I dokumentet fremmes følgende forslag:
"Stortinget ber Regjeringen gjennomgå og fremme
forslag om:
Lov om burettslag,
lov om eiendomsmegling og lov om lov om kontroll med markedsføring
og avtalevilkår med aktuelle forskrifter som regulerer kjøp og salg
av borettslagsandeler. Lovregulering av sikringsfond i borettslagsloven
og borettslagets rettigheter behandles spesielt.
Begrepet lavinnskuddsboliger, som minimum tar
for seg avdragstid, avdragsfrihet og gjeldsgrad, samt vurdere eventuelle
føringer som er aktuelle å pålegge Husbanken.
Behovet for å pålegge Husbanken en rådgivningstjeneste
overfor frittstående borettslag uten sikringsfond, og uten en ordning
for individuell nedbetaling."
Forslagsstillerne viser til at den nye loven
om burettslag av 2003, som trådte i kraft i 2005, åpner for at ikke
bare organiserte boligbyggelag kan stifte borettslag. Dette har,
sammen med lav rente og nye finansieringsformer, medført at bygging
av borettslagsboliger har skutt fart de siste årene.
I 2007 ble 2 573 borettsandeler tvangssolgt
i Norge. Mange av de som har kjøpt andeler i borettslag har trodd
de har investert i en såkalt lavinnskuddsbolig, men som i realiteten
viser seg å være en høyutgiftsbolig. Forbrukerrådet hevder bankene
bare har sett på innskuddet til låntagerne og ikke vurdert totalkostnadene.
Husbanken har, ifølge tall fra Norges Boligbyggelag
(NBBL), finansiert halvparten av alle boligprosjekter med innskudd
under 20 prosent av boligens totalkostnad og resten fellesgjeld
i perioden 1. januar 2004 til 30. juni 2006. Forslagsstillerne mener
Husbanken besitter, eller har tilgang til, nødvendig kompetanse
til å kunne bistå de aktuelle borettslagene vederlagsfritt.
Norske Boligbyggelags Landsforbund opprettet i
1994 Borettslagenes sikringsfond for å sikre borettslag og andelseiere
mot økonomiske tap som følge av manglende betaling av felleskostnader
fra andre beboere. Forslagsstillerne mener at lovregulering av sikringsfond
kan være ett tiltak for å heve terskelen for useriøse utbyggere, samt
sikre både borettslagets og det enkelte medlems interesser i større
grad.
Komiteen, medlemmene fra Arbeiderpartiet,
lederen Tore Hagebakken, Silvia K. Kosmo, Inger Løite, Arild Stokkan-Grande
og Karin Yrvin, fra Fremskrittspartiet, Per-Willy Amundsen, Oddvar
Hallset Reiakvam og Ib Thomsen, fra Høyre, Kari Lise Holmberg og
Bent Høie, fra Sosialistisk Venstreparti, Rolf Reikvam, fra Kristelig Folkeparti,
Bjørg Tørresdal, fra Senterpartiet, Anna Ceselie Brustad Moe, og fra
Venstre, Vera Lysklætt, viser til representantforslag fra
flere Venstre-representanter om å forebygge antallet unge gjeldsslaver,
antallet tvangssalg og konkurser i borettslag. Komiteen viser
også til brev fra kommunal- og regionalministeren datert 12. september
2008, som er vedlagt innstillingen.
Komiteen konstaterer at det er
et bredt politisk engasjement rundt boligpolitikken. Kommunal- og
regionalministeren og finansministeren inviterte i vår berørte aktører
til et høringsmøte om saken. Regjeringen nedsatte deretter et hurtigarbeidende
statssekretærutvalg til å gjennomgå situasjonen og vurdere tiltak.
Utvalget la i sommer frem en tiltaksplan med forslag om en rekke tiltak
for å forebygge nye problemer med såkalte lavinnskuddsboliger. Regjeringen
sluttet seg til forslagene og følger nå opp tiltakslisten.
Komiteen mener at det er en målsetting
at flest mulig av de som ønsker det, skal være i stand til å kjøpe
sin egen bolig, enten alene eller sammen med andre. Norge er blant
de landene i Europa der en stor andel av befolkningen foretrekker
å eie egen bolig i en eller annen form framfor å leie.
Komiteens medlemmer fra Kristelig Folkeparti
og Venstre er enige i at en skal sette en stor andel i stand
til å kjøpe og eie sin egen bolig. Disse medlemmer vil
imidlertid peke på det høye kostnadsnivået vi har i Norge nå, samt
det stadig stigende antallet tvangssalg av boliger. Dette indikerer
at ikke alle har eller vil få økonomiske forutsetninger for å investere i
og eie en bolig. Vi står også foran en liten "ungdomsbølge" med
store årskull ungdommer de neste årene, flere arbeidsinnvandrere
og flyktninger som skal bosettes og flere utenlandske studenter.
Til sammen sier dette at vi må ta på alvor en økende leiesektor
i det norske boligmarkedet. Disse medlemmer mener leiesektoren
må få en større politisk oppmerksomhet og offentlige bidrag til
økt profesjonalisering. I dag er leiesektoren preget av mange små, private
utleiere som er dårlig organisert på tilbydersiden og mange unge,
uerfarne leietakere på etterspørselsiden som også er dårlig organisert. En
økt tilgang på leieboliger og et mer profesjonelt leiemarked kan
være med på å redusere fristelsen for de med dårlig økonomi til
å investere i egen bolig. De siste årene er det særlig kommet på
markedet en type "lavinnskuddsboliger" som har vært "pakket inn"
i urbane og trendy konsepter, men som egentlig har vist seg å være
"høyutgiftsboliger" med en svært høy kvadratmeterpris og svært høye
fellesutgifter. Det er ikke noe mål at flest mulig unge, ofte på
feil premisser, skal bli eiere – eller rettere sagt leilendinger
– av slike boliger.
Komiteens flertall, medlemmene
fra Arbeiderpartiet, Høyre, Sosialistisk Venstreparti, Kristelig
Folkeparti, Senterpartiet og Venstre, viser til at borettslag er
en eieform som på mange måter er et særnorsk fenomen. Flertallet er
grunnleggende positive til tanken bak borettslag som eieform, og
er bekymret for at de siste tids hendelser svekker tilliten til
borettslag som eieform.
Flertallet har også registrert
at i de siste årene er kjøp av bolig blitt vanskeligere for mange grupper
i det norske samfunnet. Dette er spesielt vanskelig i de store byene
og tettbygde strøk der mangel på boligarealer er stort. Boligkjøp
er spesielt vanskelig for mange unge, førstegangsetablerere og enslige.
Flertallet registrerer at i det
siste er det oppdaget en del markedsførings- og salgsframstøt hos enkelte
eiendomsutviklere som gjør det nødvendig med tilstramning av lovgivning
på dette området. Det er behov for ny lovgivning samt klare presiseringer
i den eksisterende for å rydde av veien uklarheter.
Mesteparten av boligbyggingen foregår i privat regi.
Selv om boliglovgivningen er effektiv, ser flertallet viktigheten
av å holde markedet under oppsyn fra det offentliges side.
Etter flertallets mening er det
avgjørende at boligmarkedet er underlagt reguleringer som ivaretar
vanlige menneskers rettigheter.
Flertallet viser til at mange
aktører i markedet ofte lar kortvarige økonomiske fortjenester gå foran
helhetlige samfunnshensyn. Rene forretningsmessige hensyn er ofte
avgjørende, med det resultat at mange mennesker på grunn av manglende
informasjon og uten kjennskap til innviklede salgsbegrep, havner
i økonomisk uføre.
Et annet flertall, medlemmene
fra Arbeiderpartiet, Fremskrittspartiet, Høyre, Sosialistisk Venstreparti
og Senterpartiet, registrerer Regjeringens forslag til forbedringer
i boligmarkedet og viser til vedlagte brev fra kommunal- og regionalministeren.
I dette brevet går det tydelig fram at det blir lagt fram et lovforslag
som sikrer kjøperne av nye og brukte borettslagsbosteder informasjon
om totalpris og forventet kostnadsutvikling, og informasjonsplikten
blir styrket. På denne måten reguleres markedet bedre.
Dette flertallet mener Regjeringens
forslag til lovendringer og andre tiltak er i samsvar med de forslag
som representantene fra Venstre foreslår i Dokument nr. 8:100 (2007–2008).
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet
og Høyre er i utgangspunktet positive til Regjeringens ulike
forslag og tiltak, men vil ta endelig stilling til de enkelte forslag
i forbindelse med behandlingen av forslagene i Stortinget.
Komiteens flertall, medlemmene
fra Arbeiderpartiet, Fremskrittspartiet, Høyre, Sosialistisk Venstreparti
og Senterpartiet, foreslår på bakgrunn av dette at forslaget
vedlegges protokollen.
Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet er
tilhengere av selvregulerende markeder. Disse medlemmer mener
at hovedproblemet i det norske boligmarkedet er at tilbudssiden
i markedet ikke fungerer godt nok. Det er per i dag omfattende restriksjoner
som hindrer nybygging, for eksempel politisk vedtatt tomtemangel,
innskrenking av eiendomsretten gjennom begrensninger på bruk av
eksisterende tomter, og at kommunene ikke har sterke nok incentiver
til å legge til rette for vekst og utvikling. Der hvor det er ledige
tomter er det gjerne vedtatt rigide reguleringsplaner som hindrer
effektiv arealutnyttelse. De høye boligprisene i Norge skyldes ifølge disse
medlemmer i stor grad bevisste politiske valg fra de andre
partiene. Regjeringen har for eksempel endret teknisk forskrift
til plan- og bygningsloven (TEK) og forskrift om saksbehandling
og kontroll (SAK) fra 1. januar 2007, og dette gjorde det 15 pst.
dyrere å bygge nye boliger i Norge, jf. Per-Willy Amundsens spørsmål
til kommunal- og regionalministeren i Stortinget 4. oktober 2007. Når
det gjelder borettslagsloven vil disse medlemmer vise
til sitt forslag i Innst. O. nr. 35 (2007–2008) om å utrede muligheten
for å fjerne ordningen med forkjøpsrett ved omsetning av boliger
og leiligheter.
Disse medlemmer vil peke på den
vanskelige situasjonen som mange mennesker med gjeldsproblemer befinner
seg i, og viser til at gjeldsproblemer kan knekke et menneske og
følge det livet ut. Disse medlemmer viser til at
Fremskrittspartiet fremmet syv konkrete forslag om bedring av situasjonen
for mennesker med gjeldsproblemer i Dokument nr. 8:16 (2007–2008), og
mener disse tiltakene er langt mer målrettede enn forslagene Venstre
fremmer i Dokument nr. 8:100 (2007–2008). Disse medlemmer vil
for øvrig vise til sine merknader om utvidelse av bostøtteordningen
i statsbudsjettet for 2009 i Budsjett-innst. S. nr. 5 (2008–2009).
Komiteens medlemmer fra Kristelig Folkeparti
og Venstre er tilfredse med Regjeringens varslede lovendringer
og tiltak for å regulere uønskede virkninger i markedet for borettslagsboliger. Disse
medlemmer mener at lovendringene og tiltakene vil ha en
forebyggende effekt, når de blir vedtatt og satt i virke. Disse
medlemmer ser fram til den videre prosessen. Disse
medlemmer vil imidlertid påpeke at det allerede er en stor
gruppe som er rammet av uønskede virkninger og har kommet i en gjeldsfelle.
Bare i 2007 og til nå i 2008 er det foretatt over 5 500 tvangssalg
av borettslagsandeler. Mange av disse gjelder såkalte "lavinnskuddsboliger".
I tillegg er det en betydelig gruppe både av borettslag og enkeltvise
låntagere som de siste årene har fått lån med både 5 og 10 års avdragsfrihet,
i verste fall både på fellesgjeldslån og sitt personlige lån. Det
er sannsynlig at en andel av disse vil ende i den framtidige statistikken
for tvangssalg. Et forebyggende tiltak som ikke er nevnt er utvidelse
av nedbetalingstiden for startlån fra 20 til 30 år. En slik utvidelse
vil lette de månedlige utgiftene for den enkelte som har fått innvilget
startlån. Sammen med økt mulighet for bostøtte vil dette kunne være
et svært treffsikkert og forebyggende tiltak overfor de med minst
betalingsevne som allerede har kommet seg inn på eiersiden, og uten
at det vil kreve en for stor subsidiering fra statens side.
På denne bakgrunn fremmer disse medlemmer følgende
forslag:
"Maksimal nedbetalingstid for startlån i Husbanken
heves fra 20 til 30 år."
Disse medlemmer hadde sett for
seg en grundigere drøfting av begrepet lavinnskuddsbolig og mulige
boligpolitiske konsekvenser. Den strenge definisjonen av lavinnskuddsbolig
er at dette er en bolig med mindre enn 20 pst. innskudd (eller egenandel). Disse
medlemmer registrerer at Husbanken de siste årene har bidratt
til å finansiere om lag 2 000 "lavinnskuddsboliger" i borettslag,
de fleste av disse i borettslag stiftet av private utbyggere og ikke
boligbyggelag. I tillegg er det bygget om lag 2 000 ytterligere
slike, som Husbanken ikke har bidratt med finansiering i. Felles
for de fleste er at de har høye felleskostnader, lang avdragsfrihet,
høye kvadratmeterpriser, liten boligflate og gjerne sentral beliggenhet.
Dessverre har "innskuddet" forledet mange, også banker, til å tro
at dette er boliger med lave utgifter, mens det i realiteten er
boliger med svært høye utgifter sett over en boligs levealder. For
framtida trenger vi en politisk debatt om en andel mindre kommersielle
boliger rettet særlig mot de med lavest betalings- og boevne, og
hvilken type boliger staten skal prioritere sine tilskudd til. Det
kan for eksempel være å gi stimuli til utbyggere som vil ta på seg
forpliktelser ved å bygge borettslagsboliger med prisregulering
rettet mot ungdom og unge, eller rettet mot de som har gjennomgått avrusing
og trenger bistand til å øke boevnen en periode. Det kan også være
regulering av en andel leieboliger som over tid kan nedbetales i
husleie og bli til eid bolig, såkalt "hjemkjøp".
Forslag fra Kristelig Folkeparti og Venstre:
Maksimal nedbetalingstid for startlån i Husbanken
heves fra 20 til 30 år.
Komiteen har for øvrig
ingen merknader, viser til dokumentet og rår Stortinget til å gjøre
følgende
vedtak:
Dokument nr. 8:100 (2007–2008) – representantforslag
fra stortingsrepresentantene Trine Skei Grande, Vera Lysklætt og
André N. Skjelstad om å forebygge antallet unge gjeldsslaver, antallet
tvangssalg og konkurser i borettslag – vedlegges protokollen.
Jeg viser til representantforslag nr. 100 (2007-2008)
av 28. april 2008 om tiltak for å forebygge antall gjeldsslaver
mv. i såkalte lavinnskuddsboliger.
Regjeringen er opptatt av problemstillingen. Sammen
med finansministeren inviterte jeg derfor berørte aktører til et
høringsmøte om saken i vår. Deretter nedsatte Regjeringen et hurtigarbeidende
statssekretærutvalg til å gjennomgå situasjonen og vurdere tiltak.
Som ledd i sitt arbeid samlet statssekretærutvalget fremtredende representanter
fra Forbrukerrådet, Forbrukerombudet, Kredittilsynet, Husbanken,
NBBL og andre til et dagsseminar for å drøfte omfanget av problemene
med slike boliger og mulige tiltak.
Statssekretærutvalget la i sommer frem en tiltaksplan
med forslag om en rekke tiltak for å forebygge nye problemer med
slike boliger. Regjeringen sluttet seg til forslagene og følger nå
opp tiltakslisten. Tiltakslisten følger vedlagt til orientering.
Den 23. april 2008 vart det beslutta å nedsette
eit hurtigarbeidande statssekretærutval om låginnskottsburettslag.
Utvalet fekk i oppgåve å gå gjennom sentrale problemstillingar i
samband med burettslag, med spesiell vekt på låginnskottsbustader.
Utvalet vart bede om å setje opp ein tiltaksplan innan
20. juni 2008. Utvalet har innan fristen lagt fram ein tiltaksplan.
Det vert lagt fram
lovframlegg som sikrar kjøparar av nye og brukte burettslagsbustader
informasjon om totalpris og forventa kostnadsutvikling Kjøparar
bør så langt rå er få same informasjon enten bustaden er selt gjennom
meklar, utbyggjar eller annan profesjonell seljar. Ein må mellom
anna vurdere kva slags informasjon kjøparar av burettslagsbustader
skal få om lånevilkår, konsekvensar av endra rente på fellesgjelda
og liknande. Ein må dessutan sikre at burettslaget/forretningsføraren
får plikt til å levere ut naudsynt informasjon slik at seljar/meklar
kan oppfylle informasjonsplikta si.
Partane forhandlar om å endre bransjenorma
for marknadsføring av bustader. Partane vert truleg samde om å endre
norma slik at kjøparar ved sal gjennom eigedomsmeklar får informasjon
om totalpris for bustaden inkludert fellesgjeld.
Det blir nedsett eit utval som skal komme
opp med ny lovgivning for sikringsordning mot husleigetap. Utvalet
skal også komma med forslag til borettslaga som ikkje er omslutta
av slike ordningar i dag, at dei kan bli omslutta av ei slik forsikring.
Det vert lagt fram lovframlegg om nokre
endringar i burettslagslova.
Det skal fastsetjast ei maksimalgrense
for storleiken på andelen fellesgjeld for den einskilde andelseigaren
ved stifting av nye burettslag. Framlegget vil sikre kredittvurdering
av dei fieste kjøparar, og bankane vil ha frårådingsplikt etter
gjeldande reglar dersom lånsøkar ikkje har råd til å betale bu-
og lånekostnadene.
Det skal vere forbod mot seljarfinansiering
ved sal av burettslagsbustader. Alle som treng lån frå framande
vil då vere sikra den same kredittvurderinga og bankane vil ha same
frårådingsplikt for dei som manglar betalingsevne.
Det skal fastsetjast klare regler om stipulering
av felleskostnader i burettslag, mellom anna kva kostnader som skal
inngå i budsjettet som ligg til grunn for fordelinga, og ansvar
for feilstipulering.
Det skal vurderast å påby burettslag over
ein fastsett grense å ha forretningsførar. I dag er det mogeleg
å gjere unntak.
Det skal vurderast å innføre forbod mot
at burettslag eig enkeltseksjonar i eigarseksjonssameiger. Slike
koplingar kan gje uoversiktlege eigarformer.
Det skal vurderast om ein skal "adoptere"
nokre reglar frå den svenske burettslagsmodellen, til dømes strengare
krav til og kontroll med oppretting av burettslag.
Husbanken har skjerpa praksisen sin for
utlån til burettslag. For at burettslag skal få lån stiller banken
no krav om at burettslaget har teikna forsikring mot "husleigetap".
Dei som tilbyr slike forsikringar stiller krav om at burettslaget
ved stifting av laget ikkje har høgare fellesgjeld enn 80 pst. Dermed
vert og kravet om maksimalt 80 pst. felleslån eit vilkår for å få
lån i Husbanken Dette blir no regelfesta.
Husbanken er i konstruktive forhandlingar
med to låginnskottsburettslag som har økonomiske problem, og der
banken har finansiert fellesgjelda. Siktemålet er å finne varige
løysingar som hindrar at burettslaget går konkurs. Arbeidet er i god
gjenge.
Finansdepartementet har dialog med finansnæringa
om problema kring låginnskottsburettslag og frårådingsplikta til
bankane. Utvalet tek til etterretning at Bankklagenemnda i ei fråsegn
har kome til at ein bank, som ikkje har oppfylt frårådingsplikta
si må ettergje gjeld til to forbrukarar som ikkje har råd til å
betale auka lånekostnader på fellesgjelda til burettslaget.
Husbanken skal gjennomføre ei ny kartlegging av
omfanget av, og problema knytt til låginnskottsburettslag. Kartlegginga
vil gje grunnlag for å vurdere fleire tiltak. Kartlegginga føreligg
for jul.
Vi vil gjere gjeldsrådgivarane i kommunane
betre i stand til å handtere desse problema. Informasjonen vert
retta mot styra i burettslaga, andelseigarar, forbrukarar og kommunane.
Det vert lagt fram eit lovframlegg om at
ein ikkje kan etablere nye festeforhald for bustader på grunn som
allereie er bygd ut. Bakgrunnen er at det ved etablering av ein
del prosjekt med låginnskottsbustader er inngått festekontraktar som
gjer det vanskeleg å verdsetje prisen på bustadane, og som gjer
det vanskeleg å vite noko om kostnadsutviklinga Dessutan vil det
gjennomgåande ikkje vere eit reelt behov for å etablere nye bustadfeste
på grunn som er bygd ut, og som så langt har vore eigartomter.
Det vert vurdert å opprette ei sentral
rådgjevingsgruppe. Dersom kartlegginga, jf. omtalen under punkt
2e ovanfor viser at det er mange som vil få store økonomiske problem
etter investering i låginnskottsburettslag, skal ein vurdera å opprette
ei sentral rådgjevingsgruppe som kan hjelpe til med rådgjeving gjeldsrådgjevarane
i kommunane, burettslag, og andelseigarar.
Oslo, i kommunal- og forvaltningskomiteen, den 18. november 2008
Tore Hagebakken |
Karin Yrvin |
leder |
ordfører |