6. Boligbyggelags medvirkning ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag
Det er i proposisjonen redegjort for gjeldende rett, Kredittilsynets forslag og høringsinstansenes merknader når det gjelder boligbyggelags medvirkning ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag.
Departementet er enig med Kredittilsynet i at boligbyggelagenes opprinnelige tildeling av andeler i nystiftede borettslag, jf. borettslagsloven § 8, ikke bør anses som eiendomsmegling etter eiendomsmeglingsloven. Kredittilsynet har foreslått et lovfestet unntak for slik tildeling. Ingen høringsinstanser har hatt innvendinger mot dette. Departementet legger, i motsetning til Kredittilsynet, til grunn at boligbyggelags opprinnelige tildeling av andeler i tilknyttede borettslag etter borettslagsloven § 8, ikke er eiendomsmegling etter eiendomsmeglingsloven § 1-1. Etter departementets vurdering vil det derfor ikke være behov for en særskilt regel om at opprinnelig tildeling ikke regnes som eiendomsmegling.
Boligbyggelags medvirkning ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag er eiendomsmegling som i henhold til boligbyggelagsloven § 1 første ledd faller innenfor det primære formålet til boligbyggelag. Som påpekt av Kommunal- og arbeidsdepartementet og NBBL, er slik formidling også en tradisjonell del av virksomheten i boligbyggelagene. Departementet mener det fortsatt bør legges til rette for at boligbyggelagene kan formidle andeler i tilknyttede borettslag. Eiendomsmeglingsloven bygger på at eiendomsomsetning gjennom eiendomsmegler skal være trygt (hensynet til kunde-/forbrukerbeskyttelse) og at det skal legges til rette for vel fungerende konkurranse mellom eiendomsmeglere.
Departementet mener dette bør danne utgangspunkt for vurderingen av om, og i hvilken grad de rammer som gjelder for annen eiendomsmegling også bør gjelde for boligbyggelagenes formidling av andeler i tilknyttede borettslag.
Det gjeldende unntaket for boligbyggelagenes formidling av andeler i tilknyttede borettslag er omtalt i Ot.prp. nr. 59 (1988-89) om lov om eiendomsmegling punkt 3.3.4 og Innst. O. nr. 92 (1988-89) punkt 4.3.4 (s. 6). Departementet uttaler i Ot.prp. nr. 59 (1988-89) (s. 12):
«Departementet mener - i likhet med utvalget - at boligbyggelagenes formidling av andeler i borettslag som er tilknyttet boligbyggelagene ikke bør komme inn under lov om eiendomsmegling. Denne formidlingsvirksomheten er avgrenset og en naturlig del av boligbyggelagenes generelle virksomhet hvor hensynet til kjøper og selger ikke tilsier at reglene i eiendomsmeglingsloven kommer til anvendelse. De regler som gjelder for boligbyggelagenes virksomhet må antas å medføre en tilstrekkelig forbrukerbeskyttelse.»
Departementet har på bakgrunn av Kredittilsynets gjennomgang funnet grunn til å vurdere på nytt forutsetningen om at reglene som gjelder for boligbyggelagenes virksomhet må antas å medføre en tilstrekkelig forbrukerbeskyttelse. Kredittilsynet har vist til at borettslovgivningen har få regler som sikrer partene forbrukerbeskyttelse i forhold til boligbyggelaget når laget medvirker ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag. Det vises til omtalen i pkt 6.2. NBBL mener en eventuell endring av dagens forhold må ha som utgangspunkt at medlemmer og beboere i tilfelle skulle få bedre og sikrere forhold, og viser til at «det foreligger ingen dokumentasjon for at boligbyggelagenes omsetning av boliger i tilknyttede borettslag skulle medføre mange skadesaker».
Flere andre høringsinstanser legger vekt på at reglene i eiendomsmeglingsloven innebærer en forbrukerbeskyttelse som bør foreligge også ved boligbyggelags medvirkning ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag.
Etter en helhetsvurdering mener departementet at hensynet til forbrukerbeskyttelse taler for at reglene i eiendomsmeglingsloven bør gjelde for boligbyggelags medvirkning ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag. Departementet legger vekt på at formelle regler til sikring av forbrukerhensyn, bør gjelde også for eiendomsmegling i boligbyggelag. Departementet går på denne bakgrunn inn for å oppheve det generelle unntaket i eiendomsmeglingsloven for boligbyggelags medvirkning ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag.
Som påpekt av Kredittilsynet, Kommunal- og arbeidsdepartementet og NBBL har boligbyggelagene normalt god kunnskap om de boligene som omsettes gjennom sin særskilte nærhet til de tilknyttede borettslagene. Videre gjelder det her likeartede formidlingsoppdrag knyttet til en forholdsvis homogen boligmasse. Departementet legger videre til grunn, i likhet med Kredittilsynet og de nevnte høringsinstansene, at omsetning av borettsandeler normalt omfatter lavere beløp enn annen boligomsetning, og at dette har sammenheng med at borettslag typisk finansieres med en relativt høy andel fellesgjeld som reduserer prisen på borettsandelene. Dette er forhold som må antas å medføre lavere oppgjørsrisiko for partene ved å overlate formidlingsoppdraget til boligbyggelaget. Departementet mener derfor det vil være forsvarlig at det fastsettes noe lempeligere rammer for slik formidling enn for annen eiendomsmegling. Departementet har i vurderingen av hvilke unntak og tilpasninger som bør gjelde, tatt særlig hensyn til de rammer som boligbyggelagene selv påpeker vil være særlig byrdefulle. Det vises særlig til Kommunal- og arbeidsdepartementets og NBBLs høringsuttalelser. På den annen side er det lagt vekt på at forbrukerbeskyttelsen som ligger i eiendomsmeglingsloven bør gjelde så langt som mulig.
Departementet foreslår etter dette at Kredittilsynet kan gi boligbyggelag bevilling til å medvirke som forretningsfører til omsetning av andel i borettslag tilknyttet boligbyggelaget. Boligbyggelag må etter forslaget fylle de alminnelige kravene for å få bevilling som etter endringer foreslått i proposisjonen her omfatter krav om fast kontorsted i Norge, å stille sikkerhet etter § 2-5 (med mindre det gjøres unntak, jf. omtale nedenfor), å være i stand til å oppfylle sine forpliktelser etterhvert som de forfaller og å ha eiendeler som i verdi overstiger lagets samlede forpliktelser. Videre må det ikke foreligge noe forhold som etter § 2-8 annet ledd nr. 4 (bevillingshaver har grovt eller gjentatte ganger overtrådt sine plikter etter lov eller forskrifter) eller nr. 5 (bevillingshaver har gjort seg skyldig i mislige forhold som gir grunn til å frykte at en fortsettelse av eiendomsmeglingsvirksomheten kan være til skade for allmenne interesser) kunne ført til at bevillingen ville blitt kalt tilbake. Det vises til departementets forslag til eiendomsmeglingsloven § 2-1 nye fjerde og femte ledd.
Departementet mener, i tråd med høringsuttalelsene til Kommunal- og arbeidsdepartementet og NBBL, at det ikke er nødvendig å stille krav om at den faglige leder av boligbyggelags medvirkning til omsetning av andeler i tilknyttede borettslag skal være person med eiendomsmeglerbrev eller advokat, og foreslår at det alminnelige krav om at faglig leder skal være person med eiendomsmeglerbrev eller advokat ikke skal gjelde for boligbyggelags medvirkning til omsetning av andeler i tilknyttede borettslag. Departementet legger vekt på at det er samlet mye erfaring og kunnskap om slik omsetning i boligbyggelagene. Departementet antar at det normalt vil finnes en person ansatt i boligbyggelaget som har en slik erfaringsbakgrunn at vedkommende på betryggende måte kan fungere som faglig leder av slik eiendomsmegling i boligbyggelaget. Departementet mener at hensyn til forbrukerbeskyttelse, tilsyn og klare ansvarsforhold tilsier at det utpekes en person i boligbyggelaget som faglig leder av boligbyggelagets medvirkning til omsetning av andeler i tilknyttede borettslag. Vedkommende boligbyggelaget utpeker som faglig leder bør etter departementets syn fylle visse krav til erfaring og eventuelt utdannelse. Departementet mener at erfaring fra boligbyggelag med omsetning av andeler i tilknyttede borettslag, i denne sammenheng bør anses som særlig relevant. Departementet mener videre at en person som faktisk har ledet slik eiendomsmeglingsvirksomhet i et boligbyggelag som utgangspunkt skal anses kvalifisert til fortsatt å være faglig leder av virksomheten, forutsatt at vedkommende har ledet virksomheten på en betryggende måte. Departementet foreslår etter dette at Kredittilsynet i vilkår for slik bevilling skal kunne stille krav til faglig leder av eiendomsmeglingsvirksomheten, jf. departementets forslag til § 2-1 nytt tredje ledd.
Departementet mener videre at hensynet til partene tilsier at det ikke vil være nødvendig med samme krav til sikkerhet for boligbyggelags medvirkning til omsetning av andeler i tilknyttede borettslag som for annen eiendomsmegling. Departementet legger vekt på den relativt lavere risiko som antas å foreligge ved slik eiendomsmegling, jf. vurderingen over. Departementet legger opp til at de beløpsgrenser som ellers begrenser sikkerhetsstillers ansvar (10 mill. kroner totalt og 2,5 mill. kroner per skadetilfelle) kan settes lavere for slik begrenset bevilling. Departementet antar at disse beløpsgrensene i utgangspunktet bør halveres for boligbyggelags medvirkning til omsetning av andeler i tilknyttede borettslag. Beløpsgrensene bør ut fra et slikt utgangspunkt vurderes konkret for hvert enkelt boligbyggelag ut fra omfang og risiko ved virksomheten. Etter en slik vurdering kan det etter forholdene anses tilstrekkelig å fastsette enda lavere beløpsgrenser, eller det kan anses nødvendig å fastsette beløpsgrenser opp mot det som gjelder for annen eiendomsmegling. Det siste kan være særlig aktuelt for boligbyggelag i de større byene som driver slik eiendomsmeglingsvirksomhet i stort omfang. Departementet foreslår i tråd med dette at det i vilkårene for slik bevilling kan gjøres unntak fra reglene gitt i eller i medhold av § 2-5 om sikkerhetsstillelse, jf. departementets forslag til § 2-1 nytt tredje ledd.
De alminnelige kravene for å få bevilling omfatter etter gjeldende regler ikke eiendomsmeglerbevilling som etter § 2-1 annet ledd kan gis til bank eller boligbyggelag. Departementet foreslår å gjøre de alminnelige kravene anvendelige også på slik bevilling, og mener dette vil være en naturlig oppfølging av forslaget om at kravene skal få anvendelse på boligbyggelags medvirkning som forretningsfører til omsetning av andel i borettslag tilknyttet boligbyggelaget.
Departementet foreslår å presisere i loven at eiendomsmeglingsloven § 2-6 første ledd, som setter forbud mot å drive annen næringsvirksomhet, ikke skal gjelde for boligbyggelags medvirkning til omsetning av andeler i tilknyttede borettslag, eller for bank eller boligbyggelag med alminnelig bevilling etter § 2-1 annet ledd. Virksomheten til boligbyggelag og banker reguleres i hhv. boligbyggelagsloven og banklovgivningen. Forslaget innebærer derfor bare en teknisk tilpasning.
Reglene i eiendomsmeglingsloven kap. 3 om oppdraget og utførelsen av dette, kap. 4 om meglerens vederlag og kap. 5 om taushetsplikt, straff m.v. skal etter forslaget gjelde for slik eiendomsmegling.
Det vises til departementets forslag til endringer i eiendomsmeglingsloven § 1-1 tredje ledd, § 2-1 annet ledd og nytt tredje ledd og § 2-6 første ledd, og boligbyggelagsloven § 1.
For boligbyggelag som fortsatt ønsker å medvirke til omsetning av andeler i tilknyttede borettslag, vil det være behov for tid til å innrette seg etter endringene som foreslås her. Det vises her særlig til forslaget om krav til bevilling for slik eiendomsmegling. Departementet foreslår derfor at det kan fastsettes overgangsbestemmelser. Departementet antar at reglene i eiendomsmeglingsloven ikke bør gjøres gjeldende for slik eiendomsmegling før ca. et halvt år etter at nye lovbestemmelser er vedtatt. Det vil kunne være praktisk behov for tillemping av regelverket i en overgangsperiode, herunder unntak fra enkelte bestemmelser i eiendomsmeglingsloven i en overgangsperiode.
Komiteen slutter seg til Regjeringens forslag til lov om endringer i eiendomsmeglingsloven m.v. § 1-1 tredje ledd og § 2-1 fjerde ledd (nåværende tredje ledd).
Komiteen slutter seg videre til forslagene til lov om endringer i eiendomsmeglingsloven m.v. § 2-1 annet ledd og § 2-6 første ledd.
Komiteen viser til at boligbyggelagene i sin helhet har vært unntatt fra bestemmelsene i lov om eiendomsmegling.
Komiteen viser videre til at til tross for at det er fritt meglervalg for den enkelte andelseier som skal selge sin bolig, velger et stort flertall at boligbyggelagene skal bistå ved salget.
Av hensyn til forbrukerne har komiteen forståelse for departementets forslag til at de materielle reglene i eiendomsmeglingsloven også skal være bindende for boligbyggelagenes omsetning. Komiteen kan likevel ikke anbefale dette. For det første vil en slik ordning ramme boligbyggelagene ulikt, basert på deres størrelse og omsetning. Videre vil komiteen understreke den kjennskapen som boligbyggelagene har til de andelene som omsettes og at de derved også har spesialkompetanse på dette området. Det bør også tillegges vekt at det i mange deler av landet er svært liten tilgang på eiendomsmeglerfirma og at boligbyggelagene i så henseende spiller en viktig rolle.
Komiteen fremmer derfor følgende forslag:
«I lov om endringer i eiendomsmeglingsloven m.v. gjøres følgende endring:
§ 2-1 nytt tredje ledd skal lyde:
Boligbyggelag kan uten bevilling medvirke til omsetning av andeler i tilknyttede borettslag der boligbyggelaget er forretningsfører. For slik medvirkning gjelder §§ 2-4, 2-5 og 2-7, samt kapittel 3, kapittel 4 unntatt § 4-1 første ledd og kapittel 5. Kredittilsynet kan gjøre unntak fra reglene gitt i eller i medhold av § 2-5.»
Komiteen foreslår videre at forslag til endring i § 1 annet ledd bokstav e i lov av 4. februar 1960 nr. 1 om boligbyggelag utgår.