10. Leieforholdets varighet – opphør
Lovforslagets kapittel 9 handler om leieforholdets varighet. En leieavtale faller normalt bort ved partenes oppsigelse eller ved utløpet av den avtalte leietid. Det skilles derfor mellom tidsubestemte og tidsbestemte leieavtaler, som også kan opphøre ved heving eller med grunnlag i ekstraordinære tilfeller, slik som ved leierens død.
Bestemmelsene bygger stort sett på Husleielovutvalgets forslag til kapittel 10, men rekkefølgen av bestemmelsene er endret. Det samme gjelder utformingen av flere av bestemmelsene.
Departementet foreslår at partene kan si opp en tidsubestemt leieavtale dersom ikke annet er avtalt eller framgår av en lovbestemmelse. Departementet foreslår at utleieren bare kan si opp leieavtale om bolig dersom det foreligger en særlig oppsigelsesgrunn. Dette vil likevel ikke gjelde leieavtale om enkelt beboelsesrom, der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig. Har utleieren adgang til å si opp leieavtalen, må han varsle leieren, som innen en frist på én måned kan protestere. Dersom leieren protesterer innen fristen, foreslår departementet at utleieren skal ha tre måneder på seg til å gå til søksmål for å få oppsigelsen stadfestet.
Departementet foreslår at retten skal kunne sette til side utleierens oppsigelse dersom den er ulovlig eller dersom den etter vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig. Retten skal likevel ikke kunne sette oppsigelsen til side dersom den skyldes leierens vesentlige mislighold av avtalen. Rettens kompetanse skal også begrenses ved oppsigelse av tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren har adgang til en annens bolig, og ved leie av lokale der leien er avtalt pr. dag, og selvstendig leie av garasje eller bod.
Departementet foreslår at partene skal kunne inngå tidsbestemte leieavtaler. Vilkåret er at opphørstidspunktet er fastsatt på forhånd, og for boliger foreslås det at avtalen må være inngått for minst tre år. Minstetiden foreslås likevel satt til ett år hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus. Tidsbestemte leieavtaler for kortere tid bør kunne inngås dersom det foreligger saklig grunn for dette. Skal partene ha en rett til å si opp leieavtalen i leieperioden, må dette avtales.
Departementet foreslås at utleierens hevingsrett blir lovfestet, selv om denne retten følger av alminnelig avtalerett. Departementet foreslår også særlige oppsigelsesregler for det tilfellet at leieren dør i leieperioden.
Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Kristelig Folkeparti, Høyre, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti, vil vise til at departementet har vurdert om leieren i den nye husleieloven trenger et vern mot å bli sagt opp av utleieren. Flertallet er enig i at et for strengt oppsigelsesvern kan føre til reduksjon i det samlede antall utleieboliger. Samtidig finner flertallet det viktig å gi leieren et oppsigelsesvern. Flertallet vil understreke at det er viktig at beboerne har best mulig botrygghet i bolig enten boligen er leiet eller eiet.
Flertallet støtter derfor departementets forslag om at tidsubestemte leieavtale av bolig kun kan sies opp dersom det foreligger særlige oppsigelsesgrunner. Flertallet vil vise til at gjeldende lov ikke lovfester hva som er saklig oppsigelsesgrunn. Flertallet ser det som positivt at den nye husleieloven nevner hvilke grunner som gir rett til oppsigelse.
Flertallet er enig i at det er fri adgang til å si opp leieavtaler av enkelt beboerrom med adgang til resten av boligen. I slike leieforhold vil leier og utleier komme veldig nær hverandre. Det synes rimelig at utleier der har større mulighet til oppsigelse.
Et annet flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Kristelig Folkeparti, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti, vil understreke at flest mulig leiekontrakter bør være utidsbestemt. Formålet med tidsavgrensingen vil ofte være å unngå oppsigelsesvernet. Dette flertallet finner det imidlertid riktig å la det være en mulighet for å inngå tidsavgrensede leiekontrakter og støtter forslaget om at det settes en minstetid på hhv. tre år eller ett år for nærmere bestemte boligtyper.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet og Høyre mener tidsubestemte leieavtaler kan benyttes ved inngåelse av leieavtaler dersom partene er enige om det.
Disse medlemmer vil også hevde at det må være fritt opp til partene selv å kunne inngå tidsbestemte leieavtaler av den varighet man måtte bli enige om.
Disse medlemmer er således uenige i at tidsbestemte leieavtaler må inngås for et minste antall år, slik det foreslås i denne lov, og mener partene selv må stå fritt til å avtale leieforholdets varighet uten å måtte ta hensyn til en lovpålagt minstetid for leietidens varighet.
Disse medlemmer frykter at et for sterkt oppsigelsesvern vil medføre at flere private utleiere vil avstå fra å leie ut. Følgene av et sterkt oppsigelsesvern blir at det totale tilbudet av utleieboliger reduseres med prispress og boligmangel som resultat.
Disse medlemmer vil også understreke det faktum at utleiere vil være særdeles nøye med hvem man leier til når oppsigelsesvernet er sterkt. Dette vil redusere enkelte vanskeligstiltes muligheter til i det hele tatt å skaffe seg utleiebolig så lenge enhver blir underlagt en særdeles streng vurdering av utleier. Et sterkt oppsigelsesvern rammer følgelig først og fremst de svakestes muligheter til å skaffe seg leiebolig. Utleier vil bli meget nøye med å sile ut sine leietakere for å unngå potensielle problemskapende beboere når man vet det vil by på store problemer å si opp leieforholdet. Et sterkt oppsigelsesvern vil således styrke stillingen til de som fra før av har små problemer med å skaffe seg leiebolig og tilsvarende forsterke problemene for de som fra før av har problemer med å skaffe seg utleiebolig.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet motsetter seg forslaget om at det ved de forhold der oppsigelsen av et leieforhold er omtvistet så må utleieren gå til søksmål innen 3 måneder for å få stadfestet oppsigelsen av leieforholdet. Det virker meget urimelig at leier, når oppsigelse av leieforholdet foreligger fra utleier, kun skal måtte protestere skriftlig uten begrunnelse innen 1 måned og dermed utsette en oppsigelse som i utgangspunktet kan ha en saklig grunn. Dette er meningsløst og setter utleier i en vanskelig situasjon der frykten for fortsatt å bli sittende med den samme leieboeren samt store saksomkostninger kan skape uholdbare tilstander i leiemarkedet. Uansett hvilken part som får medhold i en slik sak er det et økonomisk tap for den andre part samtidig som det er et unødvendig bruk av rettsapparatets ressurser.
Disse medlemmer mener leiemarkedet fungerer godt med dagens bestemmelser der det er opp til leier å anlegge sak dersom denne er uenig i oppsigelsen. Å snu dette innarbeidede prinsippet ved å legge bevisbyrden over på utleier vil skade utleiemarkedet da mange vil la være å leie ut på slike tungvinte vilkår.
Disse medlemmer vil stemme imot § 9-8 andre punktum der det står at utleier innen 3 måneder må ha reist søksmål mot leier.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet og Høyre vil vise til sine generelle merknader om behovet for å skape et regelverk som ikke virker for komplisert og avskrekkende for utleiere som ikke er profesjonelle. Disse medlemmer mener det bør være stor grad av avtalefrihet mellom leier og utleie i forhold til lengden på tidsavgrensede leiekontrakter. Regjeringens forslag med 3-års tidsavgrensede leiekontrakter, med mulighet for avtaler om oppsigelse etter prinsippene for tidsuavgrensede kontrakter, eller kortere tidsuavgrensede kontakter ved såkalte kjente saklige grunner ved kontraktsinngåelse er komplisert, og lite tilpasset et leiemarked hvor både leietaker og utleiere kan ha behov for å avgrense leieforholdene i tid.
Disse medlemmer vil derfor foreslå at det åpnes for full avtalefrihet for inngåelse av kontrakter med tidsavgrensning. Dette medfører først og fremst at lovens § 9-3 utgår, og igjen at en rekke andre paragrafer med henvisning til § 9-3 må endres.
Disse medlemmer vil stemme imot lovforslagets § 9-3, og disse medlemmer fremmer følgende forslag:
«§§ 9-4 til 9-10 blir §§ 9-3 til 9-9.
§ 1-2 annet ledd skal lyde:
Ved leie av lokale kan loven fravikes i avtale, med unntak av §§ 1-1 til 1-4, 4-1, 4-4, 4-6, 9-6, 9-7, 9-9, 12-3, 12-4 og kapittel 13.
§ 5-6 tredje ledd annet punktum skal lyde:
Før arbeider som nevnt i § 5-4 påbegynnes, skal leieren ha melding med frist som nevnt i § 9-5 første ledd.
§ 7-5 første ledd skal lyde:
Blir godkjenning nektet uten at framleierens forhold gir saklig grunn til det, kan leieren si opp med varsel som nevnt i § 9-5.
§ 7-7 første ledd skal lyde:
Sier utleieren opp hovedleieavtalen, har hovedleieren overfor framleieren plikt til å protestere etter § 9-7. Hovedleieren har likevel ikke plikt til å protestere dersom hovedleieren underretter framleieren om oppsigelsen senest 15 dager før fristen for å protestere etter reglene i § 9-7 løper ut.
§ 7-7 annet ledd første punktum skal lyde:
Framleieren har en selvstendig rett til å protestere mot oppsigelsen etter § 9-7, innen den fristen som gjelder for hovedleieren.
§ 8-2 tredje ledd annet punktum skal lyde:
Sender den berettigede slik melding, regnes det som en protest mot oppsigelsen etter bestemmelsene i § 9-7.
§ 9-2 annet ledd skal lyde:
Det kan avtales at en tidsbestemt leieavtale skal kunne sies opp i leietiden i samsvar med bestemmelsene i §§ 9-3 til 9-7.
Ny § 9-6 (Formkrav til utleierens oppsigelse) annet ledd tredje punktum skal lyde:
Oppsigelsen skal dessuten opplyse om at dersom leieren ikke protesterer innen fristen, taper leieren sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven, jf. § 9-7 første ledd annet punktum, og at utleieren i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c.
Ny § 9-7 (Tilsidesettelse av oppsigelse) annet ledd tredje punktum skal lyde:
Retten kan likevel ikke sette oppsigelsen til side dersom den kommer til at oppsigelsen skyldes vesentlig mislighold fra leierens side, jf. § 9-8 første ledd annet punktum.
Ny § 9-9 (Leierens død) første ledd skal lyde:
Dør leieren før leieforholdet er slutt, har både utleieren og dødsboet rett til å si opp leieavtalen med varsel som nevnt i § 9-5, selv om avtalen er inngått for lengre tid eller med lengre oppsigelsesfrist.
§ 10-5 annet ledd annet punktum skal lyde:
Vederlaget fastsettes likevel av retten når utleieren har gått til sak mot leieren etter reglene i § 9-7, og oppsigelsen ikke settes til side.
§ 10-6 første ledd første punktum skal lyde:
Er leieren av lokale oppsagt, og oppsigelsen ikke settes til side etter reglene i § 9-7, kan leieren kreve vederlag for den fordel utleieren oppnår som følge av den kundekrets leieren har opparbeidet.
§ 11-2 tredje ledd skal lyde:
Uten hinder av bestemmelsene i kapittel 9 om opphør kan det avtales at leieavtalen skal falle bort uten oppsigelse ved endt utdannelse, endt behandling, tilbud om annen passende bolig eller liknende omstendighet som skal være bestemt angitt i leieavtalen. Er leieavtalen ikke inngått for bestemt tid, har leieren før fraflytting alltid krav på varsel med frist som nevnt i § 9-5.
§ 11-3 annet ledd annet punktum skal lyde:
Før begjæring om fraflytting kan settes fram, har husstandsmedlem krav på varsel med frist som nevnt i § 9-5.
§ 11-3 tredje ledd første punktum skal lyde:
Skal leieren tre ut av arbeidsforholdet eller bli forflyttet, kan oppsigelse av leieforholdet bare settes til side av retten etter § 9-7 når særlige grunner gjør det rimelig.
§ 11-4 tredje ledd skal lyde:
Av bestemmelsene i kapittel 9 skal bare § 9-9 om leierens død gjelde. Er leieavtalen ikke inngått for bestemt tid, har leieren før fraflytting alltid krav på varsel med frist som nevnt i § 9-5.
§ 12-4 første punktum skal lyde:
Når det er avsagt dom i sak som nevnt i § 9-7 og oppsigelsen ikke er satt til side, kan retten etter begjæring fra utleieren, mot eller uten sikkerhetsstillelse, i særlige tilfelle ved kjennelse gi samtykke til at fraviking gjennomføres før dommen er rettskraftig.
§ 13-3
2. Lov av 4. februar 1960 nr. 2 om borettslag
§ 34 annet ledd tredje punktum skal lyde:
Kapittel 9, med unntak av §§ 9-6, 9-7 og 9-8 får ikke anvendelse.
§ 37 annet ledd annet punktum skal lyde:
Er leieavtalen sagt opp, må dessuten fristen for å protestere mot oppsigelsen etter husleieloven § 9-7 være utløpt uten at leieren har protestert, eller oppsigelsen må være stadfestet ved forlik eller rettskraftig dom.
7. lov av 26. juni 1992 nr. 86 om tvangsfullbyrding om midlertidig sikring
§ 1-32 tredje ledd bokstav c skal lyde:
c) Oppsigelse i leieforhold etter husleieloven, når oppsigelsen fyller vilkårene i husleieloven § 9-6 og leieren ikke har protestert skriftlig til utleieren mot oppsigelsen etter § 9-7 innen fristen på én måned, eller når utleiere har reist sak mot leieren og retten ikke har satt oppsigelsen til side.»
Komiteens medlem fra Sosialistisk Venstreparti mener at forslaget til bestemmelser for tidsbegrensede avtaler kan få som konsekvens at utleier ved avtaleperiodens utløp sier opp en leietaker på tross av at husværet fortsatt skal leies ut. En reell rett til forlengelse av avtalen dersom utleier fortsatt skal leie ut vil løse denne situasjonen. En slik ordning vil ikke begrense utleiers rett og mulighet til å avslutte tidsavgrensede kontrakter og bringe dem til opphør når det foreligger reell grunn for det, for eksempel at eieren skal bruke boligen selv eller for noen i sin husstand eller fordi leier ikke oppfyller sine forpliktelser etter leieavtalen.
Dette medlem fremmer følgende forslag:
Ǥ 9-2 nytt andre og tredje punktum skal lyde:
Leier skal allikevel ha rett til forlengelse av leieavtalen i samsvar med reglene i 9-3, dersom utleier fortsatt skal leie ut leiligheten til andre enn sin ektefelle eller samboer, egne- ektefellens- eller samboers slektninger i rett opp- eller nedadstigende linje, til fosterbarn eller andre han har felles husstand med. Husstandsfellesskapet må ha vart i minst 6 måneder og ikke være avsluttet før leieforholdets begynnelse.»