3. Overlevering og krav til husrommet
Kapittel 2 i lovforslaget har bestemmelser som pålegger utleieren plikter overfor leieren ved overleveringen av husrommet, og bestemmelser om leierens sanksjoner ved brudd på disse pliktene.
I det vesentlige følger departementet utvalgets forslag til bestemmelser. Bestemmelsene ligger på mange punkter tett opp til tilsvarende regler i kjøpsloven, avhendingsloven, håndverkertjenesteloven og boligoppføringsloven.
Departementet vil foreslå at utleieren skal stille husrommet til disposisjon for leieren til avtalt tid. Er ikke noe annet avtalt, blir det foreslått at overlevering skal være skjedd når leieren har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til husrommet. Det blir også krevd at husrommet skal være i en viss normaltilstand, med mindre annet er særskilt avtalt. Dernest vil departementet foreslå hva som skal regnes for å være en faktisk mangel ved husrommet. Blant annet foreligger det en mangel dersom husrommet ikke er i samsvar med de opplysninger som er gitt av utleieren eller på utleierens vegne. Det blir også gjort begrensninger i adgangen til å leie ut husrom «som det er». Utleierens ansvar for mangler blir foreslått begrenset gjennom at leieren ikke kan gjøre gjeldende omstendigheter som han kjente til eller måtte kjenne til ved inngåelsen av leieavtalen.
Departementet foreslår at leieren kan gjøre flere sanksjoner gjeldende dersom det foreligger en forsinkelse eller en mangel. Leieren skal også ha en rett til å fastholde leieavtalen selv om det foreligger en forsinkelse. Når det gjelder mangler, vil forutsetningen være at leieren må reklamere innen rimelig tid etter at han burde ha oppdaget mangelen. Leieren skal kunne kreve å få mangelen rettet. Alternativt skal han ha rett til avslag i leien eller holde leie tilbake. Dersom forsinkelsen eller mangelen er vesentlig, kan han også heve leieavtalen. Har han lidt et økonomisk tap, vil han ha rett til å kreve erstatning. Her vil departementet foreslå at kontrollansvaret, etter modell av kjøpsloven, blir lagt til grunn som ansvarsgrunnlag. Departementet vil foreslå at leieren også skal kunne gjøre gjeldende de nevnte sanksjonene dersom det foreligger rettslige mangler, enten at tredjepersonens rett er til hinder for den avtalte bruk eller fordi offentlige rådighetsinnskrenkninger hindrer bruken.
Komiteen vil vise til at hovedregelen fra tidligere husleielov videreføres ved at utleieren til avtalt tid skal stille utleid leilighet til disposisjon for leieren. Komiteen har imidlertid merket seg at den nye loven gir leieren rett til ikke å overta husrommet dersom det er i vesentlig dårligere stand enn det leieren kan kreve etter leieavtalen og andre bestemmelser i loven.
Komiteen har merket seg at det i den nye loven foreslås at husrommet ved overlevering skal være i samsvar med leieavtale, opplysninger gitt av utleier eller opplysninger som leieren hadde grunn til å regne med å få. Komiteen har merket seg at den nye loven med dette samsvarer med flere andre lover blant annet kjøpsloven.
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Kristelig Folkeparti, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti, vil vise til at i gjeldende lov må en leieboer påpeke mangler innen 14 dager. Flertallet støtter forslaget i ny lov om at innsigelser må gis innen rimelig tid. Flertallet vil peke på at uttrykket rimelig tid benyttes i andre kontraktslover som kjøpsloven og håndverksloven. Flertallet vil videre peke på at en bestemt tidsfrist kan gi urimelige utslag.
Et annet flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Kristelig Folkeparti, Høyre, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti, har merket seg at gjeldende lov har som hovedregel skyldansvar med omvendt bevisbyrde. Dette flertallet vil vise til at hovedtendensen i annen avtalelovgivning er regler om kontrollansvar. Dette flertallet støtter Regjeringens forslag om at kontrollansvar gjøres gjeldende i forslag til ny lov.
Dette flertallet vil vise til at det i gjeldende lov ikke er noen regel som direkte gir leieren adgang til å holde igjen leie dersom utleieren misligholder leieavtalen, eks. dekker utgifter leieren har hatt etter en vannlekkasje. Dette flertallet vil peke på at det fra et forbrukersynspunkt er verdifullt at retten til å holde igjen leie blir avklart i loven. Dette flertallet har merket seg at en del høringsinstanser mener at loven burde inneholde en regel som gir utleieren rett til å kreve deponering i en situasjon der det er strid om et motkrav er berettiget. Dette flertallet vil peke på at dette lett kan føre til at utleieren alltid vil protestere på at leieren holdt tilbake leie og kreve deponering. Dette flertallet vil for øvrig vise til at det i den nye loven er forslag om deponering av omtvistet leie (jf. lovutkastet § 3-8).
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet og Høyre mener leiers rett til å gjøre feil eller mindre mangler gjeldende bør fastsettes til en frist på 14 dager etter overtakelse.
Disse medlemmer er av den oppfatning at utrykket «innen rimelig tid» slik det er formulert i lovteksten er for uklart som frist for klage over feil eller mangel ved boligen.
Disse medlemmer vil hevde at en 14 dagers frist for leier til å påpeke feil og mangler overfor utleier er en klar konkretisering av hva rimelig tid er.
Disse medlemmer vil understreke at det å innføre et utydelig begrep på et område som tidligere har hatt en konkret tidsangivelse fort kan medføre stor ulikebehandling inntil det blir fastsatt sedvane gjennom rettspraksis.
Disse medlemmer mener større mangler er boligeiers ansvar uavhengig av når leier måtte oppdage eller påpeke feil eller mangler. Dagens praksis med 14 dagers frist i gjeldende rett er godt innarbeidet og i all hovedsak akseptert av begge parter. Det er derfor naturlig å videreføre denne avklarende konkretiseringen i gjeldende lov.
Disse medlemmer fremmer følgende forslag:
«§ 2-8 første ledd første punktum skal lyde:
Leieren taper sin rett til å gjøre mindre mangler gjeldende dersom det ikke er gitt melding til utleier om at mangel påberopes innen 14 dager.»
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Kristelig Folkeparti, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti, har for øvrig ingen merknader og støtter Regjeringens forslag.