5.1 Innledning

Lovforslagets kapittel 4 inneholder regler om hvilken leie som lovlig kan avtales. Det er videre bestemmelser om årlig indeksregulering av den opprinnelige leie samt tilpassing til gjengs leie hvert tredje år. Det foreslås også regler om tilbakebetaling av ulovlig leie, samt adgang for Kongen til å gi forskrifter om leiestopp, maksimalsatser for leie m.m.

Når departementet foreslår at den strenge reguleringen i kapittel II i gjeldende husleiereguleringslov bør oppheves har departementet her særlig tatt hensyn til at det samfunnsmessige grunnlaget for husleiereguleringen har endret seg. Loven innebærer en tilfeldig økonomisk fordel for de leierne som oppnår å få tak i en regulert bolig. Fordelingsvirkningene av loven er således tilfeldige.

Departementet tror at en fri leiefastsettelse vil gi en bedre utnyttelse av den eksisterende boligmassen, ved at leierne sørger for ikke å sitte med større og dyrere boliger enn nødvendig. Leiereguleringen bryter også med likebehandlingshensyn ved at tilsvarende offentlig eide boliger, som ikke er regulert, i økende grad leies ut til markedspris. Det kan derfor virke urettferdig at en liten gruppe private eiere rammes av reguleringen.

Departementet antar at en oppjustering av den regulerte husleien til markedsleie, kan spore gårdeiere til bedre vedlikehold. Økte leieinntekter vil her være en vesentlig motivasjonsfaktor for utleier.

Som flere høringsinstanser påpeker, vil en umiddelbar opphevelse av reguleringen kunne føre til at mange av dagens beboere får økonomiske problemer. En opphevelse med umiddelbar virkning vil føre til mer enn en fordobling av leiene for svært mange. For delvis å motvirke et slikt resultat, vil departementet foreslå en gradvis avvikling av reguleringen over 10 år. For å stimulere til økt byfornyelse vil departementet likevel foreslå å gi fritak fra reguleringen når eieren har foretatt full fornyelse av boligen. Husleienemnda bør i så fall avgjøre når fornyelsen anses gjennomført. For å imøtekomme eventuelle økonomiske problemer som dagens beboere i de regulerte husleieforholdene kan få ved gjennomføring av dereguleringen, vil departementet videre foreslå at disse får tilbud om Husbankens bostøtteordning dersom de for øvrig fyller kravene til husholdstype og inntektsnivå. Departementet anser dette som en meget bra overgangsordning, som reduserer de kortsiktige ulempene for beboerne ved avvikling, samtidig som de langsiktige fordelene i forhold til boligmarkedet oppnås.

Departementet vil foreslå at leien - før utligning for vedlikehold og tilleggsytelser - økes med 10 pst. årlig, i tillegg til justeringen i forhold til konsumprisindeksen. Slik vil oppreguleringen være gjennomført i god tid før husleiereguleringen blir opphevet. Forutsetningen er imidlertid at forholdet mellom regulert leie og markedsleie ikke blir vesentlig endret i overgangsperioden. Departementet har ikke funnet grunn til lovfeste selve prosentsatsen. Det er mest hensiktsmessig å overlate til Arbeids- og administrasjonsdepartementet å bestemme hvor stor den årlige oppreguleringen av høyeste lovlige leie skal være. For å unngå betydelig leieøkning ved utløpet av 10-årsperioden, må oppreguleringen skje i et visst tempo. Departementet foreslår at loven i sin helhet blir opphevet 10 år etter at husleieloven har tatt til å gjelde.

Departementet er videre enig med utvalget i at den «milde» reguleringen i kapittel III bør oppheves. Reguleringen har hatt en begrenset betydning. Dessuten vil bestemmelsene i departementets forslag til ny husleielov i stor grad gjøre denne reguleringen overflødig. Det er heller ingen av høringsinstansene som har hatt direkte innvendinger til dette. Departementet vil derfor foreslå at bestemmelsene i husleiereguleringsloven kapittel III blir opphevet straks den nye husleieloven trer i kraft. Likeledes vil departementet foreslå at husleiereguleringsloven § 17, som inneholder hjemmel til å fastsette maksimalpriser ved omsetning av aksjeboliger eller borettslagsboliger tilknyttet boligbyggelag, oppheves umiddelbart. Det er ingen boliger som omfattes av slik prisregulering i dag, og det foreligger heller ikke planer om å innføre slik prisregulering.

Departementet foreslår at det blir satt forbud mot at det avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis blir oppnådd på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Dernest foreslår departementet at hver av partene skal ha mulighet til å kreve at leien endres uten samtidig å måtte si opp leieforholdet. Det blir foreslått at endringen ikke skal overstige endringen i konsumprisindeksen. Et slikt krav til endring vil etter forslaget ikke kunne settes fram før ett år etter siste fastsetting av leien. Videre vil departementet foreslå at partene hvert tredje år kan kreve å få justert leien slik at den samsvarer med «gjengs leie», det vil si den leie som vanligvis betales for lignende husrom på lignende leievilkår på iverksettingstidspunktet. Dersom partene ved inngåelsen av leieavtalen ikke blir enig om hvorvidt en leie er urimelig, eller hva gjengs leie er ved en senere revisjon, blir det i kapittel 12 i lovforslaget foreslått at en takstnemnd skal kunne ta standpunkt til disse spørsmålene.

5.2 Komiteens merknader

Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Kristelig Folkeparti, Høyre og Senterpartiet, støtter forslaget om at all regulering av husleie legges til husleieloven.

Flertallet er enig i å avvikle husleiereguleringsloven i løpet av 10 år. Flertallet vil peke på at denne loven fører til store forskjeller i husleien og i muligheter for inntekter på eiendommer da husleiereguleringsloven kun gjelder for et mindretall av boligene.

Flertallet vil vise til undersøkelsen fra NBI i 1992 som viser at i de leieregulerte boligene bor det ikke en ensartet gruppe med dårlig økonomi, men en sammensatt gruppe både når det gjelder alder, antall husstandsmedlemmer og inntekt.

Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Fremskrittspartiet, Kristelig Folkeparti, Høyre og Senterpartiet, vil understreke at husleieregulering på bakgrunn av alder på bolig er et lite målrettet instrument for å hjelpe de som har dårligst økonomi eller størst problemer på boligmarkedet, men at det derimot belønner de som har kontakter, enten med gårdeiere eller personer som er på vei til å flytte ut av slike leiligheter.

Flertallet kan ikke se det som et offentlig ansvar å regulere markeder på en så lite målrettet måte som husleiereguleringen gjør i dag.

Et annet flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Kristelig Folkeparti, Høyre, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti, vil peke på at någjeldende husleielov ikke har noen regel om hvor høy husleien kan være. Dette flertallet ser det som positivt at den nye loven har en regel som sier at det ikke kan avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet.

Dette flertallet vil vise til at gjeldende lov ikke inneholder bestemmelser om endringer av leien. Dette flertallet støtter forslaget om at leien kan indeksreguleres. Dette flertallet vil samtidig peke på at prisene på leiemarkedet kan ha betydelige endringer i løpet av kort tid. Dette flertallet ser det derfor som positivt at begge parter etter to og et halvt år kan kreve at leien settes til gjengs leie/markedsleie.

Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Kristelig Folkeparti, Høyre og Senterpartiet, vil peke på at proposisjonen legger til grunn at leien i regulerte boliger er omtrent halvparten av markedsleien. Ut fra dette foreslås det å øke leien med 10 pst. årlig, slik at man når markedsleie i løpet av 10 år. Flertallet vil imidlertid vise til at komiteen er blitt gjort kjent med at forskjellen mellom markedsleie og regulert leie kan være mange hundre prosent i enkelte boliger. En opptrapping av leien fra regulert leie til markedsleie vil for disse boligene medføre en meget høy årlig husleieendring.

Flertallet mener dette vil være meget uheldig for nåværende beboere og vil derfor foreslå at husleien inklusiv konsumprisindeks maksimalt økes med inntil 20 pst. pr. år de første ni årene. I det tiende året økes husleien opp til markedsleie. For enkelte beboere vil dette da medføre en sterk husleieøkning det tiende året. Flertallet vil peke på at en opptrapping etter denne modellen vil gi dagens beboere i leiligheter med stor forskjell på markedsleie og regulert leie mer tid til å omstille seg til ny leie.

Komiteen støtter forslaget om at beboere i boliger som inntil nå har vært omfattet av husleiereguleringsloven gis rett til bostøtte, dersom deres økonomi tilsier at de har rett til bostøtte.

Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Kristelig Folkeparti, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti, viser til at enkelte leietakere i forbindelse med nye huseiere har erfart en formidabel husleieøkning. I denne forbindelse vises til et spørsmål fra Sylvia Brustad til kommunal- og regionalministeren datert 4. desember 1998, og svaret datert 9. desember 1998.

Flertallet understreker med bakgrunn i svaret at hvis utleieren krever urimelig høy husleie, kan både domstolene og husleienemnda sette leien ned til et rimelig nivå. Det er derfor viktig å understreke at § 4-2 bestemmer at leien i tre påfølgende år bare kan endres i samsvar med endringene i konsumprisindeksen de siste 12 måneder, og at formålet er å sikre forutsigbarhet med hensyn til leieøkning og motvirke store leieøkninger.

Flertallet viser også til svaret når det gjelder omsetning av obligasjonsboliger og er enig med Regjeringen i at det ikke er ønskelig med etablering av nye obligasjonsboliger for fremtiden.

Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet er i all hovedsak enige i forslaget og de vurderinger som ligger til grunn for å oppheve husleiereguleringsloven.

Disse medlemmer vil foreslå en gradvis avvikling av de «strenge» reguleringene i kapittel 2 over en periode på 5 år.

Disse medlemmer fremmer følgende forslag:

§ 13-3

3. I lov av 7. juli 1967 nr. 13 om husleieregulering m.v. for boliger gjøres følgende endring:

Ny § 29 a skal lyde:

§ 29 a Lovens varighet

Denne loven opphører å gjelde fem år etter ikrafttredelsen av lov om husleieavtaler.»

Disse medlemmer vil understreke at i de tilfeller økt husleie kan skape store problemer for enkelte vanskeligstilte bør dette bli gjenstand for en grundig vurdering vedrørende mulighet for å ytes bostøtte eller andre offentlige støttetiltak.

Disse medlemmer mener leieprisene ideelt sett bør dannes i markedet uten regulerende tiltak av lovmessig karakter. Et urimelig leiekrav vil ofte være en leie markedet ikke vil betale. Blir utleieprisene for høye får utleieren problemer med å finne leietagere. Et rent markedsbasert system for fastsettelse av nivå på utleieprisene vil over sikt skape et balansert marked for utleie der både tilbud og pris vil finne sitt naturlige leie.

Disse medlemmer anser det derfor som unødvendig å ha en lovbestemmelse om såkalt «gjengs leie» som gir muligheter til å foreta reguleringer av husleienivået i forhold til markedsleie.

Disse medlemmer mener begrepet gjengs leie er et forvirrende og uklart begrep samtidig som gjengs leie vil bety at tidsbestemte leiekontrakter snarere blir reglen enn unntaket. Avstanden mellom gjengs leie og markedsleie vil ofte være av marginal størrelse og betydning og det er vanskelig å se at det er tilstede noe stort behov for en slik mild reguleringsmulighet for husleienes størrelse.

Disse medlemmer mener at kap. 4 Leieprisvern skal utgå og vil derfor stemme imot forslaget til dette kapitlet.

Komiteens medlemmer fra Høyre vil vise til sine generelle merknader om behovet for at det lovverket som fastsettes ikke er i slik utakt med markedsendringene at den påvirker strukturen i hva slags type leiekontrakter som blir tilbudt i markedet.

Forutsatt at begrepet gjengs leie i stor grad avspeiler markedsleie vil ikke dette påvirke strukturen i hva slags tidsavtaler som blir tilbudt. Skulle gjengs leie vise en ulik utvikling av markedsleien over tid vil dette kunne medføre at leiemarkedet i hovedsak vil bestå av tidsbegrensede leiekontrakter. Usikkerheten om innholdet i begrepet gjengs leie kan i seg selv medføre en påvirkning av hva slags type kontrakter som vil bli tilbudt i markedet.

Disse medlemmer mener derfor at det er en ulempe å operere med et begrep som gjengs leie med den definisjonen som er gitt i § 4-3.

Disse medlemmer mener derfor at § 4-3 bør endres slik at det legges til grunn samme definisjon for oppregulering/nedregulering av leie til markedsforhold som man gjør i § 3-1, dvs.:

«En leie som svarer til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av lignende husrom på lignende avtalevilkår.»

Som en følge av dette må det også foretas endringer i § 12-2 første ledd første punktum og i husleiereguleringslovens § 4a tredje punktum.

Disse medlemmer fremmer følgende forslag:

«§ 4-3 skal lyde:

Har leieforhold vart i minst 2 år og 6 måneder uten annen endring av leien enn den som kan kreves etter § 4-2, kan begge parter uten oppsigelse sette fram krav om at leien blir satt til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av lignende husrom på lignende avtalevilkår. Ved leiefastsettelse etter første punktum skal det gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats.

Tilpassing av leien etter første ledd kan tidligst settes i verk 6 måneder etter at det er fremsatt skriftlig krav om det og tidligst ett år etter at tidligere endring av leien blir satt i verk.

Blir partene ikke enig om leiens størrelse kan hver av dem kreve at den blir fastsatt etter bestemmelsene i § 12-2.

§ 12-2 første ledd første punktum skal lyde:

Kommer ikke partene til enighet om hva som er markedsleie etter §§ 3-1 eller 4-3, kan hver av partene kreve tvisten avgjort av en takstnemnd.

§ 13-3

3. Lov av 7. juli 1967 nr. 13 om husleieregulering m.v. for boliger

§ 4 a tredje punktum skal lyde:

Markedsleie etter husleieloven § 4-3 kan første gang avtales eller kreves fastsatt selv om det er kortere tid enn to år og seks måneder siden leieavtalen ble inngått eller leien endret.»

Disse medlemmer viser til at departementet foreslår en forskriftshjemmel til fastsettelse av gjengs leie og til i gitte meget begrensede forhold å kunne fastsette leiestopp og maksimalsatser for leie.

Disse medlemmer vil vise til at forarbeidene og premissene for bruk av leiestopp og maksimalsatser for leie sier at det ikke skal innføres en ny varig husleieregulering gjennom slike forskrifter.

Disse medlemmer vil peke på at en innføring av leiestopp eller maksimalsatser for leie vil være så stor inngripen i forhold til råderetten over egen eiendom at det ikke bør skje gjennom bruk av forskrifter i forhold til denne loven. Men hvis det skulle oppstå aktuelle situasjoner hvor det er naturlig eller nødvendig å innføre denne typen reguleringer, bør det skje i form av midlertidige lover fastsatt av Stortinget.

Disse medlemmer vil derfor gå imot forslaget til § 4-6.

Komiteens medlem fra Sosialistisk Venstreparti viser til sine merknader under kap. 4.2 foran og er uenig i at husleiereguleringsloven kapittel II oppheves før det er opprettet et system med allmennyttige utleieboliger.

Dette medlem mener at sammen med forslaget om opphevelse burde det foreligge en vurdering av de økonomiske konsekvenser for beboerne, utleierne og de aktuelle kommunene. Det generelt høye leienivået vil kunne medføre at flere av nåværende leieboere vil få store økonomiske problemer med å betale de økte boutgiftene som følger av dereguleringen og de vil ha store problemer på det vanlige boligmarkedet. Bostøtteordningen vil ikke alltid kunne fange dette opp.

Det vises bl.a. til to uavhengige takster innhentet av Norges leieboerforbund som dokumenterer at forskjellen mellom regulert leie og markedsleie er betydelig større enn departementet bygger på i Ot.prp. nr. 82 (1997-98).

Dette medlem mener det ikke er ønskelig at lovendringer fører til at enda flere får problemer på boligmarkedet og at dette må motvirkes ved å regulere økning i husleien til de personer som nå bebor regulerte leiligheter etter en fast og påregnelig metode slik at utligningen mellom regulert husleie og markedspris ikke gir for store økninger pr. år.

Dette medlem mener at dersom endringen blir vedtatt, må endringstidspunktet være fra 1. januar 2001, slik at beboerne får noe tid på seg til å tilpasse seg. Dette medlem mener også at årlig økning i husleie utover økningen i konsumprisindeksen pluss 10 pst. er urimelig. Denne begrensningen skal bare gjelde eksisterende beboere og ikke kunne føres videre til andre.

Dette medlem vil derfor foreslå:

«Stortinget ber Regjeringen utforme en overgangsordning for husleieøkningen til personer som ved lovendringen bebor boliger omfattet av Husleiereguleringslovens kapittel II («den strenge reguleringen»), slik at grunnleien i tillegg til konsumprisindeksen maksimalt skal kunne økes med 10 pst. årlig.»