det som en stadfesting av rettstilstanden at dette nå lovfestes.

Komiteen deler oppfatningen av at også utenrettslige kostnader utleieren har hatt med å sette i gang en tvangsinndriving må dekkes for at prosessen skal stoppes. Dette er utgifter leietaker i utgangspunktet er ansvarlig for, og det synes best for begge parter at dette tas med i den summen leietaker må betale for å stanse en tvangsinndriving. Hvis slike utgifter holdes utenfor, kan det bety at utleier ikke får disse dekket fordi det ikke vil være lønnsomt å kreve dem inn, eventuelt at leietaker må betale for ekstra kostnader ved enda en tvangsinndriving.

I høringsbrevet foreslo departementet at det i visse tilfeller skulle være adgang til å avtale at en panthaver skal kunne søke dekning i pantet ved å realisere det underhånden, uten medvirkning fra namsmyndigheten. Bakgrunnen var at den nye tvangsfullbyrdelsesloven har vist seg å medføre problemer for foretak som driver med pantelånervirksomhet. Det kreves at det er inngått forhåndsavtale om slik realisering, og at panthaver gir skriftlig varsel om underhåndssalg med minst en måneds frist.

Høringsinstansene er positive til forslaget.

Departementet ser at det er et klart behov for en enklere og rimeligere salgsmåte for håndpantsatt løsøre, og går inn for at forslaget i høringsbrevet blir fulgt opp. Forslaget omfatter bare foretak som er underlagt Kredittilsynets kontroll, og gjelder ikke realregistrerbart løsøre og motorvogner.

Det vises til forslaget om endring av tvangsfullbyrdelsesloven § 1-3.

Komiteen slutter seg til forslaget om å forenkle måten for hvordan tvangssalget av pantsatte gjenstander skal skje.

Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Arbeiderpartiet, mener at det fortsatt bør være adgang til å drive pantelånervirksomhet og at det derfor ikke er grunn til å endre panteloven. Pantelånervirksomhet skjer både gjennom utlån mot håndpant og andre virksomheter, for eksempel gjennom Christiania Bank og Kreditkasse, og utlånsvirksomheten er av en slik størrelse at den har en viss betydning i utlånsmarkedet.

Flertallet ser derfor ingen grunn til å ta en revisjon av disse bestemmelsene på dette tidspunkt.

Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet vil for øvrig peke på at pantelånervirksomhet er en svært gammel form for kredittvirksomhet. Da dette oppsto var det helt andre forhold enn i dag på kredittmarkedet. Det å levere sine personlige gjenstander med noe verdi over disk til pantelåneren var ofte den eneste utveien for vanlige folk til å skaffe seg nødvendige penger. Disse medlemmer vil sette spørsmålstegn ved om ikke utviklingen av velferdssamfunnet og helt andre muligheter for folk til å få tilgang til kapital, som ved lån i kredittinstitusjoner, kjøp på kreditt, avbetalingsordninger osv., kan bety at det ikke er så stort behov for en slik ordning. Disse medlemmer er ikke kjent med i hvor stor grad ordningen blir benyttet, og i hvor stor grad gjenstandene blir hentet ut igjen eller blir tvangssolgt. Disse medlemmer ber derfor om en gjennomgang av dette, og en vurdering av ordningen.

Ved tvangssalg av realregistrerte formuesgoder som det er tatt flere avgjørelser om tvangssalg av, kan senere saksøkere kreve å tre inn som saksøker i tvangssalg det tidligere er tatt avgjørelse om. Ordningen forutsetter at den senere saksøkeren får beskjed om den tidligere avgjørelse om tvangssalg, og departementet foreslo i høringsbrevet at en slik varslingsplikt for namsretten burde komme til uttrykk i lovteksten.

Av høringsinstansene stiller Oslo byfogdembete seg tvilende til om det er behov for lovendringen. De andre høringsinstansene som uttaler seg om dette spørsmålet, er positive.

Departementet følger opp forslaget ved endringer i tvangsfullbyrdelsesloven §§ 11-9 og 11-11.

For komiteen synes forslaget å være en endring som gjør det praktisk enklere å gjennomføre tvangssalg av formuesgoder som det er tatt tidligere avgjørelser om salg av. Komiteen har også merket seg at ordningen med varslingsplikt for namsretten allerede er etablert praksis ved Trondheim byfogdembete.

Tvangsfullbyrdelsesloven § 11-16 første ledd lyder i dag slik:

«Medhjelperen skal så langt det er mulig straks underrette partene, personer som er varslet etter § 11-8, og kjente rettighetshavere om tvangssalget.»

I denne formuleringen ligger det etter departementets vurdering trolig også en plikt til å opplyse om hvem som er saksøker og eventuelt hvilke krav som er grunnlaget for kravet om tvangssalg. Departementet foreslår at dette uttrykkelig presiseres i lovteksten.

Høringsinstansene er gjennomgående positive til forslaget.

Komiteen slutter seg til at det presiseres i lovteksten hva medhjelperens varsel til rettighetshavere ved salg av realregistrerte formuesgoder skal inneholde. Det er naturlig at rettighetshaverne i et slikt varsel blir orientert om hvem som er saksøker og hvilke krav som er grunnlag for kravet om tvangssalg. Komiteen har merket seg at selv om dette trolig indirekte går fram av dagens regler, er det ikke en gjennomført praksis, og en presisering er derfor på sin plass.

Tvangsfullbyrdelsesloven § 11-27 inneholder en regulering av hvordan og til hvilken tid kjøpesummen ved tvangssalg av realregistrerte formuesgoder skal betales m.m. En kjøper som betaler etter oppgjørsdagen, men før det har gått to uker etter at budet er stadfestet, skal betale et tillegg på 10 pst. årlig rente. På bakgrunn av forslag fra blant annet Den Norske Advokatforening foreslo departementet i høringsbrev at regelen endres slik at rentesatsen i stedet skal fastsettes av Kongen. På den måten vil en ved vesentlig endring i det alminnelige rentenivået, lettere kunne justere rentesatsen.

De fleste høringsinstansene støtter en slik endring.

Departementet følger opp forslaget og bemerker bl.a. at rentenivået til Norges Bank vil være et viktig moment når departementet i forskrift skal fastsette rentefoten.

Interesserte kjøpere bør få tilstrekkelig informasjon om sin mulige stilling ved anke over stadfestelseskjennelse. For medhjelpersalg følger en slik informasjonsplikt av tvangsfullbyrdelsesloven § 11-24 som fastsetter at salgsoppgaven skal gi «de nødvendige opplysninger om salgsordningen etter denne loven».

Noen tilsvarende informasjonsregel ved auksjonssalg fremgår ikke av loven, og departementet foreslår at en slik regel blir gitt. Mulige kjøpere skal kunne få opplysninger om salgsordningen ved å henvende seg til namsmyndigheten.

Alle høringsinstansene, unntatt Oslo byfogdembete, støtter forslaget. Byfogden tviler på om det er behov for endringen.

Departementet følger opp forslaget ved endring av tvangsfullbyrdelsesloven § 11-46.

Komiteen slutter seg til forslaget om at departementet i forskrift fastsetter rentesatsen for det tillegget kjøper må betale når betalingen finner sted etter oppgjørsdagen men innen fristen på to uker etter at stadfestelsen av budet er endelig. Komiteen ser det kan få urimelige utslag at denne er fastsatt i loven, og dermed sjelden endres. Det er rimelig at satsen endres i takt med rentesvingningene, og komiteen slutter seg til at rentenivået i Norges Bank bør være et moment departementet legger vekt på når rentesatsen bestemmes.

Komiteen vil peke på at det er av stor betydning for en budgiver/kjøper ved en tvangsauksjon at hun er skikkelig informert om sin stilling, også ved en eventuell anke, og slutter seg derfor til forslaget om informasjonsplikten ved auksjonssalg.

Tvangsdekning kan gjennomføres enten ved tvangssalg eller ved tvangsbruk. I motsetning til den gamle tvangsfullbyrdelsesloven 1915 tillater ikke tvangsfullbyrdelsesloven 1992 at tvangsbruk av fast eiendom utvides til å omfatte motorvogner, anleggsmaskiner, landbruksdriftstilbehør og varelager. Dette gjelder selv om disse verdiene har tilknytning til den faste eiendommen og saksøkeren har pant også i disse verdiene. Den norske Bankforening og Sparebank­foreningen i Norge har pekt på at denne endringen har enkelte uheldige sider, for eksempel ved tvangsbruk av fiskeoppdrettsanlegg, og foreslår at den tidligere ordningen gjeninnføres. I høringsbrevet ga departementet uttrykk for støtte til dette syn.

Alle høringsinstansene som uttaler seg, med unntak for Finansieringsselskapenes Forening, støtter en slik endring. Finansieringsselskapenes Forening uttaler at de er sterkt i tvil om rettighetene til bedre prioriterte panthavere blir tilstrekkelig ivaretatt.

Departementet mener at det igjen bør åpnes for at tvangsbruk av fast eiendom kan omfatte motorvogner, anleggsmaskiner, landbruksdriftstilbehør og varelager der saksøkeren krever dette.

Det vises til forslaget til endring av tvangsfullbyrdelsesloven §§ 7-20, 11-18, 11-55 og 11-57.

Komiteen slutter seg til forslaget om at også ved tvangsbruk av fast eiendom kan bruken utvides til å omfatte driftsløsøre og varelager som er nært tilknyttet eiendommen og driften av denne. Komiteen ser at dersom slik bruk er utelukket, vil ofte ut­øvelsen av tvangsbruken bli illusorisk og være svært lite praktisk. Et godt eksempel er tvangsbruk av fiskeoppdrettsanlegg, hvor fisken vil falle utenom bruksretten. Komiteen understreker at det ikke er anledning til slik tvangsbruk dersom det er til vesentlig skade eller ulempe for saksøkte eller andre rettighetshavere, og saksøker er like godt tjent med salg. Med det er også interessene til de andre partene ivaretatt.

Ved tvangsfullbyrdelseloven 1992 ble reglene om tvangsdekning i adkomstdokument til leierett i bolig (for eksempel borettslag) harmonisert med reglene om tvangssalg av fast eiendom.

På bakgrunn av sine erfaringer med lang realisasjonstid, har OBOS tatt opp ulike spørsmål om endring av enkelte fristregler ved tvangssalg av leierett til bolig. Oslo byfogdembete uttaler generelt at de går ut fra at problemene med lang realisasjonstid ikke lenger eksisterer.

Krav om tvangssalg av adkomstdokument til bolig skal forkynnes for saksøkte etter at namsretten har funnet at kravet kan tas til følge. Saksøkte får en måneds frist til å uttale seg om forhold som har noe å si for gjennomføringen. OBOS tok til orde for å korte ned denne fristen til 14 dager.

Oppgjørsdagen er tre måneder etter at et bud er oversendt namsretten og rettighetshavere. OBOS foreslo at fristen burde reduseres til to måneder.

Det er ulike syn på forslagene blant høringsinstansene, og departementet har kommet til at forslagene i høringsbrevet ikke bør følges opp, dog under tvil når det gjelder sistnevnte frist.

Departementet foreslo en endring i borettslagsloven § 37 slik at borettslaget kan kreve tvangssalg der det har tvangskraftig tvangsgrunnlag for fravikelse, uavhengig av om saksøkte allerede har flyttet ut.

Alle høringsinstansene som uttaler seg om dette spørsmålet, støtter forslaget, og forslaget følges opp i proposisjonen.

Komiteen er enig i at når det gjelder tvangssalg av en så vesentlig ting som ens bolig, er det viktig å ha en romslig frist for å uttale seg om forhold som kan ha noe å si for gjennomføringen. Komiteen slutter seg derfor til at denne fristen ikke reduseres i forhold til dagens frist på en måned. Komiteen har merket seg at forslaget om kortere frist kom fra OBOS på et tidspunkt hvor reglene var nye, og før man ved Oslo byfogdembete hadde innarbeidet nye rutiner. Komiteen vil også peke på at dette igjen vil skape ulike regler for gjennomføringen av tvangssalg av bolig man eier og bolig man leier, noe komiteen ser på som uheldig. Behovet for en mer effektiv gjennomføring av slikt salg bør oppnås i andre ledd i prosessen. En slik endring er forslaget om at tvangssalg kan gjennomføres når det foreligger tvangskraftig tvangsgrunnlag for fravikelse, uavhengig av om leietaker allerede har flyttet ut eller ei.

Komiteen mener også at fastsettelsen av oppgjørsdagen til tre måneder etter at et bud er oversendt namsretten og rettighetshavere kan synes som en unødig lang tid. Imidlertid bør det være et overordnet prinsipp at reglene er så like som mulig for eiere og leiere av egen bolig, og forslaget som var sendt på høring ville skapt en ulikhet her.

I utredningen «Vurdering av domstolenes merarbeid med tvangssalg etter loven av 1992» er det foreslått å dispensere fra reglene om habilitet ved tvangssalg av fast eiendom. Det vises til at behovet for en slik regel åpenbart er til stede, bl.a. fordi bankenes eiendomsmegleravdelinger som regel har særlige forutsetninger for å forestå salget.

Det er ulike syn på forslaget blant høringsinstansene.

Departementet legger til grunn at det er et visst behov for å avvike fra de alminnelige reglene om habilitet, også i forbindelse med tvangssalg av fast eiendom, og går inn for å gjøre unntaket fra habilitetsregelen i tvangsfullbyrdelsesloven § 2-10 generelt. Vilkåret må likevel alltid være at valget av medhjelperen «finnes ubetenkelig, og vedkommende har særlige forutsetninger for å forestå salget». Med den endringen departementet foreslår vil eiendomsavdelingen til en bank som har pant i eiendommen, men ikke krever tvangssalg, kunne være medhjelper.

Komiteen er enig i at man bør kunne fravike de vanlige habilitetsreglene også ved salg av fast eiendom, slik det er foreslått. Salgsresultatet kan bli bedre når tvangssalget av en bolig foretas av en eiendomsmekleravdeling i en bank med spesialkompetanse på slikt salg, enn hvis det foretas av en lensmann. Komiteen understreker at det er viktig at det gjøres en konkret vurdering av hver oppnevnelse, og at valget av medhjelper må være ubetenkelig. Komiteen er enig at det må bety at eiendomsavdelingen i en bank som selv krever tvangssalget er uakseptabelt, men at det kan aksepteres at banken har pant i eiendommen.

Etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-12 skal namsmannen som hovedregel være medhjelper ved salg av fast eiendom i lensmannsdistrikter. Utvalget la i sin utredning til grunn at denne regelen ikke er i samsvar med praksis og heller ikke er formålstjenlig, og derfor bør oppheves. Lensmennene er ofte ikke interessert i å påta seg medhjelpersalg, og god markedskontakt er viktigere for et godt salgsresultat enn god lokalkunnskap.

Det er ulike syn på forslaget blant høringsinstansene.

Departementet legger til grunn at lensmennene fremdeles skal være medhjelpere, men er enig i at pålegget om at lensmannen som hovedregel alltid skal være medhjelper bør oppheves. Tvangsfullbyrdelsesloven § 2-10 om at namsmannen «kan» være medhjelper ved tvangssalg av «fast eiendom og adkomstdokument til leierett til bolig i lensmannsdistrikt» blir stående.

Komiteen viser til at lensmenn sjeldnere oppnevnes som medhjelpere i lensmannsdistriktene, til tross for at regelen er at de som hovedregel skal oppnevnes som medhjelpere. Komiteen ser at lensmennene med sin lokalkunnskap og nære kontakt med folk kan være ressurspersoner å bruke i en slik sammenheng. Det er derfor viktig at de fortsatt kan være medhjelpere. Imidlertid har lensmennene også mange andre viktige, mer politifaglige oppgaver. Komiteen slutter seg derfor til endringen om at lensmenn kan oppnevnes, men uten at det er noen hovedregel.

Arbeidsgruppen foreslo at namsretten skal kunne innhente konsesjonspris uavhengig av om salget gjennomføres som medhjelpersalg eller auksjonssalg. Det vil føre til at namsretten ikke trenger å velge auksjonssalg av hensyn til konsesjonsplikten.

Flere instanser støtter forslaget. Bare Statens Landbruksbank går mot.

Departementet mener at forslaget bør følges opp, og legger til grunn at forslaget vil gjøre det lettere å tvangsselge landbrukseiendommer gjennom en medhjelper.

Det vises til forslaget om endring av tvangsfullbyrdelsesloven § 11-13.

Komiteen mener det er logisk og riktig at det innhentes konsesjonspris på forhånd uavhengig av måten eiendommen blir tvangssolgt på. Dersom endringen i tillegg medfører at det blir lettere å selge landbrukseiendommer gjennom medhjelper, og at namsmyndigheten derfor blir mindre belastet, ser komiteen det som et gode.

Av tvangsfullbyrdelsesloven § 11-26 fremgår at det i dag bare kan tas hensyn til bud som er bindende for byderen i minst seks uker. Unntaksvis kan partene og rettighetshaverne samtykke i at bindingstiden settes til to uker.

Utvalget har brakt i erfaring at det med så lange budfrister som loven opererer med, kan være vanskelig å oppnå en like høy pris som ved frivillig salg, og foreslår at namsretten skal kunne samtykke i at det skal tas hensyn til bud som er bindende ned til 15 dager.

Flere instanser støtte forslaget, mens andre går mot og mener rettighetshaverne bør bli hørt før en slik avgjørelse tas.

Departementet støtter forslaget fra arbeidsgruppen. I de sakene der det knytter seg særlige problemer til behandlingen av budet, kan namsretten la være å godta korte budfrister.

Komiteen er enig i at namsretten må kunne ha adgang til å godkjenne at bindingstiden på budet reduseres fra seks uker og ned mot 15 dager. Komiteen legger vekt på at en kortere bindingstid vil være mer praktisk for budgiverne, og at prisene ved tvangssalg derfor kan bli høyere. Komiteen har merket seg at en kortere bindingstid har fungert meget godt i distrikter hvor det har vært praktisert, og at i den grad det skaper praktiske problemer med saksbehandlingen, kan namsretten bestemme en lengre bindingstid.

Etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-54 kan det kreves ny auksjon dersom «det ikke blir gitt bindende bud eller saksøkeren i auksjonsmøtet erklærer at ingen av budene vil bli begjært stadfestet». Utvalget foreslår å endre ordlyden i § 11-54 slik at det klargjøres at det kan kreves nytt «tvangssalg» og ikke bare en ny tvangsauksjon.

Departementet legger til grunn at endringen bare er en presisering av gjeldende rett, og følger opp forslaget.

Komiteen slutter seg til forslaget.

Forrige kapittelNeste kapittel