7. Oppgjørsoppdrag
Det er i proposisjonen redegjort for gjeldende rett, Eiendomsmeglerforbundets forslag og høringsinstansenes merknader når det gjelder oppgjørsoppdrag.
Departementet har merket seg at høringsinstansene er delt i synet på om det bør fastsettes en regel i eiendomsmeglingsloven som presiserer at oppgjørsoppdrag i forbindelse med eiendomshandler vil omfattes av definisjonen av eiendomsmegling og dermed reglene i eiendomsmeglingsloven.
Departementet mener det bør legges stor vekt på at det knytter seg viktige forbrukerbeskyttelseshensyn til det økonomiske oppgjøret ved eiendomshandler. Dette er også påpekt av flere av de høringsinstanser som går mot Eiendomsmeglerforbundets forslag. Krav om bevilling og sikkerhetsstillelse er i denne sammenheng viktig. På den annen side bør det etter departementets oppfatning, innen rammen av tilstrekkelig forbrukerbeskyttelse, legges til rette for en hensiktsmessig og sikker gjennomføring av oppgjør også i forbindelse med eiendomshandler som ikke skjer gjennom eiendomsmegler eller advokat som stiller sikkerhet for eiendomsmegling. Det mest praktiske synes her å la en bank eller advokat stå for oppgjøret. Departementet er enig med de høringsinstanser som påpeker at partenes behov for sikkerhet i disse tilfellene er godt ivaretatt gjennom krav til soliditet som gjelder for banker og krav om sikkerhetsstillelse for advokater. Oppgjørsoppdrag som måtte utføres av andre, derimot, vil ikke være sikret på samme måte. Departementet vil her særlig peke på muligheten for at personer med rett til benytte tittelen «statsautorisert eiendomsmegler» kan utføre oppgjørsoppdrag uten eiendomsmeglerbevilling og uten å stille sikkerhet.
Flere høringsinstanser har pekt på de ulemper det vil medføre å begrense den mulighet banker og advokater har til å utføre rene oppgjørsoppdrag. Departementet er enig i at advokater og banker fortsatt bør kunne utføre slike oppdrag, men mener at dette i det alt vesentligste er ivaretatt gjennom de særregler som allerede følger av eiendomsmeglingsloven. I eiendomsmeglingsloven § 1-2 annet ledd er det fastsatt et generelt unntak fra eiendomsmeglingsloven for eiendomsmegling som skjer i enkelttilfelle i forbindelse med ivaretakelse av andre økonomiske anliggender for oppdragsgiveren. Bestemmelsen åpner for at banker og advokater vil kunne utføre oppgjørsoppdrag for personer det består et kunde- eller klientforhold til. Departementet legger til grunn at advokater i medhold av denne bestemmelsen kan utføre oppgjør i forbindelse med tradisjonelle advokatoppdrag, bl.a. de som er nevnt av Advokatforeningen i deres høringsuttalelse. Departementet legger etter dette til grunn at den nevnte bestemmelsen i all hovedsak vil ivareta de hensyn høringsinstansene har vist til.
Departementet legger videre til grunn at banker i medhold av det generelle unntaket som nevnt over vil kunne utføre oppgjør dersom det skjer i forbindelse med at en av partene i eiendomshandelen tar opp lån i banken, innfrir lån, foretar endinger i forhold til pantsettelser m.v. På bakgrunn av den omfattende regulering banker er omfattet av samt at banker tradisjonelt har utført slike oppdrag som en naturlig del av virksomheten, finner imidlertid departementet det ubetenkelig å fastsette et generelt unntak fra kravet til eiendomsmeglerbevilling for banker som forestår rene oppgjørsoppdrag. På bakgrunn av det som er sagt over mener departementet at det ikke er sannsynlig at forslaget om at oppgjørsoppdrag skal omfattes av eiendomsmeglingsloven vil medføre økte priser slik som anført av Forbrukerrådet og Forbrukerombudet. Departementet viser her også til at Konkurransetilsynet legger vekt på at en regulering vil medføre likere konkurransevilkår for denne type oppdrag. Videre mener departementet at det vil skape bedre klarhet i lovverket dersom alle oppgjørsoppdrag i forbindelse med eiendomshandler regnes som eiendomsmegling etter eiendomsmeglingsloven.
Advokatforeningen gir i sin høringsuttalelse uttrykk for at reglene i eiendomsmeglingsloven § 3-6 om kjøperens krav på opplysninger og § 3-7 om meglerens undersøkelsesplikt ikke er særlig godt tilpasset partenes interesser i forbindelse med rene oppgjørsoppdrag. Det er bl.a. vist til hensynet til å få handelen raskt gjennomført (se pkt. 7.2). Departementet viser til at meglerens plikter etter disse bestemmelsene ikke vil strekke seg lenger enn det som er relevant i forhold til oppdraget. Dette følger direkte av § 3-7 som bare omfatter innhenting og kontroll av «nødvendige» opplysninger. Eiendomsmeglingsloven § 3-6 lyder:
«(1) Megleren plikter før handel sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder følgende opplysninger om eiendommen:
1. registerbetegnelse og adresse,
2. eierforhold,
3. heftelser,
4. tilliggende rettigheter,
5. grunnareal,
6. bebyggelsens arealer og angivelse av alder og byggemåte,
7. ligningsverdi og offentlige avgifter,
8. forholdet til endelige offentlige planer og til konsesjonslovgivningen.
(2) Ved overdragelse av andel i eller bruksrett til fast eiendom eller adkomstdokumenter som gir bruksrett til fast eiendom (jf. § 1-1 første ledd nr. 3), skal megleren dessuten gi opplysninger om rettigheter og forpliktelser ifølge avtaler og vedtekter. Omfatter overdragelsen part i sameie eller selskap, skal megleren også gi opplysninger om regnskap og eventuelt budsjett.»
Meglers plikter etter bestemmelsen skal oppfylles «før handel sluttes». På rene oppgjørsoppdrag må dette tillempes ved at pliktene oppfylles før gjennomføringen av oppgjøret. Departementet legger videre til grunn at ved rene oppgjørsoppdrag vil det normalt være opplysninger etter § 3-6 første ledd nr. 1 til 3 som er relevante, mens opplysninger etter første ledd nr. 4 til 8 og annet ledd normalt ikke vil ha betydning for partene.
Ut fra en helhetsvurdering av de hensyn som er nevnt over, foreslår departementet i tråd med Eiendomsmeglerforbundets forslag en endring i eiendomsmeglingsloven som presiserer at oppgjørsoppdrag regnes som eiendomsmegling etter eiendomsmeglingsloven § 1-1 første ledd. Det foreslås videre en særskilt presisering i loven av at banker kan forestå oppgjør ved eiendomshandler uten bevilling til å drive eiendomsmegling. Det vises til departementets forslag til endring i § 1-1 første ledd og § 1-2 annet ledd.
Komiteen slutter seg til Regjeringens forslag til lov om endringer i eiendomsmeglingsloven m.v. § 1-1 første ledd og § 1-2 annet ledd nytt annet punktum.
Komiteen deler departementets oppfatning om at det bør knyttes forbrukerhensyn til det økonomiske oppgjøret ved eiendomshandler. Men samtidig bør det også legges til rette for en hensiktsmessig og sikker gjennomføring av oppgjør også i forbindelse med eiendomshandler som ikke skjer gjennom eiendomsmegler eller advokat som stiller sikkerhet for eiendomsmegling.
Komiteen mener at partenes behov for sikkerhet i slike tilfeller er godt nok ivaretatt gjennom krav til soliditet som gjelder for banker og krav om sikkerhetsstillelse for advokater.