5. Komiteens tilråding
Komiteen viser til proposisjonen og rår Odelstinget til å gjøre følgende
A.
Kapittel 1 Allmenne føresegner
§ 1. Kva lova gjeld
Lova her gjeld feste (leige) av grunn til hus som festaren (leigaren) har eller får på tomta.
Inn under lova går òg bruksrett til grunn som skal nyttast til veg, bilplass, hage eller liknande i samband med hus på festetomta. Dette gjeld òg særlege bruksrettar som bortfestaren har over framand eigedom og overlet til festaren, så langt det er tale om rettshøvet mellom festaren og bortfestaren.
Om høvet til grunneigaren der bortfestaren er leigar av grunnen, gjeld føresegnene i § 42.
Lova gjeld ikkje grunnleige der hovudføremålet er anna enn hus og bruk i samband med hus.
§ 2. Særleg om tilhøvet til nye og eldre festeavtaler
Lova gjeld for festeavtaler anten dei er inngått før eller etter at lova her tek til å gjelde, om ikkje noko anna er sagt i lova eller går fram av samanhengen. Festeavtaler som er inngått etter at lova her tek til å gjelde, er kalla nye festeavtaler.
Der det er sagt i lova eller går fram av samanhengen at føresegnene berre gjeld for nye festeavtaler eller for festeavtaler inngått etter 1975, gjeld føresegnene òg for eldre festeavtaler som vert lenga med ei avtale etter desse tidspunkta.
§ 3. Utvida geografisk område
Lova gjeld for Svalbard, Jan Mayen, Bouvet-øya, Peter I's øy og Dronning Mauds Land berre i den mon det er fastsett av Kongen ved forskrift.
§ 4. Tilhøvet mellom lova og avtaler
Ingen kan avtale eller gjere gjeldande vilkår i strid med føresegnene i lova, utan når dette er sagt i lova eller går fram av samanhengen.
§ 5. Festeavtale
Avtale om tomtefeste skal gjerast skriftleg. For nye festeavtaler skal det seiast i avtala om festet gjeld tomt til bustadhus, tomt til fritidshus eller tomt til anna føremål, og tomteverdien skal opplysast.
Partane vert likevel rekna å ha bunde seg i høve til kvarandre når det er ytt og motteke vederlag for festet, eller når festaren i samsvar med ei munnleg avtale har teke over festet utan motsegn frå bortfestaren ved å ta til med arbeid på tomta eller på annan måte. Kvar av partane har i så fall krav på å få avtala sett opp skriftleg.
Så snart partane har gjort avtale, skal bortfestaren gjera det som trengst for å få halde turvande kart- og delingsforretning. Om kostnadane med dette og med gjennomføring av avtala elles, gjeld avhendingslova § 2-6 tilsvarande, så langt ikkje noko anna fylgjer av det som er avtalt.
Paragrafen her gjeld berre avtaler inngått etter 1975.
§ 6. Avtale om lån og tilskott
Avtale om lån som vilkår for festeretten er ikkje bindande for festaren. Er lånet heilt eller delvis ytt, kan festaren krevje det attende.
Det same gjeld om tilskott (innfestingssum) som vilkår for festeretten. Det kan likevel avtalast at festaren skal yte tilskott svarande til påkostnaden, dersom bortfestaren etter avtala skal opparbeide veg, leggje vatn- eller kloakkleidning eller gjere andre tiltak til nytte for festetomta, eller bortfestaren skal koste slike tiltak som er eller vert gjort av kommunen eller andre. Dette gjeld òg for tiltak som bortfestaren har gjort eller kosta i tida før avtala. Skal bortfestaren sjølv utføre arbeidet eller delar av dette, eller bortfestaren sjølv har utført det i tida før avtala, kan bortfestaren rekne inn eit rimeleg vederlag for arbeidet i tilskottet. Kongen kan i forskrift gje føresegner om fordelinga av påkostnaden der opparbeidinga eller gjennomføringa av tiltaket skjer under eitt for eit større område med fleire festetomter.
Paragrafen her gjeld berre avtaler inngått etter 1975.
Kapittel II Festetid, oppseiing, lenging
§ 7. Festetid ved feste av tomt til bustadhus og fritidshus
For nye festeavtaler gjeld feste av tomt til bustadhus til festet vert sagt opp av festaren eller tomta vert innløyst, medan feste av tomt til fritidshus gjeld til festet vert sagt opp av festaren.
For festeavtaler inngått etter 1975, men før lova her tek til å gjelde, er festetida 80 år, dersom det ikkje er avtalt lengre tid eller feste utan tidsavgrensing, eller avtalt at festet fell bort ved innløysing eller oppseiing frå festaren.
For festeavtaler inngått før 1976 gjeld det som er fastsett i avtala om festetid.
§ 8. Festetid for feste av tomt til anna enn bustadhus og fritidshus
Så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt, gjeld feste av tomt til anna enn bustadhus og fritidshus utan tidsavgrensing og på oppseiing med like rett for partane.
For festeavtaler inngått etter 1975 gjeld feste av tomt til fabrikk- eller forretningsbygg for 80 år, om ikkje anna fylgjer av det som er avtalt.
§ 9. Oppseiing
Ved feste på oppseiing er oppseiingsfristen to år, om ikkje anna fylgjer av det som er avtalt. Kortare oppseiingsfrist enn seks månader er ikkje bindande for festaren. Ved feste av tomt til bustadhus eller fritidshus er kortare oppseiingsfrist enn to år ikkje bindande for festaren.
Oppseiinga skal vere skriftleg.
§ 10. Lenging av åremålsfeste
Eit åremålsfeste (feste som er skipa for eit visst åretal eller som går ut til ei fastsett tid) som ikkje er sagt opp skriftleg seinast to år før festetida er ute, vert lengd på oppseiing med lik oppseiingsrett for partane og elles på same vilkår som før, om ikkje anna fylgjer av det som er avtalt eller må reknast å fylgje av festeføremålet. Dette gjeld òg festeavtaler der det er avtalt rett til fornying, om ikkje festaren til tid som nemnt har sagt frå skriftleg at festaren ikkje vil fornye festet eller bortfestaren skriftleg krev festevilkåra endra.
Så lenge partar i eit festehøve tingar om nye festevilkår, gjeld dei tidlegare festevilkåra jamvel etter at festetida er ute, om ikkje anna fylgjer av det som er avtalt.
Kapittel III Festeavgift
§ 11. Forbod mot urimeleg høg festeavgift
Det kan ikkje avtalast eller krevjast ei festeavgift som er urimeleg høg i høve til det som vanlegvis vert betalt på staden ved nye feste av liknande tomter på liknande avtalevilkår.
§ 12. Forskotsbetaling av festeavgift
Er ikkje anna avtalt, kan bortfestaren krevje at festeavgifta skal betalast på forskot for eitt år om gongen.
§ 13. Fråskiljing av krav på festeavgift
Retten til bortfeste eller til å krevje festeavgift kan ikkje skiljast frå eigedomsretten til festetomta, utan når det gjeld krav på forfalne terminar og når det gjeld framfeste.
§ 14. Panterett for og innsøkjing av festeavgift
Bortfestaren har panterett i festeretten og i byggverk på tomta for skuldig festeavgift dei tre siste åra. Er det sagt i festeavtala at bortfestaren skal ha slik panterett, gjeld tinglysingslova § 21 tredje ledd tilsvarande, slik at panteretten går føre alle rettsstiftingar i tomta som skriv seg frå festaren. Pantelova § 1-4 gjeld ikkje for slik panterett.
Krav på festeavgift er tvangsgrunnlag for utlegg.
§ 15. Regulering av festeavgift
Kvar av partane kan krevje den avtalte festeavgifta regulert i samsvar med endringa i pengeverdien i tida siden festeavtala vart inngått, om ikkje dei tvillaust har avtalt at festeavgifta skal stå uendra eller har avtalt regulering på anna måte.
Vert partane ikkje samde om ny festeavgift og dei ikkje har avtalt eller vert samde om annan avgjerdsmåte, høyrer avgjerda under skjønn.
Avgiftsregulering kan skje kvart tiande år, om ikkje anna er avtalt. Avtala kan likevel ikkje fastsetje at reguleringa skal skje oftare enn kvart år.
Når avgiftsregulering er avhengig av at ein av partane krev det, kan kravet berre gjelde framtidige terminer.
Kongen kan i forskrift fastsetje kva for multiplikatorar som skal nyttast når festeavgifta vert regulert i samsvar med endringa i pengeverdien.
Kapittel IV Råderett
§ 16. Fysisk råderett
Ved feste av tomt til bustadhus og fritidshus har festaren same fysiske råderett over festetomta til bruk innanfor festeføremålet som ein eigar har, så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt. Er det avtalt at festaren ikkje kan hogge ned tre på tomta, kan festaren likevel krevje at bortfestaren i rimeleg mon tek bort tre som hindrar utsikt eller på annan måte er til ulempe, og setje seg imot hogst av tre som bør verte ståande for trivnaden si skuld. Er det ikkje sagt noko i avtala om storleiken på tomta (punktfeste), gjeld føresegnene i andre punktum for eit areal på eitt mål, medrekna der huset eller husa står og høveleg avrunda etter tilhøva på staden.
Ved feste av tomt til anna enn bustadhus og fritidshus har festaren rett til å bruke tomta i samsvar med føremålet med festet, slik tida og tilhøva krev. Festaren må ikkje nytte rådveldet sitt slik at det vert uturvande til skade eller ulempe for bruken av tomta etter at festet er avvikla. Er tomta festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren, gjeld fyrste ledd fyrste punktum tilsvarande.
§ 17. Overføring av festerett
Festaren har rett til å føre festeretten over til ein annan så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt eller festeføremålet.
Har bortfestaren teke atterhald om forkjøpsrett ved overføring av festerett og bygning, gjeld lov av 9. desember 1994 nr. 64 om løysingsrettar § 8 og 9 .
Andre ledd gjeld tilsvarande dersom bortfestaren har teke atterhald om godkjenning ved overføring av festerett til tomt til bustadhus og fritidshus. Godkjenning til overføring av festerett kan elles berre nektast når det er sakleg grunn til det. Nektinga skal grunngjevast. Har festaren ikkje motteke skriftleg grunngjeve avslag innan to månader etter at det vart søkt om godkjenning, vert samtykke rekna som gjeve.
Er det ikkje naudsynt med bortfestarens godkjenning for overføring av festeretten etter tredje ledd fyrste punktum, jf. andre ledd, skal festaren likevel varsle bortfestaren om kven festeretten er overført til. Inntil slikt varsel er gjeve, kan bortfestaren krevje den forrige festaren for festeavgift sjølv om festeavgifta gjeld for tida etter overføringa.
Føresegnene i denne paragrafen gjeld tilsvarande ved tvangssal. Namsretten set frist for bortfestaren til å kome med fråsegn, og avgjer om den nye festaren skal godkjennast.
§ 18. Pantsetjing av festerett
Festaren har rett til å pantsetje festeretten og dei byggverk festaren har eller får på tomta, så langt ikkje anna fylgjer av lovbod eller avtale om avgrensing i retten til overføring. Pantsetjinga må gjelde både festeretten og noverande og framtidige byggverk.
Avtale om avgrensing i retten til overføring av festeretten så lenge tomta står ubygd hindrar ikkje pantsetjing for byggelån eller tvangssal for slikt pant.
Vert festaren eigar av tomta, går tinglyst panterett i festet over til å gjelde panterett i tomta (grunnen) frå den tid då festaren får tinglyst eigarheimel, om ikkje anna fylgjer av det som er avtalt.
§ 19. Stifting og omskiping av råderettar
Festaren kan stifte slike særlege råderettar for andre over tomta som med omsyn til bruksmåte, omfang og tidsavgrensing ligg innanfor den råderetten festaren sjølv har, så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt.
Festaren og bortfestaren kan krevje omskiping av særlege råderettar som bortfestaren eller andre har i festetomta etter føresegnene i lov av 29. november 1968 om særlege råderettar over framand eigedom §§ 5 og 6, jf 8 . Festaren kan krevje avskiping av slike rettar etter føresegnene i same lova 7 , jf 8 . For avgjerda om omskiping eller avskiping gjeld §§ 18 og 19 i same lova tilsvarande.
Kapittel V Mishald og mishaldsverknader
§ 20. Betaling av festeavgift ved forseinka oppfylling frå bortfestaren
Får ikkje festaren råderett over tomta til avtalt tid, og dette ikkje skuldast tilhøve som festaren svarar for, pliktar ikkje festaren å betale festeavgift før frå det tidspunktet festaren får den råderetten han eller ho skal ha etter lov og avtale. Gjeld forseinkinga berre ein del av tomta, har festaren krav på høvesvis avslag i festeavgifta for den tida forseinkinga varer. Festaren pliktar likevel ikkje å betale festeavgift dersom festaren ikkje kan utnytte den delen festaren har fått råderett over til festeføremålet.
§ 21. Hevingsrett for festaren ved forseinka oppfylling frå bortfestaren
Ved vesentleg forseinka oppfylling frå bortfestaren kan festaren heve festeavtala.
§ 22. Skadebot ved forseinka oppfylling frå bortfestaren
Festaren kan krevje skadebot for tap som fylgje av forseinking, med mindre bortfestaren godtgjer at forseinkinga ikkje skuldast feil eller forsøming frå bortfestaren eller nokon bortfestaren svarar for.
§ 23. Manglar ved tomta
Det ligg føre mangel ved tomta dersom tomta ikkje har dei eigenskapane som festaren har grunn til å rekne med ut frå festeavtala, opplysningar gjevne av bortfestaren eller nokon bortfestaren svarar for og tilhøva elles. Festaren kan likevel ikkje gjere gjeldande som mangel noko festaren burde ha oppdaga ved ei vanleg undersøkjing.
At tomta er mindre enn festaren rekna med, er ikkje nokon mangel utan når arealet er vesentleg mindre enn opplyst av bortfestaren eller bortfestaren har bore seg særs klanderverdig åt.
§ 24. Krav på retting av manglar
Festaren kan krevje at bortfestaren rettar manglar ved tomta innan rimeleg tid etter at krav om retting er sett fram, dersom mangelen kan rettast utan urimeleg kostnad eller ulempe for bortfestaren. Bortfestaren kan på si side krevje å få rette manglar som festaren har gjort gjeldande, når retting ikkje vil vere til vesentleg ulempe for festaren og vert utførd innan rimeleg tid.
Når det ligg føre rettingsplikt etter fyrste punktum i fyrste ledd utan at bortfestaren oppfyller plikta, kan festaren krevje skadebot for kostnader han eller ho har hatt med å få mangelen retta.
§ 25. Avslag i festeavgifta ved manglar
Festaren kan krevje eit høvesvis avslag i festeavgifta tilsvarande verdiminken som mangelen fører til for festaren.
§ 26. Heving ved manglar
Ved vesentleg mangel kan festaren heve festeavtala. Er tomta blitt forringa etter at festaren fekk råderetten, er det eit vilkår for heving at forringinga anten skuldast tilhøve som festaren ikkje har vågnaden for eller at festaren yter vederlag for verdiminken.
Festaren tapar retten til å heve dersom festaren ikkje gjev bortfestaren melding om heving innan rimeleg tid etter at festaren vart kjent med eller burde vorte kjent med mangelen.
§ 27. Skadebot ved manglar
Festaren kan krevje skadebot for tap festaren får på grunn av manglar ved tomta, med mindre bortfestaren godtgjer at mangelen ikkje skuldast feil eller forsøming frå bortfestaren eller nokon bortfestaren svarar for.
§ 28. Rettsmangel
Dersom festaren på grunn av rettsmanglar hjå bortfestaren ikkje får den råderetten over tomta som festaren etter lov og avtala skal ha, gjeld føresegnene i § 20, § 24, § 25, § 26 og § 27 tilsvarande.
Festaren kan alltid krevje skadebot for tap som skuldast rettsmanglar som var der på avtaletida og som festaren ikkje kjende til eller burde ha kjent til.
§ 29. Anna mishald frå bortfestaren
Ved anna mishald frå bortfestaren, gjeld føresegnene om manglar tilsvarande, så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt.
§ 30. Mishald frå festaren
Ved vesentleg mishald frå festaren kan bortfestaren heve festeavtala, om ikkje anna fylgjer av det som er avtalt. Det kan ikkje avtalast at bortfestaren skal kunne heve utan at mishaldet er vesentleg.
Etter at festaren har bygd hus på tomt som er festa bort til bustadhus eller fritidshus, kan bortfestaren ikkje heve på grunn av at festaren forsømer å betale festeavgifta i rett tid. Det same gjeld i andre festehøve når tomta er festa bort for 99 år eller meir eller på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren.
Tap og kostnader som skuldast mishald frå festaren kan bortfestaren berre krevje skadebot for når festaren har vore aktlaus.
§ 31. Reklamasjonsfrist
Når nokon av partane i ei festeavtale vil setje fram krav etter føresegnene i dette kapitlet, må det gjerast innan rimeleg tid etter at parten fekk grunn til å gjere mishaldet gjeldande. Det kan likevel ikkje gjerast gjeldande at det er reklamert for seint dersom den som har mishalde avtala har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.
Kapittel VI Innløysing og lenging
§ 32. Rett til innløysing av tomt festa bort til bustadhus
For nye festeavtaler som gjeld feste av tomt til bustadhus, kan festaren krevje tomta innløyst når det er gått 30 år av festetida - med mindre kortare tid er avtalt - og seinare kvar gong det er gått 10 nye år. Krav på innløysing må festaren setje fram skriftleg seinast eitt år innan innløysingstida er inne.
For festeavtaler inngått etter 1975, men før lova her tek til å gjelde, kan festaren krevje tomt som er festa bort til bustadhus innløyst når det er gått 50 år av festetida - med mindre kortare tid er avtalt - og seinare kvar gong det er gått 10 nye år. Fyrste ledd andre punktum gjeld tilsvarande.
For festeavtaler inngått før 1976 der husa på tomta er i varig bruk som bustadhus for festaren, festarens ektemake, livsarving, fosterbarn som står i same stilling som livsarving, eller av nokon som dei to siste åra har høyrt til same husstand som festaren, kan festaren krevje tomta innløyst når det er gått 50 år av festetida - og seinare kvar gong det er gått 10 nye år - eller når festetida er ute. Krav på innløysing må festaren setje fram skrtiftleg seinast eitt år innan innløysingstida er inne. Dersom krav om innløysing er sett fram mindre enn eitt år før festetida er ute, kan det gjevast oppreising mot orsakande oversitjing av fristen. Når innløysingsvilkåra vert fastsett ved skjønn etter § 36 fjerde ledd, høyrer også spørsmål om oppreising under skjønnet.
For festeavtaler inngått før 1976 der husa på tomta er i varig bruk som bustadhus for festaren, festarens ektemake, livsarving, fosterbarn som står i same stilling som livsarving, eller av nokon som dei to siste åra har høyrt til same husstand som festaren og tomta er festa bort på festarens livstid, kan desse søkje Kongen om å få løyse inn tomta. Søknaden må framsetjast skriftleg seinast innan eitt år etter at festaren døydde.
Vert det ikkje gjeve samtykke frå offentleg styresmakt til deling av eigedomen av di det er kravd løysing, kan festaren i høve til bortfestaren krevje lenging av festet på same vilkår som før, kvar gong for minst 10 år. Er festeavtala inngått før 1976, og festaren krev lenging etter førre punktum, kan bortfestaren når festetida er ute krevje endringar i festevilkåra i samsvar med det som har grunnlag i festeavtala, eller - dersom nye festevilkår ikkje har grunnlag i festeavtala - krevje ny festeavtale med nye vilkår. Vert partane ikkje samde om dei nye vilkåra, høyrer avgjerda under skjønn.
§ 33. Rett til innløysing og lenging der tomta er festa bort til fritidshus
For festeavtaler inngått etter 1975, men før lova her tek til å gjelde, kan festaren krevje tomt som er festa bort til fritidshus innløyst når det er gått 50 år av festetida - med mindre kortare tid er avtalt - og seinare kvar gong det er gått 10 nye år. Krav på innløysing må festaren setje fram skriftleg seinast eitt år innan innløysingstida er inne. Så lenge tomt festa bort til fritidshus høyrer til eit familiebruk eller kombinasjonsbruk innan landbruket og det festeareal som høyrer til bruket til saman utgjer ein turvande del av inntektsgrunnlaget, gjeld innløysningsretten likevel ikkje så framt ikkje anna er avtalt. Festeavtale til tomt som det etter dette ikkje er innløysingsrett til, kan festaren krevje lengd på same vilkår som før, kvar gong for minst 10 år. Held eigendomen som tomta er festa bort frå opp med å vere eit familiebruk eller kombinasjonsbruk, kan festaren søkje Kongen om å få løyse inn tomta.
For festeavtaler inngått før 1976 der husa på tomta er i varig bruk som fritidshus for festaren, festarens ektemake, livsarving, fosterbarn som står i same stilling som livsarving, eller av nokon som dei to siste åra har høyrt til same husstand som festaren, kan festaren krevje lenging av festet når festetida er ute, kvar gong for minst 10 år. Krav om lenging må festaren setje fram skriftleg seinast eitt år innan festetida er ute. Dersom krav om lenging er sett fram mindre enn eitt år før festetida er ute, kan det gjevast oppreising mot orsakande oversitjing av fristen. Vert partane ikkje samde om dei nye vilkåra, høyrer avgjerda under skjønn.
For festeavtaler som nemnt i andre ledd kan festaren òg søkje Kongen om å få løyse inn tomta. Fyrste ledd tredje punktum og andre ledd andre og tredje punktum gjeld tilsvarande.
§ 34. Avgrensing i festarens rett til innløysing
Føresegnene i § 32 gjeld berre så langt innløysing kan sameinast med bortfestarens rettsgrunnlag etter lov eller avtale. Ein tredjeperson med rett til bortfestareigedomen kan ikkje setje seg i mot at tomta seinare vert innløyst, dersom han eller ho må reknast å ha gjeve samtykke til bortfestinga utan atterhald mot innløysing. Dersom rettsgrunnlaget til bortfestaren hindrar innløysing, kan festaren krevje lenging av festet på same vilkår som før, om ikkje anna fylgjer av det som er avtalt.
Ved krav om innløysing av tomt som høyrer til ein statsallmenning eller bygdeallmenning, kan bortfestaren i staden tilby festaren lenging på same vilkår som før.
§ 35. Avgrensing i festarens plikt til innløysing
Avtale om at bortfestaren kan krevje at festaren innløyser tomt som er festa bort til bustadhus og fritidshus før festetida er ute, er ikkje bindande for festaren. Ei slik føresegn i ei avtale inngått før 1976 gjeld likevel dersom det etter tilhøva ville vere urimeleg andsynes bortfestaren ikkje å kunne krevje innløysing.
§ 36. Innløysingsvilkår
Ved innløysing av tomt som er festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren, skal innløysingssummen setjast til kapitalverdien av den årlege festeavgifta etter regulering på innløysingstida. Kongen kan i forskrift fastsetje kva for rente som skal leggjast til grunn når ein skal finne kapitalverdien.
I andre festehøve enn dei som er nemnt i fyrste ledd, skal innløysingssummen setjast til tomteverdien på den tida festet vart skipa, omrekna etter endringa i pengeverdien frå då av og fram til innløysingstida, med tillegg eller frådrag for halvparten av den endringa i tomteverdien i festetida som ikkje skriv seg frå endringar i pengeverdien eller frå festaren.
For festeavtaler inngått før 1976, kan bortfestaren - så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt - anten krevje innløysingssummen fastsett etter fyrste eller andre ledd eller etter føresegnene om skadebot ved oreigning.
Med mindre partane er samde om innløysingsvilkåra, eller har avtalt vilkåra fastsette på annan måte, høyrer krav om innløysing under skjønn, som fastset innløysingssummen og innløysingsvilkåra elles. Krav om skjønn må vere sett fram seinast seks månader før innløysingstida er inne.
Kongen kan i forskrift gje nærare føresegner om kva som skal fylgje med ved innløysing og på kva måte innløysingsrett kan gjerast gjeldande:
| a) | i område der det er festa bort tomter til fritidshus etter ein samla plan og |
| b) | ved punktfeste (§ 16 fyrste ledd tredje punktum). |
§ 37. Gjennomføring av innløysing
Når innløysingssummen og innløysingsvilkåra elles er endeleg fastsette, kan festaren krevje at bortfestaren gjer det som trengst frå bortfestarens side for å få tomta skild ut frå bortfestareigedomen og heimelen overførd til festaren.
Festaren ber alle kostnader som frådeling og heimelsoverføring fører med seg, om ikkje anna fylgjer av det som er avtalt.
§ 38. Om gjennomføring av innløysning etter samtykke frå Kongen
Når Kongen har gjeve samtykke til innløysing etter § 32 fjerde ledd eller § 33 fyrste eller tredje ledd, kan festaren få innløysinga gjennomførd ved skjønn som fastset innløysingssummen og innløysingsvilkåra elles. Samtykke fell bort dersom skjønn ikkje er kravd innan eitt år. Elles gjeld § 36 andre og tredje ledd så langt dei høver.
Kongen kan i forskrift fastsetje nærare føresegner om gjennomføringa av slik innløysing.
Kapittel VII Avvikling
§ 39. Borttakingsrett og ryddingsplikt
Når eit tomtefeste skal avviklast, har festaren rett og plikt til å ta bort hus og andre faste tilskipingar som festaren har på tomta. Bortfestaren kan likevel krevje at det førebels vert ståande til trygd for krav som bortfestaren meiner å ha. I så fall må bortfestaren innan rimeleg tid ta steg til å få kravet rettsleg avgjort.
Festaren pliktar å ta bort lausøyre, rydde opp etter seg på tomta og å gjennomføre naudsynte tiltak for å sikre mot skade eller fåre for skade.
Det som festaren ikkje tek bort innan rimeleg tid etter at festaren har fått skriftleg oppmoding om det, tilfell bortfestaren utan vederlag.
Føresegnene i denne paragrafen gjeld berre så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt.
§ 40. Rett og plikt til overtaking av hus og faste tilskipingar
Dersom borttaking etter § 39 vil føre til at verdiar går til spille i utrengsmål, kan både festaren og bortfestaren få rett til å krevje at bortfestaren tek over hus og faste tilskipingar mot vederlag. Bortfestaren kan likevel ikkje påleggjast slik overtaking dersom festaren kan krevje tomta innløyst, eller dersom bortfestaren tilbyr festaren å løyse inn tomta mot vederlag fastsett etter føresegnene i § 36. Føresetnaden er at korkje rettsgrunnlaget til bortfestaren, avtala eller andre tilhøve er til hinder for innløysing.
Tvist om rett og plikt til overtaking etter fyrste ledd høyrer under skjønn, om partane ikkje har avtalt eller vert samde om ein annan avgjerdsmåte.
§ 41. Vederlaget ved overtaking
Når bortfestaren krev overtaking, skal vederlaget setjast til det det ville koste å føre opp tilsvarande hus og tilskipingar på tomta på overtakingstida, med frådrag for verdmink på grunn av alder og bruk i festetida.
Når festaren krev overtaking, skal vederlaget setjast til det verdet husa og tilskipingane har for bortfestaren. Er årsaka til avviklinga mishald frå festaren eller ei oppseiing frå festaren som ikkje har samanheng med meir tyngjande festevilkår, kan vederlaget setjast lågare.
Festaren kan krevje ei rimeleg godtgjersle for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller med tilskott til tiltak som er gjort av bortfestaren eller andre.
Fastsetjing av vederlag etter denne paragrafen høyrer under skjønn, om partane ikkje har avtalt eller vert samde om ein annan avgjerdsmåte. Den parten som har kravd overtaking, kan gå frå kravet så framt han eller ho seier frå om det innan fire veker etter at vederlaget er endeleg fastsett.
Kapittel VIII Framfeste
§ 42. Framfeste
Med framfeste er i lova her meint festehøve der bortfestaren berre har leigerett til tomta.
I nye festeavtaler må både grunneigaren og den som har leigerett til grunnen vere partar på bortfestarsida, dersom det skal festast bort tomt til bustadhus eller fritidshus. Tomter til andre føremål kan festast bort av den som har leigerett til grunnen, så langt det er i samsvar med rettsgrunnlaget til leigaren.
I festeavtaler inngått etter 1975, men før lova her tek til å gjelde, kan festaren ved framfeste gjere føresegnene om minste festetid gjeldande i høve til grunneigaren utan omsyn til om leigetida er ute etter leigeavtala mellom frambortfestaren og grunneigaren.
Så langt ikkje anna fylgjer av avtale, gjeld føresegnene i §§ 40 og 41 tilsvarande mellom festaren og grunneigaren utan omsyn til når festeavtala er inngått, likevel slik at krav om at grunneigaren skal ta over hus og faste tilskipingar berre kan setjast fram når leigaren ikkje sjølv ynskjer å ta over hus og faste tilskipingar og heller ikkje har rimeleg grunn til å setje seg imot at grunneigaren får ta over.
Kapittel IX Skjønn
§ 43. Skjønn
Skjønn etter lova her vert haldne som rettslege skjønn. I lensmannsdistrikt kan skjønnet styrast av lensmannen, dersom partane er samde om det.
Kapittel X Ikraftsetjing m.m.
§ 44. Ikraftsetjing. Overgangsføresegner
Lova tek til å gjelde frå den tida Kongen fastset.
§ 10 fyrste ledd gjeld berre for åremålsfeste (feste som er skipa for eit visst åretal eller som går ut til ei fastsett tid) som går ut tidlegast tre år etter at lova her tek til å gjelde.
For festeavtaler inngått før 1976 gjeld føresegnene i kapittel VI der festetida går ut to år eller meir etter at lova har teke til å gjelde. For krav om innløysing i festehøve der festetida går ut tidlegare, gjeld lov av 30. mai 1975 nr. 20 om tomtefeste § 33 så framt søknad om innløysing er sett fram seinast to år etter at lova her har teke til å gjelde.
§ 45. Oppheving av og endringar i andre lover
Frå den tida lova tek til å gjelde, vert lov av 30. mai 1975 nr. 20 om tomtefeste oppheva, med dei unnatak som fylgjer av § 44 tredje ledd.
Frå same tida skal fylgjande føresegner i andre lover endrast slik:
| 1. | Lov av 23. juni 1978 nr. 70 om kartlegging, deling, og registrering av grunneiendom (delingsloven) |
§ 3-1 fjerde ledd bokstav d skal lyde:
| d) | den som har innløst festegrunn etter bestemmelsene i lov av .... om tomtefeste. |
| 2. | Lov av 8. februar 1980 nr. 2 om pant |
§ 2-3 tredje ledd skal lyde:
Forøvrig gjelder lov av .... om tomtefeste § 18 første ledd andre punktum og tredje ledd.
| 3. | Lov av 19. juni 1992 nr. 59 om bygdeallmenninger |
§ 6-8 fjerde ledd skal lyde:
Hvis eieren ikke benytter sin rett etter denne paragraf eller det ikke oppnås enighet om festekontrakt, får bestemmelsene i lov ... om tomtefeste kapittel VII om avvikling av festeforhold tilsvarende anvendelse.
| 4. | Lov av 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eigedom (avhendingslova): |
Ny § 2-10 skal lyde:
Regulering og avløysing av terminvis betaling
| (1) | Skal kjøparen betale med ein terminvis pengesum der denne ikkje er avdrag på kjøpesum, kan kvar av partane krevje pengesummen regulert i samsvar med endringa i pengeverdien i tida sidan avtala vart inngått, med mindre partane tvillaust har avtalt at pengesummen skal stå uendra eller har avtalt regulering på annan måte. |
| (2) | Partane kan krevje den terminvise pengesummen avløyst med ein eingongssum når det er gått 50 år eller meir sidan avtala vart inngått. Avløysingssummen skal setjast til kapitalverdien av den årlege terminvise ytinga etter regulering på avløysingstida. |
| (3) | Kongen kan i forskrift fastsetje kva for multiplikatorar som skal nyttast når pengesummen vert regulert i samsvar med endringa i pengeverdien, jf. fyrste ledd, og kva for rente som skal leggjast til grunn når ein skal finne kapitalverdien, jf. andre ledd. |
§ 8-1 (2) nytt andre punktum skal lyde:
§ 2-10 gjeld likevel òg for eldre avtaler.
| 5. | Lov av 9. desember 1964 nr. 64 om løysingsrettar: |
§ 8 andre ledd skal lyde:
Paragrafen er ufråvikeleg når det gjeld forkjøpsrett til bustadeigedom og fritidseigedom.
B.
Stortinget ber Regjeringen om å fremme en proposisjon til presisering av skatteloven slik at realisasjonsgevinster som skyldes innløsning av festetomt ikke gevinstbeskattes når det reinvesteres i lignende eiendom.
| Oslo, i justiskomiteen, den 21. juni 1996. |
| Lisbeth Holand, | Anders C Sjaastad, | Olav Akselsen, |
| leder. | ordfører. | sekretær. |