6. Partenes plikter i leietiden
Kapittel 5 i lovforslaget handler om utleierens og leierens plikter i leietiden.
Bestemmelsene bygger i stor grad på Husleielovutvalgets forslag til kapittel 5 og 6.
Utleierens fremste plikt er å stille husrommet til disposisjon for leieren. Han vil også ha plikt til å holde husrommet og eiendommen ved like. Oppfyller ikke utleieren sine plikter etter leieavtalen, kan leieren kreve retting, avslag i leien, heving eller erstatning. Leieren på sin side må bruke husrommet med tilbørlig aktsomhet og i samsvar med leieavtalen. Derfor vil han ikke ha adgang til å bruke husrommet til annet formål enn avtalt. Leieren kan som hovedregel heller ikke forandre husrommet uten samtykke fra utleieren. Utleieren derimot kan forandre husrommet dersom det ikke medfører nevneverdige ulemper for leieren. I mangel av annen avtale, vil leieren ha plikt til å besørge deler av det innvendige vedlikeholdet. I tillegg må leieren rette seg etter utleierens vanlige ordensregler - og gi utleieren tilgang til husrommet for tilsyn, vedlikehold og forandringer. Forsømmer leieren sine plikter, vil han kunne bli erstatningsansvarlig.
Komiteen vil peke på at det viktigste plikten til utleieren er å stille husrommet til disposisjon for leieren til avtalt tid. Komiteen vil vise til at dette ikke er lovfestet i gjeldende rett. Komiteen støtter forslaget om at dette lovfestes i den nye loven.
Komiteen har merket seg at om ikke annet er avtalt plikter utleieren i leietiden å holde utleid husrom og eiendom i den stand leieren har krav på etter reglene i lovforslagets kapittel 2. Komiteen ser det som positivt at det i loven trekkes fram konkret hva leieren plikter å vedlikeholde og at det samtidig også nevnes konkret at gjenstander som tilhører utleier som må skiftes ut er dennes ansvar. Dette gjør det enklere for leieren å vite hva som er dennes ansvar og hva som er utleiers ansvar.
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Kristelig Folkeparti, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti, har for øvrig ingen merknader og støtter Regjeringens forslag.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet og Høyre vil vise til at det under komiteens behandling ble tatt opp spørsmål om forholdet mellom tidsavgrensete leiekontrakter og muligheten for leietaker å forsinke byfornyelsesarbeid. Dette gjelder fortolkning av § 5-4 første ledd. Disse medlemmer har i brev til departementet tatt opp dette forholdet, og vil få lov å sitere fra svarbrev av 10. februar 1999:
«Dersom leieforholdet gjelder en tidsubestemt leieavtale, og fraflytning er nødvendig for å gjennomføre ombygging av eiendommen, kan utleier si opp leieavtalen. Dette fremgår av § 9-5 annet ledd bokstav b i lovutkastet. (---)
Dersom partene har inngått en tidsbestemt leieavtale, har ingen av partene rett til ensidig å avvikle avtalen. Dette innebærer derfor at avtalen som utgangspunkt vil bestå ut utleieperioden, med mindre leieren frivillig vil akseptere å flytte. Ved bruk av tidsbestemte leieavtaler av en viss varighet er det imidlertid vanlig også å ta med en bestemmelse som gir partene rett til å si opp avtalen i løpet av den avtalte leietiden. Ved en slik oppsigelse vil reglene om oppsigelse av tidsubestemte leieavtaler gjelder (---). Har partene inngått en langvarig tidsbestemt leieavtale, uten rett til oppsigelse i leietiden, og leieren verken har begått mislighold eller er villig til å flytte frivillig, kan ikke utleier avvikle leieavtalen. Det er også dette som vanligvis er poenget med å inngå slike avtaler, at begge parter på forhånd vet at leieforholdet skal bestå i hele perioden.
På den annen side, dersom det foreligger byfornyelsesvedtak, vil også offentlige hensyn gjøre seg gjeldende. Regelverket er derfor utformet slik at byfornyelsesvedtak kan gjennomføres enten det er eieren selv eller en leier som disponerer husrommet. Dersom eieren ikke vil samarbeide om gjennomføringen av byfornyelsesvedtak, må kommunen ekspropriere eiendommen for å få gjennomført tiltakene. (---)»
Det vises videre til at dersom leieren motsetter seg gjennomføringen av byfornyelsesvedtak gir plan- og bygningsloven hjemmel til å ekspropriere leieretten. Disse medlemmer understreker at det er urimelig at leietaker, hvis man har en tidsbestemt avtale, skal kunne forpurre et offentlig vedtak som byfornyelsesarbeidet er. Å legge opp til et lovverk hvor man må ekspropriere leieretten i slike tilfeller, synes meget omstendelig. Disse medlemmer vil likevel vise til at de foreslår større grad av avtalefrihet når det gjelder lengden på tidsbegrensete leiekontrakter. Disse medlemmer viser til at dette vil gi utleieren mulighet til i områder som er under arbeid med byfornyelse å tidsbegrense kontraktene slik at det i liten grad vil oppstå slike konfliktsituasjoner.
Disse medlemmer fremmer følgende forslag:
«§ 5-4 første ledd tredje punktum skal lyde:
Leieren kan ikke motsette seg rehabilitering etter regulering til fornyelse, utbedringsprogram eller utbedringsavtale med kommunen, forutsatt at husrommet etter rehabilitering fremdeles er tjenlig til leiers bruk. Slik rehabilitering gir grunnlag for at leier kan si opp leiekontrakten.»